Disagio bei Immobilienkauf übernommen: Werbungskostenabzug

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Wer beim Kauf einer Mietimmobilie dem Verkäufer ein Disagio erstattet, kann dieses als Werbungskosten abziehen, so der Bundesfinanzhof. Dazu muss er aber unabhängig vom Kaufvertrag vereinbaren, dass er die Finanzierungskonditionen des Verkäufers übernimmt.

Im konkreten Fall ging es um den Kauf einer Eigentumswohnung für knapp 200.000 Euro. Der Kaufpreis setzte sich zusammen aus dem "Entgelt für den Grundbesitzerwerb" von knapp 180.000 Euro sowie einem "anteiligen, aus der Finanzierung übernommenen Disagio" von gut 15.000 Euro (BFH, Urteil vom 12.05.2009, Az. IX R 40/08, BFH/NV 2009 S. 1629)

Der Käufer löste anteilig ein Bankdarlehen der Verkäuferin durch Schuldübernahme ab, um von den niedrigen Darlehenszinsen zu profitieren. Im Gegenzug erstattete er der Verkäuferin das Disagio anteilig. Nachdem er die fertig gestellte Wohnung vermietet hatte, setzte er das Disagio als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften ab.

Für das Finanzamt war das Disagio dagegen Kaufpreisbestandteil, folglich ließ es nur die Abschreibung zusammen mit den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung zu. Anders der BFH: In den Augen der Richter vergütet das Disagio die Überlassung des Kapitals, mit dem der Käufer die Anschaffungskosten finanziert. Es gehört damit zu den als Werbungskosten abziehbaren Finanzierungskosten des Erwerbers.

Die entscheidenden Gründe für diese Sicht der Finanzrichter:

  • Der Käufer hat das Disagio gezahlt, um den günstigen Zinssatz zu übernehmen, den die Verkäuferin mit der Bank vereinbart hat. Bei einem neu abgeschlossenen Darlehensvertrag hätte der Käufer höhere Zinsen entrichten müssen.
  • Die Eigentumswohnung sollte nach der Preisliste der Verkäuferin 180.000 Euro kosten. Das entspricht genau dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Entgelt für den Grundbesitzerwerb. Der darüber hinaus gezahlte Betrag gehörte also nicht zum Entgelt für den Kauf der Eigentumswohnung. Vielmehr zahlte ihn der Käufer, um sich die günstigeren Darlehenskonditionen zu sichern. 
  • Außerdem wurden der Kauf und die Kaufpreisermittlung unabhängig von der Frage der Schuldübernahme geregelt. Die Wohnung wäre auch ohne Übernahme der Darlehensverbindlichkeit verkauft worden. Anders wäre es, wenn sich der Verkäufer nur seine eigenen Aufwendungen für die Baukostenfinanzierung ersetzen lässt. In diesem Fall hätte der Käufer "nur" Anschaffungskosten.

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