Hausverkauf: Wann der Staat die Hand aufhält

Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern, hängt die Steuerpflicht davon ab, wie Sie Haus oder Wohnung in den letzten Jahren vor dem Verkauf genutzt haben: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb den zehn Jahren nach der Anschaffung, fällt auf den Veräußerungsgewinn Steuer an. Anders sieht es bei selbst genutzten Gebäuden aus: Die dürfen Sie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkaufen.

Allerdings müssen Sie in folgenden Fällen zumindest einen Teil Ihres Veräußerungsgewinns versteuern: Ihr Haus war vor dem Verkauf unentgeltlich überlassen, wurde aufgrund eines Wohnrechts oder teilweise als Arbeitszimmer genutzt oder es stand leer. Besonders aufpassen müssen Sie bei einer Scheidung, einer Schenkung in vorweggenommener Erbfolge oder einer Erbschaft.

Damit Ihnen die lange Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht zu sehr wehtut, gibt es einige Gestaltungsmöglichkeiten, die wir Ihnen verraten. Außerdem zeigt unser Berechnungsschema, wie Sie Ihren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn genau ausrechnen können. Dabei können Sie diverse Kosten von Ihrem Veräußerungsgewinn abziehen. Dazu gehören z. B. Maklergebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren, eine Vorfälligkeitsentschädigung und Renovierungskosten.

Das Ergebnis der Berechnung können Sie dann direkt in die Anlage SO Ihrer Steuererklärung übernehmen.

Diese Broschüre erhalten Sie in gedruckter Form oder als Online-Direktansicht in unserem Portal und als eBook zum Download (Dateiformat PDF und EPUB). Damit können Sie es auf allen gängigen eBook-Readern verwenden (z.B. Apple iPad, Tolino, etc.).


Inhaltsverzeichnis des Beitrags

  • 1. Selbst genutzte Immobilien
    • 1.1 Für die Besteuerung entscheidend: die Nutzung in den Jahren vor dem Verkauf
    • 1.2 Erbschaft und Schenkung
  • 2. Vermietete Immobilien
    • 2.1 Für diese Veräußerungen gilt die Zehnjahresfrist
    • 2.2 So wird die Zehnjahresfrist berechnet
    • 2.3 So können Sie Anschaffungsvorgänge im Erbfall vermeiden
  • 3. Gemischt genutzte Immobilien
  • 4. Ermittlung des Veräußerungsgewinns
  • 5. Gestaltungsmöglichkeiten beim Veräußerungsgewinn
    • 5.1 Bau auf einem Erbbaurechtsgrundstück
    • 5.2 Kaufpreiszahlung in Raten
    • 5.3 Nießbrauch
  • 6. Verlustverrechnung
    • 6.1 So dürfen Sie den Verlust beim Verkauf einer Immobilie verrechnen
    • 6.2 Wenn der Verkauf scheitert
  • 7. Gewerblicher Grundstückshandel