Verbilligte Vermietung: Vergleich der Warmmiete entscheidend

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Mit ortsüblicher Marktmiete ist nach Auffassung der Finanzverwaltung die Warmmiete als Summe aus ortsüblicher Kaltmiete plus nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Nebenkosten gemeint. Jetzt allerdings liegt das Thema beim BFH.

Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung verbilligt an einen Ihrer Angehörigen (z. B. Ihr Kind), muss die im Mietvertrag vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen, damit Sie Ihre Werbungskosten für die Wohnung in voller Höhe absetzen können. Bei einer Miete unter diesem Schwellenwert wird der Werbungskostenabzug entsprechend gekürzt.

Beispiel:

Sie verlangen eine verbilligte Miete von 70 % der ortsüblichen Miete. Damit dürfen Sie Ihre Werbungskosten zu 100 % geltend machen. Verlangen Sie nur 60 % der ortsüblichen Miete, dürfen Sie nur 60 % der Werbungskosten absetzen.

Mit ortsüblicher Marktmiete ist nach Auffassung der Finanzverwaltung die Warmmiete als Summe aus ortsüblicher Kaltmiete plus nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Nebenkosten gemeint (R 21.3 Satz 2 EStR 2012). Für den vollen Kostenabzug müssen Sie daher mindestens 66 % der ortsüblichen Kaltmiete plus 66 % der umlegbaren Nebenkosten verlangen. Der BFH hat dagegen in einem älteren Urteil auf den Vergleich der Nettokaltmieten abgestellt (BFH-Urteil vom 24.8.2004, IX R 44/15 ). Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, ob Marktmiete die Warm- oder die Kaltmiete ist.

Zu dieser Frage ist derzeit eine Revision beim BFH anhängig (Az. IX R 44 / 15). Betroffene Vermieter sollten unter Hinweis darauf Einspruch gegen ihren Steuerbescheid einlegen, wenn das Finanzamt die Warmmieten vergleicht, der Vergleich der Kaltmieten aber günstiger wäre. Das Gleiche gilt für den umgekehrten Fall, dass das Finanzamt die Kaltmieten vergleicht, aber der Warmmietenvergleich günstiger wäre.

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