Vermieter: Sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen trotz Nutzungsänderung

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Nicht jede Baumaßnahme im Zusammenhang mit einer Änderung der Nutzung der Immobilie führt zwingend und direkten Wegs zu Herstellungskosten, auch wenn der Fiskus es sicherlich gerne so hätte.

Das geht aus einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des FG Münster hervor. Die für Vermieter erfreuliche Entscheidung ist bereits rechtskräftig.

Im entschiedenen Fall hatten die betroffenen Steuerzahler mehrere Objekte als Büroräumlichkeiten vermietet. Nach Beendigung dieses Mietvertrages wurden in den Immobilien teure Umbaumaßnahmen durchgeführt und diese im Anschluss als Wohnungen an private Mieter zu Wohnzwecken vermietet.

Die dabei entstandenen Umbaukosten wollte das Finanzamt nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigen, sondern argumentierte, dass durch die Umwandlung der Büroräume in Wohnungen neue Wirtschaftsgüter entstanden seien, weshalb die Aufwendungen aufgrund der Funktionsänderung nur als Herstellungskosten im Wege der Abschreibung über mehrere Jahre hinweg steuermindernd geltend gemacht werden könnten.

Wann entstehen Herstellungskosten?

Diese Auffassung des Finanzamtes ist jedoch falsch: Tatsächlich können Herstellungskosten grundsätzlich nur in vier Fällen entstehen – nämlich bei der Herstellung selber, bei einer Erweiterung der Immobilie, bei wesentlichen Verbesserungen oder bei anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Letztere (also anschaffungsnahe Herstellungskosten) liegen immer dann vor, wenn Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Bei Immobilien, die schon länger als drei Jahre im Eigentum sind, können anschaffungsnahe Herstellungskosten folglich nicht einschlägig sein.

Die wesentliche Verbesserung einer Immobilie wird regelmäßig dann erreicht, wenn ein Sprung im Immobilienstandard stattfindet. Dieser wird seitens der Finanzverwaltung angenommen, wenn bei den vier Gewerken Heizung, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenster mindestens in drei dieser Gewerke Baumaßnahmen stattfinden.

Darüber hinaus können Herstellungskosten auch durch eine Erweiterung des Gebäudes gegeben sein, wenn die Immobilie in ihrer Substanz oder in ihrer Fläche gemehrt wird.

Der wohl häufigste Fall von Herstellungskosten ist allerdings die Herstellung selber. Diese ist bei der Erstherstellung, also dem Bau einer Immobilie, anzunehmen – allerdings auch bei der Zweitherstellung wegen Vollverschleiß oder eben wegen einer Funktions- oder Nutzungsänderung. Herstellungskosten durch eine Funktionsänderung liegen jedoch definitiv nur vor, wenn noch eine weitere Voraussetzung erfüllt ist: Durch die Baumaßnahme muss eine Substanzmehrung eingetreten sein. Es muss also eine Erweiterung oder Verbesserung bei der Immobilie stattfinden.

Da auch dies hier nicht der Fall war, schieden alle vier Argumente für abzuschreibende Herstellungskosten aus.

Die Begründung der Richter im entschiedenen Fall

Die Richter des FG Münster erklärten in ihrem Urteil, dass Baumaßnahmen, die im Zusammenhang mit einer Funktionsänderung von Räumen anfallen, keine Herstellungskosten sind, wenn die zur Wohnnutzung umgebauten Räume nicht erweitert werden, die Grundfläche unverändert bleibt, es zu keiner Substanzmehrung kommt und nicht nachträglich Bestandteile eingebaut werden, die vorher nicht vorhanden waren.

Das bloße Versetzen von Wänden oder Zumauern von Türen genüge keinesfalls, um aufgrund einer Funktionsänderung der Räumlichkeiten Herstellungskosten annehmen zu können.

Folge: Die reine Funktions- oder Nutzungsänderung, wie im vorliegenden Fall die Umwandlung der Büroräumlichkeiten in Wohnungen, führt daher nicht zu Herstellungskosten. Entsprechende Aufwendungen können also grundsätzlich als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd angesetzt werden (FG Münster, Urteil vom 29.01.2015, Az. 12 K 3193/12 E).

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