Keine Übertragung nicht verbrauchter Instandhaltungskosten auf Erben

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Eigentümer einer Immobilie können größere Instandhaltungskosten entweder sofort im Jahr der Begleichung steuerlich geltend machen oder diese Kosten alternativ auf fünf Jahre verteilen. Vererbbar ist das aber leider nicht.

Die Verteilung auf mehrere Jahre kann dann von Vorteil sein, wenn Sie durch zu hohe Instandhaltungskosten Ihr zu versteuerndes Einkommen so weit absenken würden, dass sogar Teile des Grundfreibetrages ungenutzt bleiben. Verteilen Sie in einem solchen Fall die Instandhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre, führt dies insgesamt zu einer höheren Steuerersparnis als der Sofortabzug.

Von dieser Regelung hatte eine Immobilieneigentümerin Gebrauch gemacht. Leider verstarb die Dame, bevor die von ihr getragenen Instandhaltungsaufwendungen vollständig steuerlich geltend gemacht waren.

Im konkreten Fall übertrug die Mutter ihrem Sohn 2010 unentgeltlich das Eigentum an vermieteten Immobilien, behielt sich aber jeweils einen lebenslangen Vorbehaltsnießbrauch vor. Die Vermietungseinkünfte erklärte weiterhin die Mutter. Sie war es auch, die 2013 Erhaltungsaufwendungen für eine der Mietimmobilien finanzierte, indem sie ein Bankdarlehen aufnahm. Die Aufwendungen verteilte sie in der Steuererklärung auf fünf Jahre. 2014 starb die Mutter, der Sohn löste diese Verbindlichkeit ab und nahm dafür einen neuen Kredit auf.

Er trat als Erbe in ihre Rechtsnachfolge ein und wollte die noch nicht verbrauchten Aufwendungen seinerseits in der Steuererklärung bei den Vermietungseinkünften geltend machen.

Das verwehrte ihm das Finanzamt. Begründung: Er habe die Kosten nicht selbst getragen und sei damit auch nicht zum Abzug berechtigt. Nachdem sein Einspruch erfolglos blieb, erhob er Klage vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg. Doch auch hier scheiterte er – mit der gleichen Begründung.

Keine Rolle spielte für die Richter, dass er für das Darlehen der Mutter gebürgt und als Eigentümer dafür eine Grundschuld an dem Mietobjekt bestellt hat.

Entscheidend ist vielmehr, dass die Mutter im Außenverhältnis zu den Handwerkern und der Bank Schuldnerin der Erhaltungsaufwendungen bzw. der Darlehensverbindlichkeit war (FG Berlin-Brandenburg vom 12.7.2017, Az. 7 K 7078/17). Der Kläger hat Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az. IX R 22/17).

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