Vom Mieter verursachte Schäden sind sofort abziehbar

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Aufwendungen zur Beseitigung nachträglich eingetretener Schäden sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten, entschied das FG Düsseldorf. Warum ist das gut für Vermieter?

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Steuerlich können diese Kosten nur im Wege der Abschreibung geltend gemacht und nicht sofort abgezogen werden.

Vor Gericht erstritt nun eine Vermieterin ein interessantes und finanziell vorteilhaftes Urteil:

Die Vermieterin hatte eine mangelfreie Eigentumswohnung erworben und das bestehende Mietverhältnis übernommen. In der Folgezeit kam es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Mieterin und die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis. Die Mieterin hinterließ die Wohnung mit eingeschlagenen Scheiben, Schimmelbefall, zerstörten Bodenfliesen und einem Wasserschaden. Die Beseitigung dieser Schäden kostete die Vermieterin rund 20.000 €, die sie in ihrer Steuererklärung als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelte. Das Finanzamt war dagegen der Auffassung, es handele sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die abgeschrieben werden müssen.

Die Richter folgten der Auffassung der Vermieterin: Trotz Überschreitung der 15 %-Grenze lägen hier keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor, erklärten sie. Der Anwendungsbereich der Vorschrift sei einzuschränken. Die Gesetzesbegründung lasse keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass der Gesetzgeber Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb habe erfassen wollen. Dagegen sprächen auch systematische Gründe. So könne in Fällen, in denen es – wie im Streitfall – zu einem Substanzverlust komme, auch eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung in Anspruch genommen werden, die ebenfalls mit einem sofortigen Abzug einhergehe. Zudem habe der Gesetzgeber an die überholte Rechtsprechung anknüpfen wollen, die derartige Aufwendungen nicht erfasst habe. Schließlich gebiete die mit der Regelung bezweckte Verwaltungsvereinfachung keine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (FG Düsseldorf vom 21.1.2016, 11 K 4274/13 ).

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