Verbilligte Vermietung: Warum Sie die Miete jetzt trotzdem nicht senken sollten

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Vermieten Sie eine Wohnung verbilligt, gilt das ab 1.1.2012 bereits dann als vollentgeltlich, wenn der Mietzins bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete liegt. Ihr Vorteil: Sämtliche Werbungskosten sind abziehbar, auch bei Verlusten. Lesen Sie hier, warum Sie sich eine Mietsenkung gut überlegen sollten.

Wer eine Wohnung oder ein Haus billiger als am Markt üblich vermietet, kann damit kräftig Steuern sparen. Allerdings kann es Probleme mit dem Finanzamt geben, wenn Sie durch den Verzicht auf Mieteinnahmen steuerlich einen Vermietungsverlust erleiden. Dann prüft das Finanzamt nämlich, ob Sie mit der verbilligten Vermietung steuerliche Liebhaberei betreiben. Konsequenz: Sie können nur noch einen Teil der Werbungskosten abziehen.

Ob Sie davon betroffen sind, hängt entscheidend von der vereinbarten Miethöhe ab: Wenn Sie die Miete nicht zu niedrig ansetzen, können Sie alle Werbungskosten geltend machen. Maßstab dafür ist die ortsübliche Marktmiete. Darunter versteht man die Summe aus der ortsüblichen Kaltmiete und den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten. Maßgebend ist die vereinbarte Miete. Das bedeutet: Spätere Mietausfälle etwa wegen Zahlungsunfähigkeit eines Mieters bleiben außer Betracht.

Das galt bis Ende 2011

Damit alle Werbungskosten anerkannt werden, musste die reduzierte Miete bis 31.12.2011 mindestens 75 % der ortsüblichen Miete betragen. Bei Mieten unter 56 % waren Werbungskosten nur anteilig abziehbar, bei Mieten zwischen 56 % und 75 % war eine Überschussprognose nötig.

Ab 2012 ist es einfacher

Vermieten Sie eine Wohnung verbilligt, gilt das ab 1.1.2012 bereits dann als vollentgeltlich, wenn der Mietzins bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete liegt. Ihr Vorteil: Sämtliche Werbungskosten sind abziehbar, auch bei Verlusten.

Bei einem Mietzins unter 66 % wird generell in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Das bedeutet für Sie: Wenn Sie nur eine Miete von z.B. 60 % der ortsüblichen Miete verlangen, können Sie auch nur 60 % der Werbungskosten abziehen. Die übrigen 40 % werden steuerlich nicht berücksichtigt, sind also verloren.

Die Prognoserechnung für den Totalüberschuss aus der Vermietung entfällt ab 2012 komplett.

Vorsicht, Steuer-Falle!

Bei bestehenden Verträgen lauert hier eine Steuerfalle bei Mietsenkung, weil die Verträge dem Fremdvergleich standhalten müssen.

Auch wenn Sie in der Vergangenheit eine deutlich höhere Miete als 66 % der Marktmiete vereinbart haben, verzichten Sie darauf, die Miete auf 66 % der Marktmiete zu reduzieren. Ein solches Vorgehen kann von der Finanzverwaltung als Verstoß gegen den Grundsatz des Fremdvergleichs ausgelegt werden und dazu führen, dass das gesamte Mietverhältnis nicht anerkannt wird. Denn wegen einer Verbesserung steuerlicher Regelungen würden Sie einem Fremden keinesfalls eine Mietreduzierung gewähren.

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