4 in 5 und 6 zu wenig

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Ein Baustoffhändler verkaufte 4 bebaute Grundstücke innerhalb von 5 Jahren. Gewerblicher Grundstückshandel, sagt der BFH. Besonders ärgerlich war dabei der Teil mit "6 zu wenig". Lesen Sie hier, um was es dabei ging.

Gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn

  • die Drei-Objekt-Grenze überschritten wird und
  • ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Kauf und Verkauf besteht. Das ist der Fall, wenn die zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als fünf Jahre liegen (BFH, Urteil v. 22.3.1990, IV R 23/88, BStBl 1990 II S. 637).


Der Baustoffhändler erwarb im Jahr 1978 vier Grundstücke, die er in den Jahren 1979 bis 1981 bebaute.

  • Der erste Verkauf eines nunmehr bebauten Grundstücks erfolgte mit Kaufvertrag vom 21. Juni 1979.
  • Zwei Verkäufe erfolgten in den Jahren 1980 und 1982.
  • Das letzte bebaute Grundstück verkaufte der Baustoffhändler mit Kaufvertrag vom 15. Juni 1984.

Damit unterschritt er den Verwertungszeitraum von fünf Jahren um genau sechs Tage! Hätte er den letzten Kaufvertrag eine Woche später geschlossen, dann hätte kein gewerblicher Grundstückshandel vorgelegen (BFH, Urteil vom 20.7.2005, Az. X R 74/01).


Hintergrund:

Solange Sie nur bis zu drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen, müssen Sie zwar unter Umständen den Veräußerungsgewinn versteuern, ansonsten aber ist die Welt grundsätzlich noch in Ordnung. Bei Eheleuten darf jeder bis zu drei Objekte (Miteigentumsanteile) verkaufen. Wer jedoch innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte verkauft, gilt unter bestimmten Voraussetzungen als "gewerblicher Grundstückshändler". Aus welchem Grund Sie verkaufen (müssen), spielt grundsätzlich keine Rolle. Sie erzielen bei Überschreiten der "Drei-Objekt-Grenze" auch rückwirkend Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Konsequenz: Sie müssen nicht nur Einkommensteuer, sondern zusätzlich auch noch Gewerbesteuer bezahlen.

Sie laufen aber nur dann Gefahr, dass Ihre Veräußerungen gewerblich werden,

  • wenn Sie ein Objekt selbst errichtet haben und zwischen Fertigstellung und Veräußerung weniger als fünf Jahre vergangen sind,
  • wenn Sie ein Objekt selbst erworben haben und zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als fünf Jahre liegen,
  • wenn Sie ein Gebäude schon länger besitzen und dann nach einer Modernisierung "in erheblichem Umfang" innerhalb von fünf Jahren veräußern,
  • wenn Sie ein unbebautes Grundstück nicht nur parzellieren, sondern es "wie ein Grundstückshändler" baureif machen und dazu nach einem bestimmten Bebauungsplan in einzelne Bauparzellen aufteilen, für die Erschließung sorgen und dann innerhalb von fünf Jahren veräußern.

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