Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern

1. Einnahmen bei Vermietung

1.1 Wobei entstehen Vermietungseinnahmen und wer erzielt sie?

In den meisten Fällen fließen die Einnahmen aus der Vermietung dem Eigentümer der Immobilie zu, der auch im Grundbuch eingetragen ist. Es gibt aber auch zahlreiche andere Fallkonstellationen, in denen jemand die Mieterträge erhält, der nicht im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist. Steuerrechtlich bezeichnet man denjenigen als den wirtschaftlich Berechtigten. Das können folgende Personengruppen sein:

  • Der Nutzungsberechtigte: Wer vom Grundstückseigentümer das (dingliche oder schuldrechtlich begründete) Recht eingeräumt bekommt, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu vermieten, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der Vorbehaltsnießbraucher: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung überträgt, aber weiterhin die Mieteinnahmen haben will, ist »Vorbehaltsnießbraucher«. Steuerlich ändert sich für den Vorbehaltsnießbraucher nichts: Genauso wie vorher als Eigentümer erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der Erbbauberechtigte: Wer in Ausübung eines Erbbaurechts auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude errichtet oder ein Gebäude auf einem Erbpachtgrundstück kauft und vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

1. Einnahmen bei Vermietung

1.1 Wobei entstehen Vermietungseinnahmen und wer erzielt sie?

In den meisten Fällen fließen die Einnahmen aus der Vermietung dem Eigentümer der Immobilie zu, der auch im Grundbuch eingetragen ist. Es gibt aber auch zahlreiche andere Fallkonstellationen, in denen jemand die Mieterträge erhält, der nicht im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist. Steuerrechtlich bezeichnet man denjenigen als den wirtschaftlich Berechtigten. Das können folgende Personengruppen sein:

  • Der Nutzungsberechtigte: Wer vom Grundstückseigentümer das (dingliche oder schuldrechtlich begründete) Recht eingeräumt bekommt, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu vermieten, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der Vorbehaltsnießbraucher: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung überträgt, aber weiterhin die Mieteinnahmen haben will, ist »Vorbehaltsnießbraucher«. Steuerlich ändert sich für den Vorbehaltsnießbraucher nichts: Genauso wie vorher als Eigentümer erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der Erbbauberechtigte: Wer in Ausübung eines Erbbaurechts auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude errichtet oder ein Gebäude auf einem Erbpachtgrundstück kauft und vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der Erbbauverpflichtete: Wenn Sie einem Dritten an Ihrem Grund und Boden ein Erbbaurecht einräumen, dann erhalten Sie dafür den Erbbauzins und haben somit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der Bauherr auf fremdem Grund und Boden: Errichten zum Beispiel die Kinder auf dem Grundstück der Eltern ein Gebäude, werden grundsätzlich die Eltern als Eigentümer des unbebauten Grundstücks auch Eigentümer des Gebäudes. Die Kinder dürfen aber das Gebäude vermieten und erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der unentgeltliche Erwerber (Erbe oder Beschenkter): Wenn Sie zum Beispiel von Ihren Eltern ein Haus oder eine Eigentumswohnung erben oder in vorweggenommener Erbfolge erhalten und vermieten, dann erzielen Sie aus dieser vermieteten Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der Miteigentümer: Auch wenn ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung mehreren Eigentümern gehört und vermietet wird, entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Besonderheiten gibt es aber bei der Berechnung und Verteilung dieser Einkünfte auf die einzelnen Miteigentümer.

  • Der Mieter: Ein Mieter erzielt ausnahmsweise dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn er einzelne Räume seines Hauses oder seiner Wohnung untervermietet.

Zu den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung gehören jedoch nicht nur die direkten Mietzahlungen, vielmehr können auch andere Einnahmen oder Ersatzleistungen zu diesen Einkünften gehören. So könnten Sie anstatt einer Geldleistung auch Sach- oder Dienstleistungen als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache erhalten. Auch diese Leistungen sind als Entgelt zu betrachten und damit steuerpflichtig.

Diese Zahlungen gehören zu den Mieteinnahmen aus Grundstücken

  • Einnahmen für die Überlassung von Wohnräumen in Häusern oder Wohnungen,

  • Einnahmen für die Gebrauchsüberlassung von anderen Räumen, z.B. Geschäftsräumen, Praxisräumen, Lagerräumen,

  • Nebenkostenvorauszahlungen, die Ihre Mieter monatlich leisten (verrechnet mit Erstattungen/Nachzahlungen bei der Abrechnung),

  • Einnahmen aus der Vermietung von Garagen,

  • Einnahmen aus der Überlassung von Werbeflächen,

  • Mieteinnahmen aus sonstigen Verträgen,

  • Einnahmen von Immobilien als Standort einer Mobilfunkantenne,

  • Pachtzahlungen für unbebaute Grundstücke oder Äcker,

  • Einnahmen für die Überlassung von Einbauten (z.B. Einbauküche, Wohnungseinrichtung, Ladenausstattung),

  • Einnahmen aus Rechten im Zusammenhang mit Grundstücken wie Erbbaurechte oder Einnahmen aus der Überlassung eines Nießbrauchsrechts,

  • Zahlungen, die Sie als Gegenleistung für die Abtretung einer Mietforderung erhalten, sowie Zahlungen, die Ihnen als Einnahmeersatz zufließen,

  • Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen, sofern Sie zur Umsatzsteuerpflicht optiert haben. Bei der Überlassung von Räumen zu Wohnzwecken ist dies aber nicht erlaubt.

1.2 Wann fällt Steuer auf die Einnahmen an?

Grundsätzlich werden Mieteinnahmen im Privatbereich zum Zeitpunkt der Zahlung steuerlich berücksichtigt. Sie müssen also nur die Zahlungen versteuern, die Sie auch erhalten haben. Falls Mietrückstände auflaufen, sind diese erst im Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern.

Wann eine Zahlung als zugeflossen gilt, hängt unter anderem davon ab, wie gezahlt wird.

Bei Barzahlungen oder Zahlung durch Scheck findet der Zufluss bei persönlicher Übergabe oder dem Zeitpunkt des Posteingangs statt. Es kommt nicht darauf an, wann Sie den Scheck auf Ihrem Konto einreichen. Anderenfalls könnte der Zuflusszeitpunkt nach Belieben gewählt werden.

Wird die Mietzahlung überwiesen, gilt die Miete mit dem Wertstellungstag auf dem Konto als zugeflossen.

Da es sich bei Mieteinnahmen um regelmäßig wiederkehrende Zahlungen handelt, gibt es Ausnahmen von diesen Regeln: Wenn eine regelmäßige Zahlung kurz vor Beginn oder nach Beendigung des Kalenderjahres eingeht, zu dem sie wirtschaftlich gehört, gilt die Zahlung in dem Jahr als zugeflossen, dem sie wirtschaftlich zuzuordnen ist. Die Ausnahmeregelung soll nur dazu dienen, zufallsbedingte Abweichungen zu vermeiden und die Besteuerung nach den tatsächlichen Gegebenheiten zu ermöglichen.

Beispiel:

Die monatliche Mietzahlung für den Monat Januar ist am 1. Januar des Jahres 02 fällig. Der Mieter hat aber sehr rechtzeitig überwiesen und die Gutschrift erfolgte schon Ende Dezember 01. Diese Mietzahlung wird im Jahr 02 als Einnahme berücksichtigt.

Zahlt der Mieter allerdings die Miete für Dezember 01, die eigentlich am 1. Dezember 01 fällig gewesen wäre, erst Anfang Januar 02, muss diese Zahlung zwingend im Jahr 01 erfasst werden.

1.3 ABC der Mieteinnahmen

Im ABC der Mieteinnahmen finden Sie eine Darstellung der am häufigsten vorkommenden Einnahmearten.

Abstandszahlungen

Abstandszahlungen eines Mieters für die Entlassung aus einem bestehenden Mietvertrag gehören beim Vermieter zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 21.8.1990, VIII R 17/86, BStBl. 1991 II S. 76). Abstandszahlungen können Sie als außerordentliche Einkünfte nach § 34 EStG nach der Fünftelregelung begünstigt versteuern.

Dagegen gehören Zahlungen für den Verzicht auf ein Wohnrecht nicht zu den Mieteinnahmen (BFH-Urteil vom 9.8.1990, X R 140/88, BStBl. 1990 II S. 1026). Das gilt auch für Zahlungen für den Verzicht auf einen Vorbehaltsnießbrauch.

Angehörige

Mieteinnahmen, die Sie von Angehörigen erhalten, sind ebenfalls zu versteuern.

Antennenstandort

Stellen Sie Ihre Immobilie als Standort für Mobilfunkantennen zur Verfügung, erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (FG Saarland vom 20.10.2009, 2 K 1260/07, EFG 2010 S. 140).

Arbeitnehmerwohnungen

Arbeitnehmerwohnungen, die der Arbeitgeber unentgeltlich überlässt, führen ebenfalls zu Mieteinnahmen. Die Höhe wird nach dem Wert der dafür erbrachten Arbeitsleistung bemessen. Als Vergleichswert kann die marktübliche Miete für die überlassene Wohnung oder eine vergleichbare Wohnung genutzt werden.

Baukostenzuschüsse
Zuschüsse durch den Mieter

Wenn der Vermieter ein Gebäude baut, an dessen Herstellungskosten sich der zukünftige Mieter beteiligt, wird sich dies normalerweise in einer niedrigeren Miete bemerkbar machen.

Der Zuschuss ist in diesem Fall als zusätzliche Miete zu versteuern. Der Vermieter hat hierbei ein Wahlrecht, ob die Versteuerung im Jahr des Zuflusses erfolgen soll oder wirtschaftlich auf die Laufzeit des Mietvertrages verteilt wird.

Sonstige Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln

Zuschüsse in Verbindung mit einer Gebrauchsüberlassung sind immer als Einnahme anzusetzen. Dies können beispielsweise Zuschüsse sein, die für Belegungsrechte gezahlt werden (Sozialwohnungen). Mit diesen Zuschüssen fördern die Länder in bestimmten Regionen auch den privaten Wohnungsbau. Als Gegenleistung für diese Zuschüsse müssen Sie die Wohnungen an solche Mieter vermieten, die besondere Probleme bei der Wohnraumsuche haben. Dieses Recht, den Kreis der Mieter einzuschränken, wird als Belegungsrecht bezeichnet.

Auch Gelder, die zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus als Zuschuss gezahlt werden, sind als Einnahmen zu versteuern. Dieser Zuschuss gleicht Nachteile aus, die durch Mietpreisbindung oder Vermietung an nur einen eingeschränkten Personenkreis entstehen.

Herstellungsaufwand durch den Mieter

Werden durch den Mieter An-, Aus- oder Einbauten vorgenommen, bleibt dies ohne Bedeutung, wenn das Objekt bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird. Wenn Sie sich mit dem Mieter darauf einigen, dass die Bauten erhalten bleiben sollen, weil es wirtschaftlich oder aus anderen Gründen unsinnig wäre, diese zu beseitigen, kommt es auf die Gegenleistung an.

Ausgleichszahlungen hierfür, die Sie an den Mieter leisten, sind Gebäudeherstellungskosten, die Sie abschreiben können.

Es ist aber auch denkbar, dass Sie sich mit Ihrem Mieter bereits vor Beginn der Baumaßnahme darauf geeinigt haben, dass der Mieter zwar umbauen darf, aber die Umbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos an Sie als Vermieter fallen. Für diesen Fall haben Sie bereits im Moment der Fertigstellung Einnahmen aus Vermietung in Höhe der Herstellungskosten zu versteuern, wobei Sie die Herstellungskosten als Vermieter abschreiben können.

Diese Regelung ist konsequent, da der Mieter oftmals eine sehr geringe Miete zahlt, wenn er im Gegenzug ein Objekt umbaut und grundlegend modernisiert.

Bausparzinsen

Bausparzinsen auf Guthaben sind normalerweise als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu berücksichtigen. Etwas anderes kann gelten, wenn zum Beispiel ein Haus erworben werden soll und vorher ein Bausparvertrag über ein Bankdarlehen aufgefüllt wird. Dies wird meistens getan, um die Mindesteinzahlung zu erreichen, damit der Bausparvertrag möglichst bald zuteilungsreif wird.

In diesem Fall wären die Kreditzinsen für das Bankdarlehen bei Vermietung und Verpachtung abzuziehen und die Bausparzinsen als Einnahmen aus Vermietung zu versteuern. Insbesondere seit Einführung der Abgeltungsteuer ist dies von großem Vorteil, da bei den Kapitaleinkünften ein Abzug von Werbungskosten nicht mehr zulässig ist, während die Guthabenzinsen in voller Höhe unter die Abgeltungsteuer fallen. Für Habenzinsen aus der Anlage von vorübergehend nicht benötigten Baudarlehen – dies kommt meistens in der Bauphase in Betracht – gilt das Gleiche.

Beschlagnahme

Wird Ihr Haus beschlagnahmt, weil Wohnungen leer stehen und die Gemeinde z.B. Obdachlose unterbringen möchte, erhalten Sie eine Nutzungsentschädigung. Auch wenn Sie hierdurch zum Vermieter wider Willen geworden sind, zählen die Entschädigungszahlungen zu den Einnahmen.

Entschädigungszahlungen

Entschädigungen sind in der Regel nicht steuerbar. Sie sind kein Entgelt für eine befristete Nutzungsüberlassung, sondern ein Ausgleich für eine dauerhafte Wertminderung Ihres Grundstücks. Werden über Ihr Grundstück Hochspannungsleitungen verlegt oder andere dauerhafte Eingriffe vorgenommen, die im öffentlichen Interesse sind, können Sie sich dagegen oft nicht wehren. Gibt es für die Versorgung der Allgemeinheit keine Alternative, kann das Recht zu dem Eingriff auch durch eine Enteignung ermöglicht werden. Für diesen Eingriff in Ihr Vermögen erhalten Sie eine Entschädigung, die nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört (BFH-Urteil vom 2.7.2018, IX R 31/16, BStBl 2018 I S. 759).

Dies gilt aber nicht bei Nutzungsentschädigungen. Denn sobald Sie Entschädigungen erhalten, die Ihnen einen Ausgleich für die entgangene Nutzung Ihres Grundstücks oder der Immobilie geben, sind die Zahlungen zu versteuern. Das betrifft z.B. Zahlungen für Wegerechte oder für Entschädigungen, die Ihnen vom Gericht zugesprochen wurden, weil der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgegeben hat.

Erhalten Sie vom Mieter wegen vertragswidrig unterlassener Renovierung eine Entschädigung, so liegen Einnahmen vor. Im Gegenzug sind die Renovierungskosten, für die Sie danach selbst aufkommen müssen, natürlich in voller Höhe Werbungskosten.

Auch Entschädigungen, die der Mieter zahlt, weil die Wohnung nicht vertragsgemäß zurückgegeben wurde (z.B. nicht durchgeführte Reinigung, zurückgelassener Müll), gehören zu den Mieteinnahmen.

Erbbauzinsen

Beim Erbbau räumt der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten das Nutzungsrecht über sein Grundstück auf bestimmte Zeit ein. Oft beträgt die Laufzeit von Erbbaurechten 100 Jahre. Vielfach bestellen Kirchen oder Glaubensgemeinschaften diese Erbbaurechte und behalten die Grundstücke weiter im Vermögen, auch wenn sie sie über lange Zeit nicht nutzen können.

Der Erbbauberechtigte hat den Vorteil, dass er nicht noch einen oft sehr hohen Grundstückskaufpreis in die Immobilienfinanzierung mit einrechnen muss, wenn er das Gebäude auf dem fremden Grundstück errichtet. Als Gegenleistung für die Grundstücksnutzung muss er einen Erbbauzins zahlen.

Diese Zahlungen muss der Besteller des Erbbaurechts als Einnahmen erfassen, da sie die Nutzung des Grundstücks abgelten. Dies gilt auch, wenn die Beträge nicht monatlich fließen, sondern in einer Summe oder in mehreren großen Teilbeträgen geleistet werden (BFH-Urteil vom 20.9.2006, IX R 17/04, BFH/NV 2007 S. 131).

Wird der Erbbauzins für mehr als fünf Jahre im Voraus gezahlt, muss die Einnahme auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung erfolgte.

Nach Auslaufen des Erbbaurechts fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. In der Regel werden hierfür Entschädigungszahlungen vereinbart. Sollte das Gebäude, aus welchen Gründen auch immer, ohne solche Zahlungen an den Grundstückseigentümer übergehen, ergeben sich in Höhe des Wertes zusätzliche Einnahmen.

Erstattete Werbungskosten

Erstattete Werbungskosten zählen zu den Einnahmen, wenn sie vorher schon als Ausgaben deklariert wurden. Dies können zum Beispiel Beitragsrückerstattungen aus Hausversicherungen, Erstattungen bei der Grundsteuer oder Änderungen bei Anliegerbeiträgen sein. Aber auch in Gerichtsprozessen erstrittene Leistungen, die in Verbindung mit dem Grundstück stehen, sind als Einnahmen zu erfassen.

Ferienhäuser und -wohnungen

Auch die Mieteinnahmen aus der Überlassung von Ferienhäusern und -wohnungen gehören grundsätzlich in den Bereich der Vermietung und Verpachtung. Oftmals steht aber bei der Anschaffung einer Ferienimmobilie das private Interesse im Vordergrund. Wenn keine Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist, können die anfallenden Verluste nicht abgezogen werden. Damit bleiben Ausgaben und Einnahmen in der Steuererklärung unberücksichtigt.

Feuerversicherung

Feuerversicherungen zahlen Entschädigungen in der Regel für Vermögensverluste, die durch den Schaden an der Substanz entstanden sind. Diese Zahlungen sind nicht steuerbar.

Mittlerweile gibt es etliche Vertragsgestaltungen, bei denen Mietausfallentschädigungen gezahlt oder Werbungskosten wie beispielsweise Aufräumkosten ersetzt werden. Diese Erstattungsleistungen sind entweder als Einnahmen zu erfassen oder im Fall der Werbungskosten entsprechend gegenzurechnen.

Kaution

Kautionszahlungen sind nicht dem Vermögen des Vermieters zuzurechnen und können daher auch keine Einnahmen darstellen. Auch die Zinsen aus der Mietkaution stehen dem Mieter zu und sind von diesem zu versteuern.

Erst bei Verwendung der Mietkaution kann eine Versteuerung als Einnahme beim Vermieter infrage kommen, und zwar

  • bei Verrechnung mit nicht gezahlter Miete,

  • bei Einbehalt der Kaution für nicht durchgeführte Renovierungen,

  • bei Einbehalt der Kaution für beschädigte Gegenstände, die repariert werden müssen, und

  • bei Einbehalt der Kaution für nicht rechtzeitige Rückgabe der Mietsache.

Mietausfall

Wenn Ihnen Ihr Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht zahlt, fließen Ihnen keine Einnahmen zu. Nicht gezahlte Miete kann aber auch nicht als Werbungskosten abgezogen werden.

Mietausfallversicherungen und Zahlungen aus Mietgarantien sind Ersatz für entgangene Mieteinnahmen. Gerade bei Käufen vom Bauträger wird versucht, einen Kaufanreiz durch Mietgarantien zu schaffen. Diese Garantien springen ein, wenn das Objekt leer steht und keine Mieteinnahmen fließen. Bei Elementarschäden werden von den Versicherungen teilweise Zahlungen für Einnahmeverluste (Mietausfall) geleistet.

Mieteraufwendungen

Mieteraufwendungen, bei denen es sich um reine Instandhaltungen handelt, zu denen der Mieter vertraglich verpflichtet ist, sind keine Einnahmen des Vermieters.

Wenn dagegen beim Auszug aber Zahlungen des Mieters erfolgen, weil er die Instandhaltungen nicht ausgeführt hat, sind dies Einnahmen. Der Vermieter kann die Aufwendungen zur Beseitigung der Mängel aber dann wieder als Werbungskosten abziehen.

Mietvorauszahlungen

Bei Immobilien, bei denen der Vermieter umfangreiche Umbauten speziell für den Mieter vorgenommen hat, ist der Vermieter daran interessiert, eine Mietvorauszahlung zu erhalten. Leistet der zukünftige Mieter vorab Zahlungen, die auf die laufende Miete angerechnet werden, liegen immer Einnahmen vor.

Grundsätzlich müssen Sie die Vorauszahlungen sofort bei Zufluss versteuern und die Restzahlungen jeweils monatlich.

Sie haben aber das Wahlrecht, die Mietvorauszahlung auf die Zeit zu verteilen, für die diese vertraglich bestimmt ist. Die Versteuerung erfolgt dann laufend in Höhe der monatlich gezahlten Miete zuzüglich der anteiligen Vorauszahlung.

Sollte das Mietverhältnis enden, bevor die gesamte Mietvorauszahlung versteuert ist, muss der bisher noch nicht berücksichtigte Anteil bei Beendigung des Mietvertrages als Einnahme angesetzt werden.

Möblierte Wohnung/möbliertes Zimmer

Sollten Sie eine Wohnung möbliert vermieten, wird die Miete oft aufgeteilt in die reine Wohnungsmiete und in die Miete für die Einrichtung. Dies ist auch sinnvoll, falls Mieterhöhungen anstehen oder es einmal zu Streitigkeiten bezüglich der Höhe der Miete kommt. Die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungseinrichtung – vielfach ist es nur eine Küchenzeile – sind auch als Mieteinnahmen zu versteuern. Das gilt auch dann, wenn es sich um vorher von Ihnen privat angeschafftes Mobiliar handelt.

Nachträgliche Einnahmen

Mieteinnahmen sind auch zu versteuern, wenn kein Mietverhältnis mehr besteht, weil Sie Ihr Objekt beispielsweise verkauft haben oder selbst nutzen.

Beispiel:

Sie nutzen Ihre Immobilie ab dem 1. Januar des Jahres 02 selbst. Im Jahr 03 erhalten Sie noch Zahlungen eines Mieters, der seit dem Jahr 01 mit der Miete rückständig war.

Die Mieteinnahmen sind im Jahr 03 zu versteuern. Werbungskosten für das Haus, dessen Besitzer Sie weiterhin sind, können Sie aber trotzdem nicht geltend machen. Die Miete ist zwar im Jahr 03 zugeflossen, betrifft aber ein Vertragsverhältnis aus dem Jahr 01, für das bereits sämtliche angefallenen Werbungskosten abgezogen wurden. Die mit der Immobilie verbundenen Kosten des Jahres 03 sind voll der Selbstnutzung zuzurechnen.

Anders ist es natürlich, wenn Kosten angefallen sind, um die rückständige Miete einzutreiben (zum Beispiel Anwaltshonorare oder Kosten für den Gerichtsvollzieher).

Nebenkosten

Nebenkosten werden meistens zusammen mit der Miete monatlich als Vorauszahlung fällig. Je nach Vertragsgestaltung und örtlichen Gegebenheiten werden in der Nebenkostenvorauszahlung beispielsweise die Kosten für Heizung, Kalt- und Warmwasser, Schmutzwasser, Treppenhausbeleuchtung, Reinigung, Hausversicherungen, Grundsteuer, Hausmeister und Gartenpflege auf den Mieter umgelegt.

Mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung, die der Mieter vom Vermieter fordern kann, wird dann über die tatsächlichen Kosten abgerechnet. Mit der sich hieraus ergebenden Nachzahlung oder Erstattung sollten die Nebenkosten für den Vermieter völlig neutral sein. Viele Finanzämter akzeptieren es daher, wenn die Nebenkosten in der Berechnung der Mieteinkünfte weder auf der Einnahmenseite noch auf der Ausgabenseite dargestellt werden.

Dies gilt aber nur, soweit die Kosten auch tatsächlich entstanden sind.

Beispiel:

Der Vermieter erledigt die Gartenarbeiten, das Schneeräumen und die Straßenreinigung am Mietobjekt selbst. Hierfür verlangt er zulässigerweise von den Mietern eine Umlage, da insoweit fremde Kosten eingespart wurden. Ein angestellter Hausmeister oder Hausmeisterservice würde zudem meist noch wesentlich höhere Kosten verursachen.

Die Umlage für diese Kosten wurden vom Mieter gezahlt, sind dem Vermieter aber effektiv nicht entstanden, weil er eigene Arbeitsleistung eingebracht hat. Damit muss er diese Kostenumlage in der Steuererklärung angeben.

Der umgekehrte Fall ist aber auch vorstellbar, wenn entstandene Kosten nicht vollständig umgelegt wurden.

Beispiel:

Dem Vermieter ist es zu viel Aufwand, die Grundsteuer in die Nebenkosten einzurechnen, weil er aufgrund sehr unterschiedlicher Wohnungsgröße keinen geeigneten Aufteilungsschlüssel findet. In diesem Fall kann er die Grundsteuer vollständig bei den Werbungskosten aus Vermietung geltend machen.

Photovoltaikanlagen

Photovoltaikanlagen, mit denen Strom in das Netz eingespeist wird, sind in der Regel als Gewerbebetriebe konzipiert. Die Vergütungen, die der Netzbetreiber zahlt, gehören daher zu den Einnahmen aus Gewerbebetrieb.

Umsatzsteuer

Haben Sie sich bei Vermietung für gewerbliche oder freiberufliche Nutzung zur Umsatzsteuerpflicht entschieden, gehört auch die auf die Mieten gezahlte Umsatzsteuer zu den Einnahmen. Diese Umsatzsteuerzahlungen werden von Ihnen aber nur treuhänderisch vereinnahmt und sind bei Abführung an das Finanzamt wieder als Werbungskosten abzuziehen. Vorher erfolgt natürlich noch die Verrechnung mit abzugsfähiger Vorsteuer.

Vorsteuererstattungen des Finanzamts, die Sie bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung erhalten, sind ebenfalls als Einnahmen anzusetzen. Das gilt auch für Vorsteuererstattungen, die aus Herstellungs- oder Anschaffungskosten resultieren: Diese werden nicht mit den Herstellungskosten abgeschrieben, sondern direkt bei der Umsatzsteuervoranmeldung geltend gemacht. Sie schreiben also nur die Nettoherstellungskosten (ohne Umsatzsteuer) über die Nutzungsdauer der Immobilie ab.

Untervermietung

Bei Einnahmen aus Untervermietung gilt im Prinzip das Gleiche wie bei normalen Mietverhältnissen. Wenn es bei einer Untervermietung aber an einer echten Einkunftserzielungsabsicht fehlt, bleiben solche Mietverhältnisse steuerlich ohne Berücksichtigung. Es ist steuerlich z.B. nicht zulässig, Teile der gemeinsam genutzten Wohnung an den Lebenspartner zu vermieten, um die Kosten anteilig geltend zu machen.

Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Wenn Sie Ihre Mietforderung an ein Factoring- oder Inkassounternehmen verkaufen, weil Sie sich z.B. den Ärger mit Gerichtsverfahren ersparen wollen, entstehen Ihnen steuerpflichtige Einnahmen.

Verkauf von Haus- und Grundbesitz

Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien sind grundsätzlich keine Mieteinnahmen. Wenn Sie noch ausstehende Mieten an den Erwerber mit veräußern, sind diese Beträge von Ihnen mit der Zahlung des Kaufpreises zu versteuern. In diesem Moment geht man davon aus, dass diese bei Ihnen zugeflossen sind.

Versicherungsleistungen

Bezahlt die Versicherung einen Schaden an Ihrer Immobilie, ist das für die Ermittlung Ihrer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht von Belang. Denn Ihnen ist durch die Übernahme des Schadens durch den Versicherer weder ein Aufwand entstanden, der die Einnahmen mindert, noch haben Sie eine Vermögensmehrung erfahren, die Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erhöht.

Aus diesem Grund sind Versicherungsleistungen in den meisten Fällen steuerlich ohne Bedeutung. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Wurde für die Schadenbeseitigung zunächst Aufwand steuerlich geltend gemacht oder eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen, muss auch die spätere Schadenübernahme durch einen Dritten wie beispielsweise die Versicherung steuerlich erfasst werden.

Der Bundesfinanzhof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem ein Immobilieneigentümer nach dem Brand seines Hauses den entstandenen Schaden durch eine Sonderabschreibung erfasste. Da sein Gebäude vollständig niedergebrannt war, machte er eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung in Höhe des Restbuchwertes geltend, die das Finanzamt in voller Höhe akzeptierte.

Im folgenden Jahr leistete die Feuerversicherung Schadensersatz und erstattete die Kosten für den Wiederaufbau und leistete zusätzlich Ersatz für den erlittenen Mietausfall. Der Immobilieneigner setzte in seiner Steuererklärung lediglich den Ersatz des Mietausfalls als Einnahme aus Vermietung an, nicht jedoch den Ersatz des Brandschadens.

Das Finanzamt erhöhte den Gewinn im Jahr der Versicherungszahlung um den Schadensersatz für den Brandschaden in der Höhe, wie im Vorjahr eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung geltend gemacht worden war. Gegen dieses Vorgehen klagte der Steuerpflichtige und unterlag nun in letzter Instanz vor dem BFH.

Versicherungsleistungen gehören nach Ansicht der Richter zwar grundsätzlich zu den nicht steuerbaren Vorgängen der privaten Vermögensebene. Das gilt aber nicht, wenn durch die Leistung der Versicherung Werbungskosten ersetzt werden. Genau das ist im beurteilten Sachverhalt der Fall. Durch die Versicherungsleistung werden die außerordentlichen Wertverluste, für die eine AfaA angesetzt wurde, ausgeglichen. Wirtschaftlich betrachtet hebt die Versicherungsleistung den entstandenen und im Vorjahr steuerlich berücksichtigten Schaden auf. Damit ist es gerechtfertigt, die Ersatzleistung im Jahr der Zahlung als Einnahme aus Vermietung zu erfassen (BFH-Urteil vom 2.12.2014, IX R 1/14, BStBl. 2015 II S. 493).

2. Werbungskosten bei Vermietung

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dürfen Sie Werbungskosten von den Einnahmen abziehen. Gerade wenn eine vermietete Immobilie mit Darlehen finanziert ist, entsteht durch die hohen Ausgaben für Zinsen und andere Werbungskosten oft ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, den Sie mit anderen Einkünften in der Steuererklärung verrechnen können.

Das sind Ihre Werbungskosten im Überblick:

  • alle Finanzierungskosten. Dazu gehören vor allem die Schuldzinsen, die Sie nach dem Bau eines Hauses, nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder nach einer größeren Renovierungsmaßnahme für das aufgenommene Fremdkapital zahlen müssen,

  • alle Renovierungs- und Instandhaltungskosten,

  • alle Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung Ihres Haus- und Grundbesitzes. Dazu gehören vor allem die laufenden Kosten für Haus- und Grundbesitz, zum Beispiel die Kosten der Heizung, der Wasserversorgung, die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer,

  • die Abschreibungen, die Sie Jahr für Jahr für Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhalten.

So können Sie durch negative Ergebnisse (Verluste) mit einer Mietimmobilie die Steuerbelastung auf Ihre übrigen Einkünfte reduzieren.

2.1 Nachweis der Vermietungsabsicht notwendig

In einigen Fällen entstehen Ihnen Werbungskosten, ohne dass im gleichen Jahr Mieteinnahmen zufließen. Das kann im Jahr des Kaufs oder Baus einer Immobilie geschehen, z.B. weil Sie längere Zeit nach einem Mieter suchen und bis dahin Aufwendungen für Makler, Wohnungsanzeigen etc. haben, denen noch keine Einnahmen gegenüberstehen. Damit das Finanzamt die Werbungskosten auch ohne gleichzeitige Mieteinnahmen anerkennt, müssen Sie belegen, dass tatsächlich eine Vermietungsabsicht bestanden hat. Diese Nachweismöglichkeiten haben Sie:

  • Umbau- und Renovierungsarbeiten beschreiben: Geben Sie an, welche Arbeiten schon erledigt sind und welche noch durchgeführt werden müssen. Nennen Sie gegebenenfalls die Gründe, weshalb in der Vergangenheit nur wenige Arbeiten erledigt werden konnten. Schätzen Sie den Termin, zu dem die Arbeiten beendet sind und das Finanzamt wieder mit Mieteinnahmen rechnen kann.

  • Mietersuche protokollieren: Sammeln Sie die Zeitungsanzeigen, in denen Sie einen Mieter gesucht haben. Geben Sie den Immobilienmakler an, den Sie mit der Vermietung beauftragt haben. Notieren Sie, wer die Wohnung wann besichtigt hat. Nennen Sie die Gründe für eine Absage, soweit bekannt.

  • Vermietungsabsicht eindeutig machen: Hüten Sie sich davor, die leer stehenden Räume kurzfristig selbst zu beziehen oder als Gästezimmer zu nutzen. Sie dürfen auch nicht gleichzeitig einen Mieter und einen Käufer suchen. Sonst ist Ihre Vermietungsabsicht nicht eindeutig und der Werbungskostenabzug entfällt auch dann, wenn Sie später doch noch vermieten. In diesem Fall können Werbungskosten erst ab dem Zeitpunkt der Vermietung abgezogen werden (BFH-Urteil vom 9.7.2012, IX R 21/12, BFH/NV 2013 S. 1778).

    Allerdings: Steht eine Immobilie längere Zeit leer, weil sie wegen baulicher Mängel nicht vermietbar ist, besteht in dieser Zeit auch keine Vermietungsabsicht, wenn nicht zeitnah mit Maßnahmen zur Behebung der Mängel begonnen wird (FG Köln vom 26.6.2013, 7 K 1166/12, EFG 2013 S. 1663).

Es gibt keine Vorschrift darüber, wie lange Sie auch ohne Mieteinnahmen Werbungskosten absetzen dürfen. Je länger es dauert, desto nachdrücklicher müssen Sie Ihre Vermietungsabsicht nachweisen.

Solange der feste Wille zur Vermietung besteht und für das Finanzamt feststellbar ist, sind die Werbungskosten abzugsfähig, auch wenn die Vermietungsabsicht später wegfällt und es tatsächlich nicht zu einer Vermietung kommt. Allerdings müssen Sie glaubhaft darlegen, warum Sie es sich anders überlegt haben. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Ihre Werbungskosten abzugsfähig.

Keine nachhaltige Vermietungsabsicht besteht, wenn bereits beim Kauf einer vermieteten Immobilie feststeht, dass Sie in Kürze selbst einziehen werden. Vielmehr ist hier zu prüfen, ob überhaupt eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. In einem vom BFH entschiedenen Fall hatte die Enkelin eine Immobilie von der Großmutter gekauft, zu der es einen befristeten Mietvertrag gab. Die Befristung war damit begründet worden, dass im Anschluss daran Eigenbedarf für eben jene Enkelin bestehe. Das Finanzamt erkannte die Vermietungsverluste bis zum Einzug der neuen Eigentümer nicht an, weil keine langfristige Vermietungsabsicht bestanden hat, sondern bereits beim Kauf der Immobilie die Eigennutzung geplant war.

Der BFH schloss sich dieser Beurteilung an. Als Beleg hierfür sahen die Finanzrichter auch die Tatsache an, dass die Käufer sich nach Auslaufen des befristeten Mietvertrages nicht um eine Fortsetzung der Vermietung bemüht hatten, sondern sogar schon vor Ende des Mietvertrages unmittelbar nach der Räumung der Immobilie selbst eingezogen sind (BFH-Urteil vom 22.1.2013, IX R 13/12, BStBl. 2013 II S. 533).

2.2 Kosten sind im Jahr der Bezahlung abzuziehen

Werbungskosten sind immer in dem Jahr absetzbar, in dem die Zahlung geleistet wurde. Es spielt keine Rolle, wann die Kosten entstanden sind, welches Jahr sie betreffen oder wann Sie die Rechnung erhalten haben.

Beispiel:

Im Dezember haben Sie in Ihrer vermieteten Wohnung eine Reparatur der Heizungsanlage durchführen lassen. Die Arbeiten waren am 10. Dezember abgeschlossen. Die Rechnung haben Sie am 29. Dezember erhalten. Am 6. Januar des folgenden Jahres überweisen Sie den Rechnungsbetrag. Da die Zahlung erst im Folgejahr geleistet wurde, sind die Kosten auch erst in der Steuererklärung für das Folgejahr als Werbungskosten abzuziehen.

Die Gebäudeversicherung wird im Juli 01 für den Zeitraum vom 1. Juli des Jahres 01 bis zum 30. Juni des Jahres 02 bezahlt. Es erfolgt keine Aufteilung der Kosten. Die gesamte Versicherungsprämie ist im Jahr 01 als Werbungskosten abzusetzen.

Zu welchem Zeitpunkt die Kosten als gezahlt gelten, hängt auch davon ab, auf welchem Weg Sie die Zahlung leisten:

  • Zahlen Sie bar, ist die Zahlung zum Zeitpunkt der Geldübergabe geleistet und zu erfassen.

  • Zahlen Sie per Scheck, gilt die Übergabe des Schecks als Zahlungszeitpunkt. Wird der Scheck per Post geschickt, gilt das Datum des Poststempels als Zahlungszeitpunkt.

  • Bei Zahlung mit Scheckkarte oder Kreditkarte ist die Zahlung mit der Unterschrift auf dem Zahlungsbeleg geleistet.

  • Bei Überweisungen zählt das Datum, zu dem der Überweisungsauftrag an die Bank gegeben wurde.

  • Eine Besonderheit gilt bei Zahlungen um den Jahreswechsel herum. In diesem Zeitraum fallen zahlreiche wiederkehrende Ausgaben an wie z.B. Versicherungsprämien oder Zinszahlungen. Werden solche wiederkehrenden Zahlungen in der Zeit zwischen dem 22. Dezember und 10. Januar beglichen, sind die Zahlungen in jedem Fall dem Jahr zuzuordnen, zu dem sie wirtschaftlich gehören.

Beispiel:

Sie zahlen bereits am 27. Dezember die Zinsen für den Monat Januar. Die Zinszahlung ist zwingend erst im Folgejahr als Werbungskosten zu erfassen.

Diese Kosten sind nicht sofort abzugsfähig

In einigen Fällen sind Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie entstehen, nicht sofort abzugsfähig:

  • Bei den Aufwendungen handelt es sich nicht um Werbungskosten, sondern um Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

    Beispiel:

    Das Dachgeschoss soll zu zusätzlichen Wohnräumen ausgebaut werden. Das Material kaufen Sie schon im Jahr 01, obwohl mit dem Ausbau erst im Jahr 02 begonnen wird. Der Dachausbau schafft neuen Wohnraum. Es handelt sich bei den Materialausgaben damit um Herstellungskosten, die nicht sofort geltend gemacht werden können. Die Kosten sind nach Fertigstellung des neuen Wohnraums abzuschreiben.

  • Die Kosten sind der privaten Lebensführung zuzuordnen und deshalb keine Werbungskosten.

    Beispiel:

    Nachdem Sie eine Eigentumswohnung lange selbst bewohnt haben, lassen Sie noch vor Ihrem Auszug diverse Reparatur- und Renovierungsarbeiten durchführen. Nach Ihrem Auszug wird die Wohnung vermietet. Erst zu diesem Zeitpunkt begleichen Sie die Rechnung für die Reparaturarbeiten. Da die Kosten noch zur Zeit der Selbstnutzung entstanden sind, fehlt der Zusammenhang mit den Mieteinkünften. Damit handelt es sich nicht um Werbungskosten, sondern um Aufwendungen der privaten Lebensführung.

    Möchten Sie eine bisher selbst genutzte Immobilie nach Ihrem Auszug vermieten, lassen Sie notwendige Reparatur- und Renovierungsarbeiten erst nach Ihrem Auszug durchführen. Haben Sie zu diesem Zeitpunkt auch schon nachweislich begonnen, sich nach einem Mieter umzusehen, steht einer Anerkennung der Renovierungsaufwendungen als Werbungskosten nichts mehr im Wege.

  • Werbungskosten werden ohne wirtschaftlichen Grund im Voraus gezahlt. Ziehen Sie Werbungskosten ohne nachvollziehbaren Grund vor, indem Sie beispielsweise weit im Voraus Abschlagszahlungen oder Zinszahlungen leisten, ohne durch die frühe Zahlung einen wirtschaftlichen Vorteil zu erlangen, werden diese Kosten erst zu dem Zeitpunkt als Werbungskosten anerkannt, zu dem sie bei vernünftiger Abwägung gezahlt worden wären.

2.3 Tipps zum maximalen Werbungskostenabzug

Welche Kosten Sie als Werbungskosten geltend machen können, ist präzise geregelt. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten zur Gestaltung. Durch rechtzeitige Planung von Maßnahmen und Zahlungen können Sie bestimmen, wann Werbungskosten anfallen, und damit die Steuerbelastung eines bestimmten Jahres gezielt beeinflussen.

2.3.1 Vorweggenommene Werbungskosten

Werbungskosten können Ihnen nicht erst dann entstehen, wenn Sie bereits eine Immobilie vermieten. Zahlreiche Kosten fallen bereits an, bevor überhaupt die ersten Mietzahlungen fließen. Das Recht zum Abzug von Werbungskosten haben Sie bereits dann, wenn Ihnen dadurch Aufwendungen entstehen, dass Sie die Absicht haben, Ihre Immobilie in Zukunft zu vermieten.

Grundsätzlich können beinahe alle Kosten, die als Werbungskosten während der Vermietung anfallen, auch schon im Vorfeld entstehen. Hinzu kommen weitere Kosten, die sich bereits vor einer Vermietung ergeben können. Hierzu gehören:

  • Fahrtkosten für die Besichtigung möglicher Kaufobjekte, auch wenn der Kauf später nicht zustande kam,

  • Kosten für Fahrten zur Bank und Telefonate mit der Bank im Rahmen der Finanzierungsverhandlungen,

  • Geldbeschaffungskosten,

  • Grundbuchgebühren für die Eintragung von Grundschulden,

  • Notargebühren,

  • Renovierungskosten vor der Vermietung,

  • Kosten für Anzeigen zur Vermietung des Objektes.

Auch wenn Sie mit vorweggenommenen Werbungskosten schon vor der Vermietung Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Immobilie steuerlich geltend machen können, sind hier zeitliche Grenzen gesetzt.

So sind Renovierungsaufwendungen vor einer Vermietung grundsätzlich als vorweggenommene Werbungskosten anzuerkennen. Es muss aber ersichtlich sein, dass in absehbarer Zeit auch Mieteinnahmen fließen werden. Hierzu ist es notwendig, dass die Renovierungsarbeiten zielstrebig betrieben werden und die Absicht, Einkünfte zu erzielen, ersichtlich bleibt.

So wurde einem Ehepaar die Anerkennung vorweggenommener Werbungskosten versagt, das zehn Jahre lang ein baufälliges Gebäude in Eigenarbeit renoviert hatte, um dieses später zu vermieten. Die Finanzrichter sahen keine zielstrebige Durchführung der Maßnahmen, die als Grundlage einer Einkunftserzielungsabsicht notwendig ist. Bemühungen zur Vermietung konnte das Paar ebenfalls nicht nachweisen. Deshalb entschieden die Richter, dass die Einkunftserzielungsabsicht nach spätestens vier Jahren der Renovierungsarbeiten nicht mehr bestand (Niedersächsisches FG vom 6.5.2010, 11 K 12069/08, EFG 2010 S. 1199).

Auch vergebliche Aufwendungen, die Ihnen entstanden sind, um eine Immobilie zu erwerben, können abziehbar sein. In einem besonders ungewöhnlichen Fall hatte der Steuerpflichtige nach einer gescheiterten Kaufverhandlung mit den Eigentümern einer Villa einem betrügerischen Makler Bargeld übergeben, der behauptet hatte, den Immobilienkauf anonym für ihn abwickeln zu können. Anstatt die Immobilie für den Steuerpflichtigen zu erwerben, unterschlug der Betrüger das Bargeld und verwendete es für sich.

Diese vergeblich aufgewendeten Kosten machte der Steuerpflichtige als Werbungskosten geltend. Seine tatsächliche Einkunftserzielungsabsicht konnte er gut belegen, da er das Objekt später doch noch vom tatsächlichen Immobilieneigentümer erwarb und vermietete. Der Bundesfinanzhof erkannte die Aufwendungen schließlich an. Auch Zahlungen, die ohne rechtliche Grundlage in der Absicht geleistet wurden, dadurch steuerpflichtige Vermietungseinkünfte zu erzielen, müssen als vorweggenommene Werbungskosten akzeptiert werden (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 24/16, BFH/NV 2017 S. 1106).

Um die Anerkennung vorweggenommener Werbungskosten zu sichern, muss eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht belegt werden können. Hierzu genügt eine einzelne Wohnungsbesichtigung oder Vermietungsanzeige innerhalb eines Jahres nicht (BFH-Urteil vom 28.10.2008, IX R 1/07, BStBl. 2009 II S. 848). Doch nicht nur die Kosten einer Renovierung können zu vorweggenommenen Werbungskosten führen. Ist bereits beim Kauf eines Grundstücks sicher, dass darauf eine Mietimmobilie errichtet werden soll, können bereits die Finanzierungskosten nach der Anschaffung des Bauplatzes als vorweggenommene Werbungskosten anerkannt werden. Dazu muss bereits beim Kauf die Vermietungsabsicht bestehen und der Bau der Immobilie nachhaltig verfolgt werden. Als Nachweise können hier z.B. nach dem Kauf gestellte Bauanträge oder vergebene Aufträge für eine Bauplanung herangezogen werden (BFH-Urteil vom 5.3.2008, X R 48/06, BFH/NV 2008 S. 1463).

Vorweggenommene Werbungskosten in der Steuererklärung

Vorweggenommene Werbungskosten müssen in dem Jahr in der Steuererklärung angegeben werden, in dem die Kosten angefallen sind. Dazu verwenden Sie Anlage V für die Einkommensteuererklärung. Sind noch keine Mieteinkünfte angefallen, geben Sie ausschließlich die Werbungskosten an. Damit ergibt sich hier ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Haben Sie bereits Werbungskosten, aber zum Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung noch keine Mietimmobilie angeschafft, sollten Sie zusammen mit der Steuererklärung kurz erläutern, wie es zu diesen Werbungskosten kommt. Denn in der Anlage V kann noch kein konkretes Vermietungsobjekt genannt werden.

Vorweggenommene Werbungskosten nachträglich erklären

Es ist gar nicht so selten, dass erst beim Ausfüllen der Anlage V zur Erklärung der Mieteinkünfte auffällt, dass ein Teil der Werbungskosten bereits in einem früheren Jahr hätte erklärt werden können bzw. müssen. Selbst wenn Sie für den betreffenden Zeitraum bereits einen bestandskräftigen Steuerbescheid erhalten haben, gibt es noch eine Rettung für den Werbungskostenabzug.

Die erstmalige Vermietung zu einem späteren Zeitpunkt ist in den Augen der Finanzverwaltung eine nachträglich bekannt werdende Tatsache, die es ermöglicht, den bestandskräftigen Steuerbescheid noch nach § 173 AO zu Ihren Gunsten zu ändern.

2.3.2 Nachträgliche Werbungskosten

Ebenso wie vor der Vermietung können auch nach Ende der Vermietung noch Kosten anfallen, die in engem wirtschaftlichen Zusammenhang mit den vorherigen Mieteinnahmen stehen. Unter diese Regelung können z.B. Schuldzinsen für ein Darlehen fallen, mit dem Sie während der Vermietung Instandhaltungsaufwendungen bezahlt haben.

Damit Zinsen als nachträgliche Werbungskosten gelten, muss

  • die Vermietungsabsicht bis zum Verkauf bestehen

  • und der Kaufpreis vollständig in die Darlehenstilgung fließen.

In diesem Fall sehen BFH und Bundesfinanzministerium einen engen Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Vermietungseinkünften (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13, BStBl. 2015 II S. 635; BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 67/10, BStBl. 2013 II S. 275; BMF-Schreiben vom 27.7.2015, BStBl. 2015 I S. 581). Können Sie einen Kredit mit dem Verkaufserlös nicht vollständig tilgen, dürfen Sie die Schuldzinsen deshalb weiter als Werbungskosten geltend machen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen oder danach.

Auch wenn Sie mit dem Verkaufserlös eine andere Immobilie anschaffen, mit der wieder steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt werden, ist der Werbungskostenabzug möglich. Die Anschaffung muss aber zeitnah erfolgen (BFH-Urteil vom 6.12.2017, IX R 4/17, BFH/NV 2018 S. 569).

Der Schuldzinsabzug entfällt, wenn die Vermietungsabsicht vor dem Verkauf aufgegeben wurde. Das Objekt darf also nicht ohne Vermietungsbemühungen länger leer stehen.

Ebenfalls als nachträgliche Werbungskosten anerkannt werden die Kosten für den Abriss einer Immobilie, wenn der Grund für den Abriss in die Zeit der Vermietung fällt. Mehr dazu finden Sie unter dem Stichwort »Abbruchkosten« im Kapitel »ABC der Werbungskosten«.

Ausnahme: Eine Anerkennung von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten ist aber nicht möglich, wenn die Vermietung nachträglich zu Liebhaberei umqualifiziert wird. In einem vom BFH entschiedenen Fall hatte ein Steuerpflichtiger eine Gaststätte mit mehreren dazugehörenden Ferienwohnungen gekauft und vermietet. Nachdem der Pächter wegen Insolvenz die Pacht nicht mehr zahlte, kündigte er den langfristigen Pachtvertrag.

Nach Einschätzung von Finanzamt und Finanzgericht unternahm er ab da keine ernsthaften Bemühungen einer wirtschaftlichen Vermietung des Objektes mehr, sodass die Einkunftserzielungsabsicht bereits mit der Kündigung des Pachtvertrages endete. Ab diesem Zeitpunkt wurde eine steuerlich bedeutungslose Liebhaberei angenommen, die auch nach dem Verkauf des Objektes nicht zu einem Abzug von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten berechtigt (BFH-Urteil vom 21.1.2014, IX R 37/12, BStBl. 2015 II S. 631).

Planen Sie die Baumaßnahmen richtig

Die größte steuerliche Wirkung entfalten zusätzliche Werbungskosten in den Jahren, in denen Ihre übrigen Einkünfte und damit auch Ihr persönlicher Steuersatz hoch ausfallen.

Können Sie absehen, dass in einem Jahr die übrigen Einkünfte besonders hoch ausfallen, sollten Sie anstehende Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten an Ihren Immobilien in diese Jahre legen.

Sollte das nicht möglich sein, versuchen Sie die Rechnung für die zum Ende des Vorjahres erbrachten Arbeiten im Folgejahr zu begleichen. Denn Werbungskosten werden in dem Jahr steuerlich berücksichtigt, in dem Sie die Zahlungen leisten, auch wenn die Leistung selbst noch im Vorjahr erbracht wurde.

Sorgen Sie während des Jahres für Belege

Wer seine Werbungskosten erst im Nachhinein beim Anfertigen der Steuererklärung zusammenträgt, wird schnell einige Kostenpositionen vergessen. Gerade kleinere Quittungen wie Baumarktrechnungen sind schnell verlegt.

Sorgen Sie während des Jahres durch konsequente Ablage und Dokumentation der Ausgabenbelege dafür, dass keine Aufwendungen vergessen werden. Notieren Sie zu jedem Beleg, um was es sich handelte und zu welchem Zweck die Aufwendungen angefallen sind. Um später eine genaue Zuordnung vornehmen zu können, vermerken Sie z.B. zu den einzelnen Rechnungen genau, was repariert oder neu angeschafft wurde.

Auch Fahrten und Telefonate im Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind Werbungskosten. Fertigen Sie hier unmittelbar nach Fahrten und Telefonaten Notizen zu den angefallenen Kosten und dem Zweck der Termine und Gespräche an und nehmen Sie diese zu Ihren Steuerakten. Im Nachhinein lassen sich diese Aufwendungen meist nicht mehr nachvollziehen.

Bei Handwerkerrechnungen achten Sie auf eine klare Beschreibung der erbrachten Leistungen. Aus der Beschreibung sollte eindeutig hervorgehen, ob es sich um (abschreibungsfähigen) Herstellungsaufwand oder um (sofort abzugsfähigen) Erhaltungsaufwand handelt. Ist eine Rechnung nicht eindeutig formuliert, bitten Sie den Handwerker darum, die Rechnung mit einer eindeutigen Bezeichnung der Leistung neu zu erstellen.

Beispiel:

Der Finanzbeamte könnte die Formulierung »Neuen Heizkörper montiert und angeschlossen« so verstehen, dass bisher in dem Raum kein Heizkörper vorhanden war. Dann würde er die Kosten als Herstellungskosten behandeln, die nur über die Jahre verteilt abgeschrieben werden können.

Steht stattdessen auf der Rechnung »Alten Heizkörper gegen neuen ausgetauscht«, dann ist auch für den Finanzbeamten ganz klar, dass etwas Bestehendes ersetzt wurde und sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vorliegt.

2.3.3 Drittaufwand

Als Werbungskosten oder Betriebsausgaben können Sie grundsätzlich nur solche Aufwendungen ansetzen, die Sie auch selbst getragen haben. Bezahlt jemand anderes die Kosten für Sie, können Sie diesen »Drittaufwand« normalerweise nicht geltend machen. Diese grundsätzliche Regelung wird sogar bei zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Ehepaaren angewandt, wenn ein Ehepartner Werbungskosten oder Betriebsausgaben des anderen Partners begleicht.

Um Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Sie Zahlungen möglichst immer korrekt zuordnen. Es sollte möglichst immer derjenige die Aufwendungen tragen, der auch die steuerpflichtigen Einnahmen erzielt. So sichern Sie in jedem Fall den Werbungskostenabzug.

In zwei Ausnahmefällen erkennt das Finanzamt auch dann Werbungskosten an, wenn eine dritte Person diese für Sie getragen hat.

Abgekürzter Zahlungsweg

Haben die Beteiligten aus wirtschaftlichen und praktischen Erwägungen vereinbart, dass eine fällige Zahlung, die von einem Ehepartner zu leisten ist, ausnahmsweise vom anderen Partner übernommen wird, kann diese Verkürzung der Zahlungsläufe steuerlich anerkannt werden.

Hat beispielsweise der Ehemann auf dem Konto, das er zur Abwicklung seiner vermieteten Immobilien verwendet, kein ausreichendes Guthaben, um eine fällige Rechnung zu begleichen, könnte die Ehefrau die Mittel zur Bezahlung dieser Rechnung von einem ihrer Konten zur Verfügung stellen und auf das Immobilienkonto des Ehemannes überweisen. Zahlt der Ehemann danach die fällige Rechnung von seinem Konto, hat er die Aufwendungen selbst getragen und kann die Werbungskosten geltend machen.

In einem solchen Fall werden die Werbungskosten beim Ehemann auch dann anerkannt, wenn die Partner den Zahlungsweg abkürzen und die Ehefrau die auf den Namen des Mannes lautende Rechnung direkt von ihrem eigenen Konto überweist. Um Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Sie den Vorgang allerdings dokumentieren.

Kann der Ehepartner, der Vermietungseinkünfte erzielt, eine Zahlung einmal nicht aus eigenen Mitteln leisten, vermeiden Sie es, dass der Ehepartner die Zahlungen ohne weitere Dokumentation übernimmt. Halten Sie zumindest in einer schriftlichen Vereinbarung fest, dass die Zahlung als Geschenk an den Ehepartner anzusehen ist.

Auch bei ungültigem Mietvertrag kann Drittaufwand abziehbar sein

Was gilt, wenn Ehepartner untereinander einen Mietvertrag schließen und der Ehepartner, der die Immobilie gemietet hat, Werbungskosten trägt, die zu den Vermietungseinkünften des Immobilieneigentümers gehören? In diesem Fall wird ein Mietvertrag oft von den Finanzbehörden nicht akzeptiert, weil er einem Fremdvergleich nicht standhält.

Aber selbst in diesem Fall gehen nicht alle steuerlichen Vorteile verloren, wenn Teile der übernommenen Kosten als Drittaufwand klassifiziert werden können.

Das Finanzgericht Düsseldorf hatte folgenden Fall zu beurteilen: Zwei Eheleute besitzen ein Zweifamilienhaus, das sie in Wohnungseigentum aufgeteilt haben. Das Erdgeschoss gehört der Ehefrau alleine. Sie vermietet es an ihren Ehemann, der in den Räumen eine freiberufliche Praxis betreibt. Das Obergeschoss gehört dem Ehemann alleine und dient ausschließlich zu Wohnzwecken.

Den Mietvertrag über die Geschäftsräume des Ehemannes mit der Ehefrau erkannte das Finanzamt nicht an. Grund: Das Mietverhältnis war nicht ordnungsgemäß durchgeführt und Vertragsbestimmungen waren nicht eingehalten worden. So wurden u.a. Nebenkosten nicht abgerechnet und die Staffelmiete entgegen dem Vertrag nicht angepasst. Als Konsequenz erkannte das Finanzamt deshalb weder die von der Ehefrau erklärten Vermietungseinkünfte in Höhe von gut 21.000,– € an, noch ließ es die vom Ehemann gezahlten Mieten von mehr als 38.000,– € als Betriebsausgaben zu. Das wollten die Eheleute so nicht akzeptieren und klagten vor dem Finanzgericht.

Den Mietvertrag erkannten die Finanzrichter zwar aus verschiedenen Gründen ebenfalls nicht an. Eine vollständige Nichtberücksichtigung der angefallenen Finanzierungskosten und Abschreibungen für die Geschäftsräume des Ehemannes ging den Richtern jedoch deutlich zu weit.

Aus dem Sachverhalt war offensichtlich zu erkennen, dass der Ehemann die Kosten für die Finanzierung der Geschäftsräume getragen hat, weil sie zur Einkunftserzielung erforderlich waren. Darum sah das Gericht die Aufwendungen als notwendige Betriebsausgaben bei den Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit des Ehemannes an, obwohl es den Mietvertrag nicht akzeptierte.

Anstelle der Mietaufwendungen erkannten sie daher die vom Ehemann im Rahmen seiner betrieblichen Tätigkeit durch die Mietzahlung indirekt übernommenen Darlehenszinsen zur Finanzierung seiner Geschäftsräume sowie Abschreibungen auf die Immobilie als Betriebsausgaben an. Dass der betrieblich genutzte Teil der Immobilie seiner Ehefrau gehörte und es sich bei den Aufwendungen damit um Drittaufwand handelte, stand dem nicht entgegen (FG Düsseldorf vom 12.2.2014, 7 K 407/13 E, DStR 2014 S. 8).

In der Revision vor dem BFH mussten die Steuerpflichtigen dann aus einem anderen Grund eine Niederlage hinnehmen: Eine Anerkennung der Aufwendungen setzt voraus, dass der Ehemann die Kosten auch tatsächlich getragen hat. Die Zahlungen der Darlehenszinsen wurden aber von einem gemeinsamen Konto der Eheleute geleistet. Aus diesem Grund rechnete der BFH die Zinszahlung der Ehefrau zu und verweigerte den Abzug als Betriebsausgaben (BFH-Urteil vom 21.2.2017, VIII R 10/14, BStBl II 2017 S. 819). Achten Sie bei Geschäften zwischen Eheleuten darauf, dass Zahlungen möglichst auf Konten mit Alleinverfügungsberechtigung der Ehepartner geleistet werden. Nur so stellen Sie sicher, dass die Zahlungen auch dem Ehepartner zugerechnet werden, dem Sie die Leistung zurechnen möchten.

Abgekürzter Vertragsweg

Die Richter des BFH erkennen Drittaufwand auch dann an, wenn der Dritte nicht nur die Rechnung zahlt, sondern sogar den Auftrag im Interesse des Immobilieneigentümers selbst erteilt. Der BFH sieht keinen Unterschied zum Fall des abgekürzten Zahlungswegs. Konsequenz: Er behandelt die Aufwendungen so, als wenn der Ehepartner oder nahe Angehörige Ihnen das Geld von vornherein geschenkt hätte.

In einem vom BFH entschiedenen Fall hatte die Mutter des Wohnungseigentümers nach dem Tod der Mieterin die notwendigen Renovierungsarbeiten in Auftrag gegeben und die auf ihren Namen lautenden Rechnungen von ihrem eigenen Konto beglichen. Nachdem das Finanzamt zunächst die Anerkennung der Handwerkerrechnungen als Werbungskosten ablehnte, stellten sich die Richter auf die Seite des Wohnungseigentümers. Sie legten dar, dass die Aufwendungen ausschließlich der Einkunftserzielungsabsicht des Klägers dienen und daher anzuerkennen sind (BFH-Urteil vom 15.1.2008, IX R 45/07, BStBl. 2008 II S. 572; BMF-Schreiben vom 7.7.2008, BStBl. 2008 I S. 717).

Kein Drittaufwand bei Dauerschuldverhältnissen

Bei langfristigen Verträgen wird grundsätzlich kein Drittaufwand anerkannt. Zu diesen Dauerschuldverhältnissen gehören z.B. Darlehensverträge. Damit sind Darlehenszinsen nur dann steuerlich als Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, wenn der Immobilieneigentümer auch der Darlehensnehmer ist. Nehmen beide Ehepartner gemeinsam ein Darlehen auf, um die vermietete Immobilie eines Partners zu finanzieren, führt das dazu, dass nur die Hälfte der Darlehenszinsen als Werbungskosten anerkannt werden.

2.4 Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?

Bei größeren Arbeiten an einer Immobilie ist zu unterscheiden, ob diese Aufwendungen lediglich dem Erhalt vorhandener Substanz dienten oder ob etwas Neues geschaffen bzw. das Objekt wesentlich verbessert wurde.

Obwohl diese Unterscheidung auf den ersten Blick nicht als so wichtig erscheint, ist sie für die steuerliche Behandlung dieser Aufwendungen von entscheidender Bedeutung. So macht es einen großen Unterschied,

  • ob z.B. durch den Anstrich einer Fassade lediglich die Gebäudesubstanz geschützt und erhalten wird oder

  • ob Sie durch eine vollständige Sanierung der Fassade inklusive der Anbringung einer Wärmedämmung in Kombination mit weiteren Arbeiten wie zum Beispiel dem Einbau einer neuen Heizungsanlage Ihr Gebäude an den neuesten energetischen Standard anpassen. Dadurch verlängern Sie nicht nur die Nutzungsdauer des gesamten Gebäudes, sondern steigern zugleich die Attraktivität Ihres Hauses und erzielen dadurch höhere Mieteinnahmen.

Der Unterschied zwischen beiden Fällen: Im ersten Fall liegt eindeutig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor, den Sie im Jahr der Zahlung in voller Höhe steuerlich geltend machen können. Im zweiten Fall handelt es sich dagegen um nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die nicht sofort abziehbar sind, sondern zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden müssen.

2.4.1 Erhaltungsaufwand

Wenn an einem Gebäude etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird, führt das zu Erhaltungsaufwand. Es kommt nicht darauf an, ob die Arbeiten zwingend erforderlich waren. Das Alter der ersetzten oder modernisierten Gebäudebestandteile spielt grundsätzlich genauso wenig eine Rolle wie die Höhe der entstandenen Kosten (außer beim anschaffungsnahen Aufwand).

Erhaltungsaufwand kann grundsätzlich als Werbungskosten sofort abgezogen werden. Sie können ihn alternativ auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

Wird dagegen bisher nicht Vorhandenes in das Gebäude eingefügt (z.B. bei Einbau eines zusätzlichen Badezimmers oder bei Ausbauten) oder wird das Mietobjekt über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert, liegt Herstellungsaufwand vor. Da dieser – anders als Erhaltungsaufwand – nur über die Jahre verteilt abgeschrieben werden kann, ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand besonders wichtig.

Die Kosten für die folgenden Baumaßnahmen sind Erhaltungsaufwand:

  • der Austausch von Fenstern und Türen;

  • die Neueindeckung des Daches;

  • der Austausch der Heizungsanlage;

  • der nachträgliche Einbau einer Solaranlage bei bereits vorhandener und voll funktionsfähiger Gaswärmeversorgung (BFH-Urteil vom 14.7.2004, IX R 52/02, BStBl. 2004 II S. 1471);

  • vom Mieter nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen;

  • der Ersatz von Herd und Spüle (verweisen Sie Ihren Finanzbeamten auf das Ende der Urteilsbegründung im BFH-Urteil vom 13.3.1990, IX R 104/85, BStBl. 1990 II S. 514).;

  • die Erneuerung der Elektroinstallationen;

  • der nachträgliche Kabelanschluss;

  • die Renovierung des Badezimmers, also das Anbringen neuer Fliesen, die Erneuerung der Badewanne, des Waschbeckens etc.;

  • neuer Fußbodenbelag;

  • die Erneuerung des Hausanstrichs, das Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung – also die nachträgliche Eternitverkleidung des Gebäudes (BFH-Urteil vom 13.3.1979, VIII R 83/77, BStBl. 1979 II S. 435) – oder bei einer schadhaften Außenfassade die Erneuerung der Isolierung durch Hartschaumplatten und Sparverblender/Klinker (BFH-Urteil vom 19.6.1991, IX R 195/87, BFH/NV 1991 S. 812);

  • der Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser (BFH-Urteil vom 2.2.1990, III R 188/85, BFH/NV 1990 S. 732);

  • der Einbau neuer Gegenstände in bereits vorhandene Installationen, z.B. eine neue Türsprechanlage bei schon vorhandener Elektroleitung (BFH-Urteil vom 20.8.2002, IX R 98/00, BStBl. 2003 II S. 604);

  • der Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten;

  • die Kosten der Schwammbeseitigung;

  • zusätzliche Gebäudebestandteile, wenn sie dem Gebäude nur deshalb hinzugefügt werden, um einen bereits eingetretenen Schaden zu beseitigen oder einen konkret drohenden Schaden abzuwenden (z.B. die Anbringung einer Betonvorsatzschale zur Trockenlegung der durchfeuchteten Fundamente oder die Überdachung von Wohnungszugängen oder einer Dachterrasse mit einem Glasdach zum Schutz vor weiteren Wasserschäden; BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386).

Hinweis: Vergessen Sie auch nicht die Aufwendungen, die zusammen mit dem Erhaltungsaufwand noch entstehen können: Fahrtkosten (z.B. für Fahrten zu Baumärkten), Telefonkosten (z.B. für Gespräche mit Handwerkern), Trinkgelder oder die Kosten für Werkzeuge.

Größeren Erhaltungsaufwand dürfen Sie verteilen

Bei betragsmäßig größeren Aufwendungen kann es sich aber lohnen, diese auf mehrere Jahre zu verteilen, etwa bei schwankenden Einkünften. Möglich ist eine gleichmäßige Verteilung der Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre, beginnend mit dem Jahr der Bezahlung,

  • bei überwiegend zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden im Privatvermögen (§§ 82b Abs. 1, 84 Abs. 4a EStDV). In dem Jahr, in dem Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen, ins Betriebsvermögen einbringen oder von der Vermietung zur Selbstnutzung wechseln, dürfen Sie den noch nicht verteilten Restbetrag in einer Summe als Werbungskosten absetzen (§ 82b Abs. 2 EStDV). Doch Vorsicht: Wird das Objekt vererbt oder verschenkt, verfällt der nicht genutzte Restbetrag und kann nicht vom Erwerber fortgeführt werden (BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 22/17, BFH/NV 2018 S. 824);

  • bei vermieteten Baudenkmälern und Sanierungsgebäuden (§§ 11a, 11b EStG).

Beispiel:

Im Jahr 01 zieht der Mieter Ihres Einfamilienhauses aus. Bevor der neue Mieter einzieht, nehmen Sie umfangreichere Instandsetzungen/Modernisierungen vor. Für die Kosten von 8.000,– € haben Sie ein Wahlrecht:

  • Den Betrag können Sie in einer Summe in Ihrer Steuererklärung 01 als Werbungskosten absetzen.

  • Alternativ dürfen Sie die 8.000,– € auch in gleichen Jahresraten auf bis zu fünf Jahre verteilen. Das bedeutet: In den Steuererklärungen 01 bis 05 setzen Sie jeweils 1.600,– € als Erhaltungsaufwand an. Sie können stattdessen die Kosten auch nur auf zwei Jahre verteilen. Das entspricht für 01 und 02 jeweils 4.000,– €.

Manchmal ist eine Verteilung der Kosten günstiger als die vollständige Absetzung in einem Jahr. Grund: Die Steuererstattungen der einzelnen Jahre sind zusammengerechnet dann höher als die einmalige Erstattung für den Gesamtbetrag. Ob sich eine solche Kostenverteilung aber lohnt, hängt ab von Ihrer Einkommensentwicklung, von einer eventuellen Veränderung des Einkommensteuertarifs und von der Höhe des Erhaltungsaufwands. Meist führt eine Kostenverteilung über die Jahre zu einer höheren Steuererstattung. Sie müssen sich aber im Klaren sein, dass Sie jetzt auf einen Teil der Steuererstattung zugunsten einer späteren höheren Steuererstattung verzichten.

Bei hohen Renovierungskosten »droht« anschaffungsnaher Aufwand

Kaum eine erworbene ältere Immobilie entspricht den Vorstellungen des neuen Eigentümers. Daher möchte der neue Eigentümer möglichst rasch nach dem Kauf renovieren und modernisieren. Liegt Erhaltungsaufwand vor, können die Kosten sofort in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Davon gibt es aber eine wichtige Ausnahme: die »anschaffungsnahen Herstellungskosten«. Sie machen es Ihnen in bestimmten Fällen unmöglich, Ihren Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten abzuziehen.

Die Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierungen gelten kraft Gesetzes in folgenden Fällen als »anschaffungsnahe Herstellungskosten« (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG i.V. mit § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG):

  • Die Aufwendungen fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung an und

  • sie übersteigen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes/der Wohnung (ohne Grund und Boden).

Konsequenz für Sie: Diese Kosten sind nicht als Erhaltungsaufwand abziehbar. Stattdessen sind sie den Anschaffungskosten der Immobilie hinzuzurechnen und bei neuen Immobilien meist über 50 Jahre verteilt abzuschreiben..

Beispiel:

Sie kaufen für 300.000,– € eine 20 Jahre alte Immobilie und vermieten sie. Auf den Grund und Boden entfallen 20 % des Kaufpreises. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betragen also 240.000,– €. Ihre Renovierungskosten (ohne Umsatzsteuer) sollten maximal 36.000,– € (= 15 % von 240.000,– €) betragen.

Fall A: Ihre Renovierungskosten betragen einschließlich 19 % Umsatzsteuer 41.650,– € und ohne Umsatzsteuer 35.000,– €.

Da die Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer unter 36.000,– € liegen, dürfen Sie bei Vermietung die gesamten Kosten von 41.650,– € in Ihrer Steuererklärung als Erhaltungsaufwand absetzen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Bei einem Steuersatz von 30 % sparen Sie durch den Sofortabzug 12.495,– € Steuern (= 30 % von 41.650,– €).

Fall B: Die Renovierungskosten betragen mit 19 % Umsatzsteuer 47.600,– € und ohne Umsatzsteuer 40.000,– €.

Die Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer sind höher als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes und gehören deshalb zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand. Konsequenz: Der Herstellungsaufwand wird den Gebäude-Anschaffungskosten hinzugerechnet und bei Vermietung mit diesen zusammen abgeschrieben.

Die jährliche Abschreibung beträgt 2 % von (240.000,– € + 47.600,– €) = 5.752,– € und läuft über 50 Jahre. Bei einem 30 %igen Steuersatz bringen die nachträglichen Herstellungskosten eine jährliche Steuerersparnis von 285,60 € (= 47.600,– € × 2 % × 30 %).

Für welchen Personenkreis gilt die 15 %-Grenze?

Die 15 %-Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten muss nur derjenige beachten, der ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung entgeltlich gegen Zahlung eines Kaufpreises erworben hat (BFH-Urteil vom 17.6.1997, IX R 30/95, BStBl. 1997 II S. 802). Denn anhand der Höhe der Anschaffungskosten beurteilt sich die steuerliche Zuordnung des Bauaufwands zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Als Beschenkter oder Erbe eines Hauses oder einer Eigentumswohnung haben Sie keine Anschaffungskosten und die 15 %-Grenze spielt keine Rolle. Anders ist das aber, wenn Sie zum Beispiel durch Zahlungen an Geschwister doch eigene Anschaffungskosten aufwenden mussten. Ausnahme: Es liegen Herstellungskosten vor (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 15). Sind die durchgeführten Maßnahmen so umfangreich, dass von nachträglichen Herstellungskosten auszugehen ist, müssen die Aufwendungen abgeschrieben werden.

Wann beginnt, wann endet der Dreijahreszeitraum?

Die Frist für die 15 %-Grenze beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung und erstreckt sich taggenau über drei Jahre (nicht über drei Kalenderjahre!).

Beispiel:

Laut Kaufvertrag geht das wirtschaftliche Eigentum zum 1.9.2001 auf den neuen Eigentümer über. Der Dreijahreszeitraum beginnt am 1.9.2001 und endet drei Jahre (nicht drei Kalenderjahre!) später am 31.8.2004.

Wer bereits nach Abschluss des Kaufvertrages die ersten Reparaturen durchführt, muss auch den Dreijahreszeitraum mit dem Kaufvertragsdatum beginnen lassen.

Solange Ihre Aufwendungen in den ersten drei Jahren unter 15 % liegen, erhalten Sie in den allermeisten Fällen Steuerbescheide, die gemäß § 165 AO nur vorläufig sind. Sollten Sie die 15 %-Grenze doch noch überschreiten, kann der Finanzbeamte die vorangegangenen Steuerbescheide ändern und Ihre gesamten Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandeln.

Nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist nur solcher Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand zu berücksichtigen, der innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt wird. Das bedeutet:

  • Die Dreijahresgrenze gilt strikt. Vermieter dürften also ein Gestaltungsrecht haben und können ziemlich genau das Ende des Dreijahreszeitraums abwarten und erst danach mit umfangreichen Renovierungen/Modernisierungen beginnen. Die 15 %-Grenze dürfte dann keine Rolle spielen.

    Bei einer Sanierung in Raten über mehrere Jahre ist die Dauer der Gesamtmaßnahme maßgeblich. Denn alles, was einheitlich geplant und durchgeführt wird, gilt als eine Baumaßnahme. Somit dürfen einzelne Bauarbeiten nicht für sich als Erhaltungsaufwand gewertet werden, auch wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre stattfinden und aufwandsmäßig unter der 15 %-Grenze liegen (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 31). Die Finanzverwaltung prüft darüber hinaus sogar über einen Zeitraum von fünf Jah ren, ob eine Sanierung in Raten vorliegt. Gleiches gilt, wenn Sie nach der Anschaffung eines Mehrfamilienhauses nacheinander Wohnung für Wohnung renovieren. Auch hier gelten alle einzelnen Baumaßnahmen als eine einzige Maßnahme (BFH-Urteil vom 30.7.1991, IX R 123/90, BStBl. 1992 II S. 30).

  • Maßgeblich ist, welche Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren ausgeführt wurden. Dagegen ist es nicht relevant, ob die Baumaßnahmen bis zum Ende des Dreijahreszeitraums abgeschlossen sind. Ebenso wenig ist von Bedeutung, ob Aufwand angefallen ist, also Rechnungen bezahlt wurden.

    Wird eine Maßnahme erst im vierten Jahr nach der Anschaffung der Immobilie abgeschlossen, werden die bis zum Ablauf des dritten Jahres durchgeführten Arbeiten in die 15 %-Grenze einbezogen (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 20.11.2012, Az. III B - S 2211 - 2/2005 - 2). Das Finanzministerium Berlin engt mit seiner Auslegung den Gestaltungsspielraum ein. Eine verzögerte Fertigstellung von Maßnahmen kann die Entstehung anschaffungsnaher Herstellungskosten danach nicht mehr verzögern.

Welche Aufwendungen zählen bei der Prüfung der 15 %-Grenze mit?

Alle Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung vorgenommen werden, gelten grundsätzlich als eine Maßnahme. Das bedeutet, dass alle Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen zur Überprüfung der 15 %-Grenze zusammengerechnet werden.

  • Auch Erhaltungsaufwand, der nach einer besonderen Vorschrift begünstigt ist (z.B. bei einem Baudenkmal oder bei einem Gebäude in den neuen Bundesländern), wird mitgerechnet.

  • Wenn Sie das Gebäude nicht nur vermieten, sondern sich darin auch ein selbst genutzter oder unentgeltlich überlassener Gebäudeteil befindet, dann ist das zunächst ohne Bedeutung (BFH-Urteil vom 30.7.1991, IX R 59/89, BStBl. 1992 II S. 940). Sie müssen deshalb auch für den selbst genutzten bzw. unentgeltlich überlassenen Gebäudeteil alle Rechnungen sammeln. Die Kosten für die gesamten Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten am Gebäude dürfen maximal 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Dann sind die Renovierungs- und Modernisierungskosten, die anteilig auf den vermieteten Gebäudeteil entfallen, als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.

  • Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel, die sich nicht in einer Kaufpreisminderung niedergeschlagen haben, sind u.E. ebenfalls mitzurechnen. Während es die alte R 157 Abs. 4 EStR 2001 noch ausdrücklich erlaubte, solche Aufwendungen sofort als Werbungskosten abzusetzen, fehlt ein entsprechender Passus in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

    Selbst wenn Aufwendungen für den Eigentümer unvermeidlich sind, können sie zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. In einem vom FG Münster zu beurteilenden Fall war die Fassade der Immobilie wegen der Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) vollständig saniert und gedämmt worden. Eine reine Ausbesserung des defekten Putzes war nach EnEV nicht zulässig.

    Die damit verbundenen hohen Kosten wollte der Eigentümer als Erhaltungsaufwand sofort absetzen. Schließlich dürften die Kosten für eine gesetzlich oder behördlich vorgeschriebene Sanierung nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, so das Ehepaar. Dagegen rechneten Finanzamt und Finanzgericht die Ausgaben zur 15 %-Grenze und kamen so zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, die auf 50 Jahre abzuschreiben sind (FG Münster vom 17.11.2014, 13 K 3335/12 E).

  • Auch wenn nach dem Kauf unvorhergesehen hohe Instandhaltungskosten anfallen, gehören diese zu den nachträglichen Herstellungskosten.

    Das musste der Erwerber einer alten Immobilie erfahren. Kurz nach dem Kauf starb die langjährige Mieterin und er musste lange fällige Instandhaltungsarbeiten ausführen lassen, um die Wohnung erneut vermieten zu können. Unter anderem musste das Bad vollständig saniert werden.

    Die angefallenen Kosten wollte er als Instandhaltungskosten geltend machen. Der Kaufpreis der Immobilie war wegen des Instandhaltungsstaus sehr gering. Die Kosten der ungeplanten Instandsetzung betrugen darum mehr als 25 % des Kaufpreises für das Gebäude.

    Für das Finanzamt war der Fall eindeutig: Die Kosten sind als nachträgliche Anschaffungskosten nicht sofort anzusetzen, sondern müssen mit dem Kaufpreis abgeschrieben werden. Auch eine Klage half nicht weiter. Der BFH bestätigte die Ansicht des Finanzamtes. Nur einfache Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, Fußböden, Türen und Fenstern sind nicht in die 15 %-Grenze einzubeziehen (BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 41/17, BFH/NV 2018 S. 1009).

  • Zum Nachteil der Investoren bezieht die Finanzverwaltung Anschaffungskosten in die Prüfung der 15 %-Grenze ein, durch die das Gebäude funktionstüchtig gemacht werden soll oder der Gebäudestandard gehoben wird (bundesweit geltende Verfügung oder OFD Rheinland vom 6.7.2010, S 2211–1001–St 232, und Finanzministerium Berlin vom 20.11.2012, III B–S 2211–2/2005–2). Ihre Argumentation: Das Gesetz schließt nur zwei Arten von Aufwendungen bei der 15 %-Grenze aus, nämlich solche für die Erweiterung des Gebäudes sowie für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Im Umkehrschluss rechnet die Verwaltung alle anderen Kosten auf die 15 %-Grenze an.

    Dadurch gehen beispielsweise die Kosten für folgende Reparaturen in die 15 %-Grenze ein: Die Heizungsanlage ist wegen geplatzter Wasserrohre nicht funktionsfähig und das Gebäude somit nicht beheizbar; ein Wohngebäude kann wegen eines undichten Daches oder fehlender Fenster nicht wie üblich bewohnt werden.

    Diese Ansicht bestätigte der BFH in einem weiteren Verfahren. Der Kläger musste neue Fenster einbauen lassen, damit die Immobilie vermietbar war. Er betrachtete die Kosten als Anschaffungskosten und setzte weitere Aufwendungen als Erhaltungsaufwand an. Dem widersprach nun auch der Bundesfinanzhof. Egal aus welchem Grund die Aufwendungen angefallen sind: Sie werden in die Prüfung der 15%-Grenze einbezogen. Damit war im entschiedenen Fall die Grenze überschritten und sämtliche Aufwendungen wurden als anschaffungsnahe Herstellungskosten betrachtet (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 15/15, BStBl II 2016 S. 996).

    Konsequenz: Bei der Prüfung der 15 %-Grenze werden mehr Kosten den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zugerechnet. Nachteil für Sie: Die 15 %-Grenze wird schneller erreicht.

Welche Aufwendungen fallen bei Prüfung der 15 %-Grenze heraus?

Aus den gesamten Aufwendungen dürfen Sie bestimmte Kosten herausrechnen (§ 6 Abs.  1 Nr. 1a Satz 2 EStG):

  • Aufwendungen für Arbeiten, die zu einer Erweiterung des Gebäudes führen. Erweiterungen wie ein Anbau an das Gebäude oder dessen Aufstockung sind naturgemäß keine Renovierungs- oder Modernisierungsaufwendungen und führen damit immer zu Herstellungskosten, auch wenn sie die 15 %-Grenze nicht übersteigen.

  • Aufwendungen, die nicht das Gebäude betreffen, sondern zum Beispiel die Gartenanlage.

  • Aufwendungen, die Ihnen von anderer Seite erstattet werden. Der Bundesfinanzhof hatte einen Fall zu prüfen, in dem der Immobilieneigner selbst sehr umfangreiche Arbeiten bei der Instandsetzung der Immobilie übernommen hatte. Einen Teil seiner Leistungen stellte er einem Bauunternehmen, das für ihn weitere Arbeiten durchführte, als Beratungsleistung in Rechnung. Außerdem berechnete er Materialien, die das Bauunternehmen verwendet hatte. Konkret ging es darum, welche Kosten in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen sind. Alle Aufwendungen, die erstattet wurden, fließen hier nicht ein. Denn diese Kosten wurden letztlich nicht vom Steuerpflichtigen getragen und sind somit nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusetzen (BFH-Urteil vom 28.9.2016, IX R 25/14, BStBl II 2016 S. 992).

  • Aufwendungen für laufende Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, sind nur dann als Erhaltungsaufwand abziehbar, wenn sie nicht Teil einer einheitlichen Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme sind. Zum Erhaltungsaufwand gehören beispielsweise Aufwendungen für die Heizungswartung wie die Auswechselung von Verschleißteilen und sonstige kleinere Reparaturen sowie regelmäßig anfallende Schönheitsreparaturen. Hier gibt es grundsätzlich keine Kostenbegrenzung.

    Diese Ansicht wurde höchstrichterlich noch einmal bestätigt (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 22/15, BStBl II 2016 S. 999). Das Finanzamt hatte bei der Umqualifizierung von Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen auch die Kosten für die jährliche Heizungswartung mit einbezogen. Die Richter des BFH stellten nun mit diesem Urteil noch einmal deutlich heraus, dass derartige üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten nicht zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden können.

    Anders sieht es die Rechtsprechung bei einer umfassenden Modernisierung: Hängen die Aufwendungen, die für sich genommen jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Kosten für Schönheitsreparaturen darstellen, räumlich, zeitlich und sachlich eng miteinander zusammen und bilden insgesamt eine einheitliche Baumaßnahme, handelt es sich um anschaffungsnahen Herstellungsaufwand.

    Im zu entscheidenden Fall waren innerhalb von drei Jahren nach Kauf einer gebrauchten Immobilie umfangreiche Modernisierungsausgaben und übliche Erhaltungsaufwendungen angefallen. Der Immobilieneigentümer machte die Modernisierungsausgaben (Erneuerung des Bades, Aufwendungen für Isolierung, Heizung und Fenster) als Herstellungskosten geltend, den Erhaltungsaufwand setzte er dagegen sofort als Werbungskosten an.

    Weil die Ausgaben in Summe mehr als 15 % der Anschaffungskosten betrugen, sah das Finanzamt sämtliche Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten an. Konsequenz: Es verweigerte auch für die Erhaltungsaufwendungen den Werbungskostenabzug und setzte stattdessen eine Abschreibung von 2 % jährlich an. Das Finanzgericht München sah es genauso. Der Bundesfinanzhof hat das Finanzgericht München in seiner Ansicht bestätigt. Alle Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren werden unabhängig von der handelsrechtlichen Einordnung als Herstellungskosten in die Prüfung der 15 %-Grenze einbezogen (BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 25/14, BStBl II 2016 S. 992).

Beispiel:

Herr Müller erwirbt im Juni 01 ein altes Zweifamilienhaus für 300.000,– € (ohne den Wert des Grund und Bodens). Im Jahr 01 lässt er eine neue Heizung einbauen (13.000,– €), teilweise frischen Innenputz anbringen (15.000,– €) sowie Maler- und Tapezierarbeiten durchführen (5.000,– €). Im Jahr 02 tauscht Herr Müller die einfach verglasten Fenster gegen Isolierglasfenster aus (20.000,– €) und lässt erstmals ein Bad einbauen (15.000,– €).

Der erstmalige Einbau des Bades verursacht immer Herstellungskosten. Die Kosten dafür (15.000,– €) werden deshalb bei der Ermittlung der 15 %-Grenze nicht berücksichtigt. Alle anderen Kosten sind grundsätzlich Erhaltungsaufwand.

Für das Jahr 01 sind Kosten von insgesamt 33.000,– € (= 13.000,– € + 15.000,– € + 5.000,– €) angefallen. Die 15 %-Grenze von 45.000,– € (15 % von 300.000,– €) ist noch nicht erreicht. Für das Jahr 01 erhält Herr Müller deshalb einen vorläufigen Steuerbescheid.

Der Aufwand im Jahr 02 beträgt 20.000,– €. Zusammen mit den Kosten für 01 ergeben sich insgesamt 53.000,– €, d.h., die 15 %-Grenze ist überschritten. Konsequenz: Die Aufwendungen für beide Jahre zusammen werden als Herstellungskosten behandelt.

So ermitteln Sie die 15 %-Grenze bei Mehrfamilienhäusern

Kaufen Sie ein Haus mit mehreren Einheiten, ist die 15 %-Grenze ebenso gültig. Bei deren Berechnung gilt aber: Wird das Gebäude nicht einheitlich genutzt, wird jede wirtschaftliche Einheit für sich betrachtet. Damit sind Kaufpreis und auch Herstellungskosten für jede Wohnung getrennt zu ermitteln. Die Kosten werden nach den Nutzflächen der Einheiten verteilt, wenn sich aus den Umständen keine andere Zuordnung ergibt. Arbeiten, die nur eine Einheit betreffen, werden direkt der Wohneinheit zugeordnet.

Beispiel:

Sie kaufen ein Dreifamilienhaus für 900.000,– € ohne Grund und Boden. Eine Wohnung nutzen Sie selbst, eine weitere Wohnung wird Angehörigen unentgeltlich überlassen. Die dritte Wohnung wird vermietet. Die Wohnungen sind gleich groß. Nach dem Kauf modernisieren Sie für 30.000,– € die Heizungsanlage. Diese Kosten werden den Wohneinheiten zugeordnet.

Die vermietete Einheit möchten Sie weiter modernisieren, um höhere Einnahmen zu erreichen. Da schon 10.000,– € Kosten angefallen sind, berechnen Sie die 15 %-Grenze für die vermietete Wohnung wie folgt: Bei Anschaffungskosten von 300.000,– € liegt diese bei 45.000,– €. Es können noch maximal 35.000,– € investiert werden, bevor anschaffungsnahe Herstellungskosten angenommen werden.

Vorsicht: Die 15 %-Grenze hängt von der Kaufpreisaufteilung ab

Die Obergrenze Ihrer Renovierungskosten von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes können Sie erst dann genau bestimmen, wenn die Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude und das Grundstück feststeht. Gerade bei hohen Renovierungskosten sollten Sie deshalb vorsichtig sein: Erkundigen Sie sich gegebenenfalls bei Ihrem Finanzamt nach der Kaufpreisaufteilung oder verschieben Sie bei Vermietung einzelne Renovierungsarbeiten auf spätere Jahre.

Wenn Sie die 15 %-Grenze nicht überschreiten

Wenn Sie die 15 %-Grenze nicht überschreiten, müsste an sich im Einzelfall überprüft werden, ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt oder nicht.

Hinweis: Um das zu vermeiden, gibt es eine Nichtaufgriffsgrenze der Finanzverwaltung. Ob Herstellungsaufwand vorliegt, muss grundsätzlich für die ersten drei Jahre nach Anschaffung des Mietobjektes nicht geprüft werden, wenn die Aufwendungen für die Renovierung/Modernisierung insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Objektes ohne Grundstück nicht übersteigen (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 38). Die Aufwendungen sind dann sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar.

Allerdings lässt sich die Finanzverwaltung eine Hintertür offen, um trotz des Wortlauts von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch Aufwendungen unterhalb der 15 %-Grenze als Herstellungskosten zu behandeln: nämlich wenn bei einem Mehrfamilienhaus der Standard für einzelne Wohnungen steigt oder wenn die Finanzverwaltung eine Sanierung in Raten vermutet.

Sie sollten dem Finanzamt Ihre Aufwendungen als Erhaltungsaufwand »schmackhaft machen« und möglichst keine Hinweise auf eine wesentliche Verbesserung Ihrer Immobilie geben. Hilft das nicht und betrachtet Ihr Finanzamt Aufwendungen außerhalb der Dreijahresfrist als Herstellungsaufwand, bleibt Ihnen nur der Einspruch gegen den Steuerbescheid.

2.4.2 Herstellungsaufwand

Nach Fertigstellung eines Hauses oder einer Wohnung können bei der Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes noch nachträgliche Herstellungskosten anfallen. Diesen sogenannten »Herstellungsaufwand« müssen Sie im Rahmen der Gebäudeabschreibung über viele Jahre absetzen. Nur bei geringfügigem Herstellungsaufwand ist ein Sofortabzug als Werbungskosten möglich.

Herstellungsaufwand entsteht, wenn Sie durch Baumaßnahmen Ihr bestehendes Mietobjekt erweitern oder es über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern. Außerdem fällt bei Behebung eines Vollverschleißes einer gebrauchten Immobilie ausnahmsweise Herstellungsaufwand an (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB; BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386).

Wann ein Gebäude »erweitert« wird

Eine »Erweiterung« liegt vor bei

  • einer Aufstockung des Gebäudes,

  • der Errichtung eines Anbaus an das Gebäude,

  • einer – auch nur geringfügigen – Vergrößerung der Nutzfläche oder

  • einer Vermehrung der Gebäudesubstanz (z.B. der Einbau zusätzlicher Wände, Türen und Außentreppen). Wurde allerdings ein neuer Gebäudebestandteil eingefügt, um einen bereits eingetretenen Schaden zu beseitigen oder einen konkret drohenden Schaden abzuwenden, sind die Kosten Erhaltungsaufwand.

    Beispiel:

    Der Ersatz eines Fensters durch ein (größeres) Fenster ist Erhaltungsaufwand. Dagegen gehören die Kosten für den Einbau eines zusätzlichen Fensters zum Herstellungsaufwand.

    Ausnahme: Der Einbau des Fensters war notwendig, um weiterer Schimmelbildung vorzubeugen. In diesem Fall liegt Erhaltungsaufwand vor.

    Wenn ein neuer Gegenstand in eine bereits vorhandene Installation eingebaut wird, liegt ebenfalls Erhaltungsaufwand vor. Beispiel: Einbau einer neuen Türsprechanlage bei schon vorhandener Elektroleitung (BFH-Urteil vom 20.8.2002, IX R 98/00, BStBl. 2003 II S. 604).

Liegt keine Erweiterung vor, ist das zweite Merkmal »wesentliche Verbesserung« zu prüfen.

Wann ein Gebäude »wesentlich verbessert« wird

Eine »wesentliche Verbesserung« über den ursprünglichen Zustand hinaus liegt vor, wenn sich nach Beendigung der Instandsetzung/Modernisierung der Gebrauchswert der Immobilie deutlich erhöht hat. Vergleichsmaßstab ist der Gebäudezustand zum Zeitpunkt der Anschaffung/Herstellung durch den Immobilienbesitzer oder zu dem Zeitpunkt, zu dem bereits nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten anfielen. Beim unentgeltlichen Erwerb kommt es auf den Gebäudezustand bei Anschaffung/Herstellung durch den Rechtsvorgänger an.

Das ist der Fall, wenn durch die Baumaßnahme der Wohnstandard von »sehr einfach« auf »mittel« oder von »mittel« auf »sehr anspruchsvoll« angehoben wird. Bestimmend für den Standard sind vor allem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Fenster (Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung). Übliche Instandsetzungen können keine Standardanhebung bewirken, vielmehr muss etwas bisher nicht Vorhandenes eingebaut werden (zusätzliche Dusche, zweites Waschbecken, zusätzlicher Heizkörper, Alarmanlage, Kamin usw.).

Ein »sehr einfacher« Wohnungsstandard liegt vor, wenn die genannten vier Kernbereiche zum Zeitpunkt der Anschaffung/Herstellung nur im nötigen Umfang oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden waren (z.B. nicht beheizbares Bad, keine gefliesten Badezimmerwände, Fenster nur mit Einfachverglasung, Kohleöfen, unzureichende Elektroinstallation). Genügen die Ausstattungen durchschnittlichen, aber auch höheren Ansprüchen, liegt »mittlerer« Standard vor. Ein »sehr anspruchsvoller« Standard ist das Ergebnis einer Luxussanierung und wird nur die wenigsten Mietwohnungen betreffen.

Es darf nicht nur Vorhandenes erneuert werden, sondern der Nutzungswert des renovierten oder modernisierten Bereichs muss deutlich erweitert und ergänzt werden. Bei einem einzigen Bereich hebt das noch nicht zwangsläufig den Standard des Mietobjekts. Steigt jedoch durch ein Maßnahmenbündel der Nutzungswert bei drei der vier Bereiche Sanitär, Heizung, Elektro und Fenster an, wird der Standard angehoben und es liegt insgesamt Herstellungsaufwand vor.

Beispiel:

Nachdem der Mieter Ihres Einfamilienhauses ausgezogen ist, ersetzen Sie die Einzelöfen durch eine Zentralheizung, die einfach verglasten Holzfenster durch Isolierglasfenster und nehmen Schönheitsreparaturen vor. Da von den vier Bereichen mit Heizung und Fenster nur zwei betroffen sind, gehören alle Aufwendungen zum Erhaltungsaufwand und sind sofort abziehbar.

Würden Sie dagegen im bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss noch ein zusätzliches Badezimmer einrichten (= Herstellungsaufwand), wäre noch ein dritter Kernbereich (Sanitär) betroffen, sodass auch die Modernisierungskosten für Heizung und Fenster als Herstellungsaufwand abzuschreiben wären (BFH-Urteil vom 22.1.2003, X R 9/99, BStBl. 2003 II S. 596).

Ob ein gestiegener Standard und damit eine »wesentliche Verbesserung« gegeben ist, muss grundsätzlich für die ersten drei Jahre nach Anschaffung des Mietobjektes nicht geprüft werden, wenn Ihre Aufwendungen für die Renovierung/Modernisierung insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Objektes ohne Grundstück nicht übersteigen. Solange die 15 % nicht erreicht sind, bleiben Ihre Steuerbescheide in diesem Punkt vorläufig (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 35).

Wann keine »wesentliche Verbesserung« vorliegt

Keine Standardanhebung und damit keine »wesentliche Verbesserung« liegt vor, wenn Sie durch übliche Instandsetzungen/Modernisierungen die Ausstattungen für Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster lediglich zeitgemäß erneuern. Hierdurch wird nur der zeitgemäße Wohnstandard wiederhergestellt, der im Gebäude ursprünglich vorhanden war, aber durch technischen Fortschritt und Veränderung der Lebensgewohnheiten verloren ging. Bei dieser Prüfung wird der Zustand der Wohnung vor Durchführung der Baumaßnahme mit dem Zustand bei Anschaffung/Fertigstellung durch den Steuerpflichtigen (bzw. den Erblasser bei Erbschaft) oder dem Zeitpunkt verglichen, zu dem bereits nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anfielen.

Beispiel:

Das 1966 erbaute Einfamilienhaus wird im Jahr 09 vom Eigentümer und damaligen Bauherrn von Grund auf saniert. Unter anderem werden die einfach verglasten Fenster durch Isolierglasfenster ersetzt. Verglichen mit dem Zustand zum Zeitpunkt der Fertigstellung im Jahr 1966 wird der damalige Zustand nur in zeitgemäßer Form wiederhergestellt. Der damalige Standard wird durch den heutigen Standard ersetzt. Deshalb liegt Erhaltungsaufwand vor.

Das ist anders beim Käufer der Immobilie: Beim Erwerb dieses Hauses z.B. im Jahr 01 wäre dessen Zustand zum Zeitpunkt der Anschaffung im Jahr 01 maßgeblich und durch die Baumaßnahme im Jahr 09 würde sich der Standard erhöhen: Dann läge Herstellungsaufwand vor.

Wenn Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand zusammentreffen

Jeder der Bereiche Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster wird grundsätzlich für sich beurteilt. Werden also z.B. alte Isolierglasfenster durch neue ersetzt und außerdem das Bad aufwendig saniert, sind die Kosten der neuen Fenster Erhaltungsaufwand (da nur Vorhandenes erneuert wurde), die Kosten der Badsanierung dagegen Herstellungsaufwand.

Etwas anderes gilt, wenn zu Erhaltungsaufwand führende Renovierungen und Modernisierungen mit Ausbauten/Erweiterungen oder mit anderen Herstellungsarbeiten bautechnisch ineinandergreifen: Dann behandelt das Finanzamt den Erhaltungsaufwand wie Herstellungsaufwand (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 35).

Beispiel:

Im Dachgeschoss eines mehrgeschossigen Gebäudes werden erstmals Bäder eingebaut (= Herstellungsaufwand). Deshalb müssen größere Fallrohre bis zum Anschluss an das öffentliche Abwassernetz verlegt werden. Zu den Herstellungskosten gehören auch die Kosten für die Beseitigung der Schäden, die durch das Verlegen der größeren Fallrohre in den Badezimmern der darunterliegenden Stockwerke entstanden sind, obwohl diese Kosten für sich genommen Erhaltungsaufwand sind.

Sollten Sie diese Herstellungsarbeiten zum Anlass nehmen, alle Bäder neu zu fliesen und neue Sanitäranlagen einzubauen, dann gehören die Kosten hierfür trotzdem zum Erhaltungsaufwand. Auch wenn es praktisch und zweckmäßig ist, die Arbeiten gleichzeitig durchzuführen, haben diese Arbeiten in den vorhandenen Bädern mit den anderen Herstellungsarbeiten bautechnisch nichts zu tun. Deshalb dürfen Sie die Rechnung für die Neuverfliesung des Bades aufteilen: Nur soweit die Fliesen wegen der größeren Fallrohre ausgetauscht werden müssen, gehören sie zum Herstellungsaufwand, ansonsten zum Erhaltungsaufwand.

Sanierung in Raten

Zum Herstellungsaufwand gehören die Kosten einer Sanierung in Raten. Darunter versteht man Baumaßnahmen, die zwar für sich gesehen innerhalb eines Jahres noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung führen (also Erhaltungsaufwand sind), aber Teil einer höchstens fünf Jahre dauernden Gesamtmaßnahme sind (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 31).

Um sich den Sofortabzug als Erhaltungsaufwand zu sichern, dürfen Sie innerhalb von fünf Jahren den Standard in höchstens zwei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Fenster und Elektro verbessern. Weitere Verbesserungen am Gebäudestandard sollten Sie deshalb erst mehr als fünf Jahre nach Beginn der Baumaßnahme vornehmen.

Finanzamt entscheidet über Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Ob Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter Ihren Aufwendungen sind, muss das Finanzamt feststellen. Sie als Vermieter haben aber eine erhöhte Mitwirkungspflicht. Das Finanzamt kann also zum Beispiel von Ihnen verlangen, dass Sie den Wohnungszustand zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Fertigstellung beschreiben. Sonst kann das Finanzamt nur auf Indizien zurückgreifen, wie die Höhe der Baukosten und die Mietsteigerung, die auf Maßnahmen in den Bereichen Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster zurückzuführen ist.

Herstellungskosten unter 4.000,– € sind sofort abziehbar

Bei Kosten für eine einzelne Baumaßnahme von maximal 4.000,– € ohne Umsatzsteuer müssen Sie mit dem Finanzamt nicht darüber streiten, ob Herstellungsaufwand oder Erhaltungsaufwand vorliegt. Auf Ihren Antrag hin werden die Kosten als Erhaltungsaufwand behandelt, auch wenn tatsächlich Herstellungsaufwand vorliegt. Den Antrag stellen Sie einfach dadurch, dass Sie Ihre Kosten unter »Erhaltungsaufwand« in die Anlage V eintragen. Beachten Sie außerdem:

  • Kosten für die endgültige Fertigstellung eines neu errichteten Hauses sind immer Herstellungskosten, auch wenn die noch ausstehenden Arbeiten (z.B. Anbringen einer Deckenvertäfelung) weniger als 4.000,– € kosten.

  • Für jede einzelne Baumaßnahme sind Kosten bis 4.000,– € als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig. Sie können also zum Beispiel im Frühjahr den Balkon überdachen und im Herbst ein zusätzliches Gäste-WC einbauen. Wenn beide Baumaßnahmen jeweils maximal 4.000,– € kosten, sind die gesamten Kosten als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig.

    Nehmen Sie mehrere Baumaßnahmen vor, dürfen diese bautechnisch nichts miteinander zu tun haben. Sie können also leider nicht etwa den Ausbau des Dachgeschosses in mehrere Bauabschnitte unter 4.000,– € zerlegen und diese dann getrennt mit dem Finanzamt abrechnen. Oft erkennt das Finanzamt aber Erhaltungsaufwand an, wenn die Baumaßnahmen räumlich auseinanderliegen oder in unterschiedlichen Jahren durchgeführt werden.

Die Aufwendungen für die folgenden Maßnahmen sind Herstellungskosten:

  • die Schaffung zusätzlicher Wohnfläche durch Ausbau, zum Beispiel Ausbau des Dachgeschosses, des Kellers, Anbau eines Wintergartens, Einbau von Dachgauben;

  • die Schaffung zusätzlicher Nutzfläche, zum Beispiel Anbau von Garagen, Balkonen oder einer Terrasse;

  • Wesensänderungen der bestehenden Wohn- oder Nutzfläche, zum Beispiel Umbau einer Wohnung in ein Büro für einen Freiberufler, Umbau einer Wohnung zu einer Apotheke, Umbau des Kellers zur Tiefgarage, Aufteilung einer großen Wohnung in zwei kleine Wohnungen und umgekehrt;

  • in ganz wenigen Ausnahmefällen die Generalüberholung eines Gebäudes, wenn dieses so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar und baufällig geworden ist (Vollverschleiß). Die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten müssen so grundlegend sein, dass das Gebäude anschließend bautechnisch mit einem Neubau vergleichbar ist (BFH-Urteil vom 17.12.1997, X R 54/96, BFH/NV 1998 S. 841);

  • der Einbau von bisher nicht vorhandenen Rollläden, zusätzlichen Fenstern, zusätzlichen Wänden und Türen, Einbau eines Fahrstuhls, einer Außentreppe, eines zusätzlichen Badezimmers oder einer zusätzlichen Dusche;

  • der Einbau einer bisher nicht vorhandenen Alarmanlage (BFH-Urteil vom 16.2.1993, IX R 85/88, BStBl. 1993 II S. 544);

  • die Anbringung einer bisher nicht vorhandenen Markise (BFH-Urteil vom 29.8.1989, IX R 176/84, BStBl. 1990 II S. 430);

  • die Ablösung einer Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen (BFH-Urteil vom 6.5.2003, IX R 51/00, BStBl. 2003 II S. 1551; BFH-Urteil vom 8.3.1984, IX R 45/80, BStBl. 1984 II S. 702).

2.5 ABC der Werbungskosten

Hinweis: Alles Wissenswerte zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung finden Sie in alphabetischer Reihenfolge in dem folgenden »ABC der Werbungskosten«.

Abbruchkosten

Erwerben Sie ein altes Gebäude mit Abbruchabsicht, gehören die Abbruchkosten und der Restwert des abgerissenen Gebäudes zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Davon geht das Finanzamt aus, wenn zwischen Datum des Kaufvertrags und dem Abbruch des alten Gebäudes weniger als drei Jahre liegen.

Wird aber nach dem Abbruch des alten Gebäudes kein Neubau errichtet, können Sie den Wert des abgerissenen Gebäudes und die Abbruchkosten steuerlich nicht nutzen. Die Kosten gehören in diesem Fall zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens (FG Köln vom 27.11.2013, 7 K 2413/11, EFG 2014 S. 527). Da Grund und Boden sich nicht abnutzt, gibt es hier auch keine Abschreibung.

Haben Sie dagegen ein vorher vermietetes Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben, um es weiterhin zu vermieten, können Sie die Abbruchkosten und den Restwert des Altgebäudes in voller Höhe als Werbungskosten absetzen (BFH-Urteil vom 31.8.1993, IX R 79 /89, BFH/NV 1994 S. 232). Das gilt sogar bei anschließender Selbstnutzung. Voraussetzung: Der Abriss war notwendig wegen Mängeln, die während der Vermietung entstanden sind (BFH-Urteil vom 31.7.2007, IX R 51/05, BFH/NV 2008 S. 933).

Ablösungszahlung

Zahlungen zur Ablösung der bauordnungsrechtlichen Stellplatzpflicht sind in folgenden Fällen als Werbungskosten abziehbar (BFH-Urteil vom 6.5.2003, IX R 51/00, BStBl. 2003 II S. 710):

  • Eine Ablösungszahlung wird bei einer Nutzungsänderung des Gebäudes fällig, weil dadurch ein zusätzlicher Bedarf an Stellplätzen entsteht. Beispiel: Ein Ladengeschäft wird als Gaststätte vermietet und es müssen deswegen mehr Parkplätze errichtet oder durch Zahlung abgelöst werden.

  • Nicht der zur Ablösung verpflichtete Eigentümer, sondern der Mieter führt die Baumaßnahme durch. Dann kann der Mieter dafür Werbungskosten geltend machen.

Soll ein Gebäude neu errichtet werden, gehören die Zahlungen zur Ablösung der bauordnungsrechtlichen Stellplatzpflicht zu den Herstellungskosten dieses Gebäudes. Das Gleiche gilt, wenn die Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes durch eine nachträgliche Herstellungsmaßnahme ausgelöst wird.

Abschreibungen

Abschreibungen gibt es für Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Gebäudes. Dagegen können Sie Grund und Boden nicht abschreiben. Die Anschaffungskosten einer Immobilie bzw. die Herstellungskosten eines Hauses oder eine Baumaßnahme (z.B. Ausbau) können grundsätzlich erst ab Anschaffung bzw. Fertigstellung auf mehrere Jahre verteilt werden. Die einzelnen Jahresbeträge heißen »Abschreibungen« (oder »Absetzung für Abnutzung« bzw. »erhöhte Absetzungen«).

Sie sind Jahr für Jahr als Werbungskosten abzugsfähig, auch wenn Sie in dem entsprechenden Kalenderjahr noch keine oder nur für einzelne Monate Mieteinnahmen erzielt haben. Wer heute ein Gebäude errichtet oder kauft, kann meistens nur noch die lineare Abschreibung von 2 % ansetzen.

Absicht zur Vermietung

Werbungskosten dürfen Sie nur dann abziehen, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung vermieten oder zumindest die Absicht haben, zu vermieten. Die Werbungskosten für die Zeit, in der Sie zwar eine Vermietungsabsicht haben, aber noch keine Mieteinnahmen fließen, heißen vorweggenommene Werbungskosten.

Wenn Sie Ihre gezahlten vorweggenommenen Werbungskosten (z.B. Schuldzinsen) in die Anlage V eintragen, dann machen Sie dem Finanzamt damit deutlich, dass Sie vermieten wollen. Das wird das Finanzamt Ihnen im Normalfall glauben. In Ausnahmefällen wird es Ihre Aufwendungen zwar anerkennen, Ihren Steuerbescheid aber in diesem Punkt gemäß § 165 AO für vorläufig erklären. Erst wenn dem Finanzamt bekannt ist, dass Sie tatsächlich vermietet haben, wird der Vorläufigkeitsvermerk aufgehoben.

Anders sieht es beim Werbungskostenabzug aus, wenn Sie das Haus oder die Eigentumswohnung nicht vermieten, sondern

  • selbst nutzen oder unentgeltlich überlassen wollen oder

  • auf steigende Immobilienpreise spekulieren und die Immobilie früher oder später mit Gewinn wieder verkaufen wollen.

Dann dürfen Sie keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen.

Annonce

Vermietungsanzeigen sind stets als Werbungskosten abziehbar.

Anschaffung

Werbungskosten kann der (zukünftige) Käufer einer Immobilie schon vor der Anschaffung geltend machen. Denken Sie außerdem daran, dass Sie im Kalenderjahr der Anschaffung die Abschreibung für die Anschaffungskosten des Gebäudes beantragen müssen.

Der Zeitpunkt der Anschaffung wird im Kaufvertrag festgelegt: Käufer und Verkäufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vereinbaren, wann Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den neuen Eigentümer übergehen sollen. Dies ist der Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums und damit der Zeitpunkt der Anschaffung im steuerlichen Sinne.

Verwechseln Sie also nicht den Zeitpunkt der Anschaffung mit dem Datum des Kaufvertrages oder mit dem Datum der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.

Anwalts- und Gerichtskosten (= Prozesskosten)

Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung, kann steuerlich nur der Teil Ihrer Anwalts- und Gerichtskosten berücksichtigt werden, den Sie selbst tragen. Sind die Aufwendungen, um die gestritten wurde, als Werbungskosten abzugsfähig, dann gilt das auch für die Anwalts- und Gerichtskosten (BFH-Urteil vom 1.12.1987, IX R 134/83, BStBl. 1988 II S. 431):

  • Geht es beispielsweise bei einem Rechtsstreit mit Handwerkern um Renovierungskosten, die als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar sind, gehören auch die Anwalts- und Gerichtskosten zu den Werbungskosten.

  • Streiten Sie sich mit Ihrem Mieter zum Beispiel über die Nebenkosten oder die Mieterhöhung oder soll der Mieter die Wohnung vorzeitig verlassen, weil Sie die Wohnung einem Dritten vermieten wollen, sind die entstandenen Prozesskosten ebenfalls Werbungskosten.

Die Anwaltskosten werden steuerlich genauso eingeordnet wie der Streitgegenstand. Das bedeutet: Geht es um Werbungskosten wie beispielsweise Nebenkosten oder Darlehenszinsen, sind die Kosten sofort als Werbungskosten abzugsfähig (BFH-Urteil vom 25.6.2009, IX R 47/08, BFH/NV 2010 S. 396).

Streiten Sie dagegen um Kosten, die zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten gehören (z.B. während der Bauphase entstandene Kosten für die Beseitigung von Baumängeln), dann müssen Sie auch die Anwalts- und Gerichtskosten bei den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten erfassen.

In Ausnahmefällen können auch die Kosten eines Strafverfahrens zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören. Das Finanzgericht Niedersachsen erkannte die Kosten für die Strafverteidigung in einem Fall an, in dem eine Vermieterin im Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften eine Anklage wegen Steuerhinterziehung abgewehrt hat. Konkret ging es um ein – nach Meinung der Behörden vorgetäuschtes – Mietverhältnis der Klägerin mit ihrem Lebenspartner.

Üblicherweise gehören die Kosten eines Strafverfahrens in den Bereich der privaten Lebensführung. In dem beurteilten Fall wurde die Anklage jedoch später fallen gelassen. Da die Anklage im unmittelbaren Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften stand, ließen die Richter auch die Kosten für die Strafverteidigung und Abwehr der Klage als Werbungkosten bei den Mieteinkünften zu (Niedersächsisches FG vom 14.5.2014, 9 K 99/13, EFG 2014 S. 1473).

Arbeitsmittel

Aufwendungen für Telekommunikation, Fachliteratur, Büromöbel usw. sind absetzbar, soweit sie mit der Verwaltung der Mietwohnungen zusammenhängen.

Nutzen Sie zur Verwaltung einen Computer, können Sie die Anschaffungskosten bzw. die Jahres-Abschreibung entsprechend dem Nutzungsanteil für die Verwaltung von vermietetem Immobilienbesitz als Werbungskosten absetzen. Aufwendungen für PC-Programme zur Verwaltung von Mietwohnungen sind in voller Höhe abziehbar, auch wenn die Kosten für den Computer selbst nur teilweise anerkannt werden (FG Rheinland-Pfalz vom 15.3.2000, 1 K 1484/98).

Arbeitszimmer

Bei der Vermietung von Immobilien liegt der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit meist nicht im Arbeitszimmer. Konsequenz: Ein Abzug von Arbeitszimmerkosten kommt für diese Einkünfte meist nicht in Betracht (FG Münster vom 18.6.2009, 10 K 645/08 E). Grund: Die Verwaltungsarbeiten bei Mietimmobilien prägen die berufliche Tätigkeit nicht. Entscheidende Tätigkeiten müssen vielmehr außerhalb des Arbeitszimmers erledigt werden. Dazu gehören zum Beispiel Besichtigungstermine mit potenziellen Mietern, die Abnahme der Wohnung am Ende eines Mietverhältnisses, regelmäßige Besuche bei den Mietobjekten, um einen Überblick über erforderliche Reparaturen und Investitionen zu bekommen.

Damit überhaupt ein Abzug der Kosten eines Arbeitszimmers infrage kommt, muss der Raum ausschließlich oder nahezu ausschließlich für die Einkommenserzielung genutzt werden. Das bedeutet: Eine private Nutzung darf nur in sehr geringem Maß oder besser gar nicht erfolgen. Fehlt es an der ausschließlichen Nutzung zur Einkommenserzielung, handelt es sich nicht um ein Arbeitszimmer. Folge: Der Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten ist nicht möglich (BFH-Beschluss vom 27.7.2015, GrS 1/14, BStBl II 2016 S. 265).

Ausbau

Aufwendungen für einen Ausbau oder eine Erweiterung (z.B. Ausbau des Dachgeschosses oder Anbau zusätzlicher Wohnräume) gehören immer zum Herstellungsaufwand. Wie Sie diese Herstellungskosten abschreiben können, ist entscheidend von der Nutzung des Gebäudes vor und nach der Baumaßnahme abhängig. Die Abschreibungen sind grundsätzlich unterschiedlich, je nachdem,

  • ob Sie ein bisher vermietetes Gebäude um zusätzliche Wohnräume erweitern, die Sie dann ebenfalls vermieten wollen, oder

  • ob Sie ein bisher selbst genutztes Gebäude um zusätzliche Wohnräume erweitern, die vermietet werden sollen.

Ausgleichszahlungen

Lastet ein Wohnrecht auf einer Immobilie, kann sie nur vermietet werden, wenn der Nutzungsberechtigte zustimmt. Ein Wohnrecht wird oft vereinbart, wenn Eltern ihre Immobilie den Kindern übertragen, aber noch selbst nutzen möchten. Ziehen die Eltern dann später doch in eine andere Wohnung, kann die Immobilie vermietet werden. Übernehmen die Kinder die Miete der neuen Wohnung, können sie diese Mietzahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Bedingung: Die Mietübernahme ist als Gegenleistung für die Zustimmung zur Vermietung vereinbart worden (BFH-Urteil vom 11.12.2012, IX R 28/12, BFH/NV 2013 S. 914).

Bauabsicht

Nach dem Kauf eines Grundstücks oder der Bestellung eines Erbbaurechts fallen Werbungskosten an, insbesondere Schuldzinsen und Grundsteuer. Zu diesem Zeitpunkt kann das Finanzamt noch nicht beurteilen, ob Sie das Grundstück später tatsächlich bebauen und auch anschließend vermieten wollen. Nur dann können die genannten Werbungskosten anerkannt werden.

Im Jahr der Anschaffung des Grundstücks bzw. der Bestellung des Erbbaurechts und in den beiden folgenden Jahren haben Sie im Normalfall keine Probleme mit der Anerkennung Ihrer Werbungskosten, wenn Sie in dieser Zeit einen Bauantrag gestellt oder einen Architekten für den Bau beauftragt haben. Haben Sie in diesen drei Jahren noch nichts Konkretes unternommen, muss Ihr Finanzbeamter die Werbungskosten trotzdem anerkennen, er wird aber einen gemäß § 165 vorläufigen Steuerbescheid erlassen.

Nach drei bis vier Jahren trifft Sie dann eine erhöhte Nachweispflicht. Spätestens ab jetzt erhalten Sie nur noch nach § 165 AO vorläufige Steuerbescheide, in denen Ihre Werbungskosten zunächst einmal anerkannt sind. Damit Ihre Aufwendungen endgültig akzeptiert sind, müssen Sie Ihre immer noch vorhandene Bauabsicht anhand nachprüfbarer und objektiver Merkmale nachweisen.

Sie sollten also zumindest eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde gestellt haben, sich in Gesprächen mit Architekten befinden oder am besten auch schon einen Architekten beauftragt haben. Weitere Indizien für Ihre Bauabsicht sind auch die Beteiligung an den Erschließungskosten oder der Abschluss von (weiteren) Bausparverträgen. So meinte das Finanzgericht Düsseldorf, die Kläger hätten ihre Bauabsicht nicht aufgegeben, obwohl sie zunächst auf einem zweiten Grundstück bauten und das Gebäude auf dem ersten Grundstück erst nach zwölf Jahren fertiggestellt wurde (FG Düsseldorf vom 2.9.1993, 14 K 25/88 E, EFG 1994 S. 23).

Der Bundesfinanzhof sah dagegen in einem anderen Fall die Einkunftserzielungsabsicht nicht als gegeben an, weil es nach zehn Jahren nicht zu Vermietungseinkünften kam (BFH-Urteil vom 16.6.2015, IX R 27/14, BStBl. 2016 II S. 144).

Ist das Gebäude endlich fertiggestellt und vermietet und haben Sie in der Vergangenheit vorläufige Steuerbescheide erhalten, dann schickt das Finanzamt Ihnen jetzt für die vorangegangenen Jahre neue Steuerbescheide. Diese unterscheiden sich von den alten nur dadurch, dass der Vorläufigkeitsvermerk gestrichen ist. Die in der Vergangenheit erhaltenen Steuervorteile sind jetzt endgültig.

Wenn Sie aber nach vielen Jahren nichts Konkretes unternommen haben, um Ihr Bauvorhaben zu realisieren, nimmt das Finanzamt an, dass Sie von Anfang an nicht bauen wollten. Es wird dann die vorläufige Anerkennung Ihrer Werbungskosten wieder rückgängig machen. Sie erhalten neue Steuerbescheide und müssen die für die anerkannten Werbungskosten erhaltenen Steuerersparnisse wieder zurückzahlen.

Gegen die neuen Steuerbescheide können Sie aber dann Einspruch einlegen, wenn Ihre Bauabsicht anfänglich vorhanden war und aus ganz bestimmten Gründen weggefallen ist (z.B. Versetzung, unvorhergesehene Finanzierungsschwierigkeiten).

Mit der Frage, ab wann die Absicht zur Einkunftserzielung wegfällt, hat sich der BFH auseinandergesetzt. Eine vorsichtige Finanzierung, bei der ein Grundstückskäufer zunächst nach dem Kauf wieder Eigenkapital ansparte, um den Bau zu finanzieren, genügte den Richtern für sich genommen nicht als Grundlage für die Ablehnung des Werbungskostenabzugs. Sie stellten auf die weiteren Umstände ab und sahen darum trotz langer Wartezeit von Anfang an eine Einkunftserzielungsabsicht. Ein Indiz war dabei auch, dass bis zum Verfahren vor dem BFH die Bauabsicht schließlich verwirklicht war und das angesparte Kapital tatsächlich für das Vorhaben verwendet wurde (BFH-Urteil vom 1.12.2015, IX R 9/15, BStBl. 2016 II S. 335).

Weitere Einzelheiten zum Werbungskostenabzug bei einer zunächst vorhandenen, dann aber aufgegebenen Bauabsicht lesen Sie unter dem Stichwort »vergebliche Aufwendungen«.

Bauerwartungsland

Schuldzinsen und andere Werbungskosten für ein unbebautes Grundstück werden vom Finanzamt so lange nicht anerkannt, wie auf dem Grundstück nicht gebaut werden darf. Anders ist das bei Erwerb von Bauerwartungsland: Hier werden Ihre Aufwendungen vor dem Einzug von Anfang an anerkannt,

  • wenn Sie bei der Anschaffung des Grundstücks konkret damit rechnen konnten, dass das Grundstück in überschaubarer Zeit bebaut werden darf, und

  • wenn Sie Ihre erkennbare Bauabsicht nachhaltig verwirklichen wollen.

In den beiden folgenden Fällen hat der BFH Werbungskosten anerkannt:

  • Das Grundstück sollte in drei bis fünf Jahren bebaubar sein. Der Grundstückserwerber schloss einen größeren Bausparvertrag ab, der nach diesen Jahren zugeteilt werden sollte. Außerdem gründete er zusammen mit anderen Betroffenen eine Interessengemeinschaft, die sich um baldige Aufstellung eines Bebauungsplanes bemühte (BFH-Urteil vom 4.6.1991, IX R 30/89, BStBl. 1991 II S. 761).

  • Zwischen dem Grundstückserwerb und der Baugenehmigung lagen sechs Jahre. Als die Kläger das Grundstück kauften, war der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes längst gefasst. Trotzdem verzögerte sich das Umlegungsverfahren. Als dann der Bebauungsplan rechtsverbindlich wurde und ein Jahr später die Erschließungsarbeiten begannen, hat der Erwerber des Bauerwartungslandes sofort eine Bauvoranfrage und später auch einen Antrag auf Baugenehmigung eingereicht (BFH-Urteil vom 4.6.1991, IX R 89/88, BFH/NV 1991 S. 741).

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Diese Versicherung bietet Ihnen als Bauherrn Versicherungsschutz gegen alle einem Dritten entstehenden Sach- und Personenschäden, die bei der Errichtung eines Gebäudes eintreten. Wenn Sie die errichtete Immobilie später vermieten wollen, sind die Versicherungsbeiträge sofort abzugsfähige Werbungskosten (BFH-Urteil vom 29.11.1983, VIII R 96/81, BStBl. 1984 II S. 303).

Baumängel

Bei Mängeln an einem Gebäude durch fehlerhafte Bauausführung haben Sie grundsätzlich einen Garantieanspruch gegenüber der Baufirma oder den Handwerkern. Es kann aber vorkommen, dass Sie die Schadensbeseitigung selbst bezahlen, da Sie Ihren Anspruch nicht mehr geltend machen können oder wollen.

Die Aufwendungen für die Behebung von Baumängeln sind dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn der Baumangel erst nach der Fertigstellung des Gebäudes zutage getreten ist (BFH-Urteil vom 19.7.1985, III R 170/80, BFH/NV 1986 S. 24). Dass Sie den Baumangel erst nach der Fertigstellung entdeckt haben, müssen Sie dem Finanzamt zum Beispiel anhand der Korrespondenz mit den Handwerkern glaubhaft machen.

Aufwendungen für die Behebung von Baumängeln, die schon vor der Fertigstellung des Gebäudes (also während der Bauphase) aufgetreten sind, müssen den Herstellungskosten des Gebäudes hinzugerechnet werden. Das gilt auch dann, wenn Sie den Schaden erst nach der Fertigstellung beseitigen lassen (BFH-Urteil vom 1.12.1987, IX R 134/83, BStBl. 1988 II S. 431).

Baumaterial

Es kommt darauf an, welche Arbeiten Sie durchführen (lassen): Die Kosten für Baumaterial zählen dann entweder zum Erhaltungsaufwand (z.B. beim Neuanstrich des Treppenhauses oder beim Versetzen einer Wand) oder zum Herstellungsaufwand (z.B. beim Ausbau des Dachgeschosses).

Bausparvertrag

Die Abschluss- (oder Bearbeitungs-)Gebühr für einen Bausparvertrag gehört dann zu den Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften, wenn Sie das Baudarlehen später für eine vermietete Immobilie verwenden wollen (BFH-Urteil vom 8.2.1983, VIII R 163/81, BStBl. 1983 II S. 355). Die Werbungskosten sind im Kalenderjahr der Belastung des Bausparkontos bzw. der Überweisung auf das Bausparkonto abziehbar.

Indem Sie die Gebühr als Werbungskosten in der Anlage V eintragen, machen Sie dem Finanzamt gegenüber deutlich, dass Sie den Bausparvertrag nur deshalb abgeschlossen haben, um ein Bauspardarlehen für eine vermietete Immobilie zu erhalten. Geben Sie zusätzlich den geplanten Verwendungszweck an (also Bau oder Kauf, Ausbau, Umschuldung oder Renovierung eines vermieteten Hauses/einer vermieteten Eigentumswohnung). Wer noch keine Immobilie besitzt, die vermietet ist oder vermietet werden soll, muss zusätzlich seine Bauabsicht oder Kaufabsicht nachweisen.

Aber: Wer die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen will, muss später die für die angesparten Bausparbeiträge erhaltenen Guthabenzinsen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Hierfür können Sie den Sparer-Pauschbetrag nicht nutzen, weil dieser nur für Einnahmen aus Kapitalvermögen gilt.

Wenn Sie den Bausparvertrag für eine vermietete Immobilie einsetzen, dann gehören die Schuldzinsen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, und zwar

  • die Schuldzinsen für das Bauspardarlehen,

  • die Schuldzinsen für einen Auffüllungskredit (bei einem noch nicht voll angesparten Bausparvertrag) und

  • die Schuldzinsen für eine Zwischenfinanzierung (bei einem angesparten Bausparvertrag).

Beim Vorratsbausparvertrag müssen Sie eine Zinsausfallentschädigung zahlen, die ebenfalls als Werbungskosten abziehbar ist.

Nehmen Sie den Auffüllungskredit bzw. die Zwischenfinanzierung in Anspruch, sind die Guthabenzinsen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Bauwesenversicherung

Die Beiträge zur Bauwesenversicherung sind Werbungskosten (BFH-Beschluss vom 25.2.1976, VIII B 81/74, BStBl. 1980 II S. 294).

Besichtigungsfahrten

Bevor Sie einen geeigneten Bauplatz, ein rentables Haus oder eine Eigentumswohnung zur Vermietung gefunden haben, müssen Sie oft viel Zeit und Benzin für die Suche oder für Treffen mit einem Makler (in seinem Büro oder bei einer Immobilie) aufbringen. Nicht alle entstandenen Fahrtkosten zählen zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten (BFH-Urteil vom 10.3.1981, VIII R 195/77, BStBl. 1981 II S. 470):

  • Die Fahrtkosten im Zusammenhang mit der tatsächlich erworbenen Immobilie zählen zu den Anschaffungskosten.

  • Alle Fahrtkosten zu den letztendlich nicht erworbenen Objekten zählen bei geplanter Vermietung zu den Werbungskosten.

Die Höhe der Fahrtkosten errechnen Sie nach den Regeln für Dienstreisen . Das bedeutet: Die Kosten für die Fahrten mit dem eigenen Pkw setzen Sie entweder mitdem tatsächlichen Kilometer-Kostensatz oder mit der Reisekostenpauschale von 0,30 € pro gefahrenen Kilometer an. Fallen Übernachtungskosten an, sind diese ebenfalls abziehbar.

Außerdem können Sie Verpflegungspauschbeträge geltend machen, die von der Abwesenheitsdauer von Ihrer Wohnung abhängen. Die Verpflegungspauschale beträgt im Inland

  • 12,– € bei einer eintägigen Besichtigungsfahrt ohne Übernachtung, wenn Sie mehr als 8 Stunden von der Wohnung abwesend sind;

  • bei einer mehrtägigen Besichtigungsfahrt mit Übernachtung

    • 12,– € am An- und Abreisetag (ohne Mindestabwesenheit),

    • 24,– € für die restlichen Tage mit 24 Stunden Abwesenheit von der Wohnung (sog. Zwischentage).

Um die genannten Kosten anerkannt zu bekommen, müssen Sie dem Finanzamt auflisten, wann Sie welche Immobilie besichtigt haben und wie viele Kilometer Sie gefahren sind. Bei hohen Fahrtkosten sollten Sie die Zeitungsinserate oder Exposés sammeln, um eventuelle Zweifel Ihres Finanzbeamten zu zerstreuen.

Genauso behandelt wie die Fahrtkosten werden auch

  • die Kosten für die jeweilige Ausgabe der Tageszeitung mit dem Immobilienteil,

  • die Kosten für eine eventuelle eigene Zeitungsannonce,

  • die Telefonkosten für Gespräche mit Maklern oder Verkäufern.

Wenn Sie bei Abgabe der Steuererklärung oder sogar nach einigen Jahren noch kein geeignetes Objekt zur Vermietung gefunden haben, wird das Finanzamt möglicherweise Ihre Kaufabsicht anzweifeln.

Büromaterial

Die Kosten für Büromaterial, das Sie für die Verwaltung Ihres Haus- und Grundbesitzes benötigen, zählen zu den Werbungskosten. Allerdings gibt es hierfür keine Pauschale. Viele Finanzbeamte akzeptieren jedoch einen von Ihnen realistisch geschätzten Betrag.

Dachreparatur

Die Aufwendungen für eine Dachreparatur oder die Neueindeckung des Daches sind Erhaltungsaufwand und als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Wird hingegen durch die Baumaßnahme erstmals neuer Dachraum geschaffen, der später zu Wohnräumen ausgebaut werden kann, dann zählen die Aufwendungen für die Dacharbeiten zum Herstellungsaufwand. In folgenden Fällen liegt Herstellungsaufwand vor:

  • Wenn Sie gar nicht vorhaben, im Dach zusätzliche Wohnräume zu schaffen (BFH-Urteil vom 19.6.1991, IX R 1/87, BStBl. 1992 II S. 73).

  • Beim Ersatz eines Satteldaches durch ein Flachdach, wenn die Außenwände erhöht werden und ein neues Obergeschoss entsteht (BFH-Urteil vom 5.11.1985, IX R 42/81, BFH/NV 1986 S. 157).

  • Beim Ersatz eines undicht gewordenen Flachdaches durch ein Satteldach, wenn durch die Änderung der Dachform kein ausbaufähiges Dachgeschoss entsteht, sondern nur ein durch eine Luke zugänglicher Kriechboden (BFH-Urteil vom 15.5.2013, IX R 36/12, DStR 2013 S. 1720).

Damnum

Nehmen Sie bei einer Bank, Bausparkasse oder Versicherungsgesellschaft ein Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie, einen Ausbau, die Finanzierung größerer Renovierungskosten oder eine Umschuldung auf, wird ein solches Darlehen oft nicht zu 100 % ausgezahlt, sondern mit einem Abzug – dem sogenannten »Damnum« oder »Disagio«.

Banken und (Bau-)Sparkassen bieten Ihnen ein solches Darlehen an zu unterschiedlichen Zinssätzen mit unterschiedlich hohem Damnum. Die Effektivverzinsung bleibt dabei regelmäßig gleich. Sie können wählen: Je höher das Damnum jetzt ist, desto niedriger ist später der Nominalzins (und umgekehrt). Das Damnum ist eine Art Zinsvorauszahlung: Wer jetzt ein hohes Damnum zahlt, muss später nur niedrige Zinsen zahlen. So sieht der Werbungskostenabzug des Damnums im Einzelnen aus:

  • Das Damnum ist sofort in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig, wenn es bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren maximal 5 % der Darlehenssumme beträgt. In diesen Fällen betrachtet der Gesetzgeber das Damnum als »marktüblich«.

    Der darüber hinausgehende Teil des Damnums ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum oder bei dessen Fehlen auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

    Beispiel:

    Für ein Darlehen, dessen Zinsen für einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben sind, soll ein Damnum von 8 % gezahlt werden.

    Der »marktübliche« Betrag von 5 % ist sofort als Werbungskosten abziehbar. Den über die 5 % hinausgehenden Damnumsbetrag (also 3 %) müssen Sie dagegen auf den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren mit jährlich 0,3 % verteilen.

  • Wollen Sie das Darlehen erst im nächsten Jahr für eine vermietete Immobilie einsetzen, den Steuervorteil für das Damnum aber schon für das laufende Kalenderjahr nutzen, gilt: Sie müssen mit dem Darlehensgeber vereinbaren, dass Sie das Damnum schon vor der Darlehensauszahlung entrichten.

    Allerdings ist ein im Voraus gezahltes Disagio nur unter folgender Voraussetzung als Werbungskosten abziehbar: Innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie das Damnum entrichtet haben, werden mindestens 30 % der Darlehenssumme ausgezahlt. In den 30 % ist das Disagio enthalten. Das bedeutet: Bei einem Damnum von 5 % reicht schon eine Zahlung von 25 % des Darlehensbetrags aus, um den Werbungskostenabzug für das Damnum zu bekommen (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546 Tz. 15 und 50).

Nehmen Sie für das Damnum ein Zusatzdarlehen (Tilgungs-/Streckungsdarlehen) auf, ist ein Werbungskostenabzug erst dann möglich, wenn Sie die Tilgungsraten für das Zusatzdarlehen zahlen (BMF-Schreiben vom 31.12.1994, BStBl. 1994 I S. 887 Tz. 92).

Erstatten Sie dem Veräußerer ein bei dessen Darlehensaufnahme einbehaltenes Damnum, gehört dieser Erstattungsbetrag nicht zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern zu den Anschaffungskosten (BFH-Urteil vom 17.2.1981, VIII R 95/80, BStBl. 1981 II S. 466).

Inzwischen hat der BFH die strikte Grenze von 5 % für ein sofort abzugsfähiges Disagio aufgeweicht. Denn nach der Gesetzesbegründung zum Disagioabzug soll ein über das übliche Maß hinausgehende Disagio nicht sofort abgezogen werden. Was unter dem Begriff »übliches Maß« zu verstehen ist, hatte der Gesetzgeber bei Einführung der Regelung so erläutert: Ein Kredit ist dann nicht marktüblich, wenn der Nominalzins ungewöhnlich niedrig ist. Nach Meinung des Bundesfinanzministeriums ist ein Disagio nur dann marktüblich, wenn es nicht über 5 % liegt und das Darlehen mindestens fünf Jahre läuft.

Anders der BFH: Was marktüblich ist, richtet sich nach der aktuellen Situation auf dem Kapitalmarkt bezogen auf die konkrete Immobilie. Wird ein Darlehen bei einer Geschäftsbank aufgenommen, ist anzunehmen, dass die Bank eine größere Anzahl ähnlicher Darlehen vergibt. Damit ist nach Ansicht der Richter bereits durch die Darlehensaufnahme bei einer Geschäftsbank zunächst einmal von einem marktüblichen Darlehen auszugehen. Dagegen darf die Marktüblichkeit nicht an einen festen Zinssatz gekoppelt werden.

Als Anhaltspunkte für nicht marktübliche Darlehensvereinbarungen müssen weitere Umstände hinzukommen. Das könnten eine besonders geringe Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, persönliche Beziehungen zwischen Darlehensnehmer und Kreditgeber oder andere atypische Gestaltungen sein. Nur wenn durch solche Indizien eine unübliche Gestaltung anzunehmen ist, kann bei einem Darlehen von einer Geschäftsbank der sofortige Abzug des Disagios verweigert werden.

Ob solche Anhaltspunkte in dem konkreten Fall (10 % Disagio bei zehn Jahren Zinsbindung) vorlagen, hatte der BFH nicht zu entscheiden. Diese Sachverhaltsaufklärung ist Aufgabe des Finanzgerichts, an das der BFH den Fall zurückverwiesen hat (BFH-Urteil vom 8.3.2016, IX R 38/14, BFH/NV 2016 S. 1206).

Auch wenn der BFH damit den Weg zu einem sofortigen Abzug eines Disagios von mehr als 5 % öffnet, sollten Sie die Grenze von 5 % nicht aus den Augen verlieren. Einen höheren Abzug können Sie auch mit dieser BFH-Entscheidung zunächst wohl nur mittels einer Klage vor dem Finanzgericht erreichen. Wir gehen davon aus, dass die Finanzämter zunächst einmal an der vereinfachten Typisierung festhalten und ein Disagio von mehr als 5 % nicht sofort als Werbungskosten anerkennen.

Eigenleistungen

Egal, ob Sie selbst (aus)bauen, Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten selbst durchführen oder nur die Hausverwaltung selbst vornehmen: Den Wert der eigenen Arbeitsleistung können Sie steuerlich leider nicht geltend machen (BFH-Urteil vom 1.10.1985, IX R 58/81, BStBl. 1986 II S. 142). Nur wenn Sie tatsächlich zum Beispiel einen Handwerker bezahlt haben, erkennt das Finanzamt auch die Kosten an.

Einbaumöbel

Einbaumöbel gehören zu den Herstellungskosten.

Energieausweis

Als Eigentümer müssen Sie den Energieausweis einem Interessenten vor Abschluss eines neuen Mietvertrages oder dem Verkauf eines Hauses vorlegen, so die EnEV. Der Interessent muss also die Möglichkeit haben, sich den Ausweis anzuschauen.

Sie genügen Ihrer Pflicht, wenn Sie den Ausweis während der Besichtigung aushängen oder auslegen. Einer Aufforderung durch den Interessenten müssen Sie nachkommen und den Ausweis vorlegen. Das Original oder eine Kopie des Ausweises muss spätestens nach Vertragsabschluss übergeben werden.

Als Eigentümer können Sie mit einem Bußgeld belangt werden, wenn entgegen der Vorgaben der EnEV Energieausweise nicht übergeben werden oder in Anzeigen nicht die notwendigen Angaben enthalten sind. Das kann Sie bis zu 15.000,– € kosten.

Bei Neuvermietungen und Verkauf muss also spätestens ein Energieausweis erstellt werden. Es gibt zwei grundverschiedene Arten von Energieausweisen:

  • Der Bedarfsausweis bildet den Energiebedarf anhand einer Analyse der Gebäudesubstanz und -ausstattung ab. So spielt das Verhalten der Bewohner in der Untersuchung keine Rolle und hat damit keine Auswirkungen auf die Energieeinstufung des Gebäudes.

  • Der Verbrauchsausweis ermittelt den Energiebedarf für Heizung und Warmwasserbereitung anhand der konkreten Verbrauchsdaten der letzten drei oder mehr Jahre. Das Ergebnis spiegelt damit auch in großem Maß das Nutzerverhalten wider. Wurde ein Gebäude nur wenig geheizt, kann auch in einem schlecht isolierten Haus ein auf den ersten Blick niedriger Energieverbrauch im Verbrauchsausweis ausgewiesen werden. Umgekehrt stellen sich die Verbrauchsdaten entsprechend schlechter dar, wenn die bisherigen Bewohner ihre Räume höher als üblich geheizt hatten.

Welchen Energieausweis Sie benötigen, hängt davon ab, wann für Ihr Haus der Bauantrag gestellt wurde:

  • Wurde der Bauantrag für Ihre Immobilie vor dem 1.11.1977 gestellt, benötigen Sie als Vermieter eines Gebäudes mit bis zu vier Wohneinheiten einen Bedarfsausweis. Bei Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten können Sie zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis wählen.

  • Bei Bauantragstellung ab dem 1.11.1977 besteht ein Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis – und zwar unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude.

Das kostet ein Energieausweis

Die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises sind nicht festgeschrieben. Sie finden hier Angebote in einer großen Preisspanne von etwa 25,– € für einen einfach zu erstellenden Verbrauchsausweis bis zu mehr als 1.000,– € für Bedarfsausweise von komplex zu begutachtenden Gebäuden. Müssen Sie einen Energieausweis erstellen lassen, können Sie bei der Deutschen Energie-Agentur erfahren, wo in Ihrer Nähe zugelassene Energieberater für die Erstellung des Energieausweises zu finden sind (http://www.dena.de/). Werden größere Sanierungsarbeiten am Gebäude durchgeführt, kann der Architekt zugleich auch den Energieausweis ausstellen.

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sind im Jahr der Entstehung als Werbungskosten in voller Höhe abziehbar.

Erbauseinandersetzung und vorweggenommene Erbfolge

Abfindungszahlungen, die ein Miteigentümer einer Erbengemeinschaft an einen Miterben für die Übernahme einer Immobilie leistet, sind Anschaffungskosten. Das Gleiche gilt, wenn in vorweggenommener Erbfolge eine Immobilie auf die jüngere Generation übertragen wird und Gleichstellungsgelder an die Geschwister gezahlt oder Verbindlichkeiten übernommen werden müssen. Werden diese Zahlungen für ein Mietobjekt fremdfinanziert, sind die Schuldzinsen Werbungskosten.

Erbbaurecht
  • Die vom Erbbauberechtigten gezahlten Erbbauzinsen sind im Jahr der Zahlung Werbungskosten. Allerdings: Werden Erbbauzinsen für mehr als fünf Jahre vorausgezahlt, sind sie auf den gesamten Nutzungszeitraum gleichmäßig zu verteilen (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG). Konsequenz: Bei einer (verbleibenden) Laufzeit des Erbbaurechts von beispielsweise 60 Jahren können Sie in jedem Jahr nur 1/60 des gezahlten Betrags als Werbungskosten absetzen.

  • Einmalige Aufwendungen für den Erwerb eines Erbbaurechts (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Vermessungsgebühren, Notarkosten, Gerichtskosten) sind Anschaffungskosten des Erbbaurechts und können nur über die Laufzeit des Erbbaurechts verteilt abgeschrieben werden (BFH-Urteil vom 4.6.1991, X R 136/87, BStBl. 1992 II S. 70).

  • Die vom Erbbauberechtigten gezahlten Erschließungskosten gehören ebenfalls zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts, wenn der Erbbaurechtsvertrag bzw. der auf Übertragung des Erbbaurechts gerichtete Vertrag nach dem 31.12.1991 abgeschlossen wurde (BMF-Schreiben vom 16.12.1991, BStBl. 1991 I S. 1011).

Erschließungs- und Anschlusskosten

Aufwendungen für die Erneuerung der bereits vorhandenen Erschließungs- und Versorgungseinrichtungen sind grundsätzlich als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig. Anders ist es bei den Beiträgen für die Finanzierung erstmals durchgeführter Erschließungsmaßnahmen: Sie gehören zu den Herstellungskosten.

Die folgenden Aufwendungen sind sofort abziehbar:

  • Aufwendungen für den Anschluss an die Kanalisation als Ersatz für eine Sickergrube oder eine eigene Kläranlage;

  • Ergänzungsbeiträge, die bei bereits an die Kanalisation angeschlossenen Grundstücken für die Modernisierung des Abwassernetzes gezahlt werden müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob bereits in der Vergangenheit Beiträge erhoben wurden. Entscheidend ist, dass das Grundstück schon vor Beitragsfestsetzung vollständig erschlossen war (BFH-Urteil vom 3.8.2005, I R 36/04, BStBl. 2006 II S. 369).

    Dagegen gehören Erschließungsbeiträge zu den nicht abziehbaren nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens, wenn sie wegen einer zwischenzeitlich geänderten Beitragsbemessung nacherhoben werden (BFH-Urteil vom 3.7.1997, III R 114/95, BStBl. 1997 II S. 811).

  • Aufwendungen für den Ersatz eines vorhandenen Anschlusses an das Wasser-, Strom-, Gas- oder Fernwärmenetz;

  • Aufwendungen für den erstmaligen Anschluss an das Erdgasnetz oder die Fernwärmeversorgung im Zusammenhang mit der Umstellung einer bereits vorhandenen Heizungsanlage. Das gilt auch für die Kosten des Anschlusses an die städtische Wasserversorgung, wenn das Grundstück zuvor durch ein privates Unternehmen mit Wasser versorgt wurde;

  • die Straßenbaukostenbeiträge, die die Gemeinde zur Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone oder einer Fußgängerzone für die bauliche Veränderung der Straße und der Gehwege verlangt, wenn das Grundstück vorher bereits durch eine Straße erschlossen war (BFH-Urteil vom 22.3.1994, IX R 52/90, BStBl. 1994 II S. 842);

  • Ergänzungsbeiträge für die Modernisierung vorhandener Erschließungseinrichtungen, zum Beispiel Straßenausbaubeiträge für die Ersetzung und Modernisierung der bereits vorhandenen und vollständig ausgebauten Straße.

    Erschließungsbeiträge für eine öffentliche Straße, die sich nicht wesentlich von der bisher vorhandenen Privatstraße unterscheidet und diese ersetzt, gehören zum Erhaltungsaufwand (BFH-Urteil vom 7.11.1995, IX R 99/93, BStBl. 1996 II S. 89). Das gilt sogar dann, wenn eine 20 Jahre alte, öffentliche Straße ersetzt wird, die von der Gemeinde lediglich als Provisorium betrachtet wurde (BFH-Urteil vom 19.12.1995, IX R 5/95, BStBl. 1996 II S. 134). Entscheidend ist, ob bereits mit der ursprünglichen Straße das Grundstück baureif und damit nutzbar war. Keine Rolle spielt dagegen die Substanz- oder Zustandsverbesserung der ausgebauten Straße (BFH-Urteil vom 16.7.1996, IX R 55/94, BFH/NV 1997 S. 178).

    Wird allerdings ein durch einen Privatweg an das öffentliche Straßennetz angebundenes Grundstück zusätzlich durch eine erstmals errichtete öffentliche Straße erschlossen, können die Beiträge für die zweite Erschließung nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens sein und damit nicht abziehbar. Voraussetzung: Der Grundstückswert steigt aufgrund einer erweiterten Nutzbarkeit oder einer günstigeren Lage (BFH-Urteil vom 7.11.1995, IX R 54/94, BStBl. 1996 II S. 190). Im entschiedenen Fall war das Grundstück nach der Zweiterschließung direkt von einer öffentlichen Straße aus zugänglich und nicht mehr nur durch ein angrenzendes (dem Kläger ebenfalls gehörendes) Grundstück.

Fachliteratur

Die Kosten für Fachliteratur sind Werbungskosten, wenn diese Fachliteratur sich inhaltlich mit sofort abzugsfähigen Werbungskosten beschäftigt. Das gilt zum Beispiel für Fachliteratur zu folgenden Themen: Finanzierung oder Umschuldung, Mietrecht, Besteuerung des vermieteten Haus- und Grundbesitzes oder Durchführung von Renovierungsarbeiten. Dagegen sind Aufwendungen für Fachliteratur, in der es um den Kauf einer Immobilie oder um den (Aus-)Bau eines Hauses geht, Anschaffungs-/Herstellungskosten.

Anerkannt werden diese Aufwendungen aber nur, wenn es sich tatsächlich um Fachliteratur handelt. Die Aufwendungen für reine Einrichtungszeitschriften sind nicht abzugsfähig.

Fahrtkosten

Der Grund Ihrer Fahrt entscheidet über die Steuervorteile für Ihre Fahrtkosten. Als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind die Fahrtkosten für

  • die Fahrten zur Bank,

  • die Fahrten zur Besichtigung der letztendlich nicht erworbenen Immobilien,

  • die Fahrten zu Baumärkten und zu dem vermieteten Objekt, wenn Sie Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten durchführen und die Kosten für diese Arbeiten zum Erhaltungsaufwand zählen,

  • die Fahrten zu Behörden, wenn es um das vermietete Objekt geht,

  • die Fahrten zum Mietobjekt, um sich mit zukünftigen Mietern zu treffen,

  • die Fahrten zur Eigentümerversammlung bei Vermietung einer Eigentumswohnung,

  • die Fahrten zur Haus-/Wohnungsübergabe (BFH-Urteil vom 11.7.2000, IX R 48/96, BStBl. 2001 II S. 784).

Die genannten Fahrten sind nur dann abziehbar, wenn sie ausschließlich mit der Vermietung zusammenhängen. Andernfalls handelt es sich um gemischte Aufwendungen, die nicht in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind. Bei diesen Fahrten ist zu unterscheiden, welcher Anteil der Fahrtkosten im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entstanden ist und welcher Anteil privat veranlasst ist.

Für diese Kostenaufteilung muss ein objektivierbarer und nachvollziehbarer Aufteilungsschlüssel gefunden werden. Verknüpfen Sie beispielsweise die Fahrt zu einer Mietimmobilie mit einem Besuch bei Angehörigen, die in der Nähe wohnen, könnten Sie beispielsweise die Zeit, die Sie bei Ihrer Immobilie verbringen, etwa um dort Wartungsarbeiten vorzunehmen, ins Verhältnis setzen zu der Zeit, die der privat veranlasste Besuch einnimmt.

Allerdings: Lässt sich kein geeigneter Aufteilungsschlüssel für die Unterscheidung in privat veranlasste und steuerlich relevante Kostenteile finden, wird die Finanzverwaltung die Kosten insgesamt nicht anerkennen (BFH-Beschluss vom 21.9.2009, GrS 1/06, BStBl. 2010 II S. 672; BMF-Schreiben vom 6.7.2010, BStBl. 2010 I S. 614).

Dem Finanzamt gegenüber müssen Sie auflisten, wann, wohin und wie viele Kilometer Sie aus welchem Grund gefahren sind. Fahren Sie als Vermieter nur gelegentlich – zum Beispiel ein- bis zweimal monatlich – zu Ihrem Mietobjekt, um dort kleinere Reparaturen durchführen zu lassen oder einfach nach dem Rechten zu sehen, können Sie ebenfalls die Dienstreisepauschale ansetzen sowie Verpflegungsmehraufwand geltend machen. Wie das genau funktioniert, können Sie unter dem Stichwort »Besichtigungsfahrten« nachlesen.

Nur bei umfangreicherem Grundbesitz mit regelmäßigen Fahrten dorthin betrachtet das Finanzamt diese als Fahrten zu einer »regelmäßigen Tätigkeitsstätte« und erkennt nur die Entfernungspauschale wie bei Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte an. Dazu einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

  • Im Urteil des FG Berlin vom 11.2.2015, 7 K 7084/13, EFG 2015 S. 1087 sahen die Richter zwei Objekte des Vermieters als regemäßige Tätigkeitsstätten an. Der Eigentümer war in einem Jahr 125-mal zum ersten Objekt und 175-mal zum zweiten Mietobjekt gefahren. Eine Revision wies der BFH in diesem Fall zurück (BFH-Urteil vom 1.12.2015, IX R 18/15, BStBl. 2016 II S. 532).

  • Im Urteil des Hessischen FG vom 29.4.1993, 10 K 3886/89, EFG 1993 S. 781 hatte der Vermieter sein Vermietungsobjekt sogar nur einmal wöchentlich aufgesucht, nämlich an jedem Wochenende.

  • Im Urteil des FG Düsseldorf vom 4.6.1991, 6 K 89/86 E, EFG 1992 S. 67 betrachteten die Richter das vermietete Zweifamilienhaus als regelmäßige Tätigkeitsstätte, weil der Vermieter alle mit der Verwaltung und Betreuung des Mietobjekts anfallenden Tätigkeiten in dem Zweifamilienhaus ausführte (z.B. Aufbewahrung der Unterlagen, Abrechnung der Nebenkosten, Durchführung von Reparaturen und Gartenarbeiten).

  • Im Urteil des FG Münster vom 28.11.1989, VI 2090/86 E, EFG 1990 S. 303 war der Vermieter durchschnittlich zweimal wöchentlich zu seinem Objekt gefahren, um dort kleinere Reparaturen durchzuführen.

Rechnen Sie Ihre Fahrtkosten immer wie Dienstreisen ab. Wenn Ihr Finanzbeamter sich allerdings auf die eben genannte Rechtsprechung bezieht und der dort beschriebene Sachverhalt auch auf Sie zutrifft, können Sie gegen die Abrechnung Ihrer Fahrtkosten mit der Entfernungspauschale nichts machen. Fahren Sie aber zum Beispiel nur ein- bis zweimal monatlich zu Ihrem Mietobjekt, muss das Finanzamt Ihre Fahrtkosten in Höhe der Dienstreisesätze anerkennen.

Bei einer Abrechnung mit Dienstreisesätzen können Sie jeden gefahrenen Kilometer abrechnen und Verpflegungsmehraufwand geltend machen (BFH-Urteil vom 23.7.1985, IX R 47/81, BFH/NV 1986 S. 27). Sollte das Finanzamt bei der Anerkennung des Verpflegungsmehraufwands Schwierigkeiten machen, dann verweisen Sie auf das genannte Urteil sowie auf § 9 Abs. 5 EStG in Verbindung mit § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 5 EStG und darauf, dass § 9 EStG auch für Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung gilt.

Sie müssen die Werbungskosten glaubhaft machen. Eine Beweispflicht im engen Sinne gibt es nicht. Das Finanzamt kann aber geeignete Unterlagen als Nachweis anfordern. Regelmäßige Fahrten, nur um nach dem Rechten zu sehen, erkennt das Finanzamt meist nur bei näher gelegenen Objekten an. Fahrten über mehrere Hundert Kilometer sind dagegen ohne Nachweis nur in größeren Abständen unproblematisch. Das Finanzamt entscheidet aber im Einzelfall.

Übertreiben Sie beim Ansatz von Werbungskosten nicht, um Nachfragen des Finanzamts zu vermeiden. Sammeln Sie Unterlagen, die Ihre Fahrten belegen können, beispielsweise Tankquittungen einer Tankstelle in der Nähe des Objekts oder Restaurant-Rechnungen. Lassen Sie sich gegebenenfalls Ihre persönliche Abnahme an der Baustelle von Handwerkern auf der Rechnung bestätigen. Wenn Sie ohnehin ein Fahrtenbuch führen, können Sie dieses auch als Nachweis der Fahrten zu Ihrem Vermietungsobjekt verwenden.

Folgende Fahrtkosten gehören nicht zu den Werbungskosten:

  • Die Fahrten zum Notar zwecks Beurkundung eines Kaufvertrages gehören zu den Anschaffungskosten.

  • Die Fahrtkosten des Bauherrn, der ein Haus baut oder ausbaut, sind Bestandteil der Herstellungskosten.

Fenster und Türen

Die Kosten für die Erneuerung von Fenstern und/oder Türen sind grundsätzlich Erhaltungsaufwand. So können Sie zum Beispiel die Aufwendungen für den Ersatz einfach verglaster Holzfenster durch doppelverglaste Aluminium- oder größere Holzfenster sofort in der Steuererklärung absetzen.

Wenn Sie ein schadhaftes Dachflächenfenster durch eine Dachgaube ersetzen, liegt ebenfalls Erhaltungsaufwand vor (BFH-Urteil vom 19.7.1985, III R 170/80, BFH/NV 1986 S. 24). Das Finanzamt kann sich aber auch auf das BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 beziehen und die Kosten wegen der – wenn auch nur geringfügigen – Vergrößerung der Nutz- bzw. Wohnfläche als Herstellungsaufwand behandeln.

Werden bisher nicht vorhandene Türen oder Fenster neu eingebaut oder wird ausnahmsweise durch die Erneuerung der Fenster das Wesen des Gebäudes verändert (sodass in der Regel eine baurechtliche Genehmigung erforderlich ist), liegt Herstellungsaufwand vor.

Fertigstellung

Werbungskosten kann der (zukünftige) Bauherr schon vor dem Zeitpunkt der Fertigstellung geltend machen. Denken Sie aber daran, dass Sie im Kalenderjahr der Fertigstellung die Abschreibung für die Herstellungskosten des Gebäudes beantragen müssen.

Eine Wohnung ist fertiggestellt und damit bezugsfertig, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind (BFH-Urteil vom 25.7.1980, III R 46/78, BStBl. 1981 II S. 152). Dazu gehört, dass

  • die Türen und Fenster eingebaut,

  • die Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie die sanitären Einrichtungen vorhanden sind und

  • eine Kochmöglichkeit (Herdanschluss) besteht.

Unerheblich ist, dass noch geringfügige Restarbeiten ausstehen. Wenn

  • in einzelnen Zimmern der Wohnung die Teppichböden noch nicht verlegt und die Wände noch nicht tapeziert sind,

  • im Außenbereich der Außenputz nocht nicht angebracht und

  • die Zuwege und die Umzäunung noch nicht fertiggestellt sind,

dann ist die Wohnung trotzdem im steuerlichen Sinne fertiggestellt. Das Gleiche gilt, wenn in einer Wohnung zwei Zimmer, Küche, Bad und Toilette uneingeschränkt genutzt werden können und nur Wohn- und Esszimmer noch nicht fertiggestellt sind (BFH-Urteil vom 7.4.1987, IX R 140/84, BStBl. 1987 II S. 567). Die Wohnung gilt also als fertiggestellt, auch wenn sie erst ab dem folgenden Kalenderjahr tatsächlich vermietet wird.

Auf den Abnahmetermin durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. In Zweifelsfällen versucht der Finanzbeamte anhand der eingereichten Rechnungen den Fertigstellungstermin zu überprüfen.

Finanzierungskosten (Geldbeschaffungskosten)

Alle Finanzierungskosten (= Geldbeschaffungskosten) sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Voraussetzung: Sie verwenden das erhaltene Fremdkapital unmittelbar für Ihr vermietetes Haus oder Ihre vermietete Eigentumswohnung.

Sie können das Darlehen einsetzen für die Finanzierung

  • der Anschaffungskosten eines unbebauten Grundstücks,

  • der Anschaffungs-/Herstellungskosten beim Kauf/Bau eines Hauses,

  • der Grunderwerbsteuer,

  • der Herstellungskosten bei Ausbauten/Erweiterungen,

  • der Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung,

  • der laufenden Nebenkosten.

Gefördert werden die erstmalige Finanzierung dieser Kosten und die Umschuldung eines Darlehens, wenn die Kreditmittel ursprünglich für eine vermietete Immobilie verwendet wurden.

Die Absicherung eines Darlehens durch eine Hypothek oder Grundschuld auf Ihrem vermieteten Immobilienbesitz bewirkt leider nicht, dass die Schuldzinsen dann automatisch als Werbungskosten abzugsfähig sind (BFH-Urteil vom 15.1.1980, VIII R 70/78, BStBl. 1980 II S. 348). Entscheidend ist die Verwendung der Darlehensmittel für eine vermietete Immobilie. Das bedeutet:

  • Wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld belasten, um mit den Darlehensmitteln zum Beispiel eine zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnung zu finanzieren, dann sind die Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig.

  • Wenn Sie dagegen Ihren vermieteten Immobilienbesitz mit einer Hypothek oder Grundschuld belasten und die Darlehensmittel dann für private Zwecke verwenden (beispielsweise für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie, für den Kauf der Wohnungseinrichtung, für den Kauf eines Pkw oder die Finanzierung der Urlaubsreise), sind die Schuldzinsen keine Werbungskosten.

    Seien Sie deshalb auch vorsichtig, wenn die Bank Ihnen eine Finanzierung mit variablem Darlehensrahmen anbietet. Zwar können Sie durch Sondertilgungen Ihre Zinsbelastung senken. Wenn Sie aber den Kredit später wieder erhöhen, um private Ausgaben zu finanzieren (etwa die Reparatur einer selbst genutzten Immobilie oder die Urlaubsreise), dann sind die Schuldzinsen für diesen Erhöhungsbetrag nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Zumeist ist es günstiger, wenn Sie das Geld, das Sie eigentlich für die Sondertilgung einsetzen wollten, für die privaten Investitionen verwenden und gegebenenfalls zwischenzeitlich zinsbringend anlegen.

Zu den sofort abzugsfähigen Finanzierungs-/Geldbeschaffungskosten zählen:

  • die Abschlussgebühr für einen Bausparvertrag;

  • das Damnum;

  • Aufwendungen für Fachliteratur, in der es um die Finanzierungsmöglichkeiten von Haus- und Grundbesitz geht;

  • alle Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, also die Aufwendungen

    • für Fahrten zu Banken, (Bau-)Sparkassen und Versicherungsgesellschaften,

    • für Fahrten zum Notar zwecks Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld,

    • für Fahrten zum eventuell vorhandenen Baubetreuer, wenn Fragen der Finanzierung und nicht der Herstellung geklärt werden müssen;

  • die Kosten für die Erstellung eines computergestützten Finanzierungsplans durch die Bank oder ein Beratungsbüro;

  • die Kosten für Fotokopien zum Beispiel für die Herstellung der Beleihungsunterlagen;

  • alle Gebühren der Banken oder (Bau-)Sparkassen für die Darlehensvergabe, zum Beispiel:

    • Gebühren für die Prüfung der Beleihungsunterlagen;

    • Vermittlungsgebühren und Provisionen im Zusammenhang mit der Darlehensvergabe (Gebühren für die Vermittlung des Grundstücks zählen zu den Anschaffungskosten);

    • Wertberechnungsgebühren und Schätzkosten;

    • allgemeine Bearbeitungsgebühren;

  • die Gebühren des Grundbuchamtes für die Eintragung des Baudarlehens;

  • die Maklergebühren für die Vermittlung eines Baudarlehens;

  • die Notarkosten für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld; lassen Sie sich hierfür am besten eine eigene Gebühren- bzw. Honorarabrechnung ausstellen;

  • die Portokosten zum Beispiel für die Korrespondenz mit der Bank;

  • alle Schuldzinsen;

  • alle Telefonkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, also insbesondere für Anrufe bei Banken etc.;

  • die Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank bei einer Umschuldung für die vorzeitige Darlehensrückzahlung verlangt, vorausgesetzt, Sie wollen die Immobilie auch nach der Umschuldung weiterhin vermieten (BFH-Urteil vom 23.1.1990, IX R 8/85, BStBl. 1990 II S. 464).

Finanzierungsnachweis

Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft oder größere Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten durchführt, muss sich vielleicht vom Finanzamt fragen lassen, woher er das eingesetzte Eigenkapital hat. Das Finanzamt will dann feststellen, ob das eingesetzte Eigenkapital in der Vergangenheit ordnungsgemäß versteuert worden ist. Setzen Sie deshalb für Ihre Investitionen nur das Eigenkapital ein, für das Sie die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Vergangenheit ordnungsgemäß versteuert haben bzw. das Sie wegen der Freibeträge nicht versteuern mussten.

Vielleicht haben Sie auch einen Teil Ihres Vermögens vor Kurzem erst geschenkt bekommen oder konnten sich von Ihren Verwandten Geld leihen. Aber Vorsicht: Vermeiden Sie die Schenkungsteuer und setzen Sie auch nur »sauberes« Kapitalvermögen Ihrer Verwandten ein. Oder Sie sprechen mit Ihrer Bank über einen höheren Darlehensbetrag, den Sie dann später nach und nach mit Ihrem Eigenkapital wieder tilgen. Den Verlauf der Darlehenstilgung überprüft das Finanzamt nämlich nur in den seltensten Fällen.

Schuldzinsen als Werbungskosten darf grundsätzlich nur derjenige steuerlich geltend machen, der sie wirtschaftlich getragen hat. Gehört eine Immobilie einem Ehepartner, gibt es deshalb öfter Auseinandersetzungen, ob auch solche Zinsaufwendungen abzugsfähig sind, die der zweite Ehepartner übernommen hat. Unter welchen Bedingungen die Zahlungen des Nichteigentümers als Drittaufwand anzuerkennen sind, hat die Gerichte schon oft beschäftigt.

Abzugsfähig sind die Zinsen nach Ansicht des BFH immer dann, wenn auch der Eigentümer durch den Darlehensvertrag verpflichtet ist. Das ist der Fall, wenn er entweder selbst auch Darlehensnehmer ist oder eine gesamtschuldnerische Mithaftung nach § 421 BGB übernommen hat. Hat der Eigentümer dagegen nur für das vom Ehepartner aufgenommene Darlehen gebürgt oder Grundpfandrechte gebilligt, genügt das nicht für den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten (BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 29/11, BFH/NV 2012 S. 1952).

Fußbodenbelag

Die Aufwendungen für die Erneuerung des Fußbodenbelages sind grundsätzlich sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Es kommt nicht darauf an, ob der alte Bodenbelag bereits verbraucht oder beschädigt war oder ob ein relativ einfacher Bodenbelag (z.B. Linoleumboden, Teppichboden) durch einen aufwendigeren Bodenbelag (z.B. Fliesen, Parkettboden) ersetzt wird. Sie dürfen sogar einen schadhaften Parkettboden mit einem fest verklebten Teppichboden abdecken (BFH-Urteil vom 14.1.1986, IX R 105/83, BFH/NV 1986 S. 399).

Achtung: Achten Sie bei der Verlegung eines neuen Teppichbodens darauf, dass dieser fest verklebt wird. Nur dann liegt sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vor. Wird der Teppichboden dagegen nur lose verlegt, handelt es sich um Anschaffungskosten für ein selbstständiges Wirtschaftsgut, die Sie nur verteilt über acht Jahre abschreiben können.

Garage

Die Garage gehört grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes. In Ausnahmefällen ist sie selbstständig abschreibbar.

Gartenpflege

Die erstmalige Erstellung einer Gartenanlage gehört zu den Herstellungskosten. Dagegen gehören die Aufwendungen für die Instandhaltung des Gartens zu den Werbungskosten.

Grundbuchamt

Gebühren des Grundbuchamtes

  • für die Eintragung des Baudarlehens sind als Finanzierungskosten sofort abzugsfähig;

  • für die Eintragung des Eigentümerwechsels sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens (beim Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks (beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung).

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens (beim Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten des bebauten Grundstücks (beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, oft auch beim Bauherrn). Das gilt auch für die Säumniszuschläge zur Grunderwerbsteuer (BFH-Urteil vom 14.1.1992, IX R 226/87, BStBl. 1992 II S. 464).

Hausmeister/Hausverwaltung

Wenn Sie für Hausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumung oder die Durchführung kleinerer Reparaturen einen Hausmeister beschäftigen oder für die Nebenkostenabrechnung, den Abschluss der Mietverträge, generell also für die Betreuung Ihrer vermieteten Immobilie(n) einen Hausverwalter bezahlen, dann sind diese Kosten als Werbungskosten steuerlich sofort abzugsfähig.

Oft übernimmt ein Angehöriger oder ein Mieter die Tätigkeit als Hausmeister/ Hausverwalter. Der Hausmeister ist zumeist nicht selbstständig tätig. Im Einzelfall kann der Hausverwalter auch selbstständig tätig sein.

Bei einer nicht selbstständigen Tätigkeit wird der Arbeitslohn nur dann als Werbungskosten anerkannt, wenn Sie einen Arbeitsvertrag abschließen und für die ordnungsgemäße Versteuerung des Arbeitslohns sorgen (über Lohnsteuerkarte) oder es sich um eine geringfügige Beschäftigung handelt.

Wenn Sie Ihr eigener Hausmeister/Hausverwalter sind, dürfen Sie zwar nicht Ihre eigene Arbeitsleistung, aber die mit dieser Tätigkeit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören Baumaterial, Büromaterial, Fahrtkosten, Telefonkosten und Werkzeuge.

Heizungsanlage

Die Aufwendungen rund um die Heizung sind Werbungskosten, wenn das Haus bereits beheizbar ist und nicht zusätzlich eine selbstständig funktionsfähige Heizquelle geschaffen wird. Zum sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die folgenden Maßnahmen:

  • die Wartung, Reparatur oder umfassende Renovierung der Heizungsanlage;

  • der Ersatz der gesamten alten Heizungsanlage durch eine neue, moderne Anlage der gleichen Art bzw. der Ersatz einzelner Anlagenteile (beispielsweise ein neuer Brenner);

  • die Umstellung der Heizung auf eine andere Energiequelle (beispielsweise von Öl auf Gas), auch wenn die neue Anlage wertvoller ist als die alte oder die alte Anlage technisch noch nicht verbraucht war;

  • der Ersatz von Einzelöfen durch eine Zentralheizung;

  • die für eine neue Heizungsanlage notwendigen, aber bisher nicht vorhandenen Leitungen und Anlagenteile, zum Beispiel Verstärkung des Stromkabels für Nachtstrom-Speicheröfen oder Einbau des Öltanks bei Umstellung auf Ölzentralheizung;

  • unseres Erachtens auch der Einbau zusätzlicher Heizkörper, wenn die bisher im gleichen Raum vorhandenen Heizkörper für die Beheizung des Raumes nicht ausreichten;

  • der Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten;

  • der nachträgliche Einbau von Thermostatventilen, elektrischen Steuerungs- und Regelungseinrichtungen;

  • der Einbau von Vorrichtungen, die eine bestehende Heizungsanlage ergänzen und für sich betrachtet keine zweite selbstständig funktionsfähige Heizungsanlage darstellen.

    Erhaltungsaufwand ist nach dem Urteil des N iedersächsischen Finanzgerichts vom 15.1.1991, EFG 1991 S. 595 der Einbau eines Festbrennstoffkessels neben einer Ölzentralheizung, um das Gebäude zum Beispiel in der Übergangszeit auch mit Holz und anderen festen Brennstoffen beheizen zu können. Wird zur Ergänzung der bisherigen Heizungsanlage eine Wärmepumpe oder eine Wärmerückgewinnungsanlage installiert, dann sind entsprechend diesem Urteil auch die Aufwendungen hierfür Erhaltungsaufwand. Das Gleiche gilt für eine Solaranlage (BFH-Urteil vom 14.7.2004, IX R 52/02, BStBl. 2004 II S. 949).

In den folgenden Fällen gehören die Kosten für die Heizung zum Herstellungsaufwand und können nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden:

  • der Einbau zusätzlicher Heizkörper in einem Raum, der vorher nicht beheizt werden konnte;

  • der Einbau einer zusätzlichen Heizquelle, die selbstständig und unabhängig von der bestehenden Heizungsanlage funktioniert, also

    • der Einbau eines Kachelofens oder eines Heizkamins,

    • eines Warmluftkamins oder eines Elektrospeicherofens;

  • der Ersatz eines offenen Kamins durch einen Kachelofen (BFH-Urteil vom 27.7.2000, X R 26/97, BFH/NV 2001 S. 306).

Immobilienübertragung gegen Rentenzahlung

Manchmal wird gerade unter Familienangehörigen ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht gegen einen bestimmten Kaufpreis, sondern gegen monatliche Zahlungen übertragen. Diese monatlichen Zahlungen werden in der Regel bis an das Lebensende des ehemaligen Eigentümers gezahlt. Vereinbart wird entweder eine Rente (= monatlich gleichbleibende Zahlung) oder eine dauernde Last (= Zahlungen, die in ihrer Höhe monatlich schwanken können). Die Immobilienübertragung kann entweder ein entgeltliches Geschäft oder eine unentgeltliche Vermögensübertragung sein.

Werden der Wert der Immobilie und die monatlichen Rentenzahlungen gegeneinander abgewogen, liegt ein entgeltliches Geschäft vor. Sie sollten Rentenzahlungen vereinbaren. Dann hat der neue Eigentümer, der die Immobilie vermietet, Anschaffungskosten in Höhe der abgezinsten Rentenzahlungen und darf den Ertragsanteil der Rente als Werbungskosten abziehen.

Instandhaltungsrücklage

Als Vermieter einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich das Wohngeld (Hausgeld) an die Hausverwaltung. Allerdings: Den Teil des Wohngeldes, der in die Instandhaltungsrücklage fließt, dürfen Sie leider nicht schon bei der Zahlung an den Verwalter als Werbungskosten abziehen. Erst wenn der Verwalter das Geld aus der Instandhaltungsrücklage tatsächlich für Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten und somit für Erhaltungsaufwand verwendet, können Sie den rechnerisch auf Sie entfallenden Betrag absetzen (BFH-Beschluss vom 9.12.2008, IX B 124/08, BFH/NV 2009 S. 571).

Werden aus der Instandhaltungsrücklage dagegen ausnahmsweise Baumaßnahmen bezahlt, die zum Herstellungsaufwand gehören, zählt der auf Sie entfallende Teilbetrag zu den abschreibungsfähigen Anschaffungs-/Herstellungskosten.

Ob und welche Beträge aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wurden, wie viel davon auf Sie entfällt und ob diese Mittel für Erhaltungs- oder für Herstellungsaufwand verwendet wurden, können Sie der Abrechnung des Hausverwalters entnehmen.

Kabelanschluss

Die Kosten für den nachträglichen Kabelanschluss und die einmalige Gebühr für den Anschluss der privaten Breitbandanlage an das öffentliche Breitbandnetz sind bei bestehenden Gebäuden als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig. Trägt der Vermieter ausnahmsweise die laufenden Gebühren für den Kabelanschluss, sind diese ebenfalls als Werbungskosten abzugsfähig.

Kaufabsicht

Machen Sie Werbungskosten (z.B. Kosten für Besichtigungsfahrten) geltend und haben Sie als künftiger Bauherr im zurückliegenden Kalenderjahr noch kein unbebautes Grundstück gekauft oder als künftiger Erwerber eines Hauses oder einer Eigentumswohnung noch kein geeignetes Objekt gefunden, müssen Sie dem Finanzamt gegenüber unter Umständen Ihre Kaufabsicht nachweisen. Das ist unproblematisch, wenn Sie zum Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung für das zurückliegende Kalenderjahr bereits einen Kaufvertrag abgeschlossen haben.

In allen anderen Fällen tragen Sie einfach Ihre Werbungskosten in die Anlage V ein und geben zusätzlich an, dass Sie ein Objekt zur Vermietung suchen bzw. bauen und vermieten wollen.

Wer aber auch nach Jahren noch nicht fündig wurde, muss damit rechnen, dass das Finanzamt schon einmal eine stichhaltige Begründung dafür haben will. Sie könnten zum Beispiel auf Ihre ausgiebigen Besichtigungstouren verweisen und die Gründe nennen, warum die einzelnen Objekte bisher nicht infrage kamen.

Kauf vom Bauträger

Schuldzinsen, die Ihnen ein Bauträger für seine Finanzierungskosten während der Bauzeit über einen (höheren) Kaufpreis in Rechnung stellt, sind grundsätzlich Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks. Dagegen können Sie in folgenden Fällen die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehen:

  • Wenn Sie einen fälligen Teil des Kaufpreises nicht fristgerecht zahlen und der Bauträger deshalb zwischenfinanzieren muss.

  • Wenn Sie vereinbarungsgemäß einen Teil des Kaufpreises erst nach dem wirtschaftlichen Übergang des erworbenen Grundstücks bezahlen. In diesem Fall gewährt Ihnen der Verkäufer für den restlichen Kaufpreis faktisch einen Kredit (BFH-Urteil vom 27.7.2004, IX R 32/01, BStBl. 2004 II S. 1002).

Kinderspielplatz

Die Kosten für einen Kinderspielplatz gehören zu den Herstellungskosten.

Kontoführungsgebühren

Kontoführungsgebühren für ein Konto, bei dem alle Buchungen Ihre vermietete Immobilie betreffen (Eingang der Mieten, Überweisung der Rechnungen für Nebenkosten oder Renovierungen, Abbuchung der Schuldzinsen), sind in voller Höhe sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Gibt es auf dem Konto auch private Buchungen, die nichts mit Ihrer vermieteten Immobilie zu tun haben (etwa bei einem privaten Girokonto), müssen Sie die Kontoführungsgebühren im Verhältnis der Anzahl der Buchungen aufteilen (BFH-Urteil vom 9.5.1984, VI R 63/80, BStBl. 1984 II S. 560). Ihr Finanzbeamter hat aber bestimmt nichts dagegen, wenn Sie in diesem Fall bei den Werbungskosten einen Pauschbetrag für Kontoführungsgebühren in Höhe von 16,– € absetzen (Verfügung der OFD Hannover vom 30.4.2002, DStR 2002 S. 1132).

Kontokorrentkredit

Wickeln Sie über ein Girokonto nur Buchungen für Ihr Mietobjekt ab und entsteht ein Sollsaldo, sind die Schuldzinsen hierfür in voller Höhe Werbungskosten.

Wird das Girokonto auch für private Zahlungen verwendet und entsteht oder erhöht sich durch privat veranlasste Zahlungen ein Sollsaldo, erkennt das Finanzamt nur einen Teil der für den Schuldensaldo zu zahlenden Kontokorrentzinsen an. Die Berechnung der abzugsfähigen Zinsen nach der Zinsstaffelmethode (BMF-Schreiben vom 10.11.1993, BStBl. 1993 I S. 930) ist recht kompliziert.

Wenn Sie einzelne Aufwendungen für Ihr vermietetes Haus (z.B. Nebenkosten, Renovierungskosten) des Öfteren mit einem Kontokorrentkredit finanzieren wollen oder müssen, dann richten Sie am besten für das Gebäude (oder für alle Mietobjekte gemeinsam) ein eigenes Girokonto ein. Dann sind die Schuldzinsen für den Sollsaldo immer in voller Höhe abzugsfähig.

Beachten Sie aber: Bei größeren Renovierungskosten ist ein Bankkredit in der Regel günstiger als der Kontokorrentkredit.

Oft wird auch empfohlen, für eine vermietete Immobilie zwei getrennte Konten (ohne bankinterne Saldenverrechnung) einzurichten. Das Ganze heißt dann »Zwei-Konten-Modell«. Auf das eine Konto fließen die Mieteinnahmen (und evtl. auch das Gehalt), und von dem anderen Konto werden nur die Kosten für das Mietobjekt bezahlt. Die Mieteinnahmen können Sie dann für private Zwecke verwenden, die Schuldzinsen für das Ausgabenkonto sind in voller Höhe Werbungskosten (BFH-Beschluss vom 8.12.1997, GrS 1-2/95, BStBl. 1998 II S. 193). Voll abzugsfähig sind auch die Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem Sie den Sollsaldo des Ausgabenkontos ausgleichen.

Das Zwei-Konten-Modell ist nur etwas für diejenigen, die auf ihrem privaten Girokonto regelmäßig rote Zahlen schreiben. Für diesen privaten Sollsaldo müssten Sie Schuldzinsen zahlen, die steuerlich nicht abzugsfähig sind. Wenn Sie aber diesen Sollsaldo mit den Mieteinnahmen verrechnen können, entstehen hier keine Schuldzinsen. Dafür haben Sie auf dem anderen Konto Schuldzinsen für ein Mietobjekt, die – im Gegensatz zu den privaten Schuldzinsen – als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung voll abzugsfähig sind.

Küche

Werden Herd und Spüle erstmalig installiert, gehören die Aufwendungen zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Wer eine Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einer vermieteten Immobilie vollständig erneuert, kann die Aufwendungen dafür grundsätzlich nicht mehr als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen. Vielmehr gilt: Die Einbauküche ist ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut, dessen Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer von zehn Jahren abzuschreiben sind (BFH-Urteil vom 3.8.2016, IX R 14/15, BStBl. 2017 II S. 437).

Unklar ist, wie moderne frei stehende Kühlgeräte, ein frei stehender Herd alter Bauart oder eine untergeschobene Waschmaschine in einer Küchenzeile zu beurteilen sind. Die genannten Elemente sind – anders als bei einer Einbauküche – nicht fest verbunden und können ohne Werkzeug herausgezogen und entfernt werden. Das legt den Schluss nahe, dass hier eine Betrachtung dieser Geräte als eigenständige Wirtschaftsgüter zulässig sein kann.

.

Lohnsteuerkarte

Ihren Vermietungsverlust dürfen Sie als Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eintragen lassen. So zahlen Sie schon während des Jahres Monat für Monat weniger Steuern.

Maklergebühren

Maklergebühren für die Vermittlung

  • eines neuen Mieters sind sofort abzugsfähige Werbungskosten;

  • eines Baudarlehens bei Erstfinanzierung oder Umschuldung sind sofort abzugsfähige Finanzierungskosten;

  • eines unbebauten Grundstücks sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens;

  • eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sind Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung.

Suchen Sie einen Makler in seinem Büro auf oder treffen Sie sich mit ihm beim Mietobjekt, dann bestimmt der Grund Ihres Treffens, wie die Fahrtkosten steuerlich behandelt werden. Treffen Sie sich beispielsweise mit dem Makler in dem Mietobjekt, weil Sie einen neuen Mieter suchen, sind Ihre Fahrtkosten sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Fallen dagegen Maklergebühren beim Verkauf an, gehören diese nicht zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, sondern sind steuerlich ohne Bedeutung. Eine Ausnahme machte der BFH in dem Fall, dass der Verkaufserlös genutzt wird, um Darlehen zur Finanzierung anderer vermieteter Immobilien zu tilgen (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 22/13, BFH/NV 2014 S.  1195).

Entscheidend ist, dass Sie

  • sich bereits zum Verkaufszeitpunkt des Grundstücks anhand objektiver Umstände endgültig entschieden haben, mit dem Verkaufserlös die auf einem anderen Vermietungsobjekt lastenden Kredite abzulösen, und dies auch tatsächlich tun;

  • zum Verkaufszeitpunkt (z.B. im Kaufvertrag oder beim Abschluss des Kaufvertrags) so unwiderruflich über den Restkaufpreis verfügen, dass sie ihn unmittelbar für die der Einkunftserzielung dienenden Immobilie festlegen. Das dürfte konkret bedeuten: Sie verpflichten sich, den (Teil-)Kaufpreis unmittelbar an die Gläubiger der Schulden, die auf den Vermietungsobjekten lasten, zu zahlen.

In dem konkreten Fall hatte ein Immobilien-Eigentümer Darlehen auf zwei vermieteten Immobilien durch eine Grundschuld auf einer dritten Immobilie gesichert. Als die dritte Immobilie verkauft wurde, war er gezwungen, einen großen Teil des Verkaufserlöses zur Tilgung der beiden Darlehen auf den anderen Objekten aufzuwenden. Der BFH erkannte die angefallenen Maklerkosten in dem Verhältnis als Werbungskosten bei Vermietung an, wie der Verkaufserlös zur Darlehenstilgung verwendet wurde.

Miete/Mietausfall

Zahlt Ihr Mieter nicht oder steht die Wohnung wegen Mieterwechsels leer, dürfen Sie diesen Mietausfall leider nicht als Werbungskosten absetzen.

Wenn Sie Räume untervermieten, zählt die Miete, die Sie selbst für diese Räume zahlen, zu Ihren Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Miteigentum

Besitzen mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die vermietet ist oder vermietet werden soll, dann kann nicht jeder Miteigentümer einfach die auf ihn entfallenden Einnahmen und die von ihm getragenen Werbungskosten unmittelbar in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung angeben. Vielmehr müssen zunächst die Einkünfte der Grundstücksgemeinschaft ermittelt und diese dann auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden.

Möbel

Vermieten Sie ein Zimmer oder eine Wohnung möbliert, erhalten Sie für die mitvermieteten Möbel Abschreibungen.

Nachbarschaftshilfe

Die unentgeltliche Hilfe Ihrer Nachbarn bei der Durchführung von Reparaturen oder größeren Baumaßnahmen können Sie steuerlich nicht absetzen, da Ihnen hierfür keine Kosten entstehen.

Belohnen Sie Ihre Helfer mit einem kleinen Geschenk oder zahlen Sie ihnen eine Vergütung in bar, dann sind die dafür entstandenen Aufwendungen abzugsfähig. Je nachdem, ob die übrigen Kosten der durchgeführten Baumaßnahme zum Erhaltungsaufwand (z.B. bei der Renovierung) oder zum Herstellungsaufwand (z.B. beim Ausbau) zählen, gehört auch die Vergütung entweder zum Erhaltungsaufwand oder zum Herstellungsaufwand. Voraussetzung: Sie versteuern die Zahlungen an die fleißigen Helfer ordnungsgemäß. Das sollten Sie schon bei der Bezahlung bedenken.

Nebenkosten

Alle von Ihnen gezahlten Nebenkosten (Betriebskosten), die für Ihr vermietetes Haus oder Ihre vermietete Wohnung anfallen, sind sofort abziehbare Werbungskosten – unabhängig davon, ob Sie sie auf die Mieter umlegen oder nicht. Deshalb gehören zu den Werbungskosten nicht nur die Nebenkosten, die nach der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, sondern auch diejenigen von Ihnen getragenen Nebenkosten, die mietrechtlich nicht umlagefähig sind (z.B. Kosten der Hausverwaltung).

  • Soweit Sie für die Nebenkosten eine Umlage erhalten, müssen Sie diese grundsätzlich als Einnahme versteuern. Das bedeutet unterm Strich: Der Nachweis der auf die Mieter umgelegten Nebenkosten bringt Ihnen keinen Steuervorteil, eben weil Sie die Umlage als Einnahme versteuern müssen.

    Zwar will das Finanzamt grundsätzlich, dass Sie die Umlagen auf der Einnahmenseite erfassen. Im Normalfall hat Ihr Finanzamt aber nichts dagegen, wenn Sie die Umlage nicht als Einnahme erfassen und dann auch die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten nicht als Werbungskosten absetzen.

    Soweit Nebenkosten zum Beispiel von den Mietern Ihres Einfamilienhauses direkt an einen Dritten (z.B. Versorgungsunternehmen) gezahlt werden, tauchen diese Beträge in Ihrer Steuererklärung grundsätzlich nicht auf (also weder als Einnahmen noch als Werbungskosten).

  • Nachfolgend finden Sie alle Nebenkosten, die Sie als Werbungskosten absetzen können. Wenn Sie die Umlage nicht als Einnahme angeben, müssen Sie aus dieser Liste diejenigen Nebenkosten streichen, die Sie mit den Mietern abgerechnet haben/abrechnen.

  • Bei Vermietung einer Eigentumswohnung zahlen Sie für fast alle der genannten Nebenkosten monatlich das Wohngeld (= Hausgeld) an den Hausverwalter. Anstelle der genannten Nebenkosten können Sie deshalb dieses Wohngeld als Werbungskosten abziehen – mit Ausnahme der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.

Die folgenden Nebenkosten sind als Werbungskosten abziehbar:

  • Kosten der Überprüfung von Blitzschutzeinrichtungen

  • Kosten der Dachrinnenreinigung

  • Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Verwaltung

  • Kosten des Fahrstuhls

  • Kosten der Gartenpflege

  • Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantenne

  • die Grundsteuer

  • Stromkosten für die Hausbeleuchtung (Außenbeleuchtung, Flur-, Treppen- und Kellerbeleuchtung)

  • Kosten des Hausmeisters (Hauswarts)

  • Mitgliedsbeiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein

  • Kosten der Hausverwaltung

  • Kosten der Heizung (Öl, Gas, Fernwärme, Wartungskosten, Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung)

  • laufende Gebühren für den Kabelanschluss

  • Kanalgebühren

  • Gebühren für die Müllabfuhr

  • Schneeräumkosten

  • Schornsteinfegergebühren

  • anteilige Kosten eines Schwimmbeckens im Garten, wenn es den Mietern zur Verfügung steht

  • Straßenreinigungsgebühren

  • Kosten der Treppen- und Hausreinigung

  • Trinkgelder für die Müllabfuhr, den Kaminfeger usw.

  • Versicherungsbeiträge

  • Kosten für die Warmwasserversorgung (Wasserverbrauch, Grundgebühren, Kosten der Wasserzähler, Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage)

  • Wasser- und Abwasserkosten.

Nießbrauch

Ein Nießbraucher ist zwar nicht Eigentümer eines Mietobjekts, aber er kann aufgrund des Nießbrauchs Mieteinnahmen erzielen. Er darf dann auch grundsätzlich wie ein Eigentümer Werbungskosten abziehen. Hat er für die Einräumung oder Verlängerung des Nießbrauchs ein Entgelt gezahlt, gehört auch das zu seinen Werbungskosten.

Notar

Notarkosten

  • für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld sind Finanzierungskosten (BFH-Urteil vom 1.10.2002, IX R 72/99, BStBl. 2003 II S. 399);

  • für die Beurkundung des Kaufvertrags sind nicht abziehbare Anschaffungskosten des Grund und Bodens (beim Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. abziehbare Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks (beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung). Genauso behandelt werden auch die Gebühren für die Verwaltung und Auszahlung des Notaranderkontos.

Die steuerliche Behandlung Ihrer Fahrtkosten zum Notar richtet sich nach dem Grund Ihres Notarbesuchs: Sie sind also entweder Finanzierungs- oder Anschaffungskosten.

Portokosten

Während der Anschaffungs- bzw. Bauphase entstandene Portokosten gehören in der Regel zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten. Alle anderen Portokosten im Zusammenhang mit Ihrem vermieteten Haus- und Grundbesitz sind Werbungskosten (z.B. für Briefe an Ihre Mieter oder an die Bank, für die Übersendung der Nebenkostenabrechnung, für die Korrespondenz mit dem Verwalter oder die Anforderung von Prospektmaterial bei Renovierungen). Im Normalfall hat Ihr Finanzbeamter nichts dagegen, wenn Sie Ihre Portokosten in einer realistischen Höhe schätzen.

Räumungskosten

Müssen Sie nach dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an darin wohnende Mieter Abstandszahlungen leisten, um die Wohnung nach deren vorzeitigem Auszug an einen Dritten vermieten zu können (z.B. an einen nahen Angehörigen), dann sind diese Zahlungen Werbungskosten. Das Gleiche gilt für die Kosten eines Räumungsprozesses, wenn Sie einen Mieter aus welchen Gründen auch immer loswerden wollen, um das Mietobjekt anschließend anderweitig zu vermieten.

Muss der Mieter die Wohnung räumen, weil Sie anschließend selbst einziehen oder die Wohnung einem Dritten unentgeltlich überlassen wollen, müssen Sie die Räumungskosten grundsätzlich aus der eigenen Tasche bezahlen.

Risikolebensversicherung

Beiträge zu einer Risikolebensversicherung sind keine Werbungskosten. Das gilt auch dann, wenn der Abschluss der Risikolebensversicherung unabdingbare Voraussetzung für den Erhalt eines Bauspardarlehens ist. Die Beiträge zur Risikolebensversicherung zählen aber zu den Vorsorgeaufwendungen.

Da der Ansatz von Vorsorgeaufwendungen begrenzt ist, wurde immer wieder versucht, die Versicherungsbeiträge als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften anzusetzen. Der Bundesfinanzhof stellt aber klar: Die Beiträge betreffen in erster Linie die private Vorsorge und gehören damit nicht zu den Werbungskosten. Nach Ansicht der Richter dient die Versicherung hauptsächlich der Absicherung eines Todesfallrisikos. Die Sicherung eines Darlehens hat dagegen eine untergeordnete Bedeutung (BFH-Urteil vom 13.10.2015, IX R 35/14, BStBl. 2016 II S. 210).

Schätzkosten

Schätzkosten

  • zur Feststellung des Beleihungswertes sind Finanzierungskosten;

  • zur Kaufpreisüberprüfung sind Anschaffungskosten. Voraussetzung: Das geschätzte Objekt wird letztlich erworben. Dagegen sind die Schätzkosten für ein nach der Besichtigung nicht gekauftes Objekt Werbungskosten.

Scheidung

Wer bei einer Scheidung den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners an einer Immobilie entgeltlich übernimmt (durch Zahlung eines Kaufpreises oder durch Übernahme der Verbindlichkeiten), kann die für den übernommenen Miteigentumsanteil zu zahlenden Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen.

Der gezahlte Kaufpreis bzw. die übernommenen Verbindlichkeiten sind Anschaffungskosten für den Anteil an einem bebauten Grundstück. Diese können neben den Anschaffungs-/Herstellungskosten für den bisherigen Miteigentumsanteil abgeschrieben werden.

Wenn der andere Ehepartner Ihren Anspruch auf Zugewinn dadurch erfüllt, dass er Ihnen seinen Miteigentumsanteil überträgt, haben Sie ebenfalls Anschaffungskosten für den übernommenen Miteigentumsanteil, und zwar in Höhe des Zugewinns. Beachten Sie: Oftmals werden der ursprüngliche und der hinzuerworbene Miteigentumsanteil unterschiedlich hoch abgeschrieben.

Beispiel:

Die Eheleute Neumann besitzen seit Jahren gemeinsam eine vermietete Eigentumswohnung (gezahlter Kaufpreis 400.000,– €; abschreibungsfähige Anschaffungskosten 300.000,– €), die sie bisher gemeinsam mit 2 % jährlich linear abgeschrieben haben. Nun lassen sich die Eheleute scheiden. Im Zuge der Scheidung übernimmt der Ehemann den Miteigentumsanteil der Ehefrau gegen Übernahme ihrer Verbindlichkeiten in Höhe von 100.000,– € und gegen zusätzliche Zahlung von 150.000,– €.

Er erhält für den Miteigentumsanteil, der ihm schon vor der Scheidung gehört hat, weiterhin die anteilige bisherige Abschreibung in Höhe von 3.000,– € (= 2 % von 300.000,– €; davon 50 %).

Für den entgeltlich von der Ehefrau übernommenen Miteigentumsanteil hat er Anschaffungskosten in Höhe von 250.000,– €. Bei einem Grund- und Bodenanteil von 25 % entfallen 187.500,– € auf das Gebäude. Dafür erhält der Ehemann die lineare Abschreibung in Höhe von 2 % von 187.500,– € = 3.750,– €.

Erfüllt der eine Ehepartner den Zugewinnausgleichsanspruch des anderen Ehepartners durch Übertragung einer Immobilie/des Miteigentumsanteils an einer Immobilie, droht eine böse Steuerfalle: In diesen Fällen kann das Finanzamt die Hand aufhalten und horrende Steuernachzahlungen fordern.

Das ist der Hintergrund: Die Übertragung einer Immobilie zum Ausgleich des Zugewinns ist aus der Sicht des bisherigen Eigentümer-Ehepartners ein Veräußerungsgeschäft und aus der Sicht des neuen Eigentümer-Ehepartners ein entgeltlicher Erwerb (Verfügung der OFD Frankfurt vom 5.2.2001, S 2256 A - 16 - St II 27, FR 2001 S. 322). Damit liegt ein steuerpflichtiges Veräuße rungsgeschäft vor, wenn bei einer vermieteten Immobilie zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Muss der Alleineigentümer einer vermieteten Immobilie dem anderen Ehepartner einen Zugewinnausgleich zahlen und dafür ein Darlehen aufnehmen, dann sind die Schuldzinsen hierfür nicht als Werbungskosten abzugsfähig (BFH-Urteil vom 11.5.1993, IX R 25/89, BStBl. 1993 II S. 751). Das gilt selbst dann, wenn die Ausgleichsverpflichtung auf den Wert der vermieteten Immobilie zurückzuführen ist oder wenn im Fall der Nichtzahlung ein Vollstreckungszugriff des geschiedenen Ehepartners auf das Mietwohngrundstück gedroht hätte.

Schönheitsreparaturen

Wenn Sie als Eigentümer ausnahmsweise in der Wohnung des Mieters Schönheitsreparaturen durchführen (Tapezieren, Streichen der Wände, Decken, Heizkörper oder Innentüren), gehören diese Aufwendungen zum sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Schönheitsreparaturen, die der Mieter vornimmt, spielen dagegen für die Steuererklärung des Vermieters keine Rolle.

Teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten, gehört

  • die vom Vermieter an den Mieter gezahlte Kostenerstattung beim Vermieter im Veranlagungszeitraum der Zahlung zu den Werbungskosten und

  • der vom Mieter an den Vermieter gezahlte Zuschuss zu den Schönheitsreparaturen beim Vermieter zu den Mieteinnahmen; dafür darf der Mieter die gezahlten Schönheitsreparaturen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen.

Übersteigen die Schönheitsreparaturen zusammen mit Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten, gelten sie als nachträgliche Anschaffungskosten. Konsequenz: Sie müssen zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden.

Doch das gilt nicht immer: Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem ganz besonderen Fall zugunsten des Immobilieneigentümers entschieden. Der Käufer hatte eine mängelfreie Eigentumswohnung erworben. Erst danach kam es zu Problemen mit der Mieterin, die bis zu ihrem Auszug erhebliche Schäden an der Wohnung verursachte. Die Kosten der Beseitigung überstiegen dabei die kritische Grenze von 15 % der Anschaffungskosten. Das zuständige Finanzamt legte die gesetzliche Regelung sehr eng aus und stufte die Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein.

Der Steuerpflichtige wollte das nicht akzeptieren und klagte. Da die behobenen Schäden erst nach dem Kauf entstanden waren, sei die Vorschrift zu nachträglichen Herstellungskosten nicht anwendbar. Das Finanzgericht Düsseldorf sah es genauso, ebenso der Bundesfinanzhof (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16, BFH/NV 2017 S. 1652).

Denn in der Gesetzesbegründung gebe es keinen Anhaltspunkt, dass der Gesetzgeber auch die Aufwendungen zur Beseitigung später entstandener Schäden mit der Regelung zu den nachträglichen Herstellungskosten erfassen wollte. Das zeige sich auch daran, dass in diesen Fällen auch eine außerordentliche Wertminderung durch eine Sonderabschreibung geltend gemacht werden kann. Entgegen dem Gesetzeswortlaut entschied sich der BFH in dem konkreten Fall zu einer interpretierenden Auslegung des Gesetzes und gestattete den sofortigen Ansatz der Aufwendungen als Instandhaltungsaufwand.

Schuldzinsen

Die Schuldzinsen für ein Darlehen, das Sie unmittelbar für Ihren vermieteten Haus- und Grundbesitz eingesetzt haben (für den Bau, Kauf, Ausbau, Umbau oder die Renovierung), sind als Finanzierungskosten sofort abzugsfähig. Zu den Werbungskosten zählt aber nur der in den monatlichen Zahlungen enthaltene Zinsanteil und nicht der Tilgungsanteil eines Annuitätendarlehens.

Sofort abzugsfähig sind:

  • Schuldzinsen für Grundschulddarlehen (von Banken, Bausparkassen und Versicherungsgesellschaften), für Bauspardarlehen, für Arbeitgeberdarlehen, für Verwandtendarlehen oder für öffentliche Darlehen;

  • Erbbauzinsen;

  • Zwischenfinanzierungszinsen der Bank, wenn Sie bereits vor Auszahlung des Darlehens Geld brauchen;

  • Schuldzinsen für einen Auffüllungskredit oder die Vorfinanzierung eines angesparten Bausparvertrages;

  • Bereitstellungszinsen;

  • Zinsen, die Sie als Ersteigerer eines Gebäudes bis zur Entrichtung des Bargebots zahlen müssen;

  • Verzugszinsen für eine nicht fristgerecht gezahlte Baurate.

Ebenfalls abziehbar sind Schuldzinsen, wenn Sie vereinbarungsgemäß einen Teil des Kaufpreises erst nach dem wirtschaftlichen Übergang des erworbenen Grundstücks bezahlen. In diesem Fall gewährt Ihnen der Verkäufer für den restlichen Kaufpreis faktisch einen Kredit, der mit dem Kauf des Mietobjekts zusammenhängt (BFH-Urteil vom 27.7.2004, IX R 32/01, BStBl. 2004 II S. 1002).

Vom Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten eines Grundstücks bis zur Zahlung des Kaufpreises können einige Wochen oder gar Monate liegen, etwa um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzutragen. Da lohnt es sich, den Vertrag so zu gestalten, dass die Schuldzinsen auf den Zeitraum nach dem Gefahrenübergang entfallen. In dem vom BFH am 27.7.2004 entschiedenen Fall wurde der Kaufpreis erst fällig, nachdem verschiedene grundbuchrechtliche Voraussetzungen erfüllt waren, u.a. die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie und können bestehende Darlehen nicht vollständig aus dem Verkaufserlös zurückführen, dürfen Sie weitere Zinszahlungen als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Bedingung: Der Verkaufserlös wurde zur Tilgung der bestehenden Darlehen eingesetzt (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13, BStBl. 2015 II S. 635; BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 67/10, BStBl. 2013 II S. 275; BMF-Schreiben vom 27.7.2015, BStBl. 2015 I S. 581).

In der Vergangenheit wurden Immobilienfinanzierungen häufig ohne laufende Darlehenstilgung abgeschlossen. Statt einer Tilgung gab es eine Kapitallebensversicherung, aus deren Ertrag das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt zurückgezahlt werden sollte. Die Verpflichtung zur Bedienung der Lebensversicherungsbeiträge und zu einer Abtretung des Versicherungsvertrages gehörten mit zum Finanzierungskonzept. Nicht selten wurden dabei auch sehr lange Laufzeiten der Versicherungsverträge gewählt. Kommt es zu einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie, ist die Versicherung noch lange nicht fällig. Eine vorzeitige Kündigung würde einen hohen Verlust bedeuten.

Der BFH hatte folgende Frage zu entscheiden: Muss eine Lebensversicherung zur Darlehensrückführung auch mit hohen Verlusten aufgelöst werden oder kann sie zur Weiterführung des Finanzierungskonzepts auch nach Verkauf der Immobilie genutzt werden? Die Antwort der Richter (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 40/14, BStBl. 2016 II S. 78):

  • Zum Veräußerungserlös gehört grundsätzlich auch die Versicherungssumme aus einer Lebensversicherung, wenn diese in die Finanzierung einer Mietimmobilie einbezogen wird und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung ist.

  • Der Darlehensnehmer muss den Versicherungsvertrag nicht kündigen, sondern kann ihn fortführen, wenn die Versicherung weiterhin der Absicherung des Restdarlehens dient. Die nachträglichen Schuldzinsen kann er dann in voller Höhe abziehen.

Damit ein nicht getilgtes Darlehen nach dem Verkauf weiterhin zu Werbungskosten führt, muss die Absicht zur Erzielung von Mieteinkünften bis zum Verkauf bestanden haben. Das ist zweifellos der Fall, wenn die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt noch vermietet ist. Weniger klar ist das allerdings, wenn nach dem Auszug des letzten Mieters ein Verkauf erfolgt. Liegt zwischen der letzten Mieteinnahme und dem Verkauf des Objektes ein längerer Zeitraum, in dem keine nachhaltigen Vermietungsbemühungen belegt werden können, kann das Finanzamt vermuten, dass die Absicht zur Erzielung von Mieteinkünften schon vor dem Verkauf weggefallen ist. Konsequenz: Es wäre kein Abzug nachträglicher Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung mehr möglich (BFH-Urteil vom 21.1.2014, IX R 37/12, BStBl. 2015 II S. 631).

Steuerberatungskosten

Es sind nur noch die Steuerberatungskosten abziehbar, die sich einer Einkunftsart zuordnen lassen. Bei der Vermietung sind das beispielsweise die Kosten für das Ausfüllen der Anlage V.

Strafen

Geldbußen oder Geldstrafen, die der Hauseigentümer wegen eines Verstoßes gegen gesetzliche oder behördliche Anordnungen zahlen muss, sind keine Werbungskosten.

Stundung von Zinszahlungen

Wenn Sie aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten Ihre Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank nicht leisten können, stundet Ihnen die Bank in der Regel die Zinsen. Solange Sie keine Zinsen zahlen, dürfen Sie diese auch nicht als Werbungskosten abziehen. Erst wenn Sie die Zinsen tatsächlich zahlen, werden sie steuerlich berücksichtigt.

Werden die aufgelaufenen Zinsrückstände in ein zusätzliches Darlehen umgewandelt, können Sie diesen Betrag zum Zeitpunkt der Umwandlung als Werbungskosten abziehen. Grund: Zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie die fälligen Zinsen aus den Mitteln des neuen Kredits. Die Schuldzinsen für den Zusatzkredit sind zukünftig ebenfalls als Werbungskosten abzugsfähig.

Telefonkosten

Der Grund Ihres Telefongesprächs entscheidet darüber, wie viele Telefonkosten Sie steuermindernd geltend machen können:

  • Telefonkosten, die bei der Suche nach einem Grundstück, einem Haus oder einer Eigentumswohnung anfallen, sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Das gilt genau genommen mit Ausnahme der Telefonkosten im Zusammenhang mit der tatsächlich erworbenen Immobilie.

  • Geht es bei dem Telefongespräch um Fragen der erstmaligen Finanzierung oder Umschuldung (z.B. Telefonate mit Banken, Bausparkassen, Kreditvermittlern, Gutachtern, dem Notar oder dem Grundbuchamt), gehören auch die Telefonkosten zu den sofort abzugsfähigen Finanzierungskosten.

  • Rufen Sie beim Notar an, um einen Termin für den notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren, sind die Telefonkosten Anschaffungskosten. Geht es um die Grundschuldbestellung, zählen Telefonkosten zu den Finanzierungskosten.

  • Als Bauherr telefonieren Sie beim Bau eines Hauses, bei Ausbauten oder Erweiterungen mit dem Architekten, mit Handwerkern, Baumärkten oder Baumateriallieferanten. Die Telefonkosten zählen zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes.

  • Telefongespräche mit Handwerkern, die Reparaturen oder Renovierungen durchführen, sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig, wenn auch Ihre Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig sind.

  • Telefonkosten im Zusammenhang mit der Vermietung und Verwaltung Ihres Mietobjekts (z.B. Telefonate mit dem Hausverwalter, mit gegenwärtigen oder zukünftigen Mietern, mit dem Makler, mit der Anzeigenannahme der Zeitung) sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Leider gibt es für Ihre Telefonkosten keine Pauschale. Am besten zeichnen Sie auf, wann Sie mit wem aus welchem Grund und wie lange telefoniert haben, und schätzen dann die Gebühr für jedes einzelne Gespräch. Oder Sie lassen sich von Ihrer Telefongesellschaft eine monatliche Auflistung Ihrer gesamten Telefonkosten geben und markieren dann die durch die Vermietung veranlassten Gespräche. Ist Ihnen das zu mühsam? Dann können Sie nur darauf hoffen, dass Ihr Finanzbeamter es akzeptiert, wenn Sie anhand Ihrer Telefonrechnungen die auf die Mietobjekte entfallenden Telefonkosten schätzen.

Trinkgelder

Trinkgelder sind grundsätzlich Werbungskosten. Das gilt für Trinkgelder für die Handwerker bei Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, für den Kaminkehrer oder für die Müllwerker.

Nur wenn Herstellungsarbeiten durchgeführt werden, gehört auch das Trinkgeld für die Handwerker zum Herstellungsaufwand.

Zur Glaubhaftmachung der Trinkgelder gegenüber dem Finanzamt sollten Sie genau aufzeichnen, wann Sie wem welche Beträge gegeben haben.

Umsatzsteuer

Wer Teile des Gebäudes zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken an einen umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer vermietet bzw. als umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer selbst nutzt, muss letztendlich die in den Herstellungs- und Renovierungskosten enthaltene Umsatzsteuer nicht selbst zahlen. Die den Handwerkern gezahlte Umsatzsteuer gehört im Jahr der Zahlung zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bzw. bei Selbstnutzung zu den Betriebsausgaben. Wird sie später vom Finanzamt als Vorsteuer wiedererstattet, muss sie als Einnahme versteuert werden.

Umzugskosten

Räumen Sie eine bisher selbst genutzte Wohnung oder ein Haus, um diese/dieses zu vermieten, gehören Ihre Umzugskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (FG Saarland vom 25.2.1993, 2 K 151/90). In dem entschiedenen Fall hatte sich der Kläger aufgrund einer finanziellen Notlage zur Vermietung entschlossen und ist selbst in eine kleine Mietwohnung am Ort gezogen. Nach Ansicht der Richter war der Umzug eine notwendige Folge der Vermietungsabsicht und die Umzugskosten waren deshalb abziehbar. Die Höhe der Umzugskosten können Sie genauso ermitteln wie bei einem beruflich bedingten Umzug.

Untervermietung

Vermieten Sie Teile Ihrer Wohnung weiter, müssen Sie die anfallenden Kosten aufteilen und zwischen den Kosten für Ihre eigene Nutzung und für die Untervermietung unterscheiden: Kosten, die direkt den einzelnen Räumen zugeordnet werden können, dürfen Sie nach der Wohnfläche verteilen. Bei gemeinsam genutzten Räumen wie Bad, Küche oder einem gemeinsamen Wohnzimmer kann die Aufteilung der Kosten nach Köpfen erfolgen.

Besonders bei der Untervermietung ist es nicht ungewöhnlich, dass die Mieter öfter wechseln. Theoretisch haben Sie in der Zeit bis zu einer neuen Vermietung dann die Möglichkeit, das leer stehende Zimmer selbst zu nutzen. Wegen der engen räumlichen Verbindung zu den eigenen Wohnräumen wurde für diese Zeit oft ein Abzug von Werbungskosten abgelehnt. Damit hat sich der Mieter einer Sechszimmerwohnung nicht zufriedengegeben. Er vermietete vier der Zimmer an wechselnde Untermieter. Steht fest, dass der Raum erneut vermietet werden soll, sind die anfallenden Kosten in der Zeit des Leerstands Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften (BFH-Urteil vom 22.1.2013, IX R 19/11, BStBl. 2013 II S. 376).

Vergebliche Aufwendungen

Was tun, wenn nach erheblichen Planungskosten das Bauvorhaben doch nicht finanziert werden kann, wenn Ihr Bauträger oder Bauunternehmer Ihre Vorauszahlungen einsteckt und dann insolvent wird oder Sie sich – aus welchen Gründen auch immer – entscheiden, doch keine Immobilie zu erwerben oder nicht zu bauen oder auszubauen? – Die Antwort: Beteiligen Sie das Finanzamt an Ihren vergeblichen Aufwendungen! Das geht so:

Fall 1: Die ursprüngliche Bauplanung wird über den Haufen geworfen, und Sie fangen von vorne an!

Die vergeblichen Planungskosten für das ursprünglich ins Auge gefasste Bauvorhaben zählen zu den Herstellungskosten des letztendlich errichteten Gebäudes bzw. des Ausbaus/der Erweiterung (BFH-Beschluss vom 3.11.2005, IXB 110/05, BFH/NV 2006 S. 295). Das gilt in folgenden Fällen:

  • Sie planen ein Einfamilienhaus und beauftragen später aus Kostengründen ein anderes Unternehmen mit der erneuten Planung und dem Bau (BFH-Urteil vom 29.11.1983, VIII R 173/81, BStBl. 1984 II S. 306);

  • Sie errichten anstelle des ursprünglich geplanten Einfamilienhauses in konventioneller Bauweise schließlich doch ein Fertighaus (BFH-Urteil vom 8.4.1986, IX R 82/82, BFH/NV 1986 S. 528);

  • Das ursprünglich geplante und das realisierte Bauvorhaben haben fast nichts mehr gemeinsam (BFH-Urteil vom 29.11.1983, VIII R 96/81, BStBl. 1984 II S. 303). In dem konkreten Fall errichteten die Bauherren anstelle eines ursprünglich geplanten siebenstöckigen Terrassenwohnhauses nach bereits getätigten Aufwendungen u.a. für ein Bodengutachten und Planungskosten des Architekten aus Kostengründen doch »nur« ein zweigeschossiges Gebäude. Es genügt, wenn durch die vergeblichen Aufwendungen Erfahrungen für die Planung und Errichtung des später realisierten Gebäudes gewonnen werden (Beispiel: Baurechtliche, statische und architektonische Elemente der Ursprungsplanung sind in die endgültige Gebäudeausführung eingegangen).

Müssen Sie allerdings dem Architekten vereinbarungsgemäß ein zusätzliches gesondertes Honorar zahlen für tatsächlich nicht erbrachte Leistungen, gehört diese Honorarzahlung zu den Werbungskosten (BFH-Urteil vom 8.9.1998, IX R 75/95, BStBl. 1999 II S. 20).

Fall 2: Sie wollen doch keine Immobilie zur Vermietung erwerben, oder Sie geben Ihre Bauabsicht auf!

Wer auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie aufgibt, von einem Kaufvertrag oder Vorvertrag zurücktritt oder nach dem Kauf eines Grundstücks oder nach der Planung des Architekten – aus welchen Gründen auch immer – seine Bauabsicht einstellt oder seinen Bauantrag zurückzieht, hat viel Geld vergeblich aufgewendet.

Davon sind als Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig:

  • die Besichtigungsfahrten;

  • die Finanzierungskosten wie z.B. Schuldzinsen für ein unbebautes Grundstück;

  • die Kosten für die letztendlich vergebliche Planung des Architekten (auch Honorarzahlungen für nicht erbrachte Leistungen; BFH-Urteil vom 8.9.1998, IX R 75/97, BStBl. 1999 II S. 20);

  • Rücktrittskosten beim Kauf einer Mietimmobilie. Lösen Sie einen Kaufvertrag für eine Mietimmobilie und müssen dafür dem Verkäufer eine Entschädigung leisten, zählt auch diese Entschädigung zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 7.6.2006, IX R 45/05, BStBl. 2006 II S. 803). In dem entschiedenen Fall musste ein Investor den Kaufvertrag auflösen, weil die Finanzierung des Kaufs scheiterte. Die für die Vertragsauflösung gezahlte Entschädigung sah der BFH als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.

  • sonstige vergebliche Aufwendungen, die bei Realisierung des Kauf- oder Bauvorhabens zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes gezählt hätten. Abzugsfähig ist zum Beispiel nach dem Rücktritt vom Kaufvertrag für ein Haus nur der Teil der Notarkosten, der anteilig auf das Gebäude entfiel.

    Dagegen können Sie die für den Kauf eines unbebauten Grundstücks angefallenen Notarkosten, Gebühren des Grundbuchamtes oder die Grunderwerbsteuer nach Aufgabe der Bauabsicht nicht als Werbungskosten abziehen. Grund: Diese Kosten hätten bei Realisierung des Bauvorhabens zu den nicht abziehbaren Anschaffungskosten des Grund und Bodens gezählt.

Dagegen sind die gesamten Aufwendungen nicht als Werbungskosten abzugsfähig, die erst dadurch entstanden sind, dass Sie Ihre Kaufabsicht bzw. Bauabsicht aufgeben. Keine Steuervorteile gibt es deshalb für

  • Schadensersatzleistungen an die Fertighausfirma oder an einen schon beauftragten Bauunternehmer;

  • Abstandszahlungen und eine Vertragsstrafe nach dem Rücktritt vom Vorvertrag bzw. nach dem Rücktritt vom Kaufvertrag;

  • Verzugszinsen, weil Sie die vereinbarten Anzahlungen aus finanziellen Gründen doch nicht leisten können und der Bauträger Ihrem Rücktritt vom Kaufvertrag zunächst nicht zustimmt;

  • die an die Bank wegen der vorzeitigen Darlehenstilgung zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13, BStBl. 2015 II S. 633).

Die eingangs genannten Aufwendungen können Sie nur dann als Werbungskosten abziehen, wenn Sie auch tatsächlich den festen Entschluss hatten, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Mancher Finanzbeamte ist deshalb besonders kritisch, weil es für die genannten Aufwendungen bei ursprünglich geplanter Selbstnutzung überhaupt keine Steuervorteile gegeben hätte.

Die Absicht, Mieteinkünfte zu erzielen, muss sich aus den Umständen erkennen lassen. So können Sie mithilfe von Vermietungsbemühungen oder einer Finanzplanung Ihre Absicht belegen. Aber auch Ihr Verhalten nach dem Kauf einer Immobilie kann als Hinweis für die tatsächlichen Absichten dienen. Bemühen Sie sich später nachweislich darum, Einkünfte zu erzielen, ist das ein starkes Indiz für die Planung. Fehlen diese Aktivitäten, kann der Abzug der Werbungskosten aber auch deshalb versagt werden (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 1/15, BFH/NV 2016 S. 1261). Auch wenn noch nicht abschließend klar ist, ab wann eine Vermietung tatsächlich möglich ist, sollten Sie versuchen, so viele nachweisbare Vermietungsbemühungen zu unternehmen wie möglich. Im Idealfall können Sie durch Makleraktivität und Annoncen nachweisen, dass Sie sich nachhaltig und intensiv um die Mietersuche gekümmert haben.

Die Aufwendungen, die bei Realisierung der ursprünglichen Planung zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes gezählt hätten (z.B. Architektenhonorar, anteilige Notarkosten bei Rücktritt vom Kaufvertrag für ein Haus), müssen Sie spätestens in dem Veranlagungszeitraum als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzen, in dem Sie Ihre Kaufabsicht bzw. Bauabsicht aufgegeben haben. Erklären Sie also beispielsweise dem Finanzamt gegenüber, dass Sie Ihre Bauabsicht aufgegeben haben, erkennt das Finanzamt auch noch das vor zwei Jahren gezahlte Architektenhonorar als sofort abzugsfähige Werbungskosten an.

Fall 3: Ihr Vertragspartner (Bauunternehmer, Bauträger oder Architekt) lässt Sie hängen!

Zum Glück eilt das Finanzamt zu Hilfe, wenn der Bauherr oder Hauskäufer von der absoluten Katastrophe heimgesucht wird: Wird der Bauunternehmer oder Bauträger insolvent, bleibt in den allermeisten Fällen ein Großteil der bereits erbrachten Vorauszahlungen ohne Gegenleistung. Soweit der Bauunternehmer bzw. Bauträger eine Gegenleistung schuldig geblieben ist, zählen die vergeblichen Anzahlungen zu den Werbungskosten (BFH-Urteil vom 31.3.1992, IX R 164/87, BFH/NV 1992 S. 68; BFH-Beschluss vom 4.7.1990, GrS 1/89, BStBl. 1990 II S. 830). Das gilt auch

  • für Gelder, die vom Architekten unterschlagen und nicht an Bauhandwerker weitergegeben wurden (BFH-Urteil vom 24.3.1987, IX R 59/84, BFH/NV 1988 S. 23), und

  • für Aufwendungen eines Gutachtens, durch das die bisher vom Vertragspartner erbrachten Leistungen festgestellt werden, sowie eventuelle Anwaltskosten (BFH-Urteil vom 24.3.1987, IX R 39/86, BFH/NV 1987 S. 763);

  • für Prozesskosten;

  • für Bereitstellungszinsen, die Sie der Bank noch zahlen müssen, weil Sie das vereinbarte Darlehen doch nicht benötigen.

Abzugsfähig sind Ihre Aufwendungen oft erst nach Jahren, wenn feststeht, dass beim Vertragspartner nichts mehr zu holen ist. Beachten Sie: Die Aufwendungen werden nur in dem Veranlagungszeitraum als Werbungskosten anerkannt, in dem deutlich wird, dass die Anzahlungen ohne Gegenleistungen bleiben und eine Rückzahlung nicht zu erlangen ist. In späteren Jahren können Sie die Zahlungen nicht mehr als Werbungskosten abziehen (FG Baden-Württemberg vom 4.5.1995, 6 K 238/93, EFG 1996 S. 17).

Versicherungsbeiträge

Beiträge für Versicherungen im Zusammenhang mit Ihrem vermieteten Haus- und Grundbesitz sind Werbungskosten. Abzugsfähig sind die Beiträge

  • zur Gebäudeversicherung (gegen Brand, Blitzschlag, Erdbeben, Erdrutsch, Explosion, Glasbruch, Hagel, Lawinen, Leitungswasser, Sturm, Überschwemmungen),

  • zur Öltankversicherung,

  • zur Mietausfallversicherung,

  • zur Grundstücksrechtsschutzversicherung,

  • zur Gebäudehaftpflichtversicherung,

  • zur Bauwesen- und Bauherren-Haftpflichtversicherung und

  • zur Hausratversicherung (nur soweit Sie (teil)möbliert vermieten).

Nicht abzugsfähig sind Beiträge zu einer Risikolebensversicherung.

Vorratsbausparvertrag

Wenn Sie von einem Dritten oder von einem Geldinstitut einen zuteilungsreifen Bausparvertrag erwerben, müssen Sie als eine Art Abschlussgebühr dem Dritten eine »Zinsausfallentschädigung« zahlen. Diese Zinsausfallentschädigung ist als Werbungskosten abziehbar.

Wechselkursverluste

Viele Investoren finanzieren ihre Immobilien mit Krediten im Ausland. Wurden Darlehen in der Schweiz oder in Japan aufgenommen, war das in der Vergangenheit zu einem deutlich niedrigeren Zinssatz möglich. Solange die Wechselkurse sich nicht ändern, führt das zu deutlich geringeren Finanzierungskosten. Verliert der Euro gegenüber der Fremdwährung aber an Wert, muss für die Darlehenszinsen und die Rückzahlung mehr Geld aufgebracht werden.

Besonders seit die Schweiz 2015 die Euro-Bindung des Franken aufgehoben hat, sind die Kosten für die Bedienung und Rückführung von Frankendarlehen massiv gestiegen. Diese Mehrkosten werden häufig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht.

Damit sind die Finanzämter ganz und gar nicht einverstanden. In einem vor dem Finanzgericht Hamburg verhandelten Fall war der Währungsverlust so groß, dass trotz gleichbleibender Tilgungsleistungen in Euro die Schulden des Darlehens in Schweizer Franken anstiegen. Die ursprünglich kalkulierten Zins- und Tilgungsleistungen genügten nicht einmal mehr zur Begleichung der Zinszahlungen. Darum wollten die Immobilieneigentümer die gestiegene Darlehensschuld als zusätzliche Werbungskosten geltend machen, scheiterten damit aber.

Finanzamt und Finanzgericht sind der Ansicht, dass die Währungsverluste dem Bereich der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen sind. Zudem argumentiert das Gericht, dass während der Laufzeit der Darlehen nicht absehbar ist, ob sich letztendlich eine Erhöhung der Anschaffungskosten ergibt, da sich für die späteren Jahre durch eine gegenläufige Währungsentwicklung auch eine Reduzierung der Zahlungen ergeben kann (FG Hamburg vom 21.5.2015, 2 K 197/14, EFG 2015 S. 1705).

Werkzeuge

Wer selbst baut, ausbaut, modernisiert oder repariert, braucht dafür das nötige Werkzeug (Betonmischer, Holzverarbeitungsmaschinen, Leitern, Schweißgeräte, Bohrmaschinen, Schraubenzieher, Zangen etc.).

  • Werden die Werkzeuge speziell für Herstellungsarbeiten angeschafft (z.B. für den Neubau einer Immobilie oder den Dachgeschossausbau), zählen die Werkzeugkosten (unabhängig von ihrer Höhe) zum Herstellungsaufwand. Dabei spielt es keine Rolle, was Sie später mit den Werkzeugen machen, also ob Sie sie beispielsweise für Erhaltungsarbeiten einsetzen.

  • Benötigen Sie Werkzeuge für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten (Erhaltungsaufwand), sind die Kosten für jedes einzelne Werkzeug sofort abzugsfähig, wenn es ohne Umsatzsteuer maximal 800,– € gekostet hat. Haben Sie mehr bezahlt, müssen Sie das Werkzeug als selbstständiges Wirtschaftsgut über seine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abschreiben.

Schwierigkeiten bei der Anerkennung Ihrer Werkzeugkosten macht das Finanzamt oft, wenn Sie das Werkzeug nach der allgemeinen Lebenserfahrung auch für private Zwecke nutzen können (z.B. eine Bohrmaschine). Dann brauchen Sie Gegenargumente: Sie haben das Werkzeug für eine ganz bestimmte Arbeit angeschafft; Sie besitzen ein ähnliches Werkzeug schon seit Längerem und haben ein zweites nur wegen seiner Spezialfunktion angeschafft; die Werkzeuge sind im Keller des vermieteten Hauses oder beim Hausmeister untergebracht.

Haben Sie einzelne Werkzeuge nicht gekauft, sondern gemietet, gehört die Leihgebühr zum Herstellungsaufwand oder (in voller Höhe) zum Erhaltungsaufwand, je nachdem, ob es sich bei den ausgeführten Arbeiten um Herstellungs- oder Erhaltungsarbeiten handelt.

Zweitwohnungssteuer

Viele Kommunen erheben diese Steuer für das Innehaben einer Wohnung (Zweitwohnung) neben einer Hauptwohnung.

Auch viele Eigentümer von Ferienwohnungen müssen diese Steuer zahlen. Vermieten sie eine solche Wohnung an wechselnde Feriengäste, dann ist der Teil der Zweitwohnungssteuer, der auf die Vermietungszeit entfällt, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Zwischenwände

Die Kosten für das Einziehen neuer, zusätzlicher Wände gehört zum Herstellungsaufwand. Wird dagegen nur die Raumaufteilung durch das Abreißen und Einziehen von Zwischenwänden verändert (wird z.B. die Küche zulasten des Wohnzimmers vergrößert), dann gehören die damit verbundenen Kosten zum Erhaltungsaufwand (BFH-Beschluss vom 21.10.2005, IX S 16/05, BFH/NV 2006 S. 291; BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386).

2.6 Teilweise Vermietung

Vermieten Sie eine Immobilie nicht vollständig, sondern nutzen Teile davon auch selbst, wird die steuerliche Einordnung der anfallenden Kosten komplizierter. In den meisten Fällen betreffen Ausgaben nicht nur den selbst genutzten oder den vermieteten Teil allein, sondern müssen zwischen beiden Teilen aufgeteilt werden. Nur der Teil der Kosten, der im direkten Zusammenhang mit dem vermieteten Immobilienteil steht, kann steuerlich geltend gemacht werden.

2.6.1 Aufteilung und Zurechnung von Werbungskosten

Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Erstellung der Einliegerwohnung oder des vermieteten Gebäudeteils stehen, sind steuerlich als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anzusehen und reduzieren so den steuerlichen Gewinn aus der Vermietung und damit die Steuerbelastung des Bauherren.

Ebenso können die Kosten eines häuslichen Arbeitszimmers steuerlich berücksichtigt werden, wenn dieses den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit darstellt.

Kosten, die mit dem selbst genutzten Teil des Gebäudes zu tun haben, sind dagegen steuerlich unbeachtlich. Sie gehören zu den Kosten der privaten Lebensführung und können daher auch nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Hört sich diese Unterscheidung zunächst noch recht einfach an, gibt es im Alltag häufig Zweifelsfälle. Viele Ausgaben betreffen das gesamte Gebäude und müssen daher zwischen den vermieteten und selbst genutzten Teilen aufgeteilt werden.

So teilen Sie die Kosten auf

Die Aufteilung der Kosten zwischen selbst privat genutztem und vermietetem oder zur Erzielung von Einkünften genutzten Teil einer Immobilie ist in mehreren Schritten durchzuführen.

  • Im ersten Schritt ordnen Sie die Kosten, die ausschließlich den privat genutzten Teil des Objektes betreffen, diesem zu. Diese Aufwendungen sind steuerlich nicht von Bedeutung. Kosten, die nur für den Teil der Immobilie angefallen sind, der zur Erzielung von Einkünften dient, werden direkt diesem Teil zugeordnet. Diese Kosten sind in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich anzusetzen.

    • Sie haben Verbrauchszähler für Strom- und Wasserverbrauch in der eigenen Wohnung und der vermieteten Einliegerwohnung installiert. Sie können damit den direkten Verbrauch den beiden Einheiten exakt zurechnen.

    • Vor einer erneuten Vermietung der Einliegerwohnung lassen Sie die Wohnung vollständig renovieren. Diese Kosten sind eindeutig zuzuordnen und können daher in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden.

  • Im zweiten Schritt müssen die Kosten, die nicht nur den selbst genutzten Teil betreffen, zwischen den verschiedenen Gebäudeteilen aufgeteilt werden. Hierzu müssen Sie zunächst einen geeigneten Aufteilungsschlüssel festlegen.

    Normalerweise wird hier die Aufteilung der Kosten nach der Nutzfläche verlangt. Es spricht aber aus Sicht der Finanzverwaltung nichts gegen eine Anwendung der Wohnfläche als Verteilungsschlüssel.

    Die einfachste und am häufigsten genutzte Art der Kostenaufteilung ist die Aufteilung anhand der Wohnfläche der einzelnen Räume. In den meisten Fällen liegt eine Wohnflächenermittlung bereits als Grundlage für die Berechnung der Miethöhe vor.

    Die Wohnflächenangabe sollten Sie nicht ohne Prüfung aus dem Kaufvertrag oder den Unterlagen des Architekten übernehmen. Ein Architekt ermittelt die Wohnfläche nach den Vorschriften der DIN, die etwas andere Berechnungsvorgaben hat als die Wohnflächenverordnung.

2.6.2 Werbungskosten beim Arbeitszimmer im Eigenheim

Nutzen Sie einen Teil Ihres Eigenheims als Arbeitszimmer, können Sie die Kosten, die auf diesen Gebäudeteil entfallen, als Werbungskosten geltend machen.

Auch in diesem Fall müssen Sie eine Aufteilung der Kosten vornehmen. Alle Kosten, die allein das Arbeitszimmer betreffen, können Sie diesem direkt zuordnen und in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen.

Kosten, die allein den selbst genutzten Teil der Immobilie betreffen, können Sie dagegen nicht als Werbungskosten ansetzen. Diese Kosten sind allein der privaten Lebensführung zuzurechnen.

Zahlreiche Kosten betreffen jedoch das gesamte Gebäude und können daher anteilig auch dem Arbeitszimmer zugeordnet werden. Als Verteilungsschlüssel verwenden Sie den Wohnflächenanteil des Arbeitszimmers an der Wohnfläche des Gesamtgebäudes.

Beispiel:

Sie haben ein Einfamilienhaus für 200.000,– € erworben. Der Anteil des Grund und Bodens am Kaufpreis beträgt 50.000,– €. 10 % der Wohnfläche nutzen Sie als häusliches Arbeitszimmer. Zur Finanzierung des Kaufs haben Sie ein Darlehen über 140.000,– € zu einem Zinssatz von 4 % aufgenommen. Die Nebenkosten des gesamten Gebäudes betragen im Jahr 3.500,– €.

Zu eigenen Wohnzwecken genutzt (90 %)

Arbeitszimmer (10 %)

Anschaffungskosten des Gebäudes: 150.000,– €

135.000,– €

15.000,– €

Anschaffungskosten Grund und Boden: 50.000,– €

45.000,– €

5.000,– €

Abschreibungsgrundlage: 150.000,– €

135.000,– €

15.000,– €

Jahres-AfA:

0,– €, da selbst genutzt

2 % von 15.000,– €

 = 300,– €

Schuldzinsen: 4 % von 140.000,– €
 = 5.600,– €

Nicht abziehbar

10 % von 5.600,– €

 = 560,– €

Nebenkosten: 3.500,– €

Nicht abziehbar

10 % von 3.500,– €

 = 350,– €

Hinweis: Nur wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit bildet, sind die Arbeitszimmerkosten in unbegrenzter Höhe absetzbar. In den meisten Fällen ist der Abzug der Werbungskosten jedoch auf maximal 1.250,– € im Jahr begrenzt. Das gilt auch dann, wenn höhere anteilige Kosten nachgewiesen werden.

2.7 Vermietungsbeginn oder -ende während des Jahres

Nur in den wenigsten Fällen beginnt und endet die Vermietung einer Immobilie exakt zum Jahreswechsel. Häufiger ist es, dass mitten im Jahr ein bisher selbst genutztes oder gerade angeschafftes Objekt vermietet oder ein bisher vermietetes Objekt selbst genutzt wird.

Hier ist es wichtig, Werbungskosten genau zu dokumentieren. Planen Sie vorab, wann die Kosten anfallen, damit Sie die steuerliche Zuordnung beeinflussen und damit Ihre Steuerbelastung senken können.

Werbungskosten können Sie nur so lange absetzen, wie die Vermietungsabsicht besteht. Das bedeutet:

  • Für die Zeit vor der Vermietung können Sie lediglich vorweggenommene Werbungskosten geltend machen. Hier sollten Sie darauf achten, dass ein nachweisbarer Zusammenhang mit der geplanten Vermietung zu belegen ist.

  • Andere Werbungskosten können nur zeitanteilig geltend gemacht werden. Beginnt die Vermietung erst im August eines Jahres, können Sie Abschreibungen für den vermieteten Gebäudeteil nur zu 5/12 des Jahresbetrags geltend machen.

    Beispiel:

    Familie Baumeister hat ein Einfamilienhaus auf eigenem Grund und Boden errichtet. Die Kosten der Immobilie lagen bei 200.000,– €. Das Haus wurde im August 01 fertiggestellt. Unmittelbar nach Fertigstellung wird das Haus durch Zeitungsanzeigen und Mietinserate im Internet zur Vermietung angeboten.

    Mit dem Angebot zur Vermietung hat die Vermietungsabsicht nachweislich begonnen. Ab diesem Zeitpunkt können auch Abschreibungen geltend gemacht werden. Die Jahres-AfA beträgt 4.000,– €. Da die Immobilie im Jahr 01 nur fünf Monate zur Vermietung stand, kann Familie Baumeister nur 5/12 dieses Jahresbetrages, also 1.667,– € (gerundet) als Abschreibung geltend machen.

  • Beenden Sie die Vermietung während des Jahres, sind nach dem Ende der Vermietung anfallende Kosten als Werbungskosten nicht abzugsfähig. Müssen die vermieteten Räume nach der Vermietung renoviert werden, um sie anschließend privat zu nutzen, gehören diese Aufwendungen nicht mehr zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

    Stehen Renovierungsarbeiten an, lassen Sie so viele Arbeiten wie möglich noch während der Vermietung durchführen. So können Sie die Aufwendungen noch als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Es ist nicht schädlich, wenn die Rechnungen erst nach dem Ende der Vermietung bezahlt werden, wenn zweifelsfrei aus den Rechnungen hervorgeht, dass die Arbeiten noch im Zeitraum der Vermietung ausgeführt wurden (BFH-Urteil vom 1.4.2009, IX R 51/08, BFH/NV 2009 S. 1259).

  • Alle Renovierungskosten, die der Vermietung nicht direkt zugeordnet werden können, müssen dem vermieteten Gebäudeteil und der vermieteten Zeit anteilig zugeordnet werden. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten:

    • Genau genommen müssten Sie die Renovierungskosten zunächst danach unterscheiden, ob sie während der Zeit der Vermietung angefallen sind oder nicht. Nur die Renovierungskosten aus der Zeit der Vermietung teilen Sie dann auf den vermieteten und selbst genutzten Gebäudeteil auf.

    • Ihr Einfamilienhaus wird zu 30 % vermietet und zu 70 % von Ihnen selbst genutzt. Ab 1. September werden die bisher vermieteten Zimmer im Dachgeschoss zunächst renoviert und dann von Ihren Kindern als Kinderzimmer benutzt. Diese Renovierungskosten vor Bezug sind grundsätzlich nicht abzugsfähig. Im Mai haben Sie eine Dachreparatur durchführen lassen. Kostenpunkt: 2.500,– €. Da diese Renovierung noch während der Zeit der Vermietung durchgeführt wurde, sind 30 % von 2.500,– € = 750,– € als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abzugsfähig.

    • Oft hat Ihr Finanzbeamter aber nichts dagegen, wenn Sie alle der Vermietung nicht direkt zurechenbaren Renovierungskosten eines Jahres sammeln und dann flächenanteilig und zeitanteilig der Vermietung zurechnen.

    • Im Herbst wird zusätzlich die Außenfassade Ihres Einfamilienhauses aus dem vorigen Beispiel gestrichen. Kostenpunkt: 3.000,– €. Die gesamten Renovierungskosten belaufen sich also auf 5.500,– €. Auf den vermieteten Gebäudeteil entfallen 30 % von 5.500,– €, also 1.650,– €. Da der vermietete Gebäudeteil aber nur bis August und damit nur zu 2/3 eines Kalenderjahres vermietet war, sind auch nur 2/3 von 1.650,– € = 1.100,– € als Werbungskosten abzugsfähig.

2.8 Renovierung nach der Vermietung

Renovieren Sie Ihre Wohnung, nachdem der Mieter ausgezogen ist, um dadurch die Vermietungsaussichten zu erhöhen, sind diese Ausgaben natürlich Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Schwierigkeiten mit dem Finanzamt gibt es, wenn Sie nach einer Renovierung Ihre Vermietungsabsicht aufgeben. Dann müssen Sie nachweisen, dass die Renovierung durchgeführt wurde, um die weitere Vermietung zu ermöglichen. Am besten können Sie den Nachweis dadurch führen, dass Sie noch während der Renovierung umfassende Bemühungen unternommen haben, einen Mieter zu finden.

Gelingt dieser Nachweis, können die Renovierungskosten auch dann noch der Vermietung zugerechnet werden, wenn Sie sich später entschließen, selbst einzuziehen.

Das Finanzgericht Hamburg ließ den Werbungskostenabzug für eine umfassende Renovierung zu, obwohl der Eigentümer danach selbst in die Wohnung eingezogen ist. Der Steuerpflichtige konnte nachweisen, dass er die renovierte Dreizimmerwohnung bezogen hatte, nachdem ein Interessent für die Wohnung anbot, die bisher vom Vermieter bewohnte Zweizimmerwohnung im selben Objekt zu mieten. Bis dahin konnte er Vermietungsbemühungen für die Dreizimmerwohnung nachweisen (FG Hamburg vom 15.6.2011, 1 K 14/10).

3. Anlage V: Ausfüllhilfe

Vermieten Sie Immobilien im privaten Bereich, also nicht im Rahmen eines Gewerbebetriebes, müssen Sie diese Einkünfte im Rahmen der jährlichen Steuererklärung angeben. Dabei werden die Einkünfte nach dem folgenden Berechnungsschema ermittelt.

So rechnet der Vermieter in seiner Einkommensteuererklärung

Mieteinnahmen (Miete, Nebenkostenvorauszahlungen etc.)

./.

Werbungskosten (Darlehenszinsen, Renovierungskosten,
Nebenkosten, Abschreibungen etc.)


=


Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

  • positiver Saldo = Gewinn = Steuerzahlung!

  • negativer Saldo = Verlust = Steuerersparnis!

Einkünfte aus Vermietung sind in der Steuererklärung in Anlage V zu erfassen. Wichtig ist hierbei, dass Sie für jedes Vermietungsobjekt eine eigene Anlage abgeben müssen. Hierbei versteht man unter Objekt nicht jede vermietete Wohnung, sondern das gesamte Grundstück.

Wenn Sie in einem Haus mehrere Wohnungen vermieten, können Sie das auf einer Anlage V darstellen. Wenn Sie dagegen beispielsweise zwei nebeneinanderliegende Doppelhaushälften vermieten, ist dies auf zwei Anlagen V zu erklären.

Für Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder für eigene gewerbliche/berufliche Zwecke genutzt werden, muss keine Anlage V ausgefüllt werden.

Zeilen 1 bis 3: Persönliche Angaben

Hier werden wie in sämtlichen anderen Formularen der Name und die Steuernummer eingetragen. Wichtig ist bei zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Ehegatten, dass nur der Name des Grundstückseigentümers anzugeben ist.

Zeilen 4 und 5: Belegenheit und Eigentumsverhältnisse

Neben den Angaben über den Belegenheitsort des Vermietungsobjektes sind noch Angaben darüber zu machen, seit wann Sie im Besitz des Grundstücks sind und wann das Vermietungsobjekt fertiggestellt wurde.

Zeile 6: Einheitswertaktenzeichen

In dieser Zeile geben Sie das Einheitswertaktenzeichen an. Dieses finden Sie auf dem letzten Einheitswertbescheid, den Sie nach der Anschaffung oder nach größeren baulichen Veränderungen erhalten haben. Auf dem Grundsteuerbescheid, den Sie jährlich von der Gemeinde erhalten, sollte – manchmal etwas versteckt – das Einheitswertaktenzeichen angegeben sein. Wenn Sie das Grundstück im Erklärungsjahr veräußert haben, ist das Datum der Veräußerung in der rechten Spalte einzutragen.

Zeilen 7 und 8: Nutzungsverhältnisse

Hier sind Angaben über die Gesamtwohnfläche und deren Nutzung zu machen. Diese Angaben sind erforderlich, damit das Finanzamt überprüfen kann, ob Werbungskosten wegen Eigennutzung aufzuteilen sind oder ob eine verbilligte Überlassung an Angehörige vorgelegen hat. Ebenfalls ist anzugeben, ob das Objekt ganz oder teilweise als Ferienwohnung genutzt wird und wie hoch dieser Nutzungsanteil ist. Um Rückfragen zu vermeiden, ist es sinnvoll, auf einem gesonderten Blatt die Anzahl der Vermietungstage der Ferienwohnung und Leerstandszeiten/Zeiten der Selbstnutzung zu erläutern. Hintergrund: Insbesondere bei der Vermietung von Ferienwohnungen entstehen häufig steuerliche Verluste, deren Anerkennung vom Finanzamt besonders geprüft wird.

Zeilen 9 bis 12: Einnahmen

Die Mieteinnahmen für Wohnungen sind getrennt nach Geschossen einzutragen. In Zeile 10 ist zusätzlich zu erläutern, wie viele Wohnungen auf dem jeweiligen Geschoss vermietet werden.

Wenn das von Ihnen vermietete Gebäude mehr als vier Geschosse hat, fassen Sie die übrigen Einnahmen insgesamt unter dem Punkt weitere Geschosse zusammen. Die Einzelaufstellung sollten Sie in diesem Fall auf einem Beiblatt erläutern.

Einnahmen für die Vermietung als Gewerbefläche oder für sonstige Nichtwohnzwecke (Lager, freiberufliche Praxis o.Ä.) tragen Sie in der Zeile 11 ein.

Wenn Sie in dem Mietobjekt auch Wohnräume an Angehörige vermietet haben, ist hierfür Zeile 12 vorgesehen. Die Eintragung darf dann aber ausschließlich in Zeile 12 erfolgen, da die Einnahmen ansonsten doppelt erfasst würden.

Zeilen 13 und 14: Umlagen

Mit Umlagen sind die Mietnebenkosten gemeint, die der Mieter zusätzlich zur eigentlichen Miete zahlt. Eingetragen werden alle in dem Jahr zugeflossenen Nebenkostenvorauszahlungen und Nebenkostennachzahlungen nach Verrechnung mit eventuell ausgezahlten Erstattungsbeträgen. Bei Vermietung an fremde Personen wird dieser Wert in Zeile 13 eingetragen und bei Vermietung von Wohnungen an Angehörige in der Zeile 14.

Obwohl die Nebenkostenvorauszahlung eine Einnahme für den Vermieter ist, handelt es sich letztendlich nur um einen durchlaufenden Posten. Spätestens mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung sollten die Nebenkosten für den Vermieter völlig neutral sein. Hinweis: Streng genommen sind Umlagen (Mietnebenkosten) in den Zeilen 13 und 14 zu erfassen. Viele Finanzämter akzeptieren es aber, wenn die Mietnebenkosten bei der Berechnung der Mieteinkünfte weder auf der Einnahmenseite noch auf der Ausgabenseite auftauchen.

Zeile 15: Außergewöhnliche Einnahmen

Mietnachzahlungen oder auf mehrere Jahre zu verteilende Einnahmen aus Vorauszahlungen sind hier darzustellen. Greifen Sie auf die Mietkaution des Mieters zu, gehört diese Einnahme ebenfalls in Zeile 15.

Zeile 16: Vermietung von sonstigen Flächen

Einnahmen aus der Vermietung von Garagen sind der typische Fall für eine Eintragung in dieser Zeile. Aber auch für Einnahmen für das Aufstellen von Werbetafeln oder Mobilfunkanlagen ist diese Zeile vorgesehen.

Zeilen 17 und 18: Umsatzsteuer

Sollten Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten, ist die mit den Mieteinnahmen zugeflossene Umsatzsteuer in der Zeile 17 anzugeben.

Für Umsatzsteuererstattungen, die Sie vom Finanzamt erhalten haben, ist Zeile 18 vorgesehen. Dies können beispielsweise Erstattungen von Vorsteuer oder aus zu hohen Umsatzsteuervorauszahlungen sein.

Da Sie die an das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer und auch die Vorsteuerbeträge wiederum als Werbungskosten geltend machen, wirkt sich die Umsatzsteuer per saldo aber nicht aus.

Beispiel:

Sie haben im Jahr 01 umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen von 10.000,– € + 1.900,– € Umsatzsteuer.

Wenn keine Vorsteuern angefallen sind, müssen Sie die 1.900,– € spätestens mit der Umsatzsteuerjahreserklärung 01 an das Finanzamt überweisen. Diese 1.900,– € sind damit bei Zahlung wieder Werbungskosten. Damit war die Umsatzsteuer lediglich ein durchlaufender Posten.

Zeilen 19 und 20: Zuschüsse

Sofern Sie Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln im Zusammenhang mit Erhaltungsaufwendungen oder andere Aufwendungszuschüsse bekommen haben, sind diese im Zuflusszeitpunkt als Einnahmen in den Zeilen 19 und 20 einzutragen.

Guthabenzinsen aus Bausparverträgen, bei denen ein enger Zusammenhang mit der Vermietung besteht, wären ebenfalls hier zu erfassen.

Zeilen 21 bis 24: Summe und Verteilung der Einkünfte

Die Zeilen 9 bis 20 werden in einer Summe in Zeile 21 eingetragen und ergeben die Einnahmen des Grundstücks.

Nach Saldierung mit den in Zeile 22 zu übertragenden Werbungskosten ergeben sich die Einkünfte aus Vermietung, die in Zeile 23 ausgewiesen werden. Obwohl dieses Feld etwas verwirrend nur mit »Überschuss« beschriftet ist, werden dort auch Verluste erfasst, falls die Werbungskosten größer als die Einnahmen sind.

In der Zeile 24 erfolgt die Zuordnung der Einkünfte auf den oder die Eigentümer des Grundstücks.

Auch bei Eheleuten ist hier auf die richtige Verteilung zu achten und nicht einfach eine hälftige Aufteilung vorzunehmen. Auswirkungen könnten sich beispielsweise dann ergeben, wenn nur ein Ehepartner kirchensteuerpflichtig wäre.

Zeilen 25 bis 29: Beteiligungen/Grundstücksgemeinschaften

Für Vermietungseinkünfte aus Grundstücksgemeinschaften oder Immobilienfonds stehen Ihnen zur Eintragung der steuerlichen Ergebnisse die Zeilen 25 bis 28 zur Verfügung. In diesen Zeilen tragen Sie die Werte ein, die nach den Steuererklärungen der Gesellschaften/Gemeinschaften anteilig auf Sie entfallen.

Wenn das Finanzamt eine Ihrer Immobilieninvestitionen als Steuerstundungsmodell nach § 15b EStG klassifiziert hat, wirken sich die in Zeile 29 einzutragenden Verluste zunächst nicht aus. Erst wenn Sie aus derselben Einkunftsquelle später einmal positive Einkünfte erzielen sollten, kann eine Verrechnung erfolgen.

Zeilen 31 und 32: Untervermietung/unbebaute Grundstücke

Obwohl es sich bei der Untervermietung von gemieteten Räumen und der Vermietung von unbebauten Grundstücken auch um Vermietungseinkünfte handelt, wäre es zu kompliziert, diese Einkünfte auf der hier besprochenen Anlage V zu ermitteln. Es ist daher vorgesehen, dass Sie die Einkünfte auf einem Beiblatt ermitteln und das Ergebnis in den Zeilen 31 und 32 eintragen. Zu beachten ist, dass es ausdrücklich um die Untervermietung von Räumlichkeiten geht, die Sie selbst angemietet haben. Die Vermietung von Teilen des ansonsten selbst genutzten eigenen Hauses würde nicht hierunter fallen.

Zeilen 33 bis 52: Werbungskosten

Unter Werbungskosten versteht man sämtliche Ausgaben, die Ihnen im Zusammenhang mit Einnahmen aus der Vermietung entstanden sind. Sie werden auf der Anlage V in diesem Bereich mehrere Spalten finden, die aber nicht in allen Vermietungsfällen von Bedeutung sind. Grundsätzlich können Sie sämtliche mit der Vermietung im Zusammenhang stehende Kosten in die Spalte 4 (abzugsfähige Werbungskosten) eintragen.

Die Spalten 1 bis 3 werden nur dann ausgefüllt, wenn Kosten zuzuordnen oder aufzuteilen sind. Dies wird normalerweise nur dann vorkommen, wenn ein Grundstück nicht ausschließlich zur Vermietung genutzt wird.

Beispiel:

Sie besitzen ein Zweifamilienhaus, in dem Sie eine Wohnung selbst nutzen und die andere Wohnung vermietet ist.

Es ist einleuchtend, dass nur die Kosten abgezogen werden können, die auf den vermieteten Teil entfallen. Bei Kosten, die direkt zugeordnet werden können (z.B. eine Heizungsreparatur in der vermieteten Wohnung), sind die Aufwendungen in voller Höhe abzugsfähig und können als direkt zugeordnet eingetragen werden.

Die Grundsteuer, für die von der Gemeinde aber nur ein Bescheid ergeht, wäre hingegen auf Vermietung und Selbstnutzung aufzuteilen. Für die Erläuterung des Aufteilungsmaßstabes, also in welcher Höhe die Kosten prozentual auf die Vermietung entfallen, ist Spalte 3 vorgesehen.

Zeilen 33 bis 36: Abschreibungen

Abschreibungsbeträge werden getrennt nach Abschreibungsart hier eingetragen. Wenn sich gegenüber den Beträgen des Vorjahres keine Änderungen ergeben haben, reicht es aus, wenn Sie einfach den Betrag eintragen. In den Finanzämtern werden Abschreibungstabellen geführt, anhand derer die Höhe der Abschreibung jährlich nachvollzogen wird.

Wenn Sie aber das Objekt neu angeschafft haben oder umfangreiche Baumaßnahmen zu einer Erhöhung der Abschreibungsgrundlage geführt haben, sollten Sie Ihre Berechnungen unbedingt auf einem Beiblatt darstellen. Rückfragen wären sonst unvermeidbar.

Zeilen 37 und 38: Zinsen/Geldbeschaffungskosten

Neben den Schuldzinsen können auch Kosten wie Darlehensaufgeld (Damnum, Disagio) bei der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt aber nur dann, wenn die Ausgestaltung marktüblich ist:

  • Zinsfestschreibungszeitraum mindestens fünf Jahre,

  • Damnum/Disagio nicht höher als 5 %.

Anderenfalls wäre nur eine Verteilung auf die Dauer des Zinsfestschreibungszeitraumes zulässig und kein sofortiger Abzug als Werbungskosten.

Notargebühren und Grundbuchkosten zur Eintragung von Grundschulden sind in Zeile 38 zu erfassen.

Zeile 39: Renten/dauernde Lasten

In dieser Zeile sind nur dann Eintragungen zu machen, wenn in Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften die Verpflichtung zur Zahlung von Renten oder dauernden Lasten besteht. Dieser Fall kommt nicht sehr oft vor und die Angaben wie z.B. die vertraglichen Grundlagen sind gesondert zu erläutern.

Zeilen 40 bis 46: Erhaltungsaufwendungen

Bevor Eintragungen an dieser Stelle erfolgen, ist es wichtig, dass Sie die Kosten genau überprüft haben. Die Abgrenzung zwischen Anschaffungs-/Herstellungskosten, anschaffungsnahen Aufwendungen und Erhaltungsaufwendungen ist nicht gerade einfach.

Sofern Sie erst einmal zu dem Ergebnis gekommen sind, dass es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt, ist die Eintragung dann recht einfach.

In Zeile 40 werden sofort abzuziehende Erhaltungsaufwendungen erfasst, die direkt auf die Vermietung entfallen, wie z.B. eine Wohnungsrenovierung. In der darauffolgenden Zeile 41 sind Kosten darzustellen, die aufgeteilt werden müssen. Dies wäre beispielsweise eine Dachreparatur in einem teilweise selbst bewohnten Zweifamilienhaus.

In den nächsten Zeilen werden die Erhaltungsaufwendungen eingetragen, bei denen Sie sich für eine Aufteilung auf mehrere Jahre entschieden haben. Je nach persönlicher Steuersituation kann es durchaus sinnvoll sein, Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre zu verteilen, anstatt diese sofort abzuziehen. Die Verteilungswahlrechte ergeben sich aus § 82b EStDV und lassen Ihnen Spielraum zur Verteilung zwischen zwei und fünf Jahren. Damit erklärt sich auch, warum im Vordruck für das Jahr 05 vorgesehen ist, anteilige Aufwendungen aus den Jahren 01 bis 04 einzutragen: Wenn Sie sich bei im Jahr 01 angefallenen Erhaltungsaufwendungen für die maximale zeitliche Verteilung entschieden haben, sind die Kosten im Jahr 05 vollständig abgezogen.

In Zeile 42 legen Sie fest, welchen Anteil der Erhaltungsaufwendungen Sie im Jahr 2020 ansetzen möchten. Sie haben hier die Möglichkeit, die Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Das gilt auch dann, wenn Sie als Nießbraucher eines Gebäudes Vermietungseinkünfte erzielen. Beachten Sie aber: Nicht verteilte Erhaltungsaufwendungen sind verloren, falls der Nießbrauch beendet wird, bevor die Aufwendungen vollständig geltend gemacht worden sind. Dies wäre zum Beispiel bei Aufgabe des Nießbrauchs oder Tod des Nießbrauchers der Fall (BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 22/17, BFH/NV 2018 S. 824).

Zeile 47: Nebenkosten/Umlagen

Die Umlagen und Nebenkosten, die Sie in der Regel wieder von Ihrem Mieter einfordern, sind zunächst einmal von Ihnen zu bezahlen. Sämtliche mit dem Vermietungsobjekt zusammenhängenden Kosten, die nicht bereits in einer der übrigen Zeilen erfasst wurden, gehören in Zeile 47.

Immer wieder kommt es zu Missverständnissen bei Wohngeldzahlungen für Eigentumswohnungen. In den monatlich zu zahlenden Wohngeldern sind regelmäßig Beiträge zur Instandhaltungsrücklage enthalten. Da es sich dabei aber um Zahlungen in eine Rücklage handelt und die eigentlichen Instandhaltungsaufwendungen oft noch gar nicht entstanden sind, können diese Zahlungen noch nicht abgezogen werden.

Erst wenn tatsächlich Erhaltungsaufwendungen entstanden sind, die dann oft aus der angesparten Instandhaltungsrücklage bezahlt werden, ist die steuerliche Abzugsfähigkeit gegeben. Aus diesem Grund sollten Sie stets die jährliche Wohngeldabrechnung beifügen, damit die Kosten eindeutig zugeordnet werden können.

Zeile 48: Verwalterkosten

Die Kosten für einen Hausverwalter gehören nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Möchten Sie die Verwaltung nicht selbst übernehmen, gehören die anfallenden Kosten zu den Werbungskosten und werden in Zeile 48 erfasst.

Zeile 49: Umsatzsteuerzahlungen

Wie bereits zu den Zeilen 17 und 18 erläutert sind Umsatzsteuerzahlungen an das Finanzamt wieder als Ausgaben zu erfassen. Damit bleibt die Umsatzsteuer bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung für Sie völlig neutral.

Zeile 50: Sonstiges

Mit dieser Zeile steht Ihnen eine Auffangmöglichkeit zur Verfügung, falls Ihnen Kosten in Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind, die ansonsten noch nicht eingetragen werden konnten. Um Nachfragen zu vermeiden, erläutern Sie die angefallenen Werbungskosten in einer separaten Aufstellung.

Zeile 51: Summe der Werbungskosten

Die Summe sämtlicher abzugsfähigen Werbungskosten aus den Zeilen 33 bis 50 wird hier errechnet. Der Wert ist auf die erste Seite in Zeile 22 zu übertragen, um dort die Einkünfte zu ermitteln.

Zeile 52: Vorsteuerbeträge

Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung haben Sie auch eine Berechtigung zum Abzug der gezahlten Vorsteuern. Für die Umsatzsteuererklärung sind die Vorsteuern ohnehin zu ermitteln. Die in der Summe der Werbungskosten (Zeile 51) enthaltenen Vorsteuerbeträge sind lediglich noch einmal gesondert auszuweisen.

Zeile 53: Öffentliche Zuschüsse

Haben Sie öffentliche Zuschüsse zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten erhalten, werden diese in Zeile 53 erfasst. Das könnten Zuschüsse zu Sanierungen oder für die Schaffung von Wohnraum sein, die von Gemeinden und Kommunen gezahlt wurden. Aufwendungen, die Sie nicht selbst getragen haben, können Sie auch nicht steuerlich geltend machen.