BFH-Urteile zur Sanierung nach Altbaukauf

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Nach dem Kauf eines zu vermietenden Altbaus nimmt der neue Eigentümer meist rasch Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor, um das Haus oder die Wohnung besser vermietbar zu machen.

Normalerweise sind die Kosten dafür als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten absetzbar. Wenn allerdings innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf die Aufwendungen für die Sanierung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, müssen die Sanierungsaufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten zum Nachteil des Vermieters jahrzehntelang über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

In drei neuen Entscheidungen hat der Bundesfinanzhof den Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten zum Nachteil der Vermieter weit ausgelegt:

  • Das Finanzamt rechnet bei der Prüfung der 15 %-Grenze auch Kosten für solche Arbeiten zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Altbaus infolge einer Anhebung des Wohnstandards führen oder die das Gebäude durch Versetzung in einen zeitgemäßen Zustand erst vermietbar machen und deshalb aus diesem Grund bereits zu den abzuschreibenden Herstellungskosten zählen. Damit ist die 15 %-Grenze meist überschritten und die übrigen Sanierungskosten müssen ebenfalls abgeschrieben werden, auch wenn diese für sich betrachtet unter der 15 %-Grenze liegen.

    Diese Vorgehensweise der Finanzämter in den genannten beiden Fällen hat der BFH leider abgesegnet, wenn diese Sanierungsmaßnahmen im Rahmen einer Renovierung und Modernisierung nach dem Kauf der Immobilie anfallen (BFH vom 14.6.2016, IX R 25/14 und IX R 15/15). Werden bereits bezahlte Material- und Fertigungskosten wieder zurückerstattet, ist die Erstattung keine zu versteuernde Einnahme, sondern mindert die bei der Prüfung der 15 %-Grenze zu berücksichtigenden Kosten, auch wenn sie erst in einem späteren Jahr anfällt.

  • Aufwendungen für laufende Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, darf der Vermieter zu seinem Vorteil aus den gesamten Aufwendungen der ersten drei Jahre herausrechnen. Diese Kosten sind damit in voller Höhe sofort als Werbungskosten absetzbar.

    Das gilt z.B. für die laufende Heizungs- und Aufzugswartung, für die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten, nach Auffassung des BFH aber nicht für Schönheitsreparaturen wie Tapezier- und Malerarbeiten, da diese im Regelfall nicht jährlich anfallen (BFH vom 14.6.2016, IX R 22/15). Man muss abwarten, wie die Finanzverwaltung auf dieses Urteil reagiert, da sie bisher anderer Ansicht war (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 20.11.2012).

Altbaukäufer, die vermieten wollen, sollten mit einzelnen Sanierungsarbeiten erst ab dem 4. Jahr nach dem Kauf beginnen, wenn deren Kosten zu einer Überschreitung der 15% %-Grenze in den ersten drei Jahren führen würden.

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