Erbschaft und Schenkung bei Immobilien

Die Erbschaft oder Schenkung von Immobilien kommt in der Regel nur innerhalb der Familie vor.

Erbschaft bedeutet, dass das Vermögen des Verstorbenen (Erblasser) auf einen oder mehrere Erben übergeht. Erbfall ist der Tod des Erblassers. Der Nachlass ist das Vermögen des Erblassers zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Die Schenkung ist das typische Mittel der vorweggenommenen Erbfolge. Dabei wird die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf spätere Erben übertragen.

Die Unterscheidung zwischen Erbschaft und vorweggenommener Erbfolge ist wichtig, denn eine Erbschaft löst andere steuerliche Folgen aus als eine vorweggenommene Erbfolge. Deshalb können die steuerlichen Konsequenzen ausschlaggebend dafür sein, ob ein Grundstück zum Beispiel bereits jetzt und nicht erst später durch eine Erbschaft auf die jüngere Generation übertragen wird.

Welche Steuervorteile sich bei einer Erbschaft einerseits und einer vorweggenommenen Erbfolge andererseits ergeben, entscheidet sich danach, ob die Vermögensübertragung
  • unentgeltlich,
  • vollentgeltlich oder
  • teilentgeltlich ist.

Sowohl für die Einkommensteuer als auch für die Grunderwerbsteuer und die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist wichtig, ob es sich um eine unentgeltliche, eine teilentgeltliche oder eine vollentgeltliche Vermögensübertragung handelt:
  • Am allerwichtigsten für Sie ist die Einkommensteuer. Denn diese bestimmt die Steuervorteile in den Jahren nach der Vermögensübertragung.
  • Der entgeltliche Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung unterliegt zwar grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Vermögensübertragungen unter nahen Angehörigen sind aber meistens von dieser Steuer befreit.
  • Bei einem unentgeltlichen Erwerb muss Erbschaftsteuer (bei einer Erbschaft) bzw. Schenkungsteuer (bei einer Schenkung) gezahlt werden. Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällt jedoch erst dann an, wenn bestimmte Freibeträge überschritten werden.

Erbschaft oder Schenkung des "Familienheims"

Die Schenkung des ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Familienheims an den Ehe- oder Lebenspartner zu Lebzeiten ist steuerfrei möglich – unabhängig vom Wert der Immobilie.

Für den Erbfall gelten ebenfalls großzügige Regelungen. Bedingung für die Steuerbefreiung ist hier, dass der Ehepartner bzw.  Lebenspartner die Wohnung oder das Haus nach dem Tod des Partners mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Gibt er die Wohnung vorher auf, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg. Wer also das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Tod des Ehe- / Lebenspartners verkauft, vermietet oder daraus auszieht, muss damit rechnen, nachträglich mit Erbschaftsteuer belegt zu werden. Außerdem muss der länger lebende Ehe- / Lebenspartner endgültig zivilrechtlicher Eigentümer der begünstigten Immobilie werden, ein Wohnrecht reicht nicht aus. Des Weiteren fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg, wenn das Familienheim verkauft oder verschenkt wird. Auch ein Nießbrauchsvorbehalt rettet die Steuerbefreiung nicht.

Wichtig: Für die Übertragung an Kinder und Enkel gilt zusätzlich eine Obergrenze für die Größe der Immobilie: Sie können das Objekt nur dann steuerfrei erhalten, wenn die Wohnfläche des selbst genutzten Wohnraums die Größe von 200 m2 nicht übersteigt. Fällt die Wohnung größer aus, wird auf den übersteigenden Anteil des Immobilienwertes Erbschaftsteuer erhoben.

Ferienwohnungen, Ferienhäuser und Zweitwohnungen können nicht von der Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim profitieren, denn ein Familienheim muss den Mittelpunkt des Familienlebens bilden.

Erbengemeinschaft und Erbauseinandersetzung

Wenn es mehrere Erben gibt, erwerben diese als Erbengemeinschaft den Nachlass gemeinsam. In der Regel bleibt eine Erbengemeinschaft nicht auf Dauer bestehen. Denn jeder Miterbe kann verlangen, dass der Nachlass unter den Miterben entsprechend den Erbteilen aufgeteilt wird: Das ist die Erbauseinandersetzung. Wenn Grundbesitz vererbt wurde, übernimmt bei einer Auseinandersetzung meist ein Miterbe den Grundbesitz und zahlt an die Miterben eine Abfindung.

Findet die Auseinandersetzung innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod des Erblassers statt, wird das übernommene Grundstück von Anfang an dem übernehmenden Miterben zugerechnet. Die Sechsmonatsfrist gilt als eingehalten, wenn innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall eine klare und rechtlich bindende Vereinbarung über die Auseinandersetzung und ihre Modalitäten vorliegt. Es wird also so getan, als ob sich die Erbengemeinschaft bereits unmittelbar nach dem Erbfall auseinandergesetzt hätte.

Wichtig: Der Notarvertrag muss dann den Übergang von Nutzen und Lasten für das übernommene Grundvermögen auf den Zeitpunkt des Erbfalles festlegen. Anschließend muss die Auseinandersetzung entsprechend der Vereinbarung durchgeführt werden. Sollte der Wert des Grundstücks zwischen den Miterben noch strittig sein, kann dieser auch erst nach sechs Monaten festgelegt werden. In der Praxis dürfte das Folgendes bedeuten:
  • Verkauft die Erbengemeinschaft im Zuge der Auseinandersetzung den gemeinschaftlichen Grundbesitz, wird sie für die Einkünfte daraus im Normalfall eine Feststellungserklärung abgeben.
  • Bekommt als Ergebnis der Erbauseinandersetzung einer der Erben den Grundbesitz im Alleineigentum, gibt der entsprechende Erbe die Einkünfte dagegen in seiner persönlichen Steuererklärung an. Eine Feststellungserklärung ist dann nicht notwendig.

5 Tipps für die optimale Gestaltung – nicht nur bei Immobilien!

  • Übersteigt das Vermögen im Erbfall die Freibeträge, können Eltern bereits frühzeitig Teile des Vermögens übertragen. Vergehen bis zum Erbfall mehr als zehn Jahre, leben die Freibeträge wieder auf und können wieder genutzt werden.
  • Besitzt nur ein Ehepartner den Hauptteil des Vermögens und der andere nur geringes Vermögen, können die Eheleute frühzeitig ihren Besitz untereinander umverteilen. So werden beim Übergang auf die Kinder die Freibeträge beider Ehepartner optimal genutzt.
  • Bei größeren Vermögen kann eine Einbeziehung mehrerer Generationen in die Übertragungsvorgänge die Steuerbelastung erheblich verringern. So können Sie auch Steuerfreibeträge Ihrer Enkelkinder nutzen.
  • Die Gestaltung des Testaments kann unter erbschaftsteuerlichen Aspekten optimiert werden. Das gebräuchliche "Berliner Testament" führt bei bestimmten Gestaltungen zu steuerlichen Nachteilen. Rechtzeitige Gestaltung kann diese Nachteile ausgleichen.
  • Nießbrauchsrechte zugunsten des Schenkers oder des überlebenden Ehepartners können die Steuerbelastung für die Kinder verringern.