Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern

Abstandszahlungen

Abstandszahlungen eines Mieters für die Entlassung aus einem bestehenden Mietvertrag gehören beim Vermieter zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 21.8.1990, VIII R 17/86, BStBl. 1991 II S. 76). Abstandszahlungen können Sie als außerordentliche Einkünfte nach § 34 EStG nach der Fünftelregelung begünstigt versteuern.

Dagegen gehören Zahlungen für den Verzicht auf ein Wohnrecht nicht zu den Mieteinnahmen (BFH-Urteil vom 9.8.1990, X R 140/88, BStBl. 1990 II S. 1026). Das gilt auch für Zahlungen für den Verzicht auf einen Vorbehaltsnießbrauch.

Angehörige

Mieteinnahmen, die Sie von Angehörigen erhalten, sind ebenfalls zu versteuern.

Antennenstandort

Stellen Sie Ihre Immobilie als Standort für Mobilfunkantennen zur Verfügung, erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (FG Saarland vom 20.10.2009, 2 K 1260/07, EFG 2010 S. 140).

Arbeitnehmerwohnungen

Arbeitnehmerwohnungen, die der Arbeitgeber unentgeltlich überlässt, führen ebenfalls zu Mieteinnahmen. Die Höhe wird nach dem Wert der dafür erbrachten Arbeitsleistung bemessen. Als Vergleichswert kann die marktübliche Miete für die überlassene Wohnung oder eine vergleichbare Wohnung genutzt werden.

Baukostenzuschüsse

Bausparzinsen

Bausparzinsen auf Guthaben sind normalerweise als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu berücksichtigen. Etwas anderes kann gelten, wenn zum Beispiel ein Haus erworben werden soll und vorher ein Bausparvertrag über ein Bankdarlehen aufgefüllt wird. Dies wird meistens getan, um die Mindesteinzahlung zu erreichen, damit der Bausparvertrag möglichst bald zuteilungsreif wird.

In diesem Fall wären die Kreditzinsen für das Bankdarlehen bei Vermietung und Verpachtung abzuziehen und die Bausparzinsen als Einnahmen aus Vermietung zu versteuern. Insbesondere seit Einführung der Abgeltungsteuer ist dies von großem Vorteil, da bei den Kapitaleinkünften ein Abzug von Werbungskosten nicht mehr zulässig ist, während die Guthabenzinsen in voller Höhe unter die Abgeltungsteuer fallen. Für Habenzinsen aus der Anlage von vorübergehend nicht benötigten Baudarlehen – dies kommt meistens in der Bauphase in Betracht – gilt das Gleiche.

Beschlagnahme

Wird Ihr Haus beschlagnahmt, weil Wohnungen leer stehen und die Gemeinde z.B. Obdachlose unterbringen möchte, erhalten Sie eine Nutzungsentschädigung. Auch wenn Sie hierdurch zum Vermieter wider Willen geworden sind, zählen die Entschädigungszahlungen zu den Einnahmen.

Entschädigungszahlungen

Entschädigungen sind in der Regel nicht steuerbar. Sie sind kein Entgelt für eine befristete Nutzungsüberlassung, sondern ein Ausgleich für eine dauerhafte Wertminderung Ihres Grundstücks. Werden über Ihr Grundstück Hochspannungsleitungen verlegt oder andere dauerhafte Eingriffe vorgenommen, die im öffentlichen Interesse sind, können Sie sich dagegen oft nicht wehren. Gibt es für die Versorgung der Allgemeinheit keine Alternative, kann das Recht zu dem Eingriff auch durch eine Enteignung ermöglicht werden. Für diesen Eingriff in Ihr Vermögen erhalten Sie eine Entschädigung, die nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört (BFH-Urteil vom 2.7.2018, IX R 31/16, BStBl 2018 I S. 759).

Dies gilt aber nicht bei Nutzungsentschädigungen. Denn sobald Sie Entschädigungen erhalten, die Ihnen einen Ausgleich für die entgangene Nutzung Ihres Grundstücks oder der Immobilie geben, sind die Zahlungen zu versteuern. Das betrifft z.B. Zahlungen für Wegerechte oder für Entschädigungen, die Ihnen vom Gericht zugesprochen wurden, weil der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgegeben hat.

Erhalten Sie vom Mieter wegen vertragswidrig unterlassener Renovierung eine Entschädigung, so liegen Einnahmen vor. Im Gegenzug sind die Renovierungskosten, für die Sie danach selbst aufkommen müssen, natürlich in voller Höhe Werbungskosten.

Auch Entschädigungen, die der Mieter zahlt, weil die Wohnung nicht vertragsgemäß zurückgegeben wurde (z.B. nicht durchgeführte Reinigung, zurückgelassener Müll), gehören zu den Mieteinnahmen.

Erbbauzinsen

Beim Erbbau räumt der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten das Nutzungsrecht über sein Grundstück auf bestimmte Zeit ein. Oft beträgt die Laufzeit von Erbbaurechten 100 Jahre. Vielfach bestellen Kirchen oder Glaubensgemeinschaften diese Erbbaurechte und behalten die Grundstücke weiter im Vermögen, auch wenn sie sie über lange Zeit nicht nutzen können.

Der Erbbauberechtigte hat den Vorteil, dass er nicht noch einen oft sehr hohen Grundstückskaufpreis in die Immobilienfinanzierung mit einrechnen muss, wenn er das Gebäude auf dem fremden Grundstück errichtet. Als Gegenleistung für die Grundstücksnutzung muss er einen Erbbauzins zahlen.

Diese Zahlungen muss der Besteller des Erbbaurechts als Einnahmen erfassen, da sie die Nutzung des Grundstücks abgelten. Dies gilt auch, wenn die Beträge nicht monatlich fließen, sondern in einer Summe oder in mehreren großen Teilbeträgen geleistet werden (BFH-Urteil vom 20.9.2006, IX R 17/04, BFH/NV 2007 S. 131).

Wird der Erbbauzins für mehr als fünf Jahre im Voraus gezahlt, muss die Einnahme auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung erfolgte.

Nach Auslaufen des Erbbaurechts fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. In der Regel werden hierfür Entschädigungszahlungen vereinbart. Sollte das Gebäude, aus welchen Gründen auch immer, ohne solche Zahlungen an den Grundstückseigentümer übergehen, ergeben sich in Höhe des Wertes zusätzliche Einnahmen.

Erstattete Werbungskosten

Erstattete Werbungskosten zählen zu den Einnahmen, wenn sie vorher schon als Ausgaben deklariert wurden. Dies können zum Beispiel Beitragsrückerstattungen aus Hausversicherungen, Erstattungen bei der Grundsteuer oder Änderungen bei Anliegerbeiträgen sein. Aber auch in Gerichtsprozessen erstrittene Leistungen, die in Verbindung mit dem Grundstück stehen, sind als Einnahmen zu erfassen.

Ferienhäuser und -wohnungen

Auch die Mieteinnahmen aus der Überlassung von Ferienhäusern und -wohnungen gehören grundsätzlich in den Bereich der Vermietung und Verpachtung. Oftmals steht aber bei der Anschaffung einer Ferienimmobilie das private Interesse im Vordergrund. Wenn keine Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist, können die anfallenden Verluste nicht abgezogen werden. Damit bleiben Ausgaben und Einnahmen in der Steuererklärung unberücksichtigt.

Feuerversicherung

Feuerversicherungen zahlen Entschädigungen in der Regel für Vermögensverluste, die durch den Schaden an der Substanz entstanden sind. Diese Zahlungen sind nicht steuerbar.

Mittlerweile gibt es etliche Vertragsgestaltungen, bei denen Mietausfallentschädigungen gezahlt oder Werbungskosten wie beispielsweise Aufräumkosten ersetzt werden. Diese Erstattungsleistungen sind entweder als Einnahmen zu erfassen oder im Fall der Werbungskosten entsprechend gegenzurechnen.

Kaution

Kautionszahlungen sind nicht dem Vermögen des Vermieters zuzurechnen und können daher auch keine Einnahmen darstellen. Auch die Zinsen aus der Mietkaution stehen dem Mieter zu und sind von diesem zu versteuern.

Erst bei Verwendung der Mietkaution kann eine Versteuerung als Einnahme beim Vermieter infrage kommen, und zwar

• bei Verrechnung mit nicht gezahlter Miete,

• bei Einbehalt der Kaution für nicht durchgeführte Renovierungen,

• bei Einbehalt der Kaution für beschädigte Gegenstände, die repariert werden müssen, und

• bei Einbehalt der Kaution für nicht rechtzeitige Rückgabe der Mietsache.

Mietausfall

Wenn Ihnen Ihr Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht zahlt, fließen Ihnen keine Einnahmen zu. Nicht gezahlte Miete kann aber auch nicht als Werbungskosten abgezogen werden.

Mietausfallversicherungen und Zahlungen aus Mietgarantien sind Ersatz für entgangene Mieteinnahmen. Gerade bei Käufen vom Bauträger wird versucht, einen Kaufanreiz durch Mietgarantien zu schaffen. Diese Garantien springen ein, wenn das Objekt leer steht und keine Mieteinnahmen fließen. Bei Elementarschäden werden von den Versicherungen teilweise Zahlungen für Einnahmeverluste (Mietausfall) geleistet.

Mieteraufwendungen

Mieteraufwendungen, bei denen es sich um reine Instandhaltungen handelt, zu denen der Mieter vertraglich verpflichtet ist, sind keine Einnahmen des Vermieters.

Wenn dagegen beim Auszug aber Zahlungen des Mieters erfolgen, weil er die Instandhaltungen nicht ausgeführt hat, sind dies Einnahmen. Der Vermieter kann die Aufwendungen zur Beseitigung der Mängel aber dann wieder als Werbungskosten abziehen.

Mietvorauszahlungen

Bei Immobilien, bei denen der Vermieter umfangreiche Umbauten speziell für den Mieter vorgenommen hat, ist der Vermieter daran interessiert, eine Mietvorauszahlung zu erhalten. Leistet der zukünftige Mieter vorab Zahlungen, die auf die laufende Miete angerechnet werden, liegen immer Einnahmen vor.

Grundsätzlich müssen Sie die Vorauszahlungen sofort bei Zufluss versteuern und die Restzahlungen jeweils monatlich.

Sie haben aber das Wahlrecht, die Mietvorauszahlung auf die Zeit zu verteilen, für die diese vertraglich bestimmt ist. Die Versteuerung erfolgt dann laufend in Höhe der monatlich gezahlten Miete zuzüglich der anteiligen Vorauszahlung.

Sollte das Mietverhältnis enden, bevor die gesamte Mietvorauszahlung versteuert ist, muss der bisher noch nicht berücksichtigte Anteil bei Beendigung des Mietvertrages als Einnahme angesetzt werden.

Möblierte Wohnung/möbliertes Zimmer

Sollten Sie eine Wohnung möbliert vermieten, wird die Miete oft aufgeteilt in die reine Wohnungsmiete und in die Miete für die Einrichtung. Dies ist auch sinnvoll, falls Mieterhöhungen anstehen oder es einmal zu Streitigkeiten bezüglich der Höhe der Miete kommt. Die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungseinrichtung – vielfach ist es nur eine Küchenzeile – sind auch als Mieteinnahmen zu versteuern. Das gilt auch dann, wenn es sich um vorher von Ihnen privat angeschafftes Mobiliar handelt.

Nachträgliche Einnahmen

Mieteinnahmen sind auch zu versteuern, wenn kein Mietverhältnis mehr besteht, weil Sie Ihr Objekt beispielsweise verkauft haben oder selbst nutzen.

Nebenkosten

Nebenkosten werden meistens zusammen mit der Miete monatlich als Vorauszahlung fällig. Je nach Vertragsgestaltung und örtlichen Gegebenheiten werden in der Nebenkostenvorauszahlung beispielsweise die Kosten für Heizung, Kalt- und Warmwasser, Schmutzwasser, Treppenhausbeleuchtung, Reinigung, Hausversicherungen, Grundsteuer, Hausmeister und Gartenpflege auf den Mieter umgelegt.

Mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung, die der Mieter vom Vermieter fordern kann, wird dann über die tatsächlichen Kosten abgerechnet. Mit der sich hieraus ergebenden Nachzahlung oder Erstattung sollten die Nebenkosten für den Vermieter völlig neutral sein. Viele Finanzämter akzeptieren es daher, wenn die Nebenkosten in der Berechnung der Mieteinkünfte weder auf der Einnahmenseite noch auf der Ausgabenseite dargestellt werden.

Dies gilt aber nur, soweit die Kosten auch tatsächlich entstanden sind.

Der umgekehrte Fall ist aber auch vorstellbar, wenn entstandene Kosten nicht vollständig umgelegt wurden.

Photovoltaikanlagen

Photovoltaikanlagen, mit denen Strom in das Netz eingespeist wird, sind in der Regel als Gewerbebetriebe konzipiert. Die Vergütungen, die der Netzbetreiber zahlt, gehören daher zu den Einnahmen aus Gewerbebetrieb.

Umsatzsteuer

Haben Sie sich bei Vermietung für gewerbliche oder freiberufliche Nutzung zur Umsatzsteuerpflicht entschieden, gehört auch die auf die Mieten gezahlte Umsatzsteuer zu den Einnahmen. Diese Umsatzsteuerzahlungen werden von Ihnen aber nur treuhänderisch vereinnahmt und sind bei Abführung an das Finanzamt wieder als Werbungskosten abzuziehen. Vorher erfolgt natürlich noch die Verrechnung mit abzugsfähiger Vorsteuer.

Vorsteuererstattungen des Finanzamts, die Sie bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung erhalten, sind ebenfalls als Einnahmen anzusetzen. Das gilt auch für Vorsteuererstattungen, die aus Herstellungs- oder Anschaffungskosten resultieren: Diese werden nicht mit den Herstellungskosten abgeschrieben, sondern direkt bei der Umsatzsteuervoranmeldung geltend gemacht. Sie schreiben also nur die Nettoherstellungskosten (ohne Umsatzsteuer) über die Nutzungsdauer der Immobilie ab.

Untervermietung

Bei Einnahmen aus Untervermietung gilt im Prinzip das Gleiche wie bei normalen Mietverhältnissen. Wenn es bei einer Untervermietung aber an einer echten Einkunftserzielungsabsicht fehlt, bleiben solche Mietverhältnisse steuerlich ohne Berücksichtigung. Es ist steuerlich z.B. nicht zulässig, Teile der gemeinsam genutzten Wohnung an den Lebenspartner zu vermieten, um die Kosten anteilig geltend zu machen.

Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Wenn Sie Ihre Mietforderung an ein Factoring- oder Inkassounternehmen verkaufen, weil Sie sich z.B. den Ärger mit Gerichtsverfahren ersparen wollen, entstehen Ihnen steuerpflichtige Einnahmen.

Verkauf von Haus- und Grundbesitz

Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien sind grundsätzlich keine Mieteinnahmen. Wenn Sie noch ausstehende Mieten an den Erwerber mit veräußern, sind diese Beträge von Ihnen mit der Zahlung des Kaufpreises zu versteuern. In diesem Moment geht man davon aus, dass diese bei Ihnen zugeflossen sind.

Versicherungsleistungen

Bezahlt die Versicherung einen Schaden an Ihrer Immobilie, ist das für die Ermittlung Ihrer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht von Belang. Denn Ihnen ist durch die Übernahme des Schadens durch den Versicherer weder ein Aufwand entstanden, der die Einnahmen mindert, noch haben Sie eine Vermögensmehrung erfahren, die Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erhöht.

Aus diesem Grund sind Versicherungsleistungen in den meisten Fällen steuerlich ohne Bedeutung. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Wurde für die Schadenbeseitigung zunächst Aufwand steuerlich geltend gemacht oder eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen, muss auch die spätere Schadenübernahme durch einen Dritten wie beispielsweise die Versicherung steuerlich erfasst werden.

Der Bundesfinanzhof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem ein Immobilieneigentümer nach dem Brand seines Hauses den entstandenen Schaden durch eine Sonderabschreibung erfasste. Da sein Gebäude vollständig niedergebrannt war, machte er eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung in Höhe des Restbuchwertes geltend, die das Finanzamt in voller Höhe akzeptierte.

Im folgenden Jahr leistete die Feuerversicherung Schadensersatz und erstattete die Kosten für den Wiederaufbau und leistete zusätzlich Ersatz für den erlittenen Mietausfall. Der Immobilieneigner setzte in seiner Steuererklärung lediglich den Ersatz des Mietausfalls als Einnahme aus Vermietung an, nicht jedoch den Ersatz des Brandschadens.

Das Finanzamt erhöhte den Gewinn im Jahr der Versicherungszahlung um den Schadensersatz für den Brandschaden in der Höhe, wie im Vorjahr eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung geltend gemacht worden war. Gegen dieses Vorgehen klagte der Steuerpflichtige und unterlag nun in letzter Instanz vor dem BFH.

Versicherungsleistungen gehören nach Ansicht der Richter zwar grundsätzlich zu den nicht steuerbaren Vorgängen der privaten Vermögensebene. Das gilt aber nicht, wenn durch die Leistung der Versicherung Werbungskosten ersetzt werden. Genau das ist im beurteilten Sachverhalt der Fall. Durch die Versicherungsleistung werden die außerordentlichen Wertverluste, für die eine AfaA angesetzt wurde, ausgeglichen. Wirtschaftlich betrachtet hebt die Versicherungsleistung den entstandenen und im Vorjahr steuerlich berücksichtigten Schaden auf. Damit ist es gerechtfertigt, die Ersatzleistung im Jahr der Zahlung als Einnahme aus Vermietung zu erfassen (BFH-Urteil vom 2.12.2014, IX R 1/14, BStBl. 2015 II S. 493).

Abbruchkosten

Erwerben Sie ein altes Gebäude mit Abbruchabsicht, gehören die Abbruchkosten und der Restwert des abgerissenen Gebäudes zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Davon geht das Finanzamt aus, wenn zwischen Datum des Kaufvertrags und dem Abbruch des alten Gebäudes weniger als drei Jahre liegen.

Wird aber nach dem Abbruch des alten Gebäudes kein Neubau errichtet, können Sie den Wert des abgerissenen Gebäudes und die Abbruchkosten steuerlich nicht nutzen. Die Kosten gehören in diesem Fall zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens (FG Köln vom 27.11.2013, 7 K 2413/11, EFG 2014 S. 527). Da Grund und Boden sich nicht abnutzt, gibt es hier auch keine Abschreibung.

Haben Sie dagegen ein vorher vermietetes Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben, um es weiterhin zu vermieten, können Sie die Abbruchkosten und den Restwert des Altgebäudes in voller Höhe als Werbungskosten absetzen (BFH-Urteil vom 31.8.1993, IX R 79 /89, BFH/NV 1994 S. 232). Das gilt sogar bei anschließender Selbstnutzung. Voraussetzung: Der Abriss war notwendig wegen Mängeln, die während der Vermietung entstanden sind (BFH-Urteil vom 31.7.2007, IX R 51/05, BFH/NV 2008 S. 933).

Ablösungszahlung

Zahlungen zur Ablösung der bauordnungsrechtlichen Stellplatzpflicht sind in folgenden Fällen als Werbungskosten abziehbar (BFH-Urteil vom 6.5.2003, IX R 51/00, BStBl. 2003 II S. 710):

• Eine Ablösungszahlung wird bei einer Nutzungsänderung des Gebäudes fällig, weil dadurch ein zusätzlicher Bedarf an Stellplätzen entsteht. Beispiel: Ein Ladengeschäft wird als Gaststätte vermietet und es müssen deswegen mehr Parkplätze errichtet oder durch Zahlung abgelöst werden.

• Nicht der zur Ablösung verpflichtete Eigentümer, sondern der Mieter führt die Baumaßnahme durch. Dann kann der Mieter dafür Werbungskosten geltend machen.

Soll ein Gebäude neu errichtet werden, gehören die Zahlungen zur Ablösung der bauordnungsrechtlichen Stellplatzpflicht zu den Herstellungskosten dieses Gebäudes. Das Gleiche gilt, wenn die Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes durch eine nachträgliche Herstellungsmaßnahme ausgelöst wird.

Abschreibungen

Abschreibungen gibt es für Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Gebäudes. Dagegen können Sie Grund und Boden nicht abschreiben. Die Anschaffungskosten einer Immobilie bzw. die Herstellungskosten eines Hauses oder eine Baumaßnahme (z.B. Ausbau) können grundsätzlich erst ab Anschaffung bzw. Fertigstellung auf mehrere Jahre verteilt werden. Die einzelnen Jahresbeträge heißen »Abschreibungen« (oder »Absetzung für Abnutzung« bzw. »erhöhte Absetzungen«).

Sie sind Jahr für Jahr als Werbungskosten abzugsfähig, auch wenn Sie in dem entsprechenden Kalenderjahr noch keine oder nur für einzelne Monate Mieteinnahmen erzielt haben. Wer heute ein Gebäude errichtet oder kauft, kann meistens nur noch die lineare Abschreibung von 2 % ansetzen.

Absicht zur Vermietung

Werbungskosten dürfen Sie nur dann abziehen, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung vermieten oder zumindest die Absicht haben, zu vermieten. Die Werbungskosten für die Zeit, in der Sie zwar eine Vermietungsabsicht haben, aber noch keine Mieteinnahmen fließen, heißen vorweggenommene Werbungskosten.

Wenn Sie Ihre gezahlten vorweggenommenen Werbungskosten (z.B. Schuldzinsen) in die Anlage V eintragen, dann machen Sie dem Finanzamt damit deutlich, dass Sie vermieten wollen. Das wird das Finanzamt Ihnen im Normalfall glauben. In Ausnahmefällen wird es Ihre Aufwendungen zwar anerkennen, Ihren Steuerbescheid aber in diesem Punkt gemäß § 165 AO für vorläufig erklären. Erst wenn dem Finanzamt bekannt ist, dass Sie tatsächlich vermietet haben, wird der Vorläufigkeitsvermerk aufgehoben.

Anders sieht es beim Werbungskostenabzug aus, wenn Sie das Haus oder die Eigentumswohnung nicht vermieten, sondern

• selbst nutzen oder unentgeltlich überlassen wollen oder

• auf steigende Immobilienpreise spekulieren und die Immobilie früher oder später mit Gewinn wieder verkaufen wollen.

Dann dürfen Sie keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen.

Annonce

Vermietungsanzeigen sind stets als Werbungskosten abziehbar.

Anschaffung

Werbungskosten kann der (zukünftige) Käufer einer Immobilie schon vor der Anschaffung geltend machen. Denken Sie außerdem daran, dass Sie im Kalenderjahr der Anschaffung die Abschreibung für die Anschaffungskosten des Gebäudes beantragen müssen.

Der Zeitpunkt der Anschaffung wird im Kaufvertrag festgelegt: Käufer und Verkäufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vereinbaren, wann Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den neuen Eigentümer übergehen sollen. Dies ist der Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums und damit der Zeitpunkt der Anschaffung im steuerlichen Sinne.

Verwechseln Sie also nicht den Zeitpunkt der Anschaffung mit dem Datum des Kaufvertrages oder mit dem Datum der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.

Anwalts- und Gerichtskosten (= Prozesskosten)

Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung, kann steuerlich nur der Teil Ihrer Anwalts- und Gerichtskosten berücksichtigt werden, den Sie selbst tragen. Sind die Aufwendungen, um die gestritten wurde, als Werbungskosten abzugsfähig, dann gilt das auch für die Anwalts- und Gerichtskosten (BFH-Urteil vom 1.12.1987, IX R 134/83, BStBl. 1988 II S. 431):

• Geht es beispielsweise bei einem Rechtsstreit mit Handwerkern um Renovierungskosten, die als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar sind, gehören auch die Anwalts- und Gerichtskosten zu den Werbungskosten.

• Streiten Sie sich mit Ihrem Mieter zum Beispiel über die Nebenkosten oder die Mieterhöhung oder soll der Mieter die Wohnung vorzeitig verlassen, weil Sie die Wohnung einem Dritten vermieten wollen, sind die entstandenen Prozesskosten ebenfalls Werbungskosten.

Die Anwaltskosten werden steuerlich genauso eingeordnet wie der Streitgegenstand. Das bedeutet: Geht es um Werbungskosten wie beispielsweise Nebenkosten oder Darlehenszinsen, sind die Kosten sofort als Werbungskosten abzugsfähig (BFH-Urteil vom 25.6.2009, IX R 47/08, BFH/NV 2010 S. 396).

Streiten Sie dagegen um Kosten, die zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten gehören (z.B. während der Bauphase entstandene Kosten für die Beseitigung von Baumängeln), dann müssen Sie auch die Anwalts- und Gerichtskosten bei den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten erfassen.

In Ausnahmefällen können auch die Kosten eines Strafverfahrens zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören. Das Finanzgericht Niedersachsen erkannte die Kosten für die Strafverteidigung in einem Fall an, in dem eine Vermieterin im Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften eine Anklage wegen Steuerhinterziehung abgewehrt hat. Konkret ging es um ein – nach Meinung der Behörden vorgetäuschtes – Mietverhältnis der Klägerin mit ihrem Lebenspartner.

Üblicherweise gehören die Kosten eines Strafverfahrens in den Bereich der privaten Lebensführung. In dem beurteilten Fall wurde die Anklage jedoch später fallen gelassen. Da die Anklage im unmittelbaren Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften stand, ließen die Richter auch die Kosten für die Strafverteidigung und Abwehr der Klage als Werbungkosten bei den Mieteinkünften zu (Niedersächsisches FG vom 14.5.2014, 9 K 99/13, EFG 2014 S. 1473).

Arbeitsmittel

Aufwendungen für Telekommunikation, Fachliteratur, Büromöbel usw. sind absetzbar, soweit sie mit der Verwaltung der Mietwohnungen zusammenhängen.

Nutzen Sie zur Verwaltung einen Computer, können Sie die Anschaffungskosten bzw. die Jahres-Abschreibung entsprechend dem Nutzungsanteil für die Verwaltung von vermietetem Immobilienbesitz als Werbungskosten absetzen. Aufwendungen für PC-Programme zur Verwaltung von Mietwohnungen sind in voller Höhe abziehbar, auch wenn die Kosten für den Computer selbst nur teilweise anerkannt werden (FG Rheinland-Pfalz vom 15.3.2000, 1 K 1484/98).

Arbeitszimmer

Bei der Vermietung von Immobilien liegt der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit meist nicht im Arbeitszimmer. Konsequenz: Ein Abzug von Arbeitszimmerkosten kommt für diese Einkünfte meist nicht in Betracht (FG Münster vom 18.6.2009, 10 K 645/08 E). Grund: Die Verwaltungsarbeiten bei Mietimmobilien prägen die berufliche Tätigkeit nicht. Entscheidende Tätigkeiten müssen vielmehr außerhalb des Arbeitszimmers erledigt werden. Dazu gehören zum Beispiel Besichtigungstermine mit potenziellen Mietern, die Abnahme der Wohnung am Ende eines Mietverhältnisses, regelmäßige Besuche bei den Mietobjekten, um einen Überblick über erforderliche Reparaturen und Investitionen zu bekommen.

Damit überhaupt ein Abzug der Kosten eines Arbeitszimmers infrage kommt, muss der Raum ausschließlich oder nahezu ausschließlich für die Einkommenserzielung genutzt werden. Das bedeutet: Eine private Nutzung darf nur in sehr geringem Maß oder besser gar nicht erfolgen. Fehlt es an der ausschließlichen Nutzung zur Einkommenserzielung, handelt es sich nicht um ein Arbeitszimmer. Folge: Der Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten ist nicht möglich (BFH-Beschluss vom 27.7.2015, GrS 1/14, BStBl. 2016 II S. 265).

Ausbau

Aufwendungen für einen Ausbau oder eine Erweiterung (z.B. Ausbau des Dachgeschosses oder Anbau zusätzlicher Wohnräume) gehören immer zum Herstellungsaufwand. Wie Sie diese Herstellungskosten abschreiben können, ist entscheidend von der Nutzung des Gebäudes vor und nach der Baumaßnahme abhängig. Die Abschreibungen sind grundsätzlich unterschiedlich, je nachdem,

• ob Sie ein bisher vermietetes Gebäude um zusätzliche Wohnräume erweitern, die Sie dann ebenfalls vermieten wollen, oder

• ob Sie ein bisher selbst genutztes Gebäude um zusätzliche Wohnräume erweitern, die vermietet werden sollen.

Ausgleichszahlungen

Lastet ein Wohnrecht auf einer Immobilie, kann sie nur vermietet werden, wenn der Nutzungsberechtigte zustimmt. Ein Wohnrecht wird oft vereinbart, wenn Eltern ihre Immobilie den Kindern übertragen, aber noch selbst nutzen möchten. Ziehen die Eltern dann später doch in eine andere Wohnung, kann die Immobilie vermietet werden. Übernehmen die Kinder die Miete der neuen Wohnung, können sie diese Mietzahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Bedingung: Die Mietübernahme ist als Gegenleistung für die Zustimmung zur Vermietung vereinbart worden (BFH-Urteil vom 11.12.2012, IX R 28/12, BFH/NV 2013 S. 914).

Bauabsicht

Nach dem Kauf eines Grundstücks oder der Bestellung eines Erbbaurechts fallen Werbungskosten an, insbesondere Schuldzinsen und Grundsteuer. Zu diesem Zeitpunkt kann das Finanzamt noch nicht beurteilen, ob Sie das Grundstück später tatsächlich bebauen und auch anschließend vermieten wollen. Nur dann können die genannten Werbungskosten anerkannt werden.

Im Jahr der Anschaffung des Grundstücks bzw. der Bestellung des Erbbaurechts und in den beiden folgenden Jahren haben Sie im Normalfall keine Probleme mit der Anerkennung Ihrer Werbungskosten, wenn Sie in dieser Zeit einen Bauantrag gestellt oder einen Architekten für den Bau beauftragt haben. Haben Sie in diesen drei Jahren noch nichts Konkretes unternommen, muss Ihr Finanzbeamter die Werbungskosten trotzdem anerkennen, er wird aber einen gemäß § 165 vorläufigen Steuerbescheid erlassen.

Nach drei bis vier Jahren trifft Sie dann eine erhöhte Nachweispflicht. Spätestens ab jetzt erhalten Sie nur noch nach § 165 AO vorläufige Steuerbescheide, in denen Ihre Werbungskosten zunächst einmal anerkannt sind. Damit Ihre Aufwendungen endgültig akzeptiert sind, müssen Sie Ihre immer noch vorhandene Bauabsicht anhand nachprüfbarer und objektiver Merkmale nachweisen.

Sie sollten also zumindest eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde gestellt haben, sich in Gesprächen mit Architekten befinden oder am besten auch schon einen Architekten beauftragt haben. Weitere Indizien für Ihre Bauabsicht sind auch die Beteiligung an den Erschließungskosten oder der Abschluss von (weiteren) Bausparverträgen. So meinte das Finanzgericht Düsseldorf, die Kläger hätten ihre Bauabsicht nicht aufgegeben, obwohl sie zunächst auf einem zweiten Grundstück bauten und das Gebäude auf dem ersten Grundstück erst nach zwölf Jahren fertiggestellt wurde (FG Düsseldorf vom 2.9.1993, 14 K 25/88 E, EFG 1994 S. 23).

Der Bundesfinanzhof sah dagegen in einem anderen Fall die Einkunftserzielungsabsicht nicht als gegeben an, weil es nach zehn Jahren nicht zu Vermietungseinkünften kam (BFH-Urteil vom 16.6.2015, IX R 27/14, BStBl. 2016 II S. 144).

Ist das Gebäude endlich fertiggestellt und vermietet und haben Sie in der Vergangenheit vorläufige Steuerbescheide erhalten, dann schickt das Finanzamt Ihnen jetzt für die vorangegangenen Jahre neue Steuerbescheide. Diese unterscheiden sich von den alten nur dadurch, dass der Vorläufigkeitsvermerk gestrichen ist. Die in der Vergangenheit erhaltenen Steuervorteile sind jetzt endgültig.

Wenn Sie aber nach vielen Jahren nichts Konkretes unternommen haben, um Ihr Bauvorhaben zu realisieren, nimmt das Finanzamt an, dass Sie von Anfang an nicht bauen wollten. Es wird dann die vorläufige Anerkennung Ihrer Werbungskosten wieder rückgängig machen. Sie erhalten neue Steuerbescheide und müssen die für die anerkannten Werbungskosten erhaltenen Steuerersparnisse wieder zurückzahlen.

Gegen die neuen Steuerbescheide können Sie aber dann Einspruch einlegen, wenn Ihre Bauabsicht anfänglich vorhanden war und aus ganz bestimmten Gründen weggefallen ist (z.B. Versetzung, unvorhergesehene Finanzierungsschwierigkeiten).

Mit der Frage, ab wann die Absicht zur Einkunftserzielung wegfällt, hat sich der BFH auseinandergesetzt. Eine vorsichtige Finanzierung, bei der ein Grundstückskäufer zunächst nach dem Kauf wieder Eigenkapital ansparte, um den Bau zu finanzieren, genügte den Richtern für sich genommen nicht als Grundlage für die Ablehnung des Werbungskostenabzugs. Sie stellten auf die weiteren Umstände ab und sahen darum trotz langer Wartezeit von Anfang an eine Einkunftserzielungsabsicht. Ein Indiz war dabei auch, dass bis zum Verfahren vor dem BFH die Bauabsicht schließlich verwirklicht war und das angesparte Kapital tatsächlich für das Vorhaben verwendet wurde (BFH-Urteil vom 1.12.2015, IX R 9/15, BStBl. 2016 II S. 335).

Weitere Einzelheiten zum Werbungskostenabzug bei einer zunächst vorhandenen, dann aber aufgegebenen Bauabsicht lesen Sie unter dem Stichwort »vergebliche Aufwendungen«.

Bauerwartungsland

Schuldzinsen und andere Werbungskosten für ein unbebautes Grundstück werden vom Finanzamt so lange nicht anerkannt, wie auf dem Grundstück nicht gebaut werden darf. Anders ist das bei Erwerb von Bauerwartungsland: Hier werden Ihre Aufwendungen vor dem Einzug von Anfang an anerkannt,

• wenn Sie bei der Anschaffung des Grundstücks konkret damit rechnen konnten, dass das Grundstück in überschaubarer Zeit bebaut werden darf, und

• wenn Sie Ihre erkennbare Bauabsicht nachhaltig verwirklichen wollen.

In den beiden folgenden Fällen hat der BFH Werbungskosten anerkannt:

• Das Grundstück sollte in drei bis fünf Jahren bebaubar sein. Der Grundstückserwerber schloss einen größeren Bausparvertrag ab, der nach diesen Jahren zugeteilt werden sollte. Außerdem gründete er zusammen mit anderen Betroffenen eine Interessengemeinschaft, die sich um baldige Aufstellung eines Bebauungsplanes bemühte (BFH-Urteil vom 4.6.1991, IX R 30/89, BStBl. 1991 II S. 761).

• Zwischen dem Grundstückserwerb und der Baugenehmigung lagen sechs Jahre. Als die Kläger das Grundstück kauften, war der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes längst gefasst. Trotzdem verzögerte sich das Umlegungsverfahren. Als dann der Bebauungsplan rechtsverbindlich wurde und ein Jahr später die Erschließungsarbeiten begannen, hat der Erwerber des Bauerwartungslandes sofort eine Bauvoranfrage und später auch einen Antrag auf Baugenehmigung eingereicht (BFH-Urteil vom 4.6.1991, IX R 89/88, BFH/NV 1991 S. 741).

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Diese Versicherung bietet Ihnen als Bauherrn Versicherungsschutz gegen alle einem Dritten entstehenden Sach- und Personenschäden, die bei der Errichtung eines Gebäudes eintreten. Wenn Sie die errichtete Immobilie später vermieten wollen, sind die Versicherungsbeiträge sofort abzugsfähige Werbungskosten (BFH-Urteil vom 29.11.1983, VIII R 96/81, BStBl. 1984 II S. 303).

Baumängel

Bei Mängeln an einem Gebäude durch fehlerhafte Bauausführung haben Sie grundsätzlich einen Garantieanspruch gegenüber der Baufirma oder den Handwerkern. Es kann aber vorkommen, dass Sie die Schadensbeseitigung selbst bezahlen, da Sie Ihren Anspruch nicht mehr geltend machen können oder wollen.

Die Aufwendungen für die Behebung von Baumängeln sind dann als Werbungskosten abzugsfähig, wenn der Baumangel erst nach der Fertigstellung des Gebäudes zutage getreten ist (BFH-Urteil vom 19.7.1985, III R 170/80, BFH/NV 1986 S. 24). Dass Sie den Baumangel erst nach der Fertigstellung entdeckt haben, müssen Sie dem Finanzamt zum Beispiel anhand der Korrespondenz mit den Handwerkern glaubhaft machen.

Aufwendungen für die Behebung von Baumängeln, die schon vor der Fertigstellung des Gebäudes (also während der Bauphase) aufgetreten sind, müssen den Herstellungskosten des Gebäudes hinzugerechnet werden. Das gilt auch dann, wenn Sie den Schaden erst nach der Fertigstellung beseitigen lassen (BFH-Urteil vom 1.12.1987, IX R 134/83, BStBl. 1988 II S. 431).

Baumaterial

Es kommt darauf an, welche Arbeiten Sie durchführen (lassen): Die Kosten für Baumaterial zählen dann entweder zum Erhaltungsaufwand (z.B. beim Neuanstrich des Treppenhauses oder beim Versetzen einer Wand) oder zum Herstellungsaufwand (z.B. beim Ausbau des Dachgeschosses).

Bausparvertrag

Die Abschluss- (oder Bearbeitungs-)Gebühr für einen Bausparvertrag gehört dann zu den Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften, wenn Sie das Baudarlehen später für eine vermietete Immobilie verwenden wollen (BFH-Urteil vom 8.2.1983, VIII R 163/81, BStBl. 1983 II S. 355). Die Werbungskosten sind im Kalenderjahr der Belastung des Bausparkontos bzw. der Überweisung auf das Bausparkonto abziehbar.

Indem Sie die Gebühr als Werbungskosten in der Anlage V eintragen, machen Sie dem Finanzamt gegenüber deutlich, dass Sie den Bausparvertrag nur deshalb abgeschlossen haben, um ein Bauspardarlehen für eine vermietete Immobilie zu erhalten. Geben Sie zusätzlich den geplanten Verwendungszweck an (also Bau oder Kauf, Ausbau, Umschuldung oder Renovierung eines vermieteten Hauses/einer vermieteten Eigentumswohnung). Wer noch keine Immobilie besitzt, die vermietet ist oder vermietet werden soll, muss zusätzlich seine Bauabsicht oder Kaufabsicht nachweisen.

Aber: Wer die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen will, muss später die für die angesparten Bausparbeiträge erhaltenen Guthabenzinsen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Hierfür können Sie den Sparer-Pauschbetrag nicht nutzen, weil dieser nur für Einnahmen aus Kapitalvermögen gilt.

Wenn Sie den Bausparvertrag für eine vermietete Immobilie einsetzen, dann gehören die Schuldzinsen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, und zwar

• die Schuldzinsen für das Bauspardarlehen,

• die Schuldzinsen für einen Auffüllungskredit (bei einem noch nicht voll angesparten Bausparvertrag) und

• die Schuldzinsen für eine Zwischenfinanzierung (bei einem angesparten Bausparvertrag).

Beim Vorratsbausparvertrag müssen Sie eine Zinsausfallentschädigung zahlen, die ebenfalls als Werbungskosten abziehbar ist.

Nehmen Sie den Auffüllungskredit bzw. die Zwischenfinanzierung in Anspruch, sind die Guthabenzinsen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Bauwesenversicherung

Die Beiträge zur Bauwesenversicherung sind Werbungskosten (BFH-Beschluss vom 25.2.1976, VIII B 81/74, BStBl. 1980 II S. 294).

Besichtigungsfahrten

Bevor Sie einen geeigneten Bauplatz, ein rentables Haus oder eine Eigentumswohnung zur Vermietung gefunden haben, müssen Sie oft viel Zeit und Benzin für die Suche oder für Treffen mit einem Makler (in seinem Büro oder bei einer Immobilie) aufbringen. Nicht alle entstandenen Fahrtkosten zählen zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten (BFH-Urteil vom 10.3.1981, VIII R 195/77, BStBl. 1981 II S. 470):

• Die Fahrtkosten im Zusammenhang mit der tatsächlich erworbenen Immobilie zählen zu den Anschaffungskosten.

• Alle Fahrtkosten zu den letztendlich nicht erworbenen Objekten zählen bei geplanter Vermietung zu den Werbungskosten.

Die Höhe der Fahrtkosten errechnen Sie nach den Regeln für Dienstreisen . Das bedeutet: Die Kosten für die Fahrten mit dem eigenen Pkw setzen Sie entweder mitdem tatsächlichen Kilometer-Kostensatz oder mit der Reisekostenpauschale von 0,30 € pro gefahrenen Kilometer an. Fallen Übernachtungskosten an, sind diese ebenfalls abziehbar.

Außerdem können Sie Verpflegungspauschbeträge geltend machen, die von der Abwesenheitsdauer von Ihrer Wohnung abhängen. Die Verpflegungspauschale beträgt im Inland

• 12,– € bei einer eintägigen Besichtigungsfahrt ohne Übernachtung, wenn Sie mehr als 8 Stunden von der Wohnung abwesend sind;

• bei einer mehrtägigen Besichtigungsfahrt mit Übernachtung

  • 12,– € am An- und Abreisetag (ohne Mindestabwesenheit),

  • 24,– € für die restlichen Tage mit 24 Stunden Abwesenheit von der Wohnung (sog. Zwischentage).

Um die genannten Kosten anerkannt zu bekommen, müssen Sie dem Finanzamt auflisten, wann Sie welche Immobilie besichtigt haben und wie viele Kilometer Sie gefahren sind. Bei hohen Fahrtkosten sollten Sie die Zeitungsinserate oder Exposés sammeln, um eventuelle Zweifel Ihres Finanzbeamten zu zerstreuen.

Genauso behandelt wie die Fahrtkosten werden auch

• die Kosten für die jeweilige Ausgabe der Tageszeitung mit dem Immobilienteil,

• die Kosten für eine eventuelle eigene Zeitungsannonce,

• die Telefonkosten für Gespräche mit Maklern oder Verkäufern.

Wenn Sie bei Abgabe der Steuererklärung oder sogar nach einigen Jahren noch kein geeignetes Objekt zur Vermietung gefunden haben, wird das Finanzamt möglicherweise Ihre Kaufabsicht anzweifeln.

Büromaterial

Die Kosten für Büromaterial, das Sie für die Verwaltung Ihres Haus- und Grundbesitzes benötigen, zählen zu den Werbungskosten. Allerdings gibt es hierfür keine Pauschale. Viele Finanzbeamte akzeptieren jedoch einen von Ihnen realistisch geschätzten Betrag.

Dachreparatur

Die Aufwendungen für eine Dachreparatur oder die Neueindeckung des Daches sind Erhaltungsaufwand und als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Wird hingegen durch die Baumaßnahme erstmals neuer Dachraum geschaffen, der später zu Wohnräumen ausgebaut werden kann, dann zählen die Aufwendungen für die Dacharbeiten zum Herstellungsaufwand. In folgenden Fällen liegt Herstellungsaufwand vor:

• Wenn Sie gar nicht vorhaben, im Dach zusätzliche Wohnräume zu schaffen (BFH-Urteil vom 19.6.1991, IX R 1/87, BStBl. 1992 II S. 73).

• Beim Ersatz eines Satteldaches durch ein Flachdach, wenn die Außenwände erhöht werden und ein neues Obergeschoss entsteht (BFH-Urteil vom 5.11.1985, IX R 42/81, BFH/NV 1986 S. 157).

• Beim Ersatz eines undicht gewordenen Flachdaches durch ein Satteldach, wenn durch die Änderung der Dachform kein ausbaufähiges Dachgeschoss entsteht, sondern nur ein durch eine Luke zugänglicher Kriechboden (BFH-Urteil vom 15.5.2013, IX R 36/12, DStR 2013 S. 1720).

Damnum

Nehmen Sie bei einer Bank, Bausparkasse oder Versicherungsgesellschaft ein Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie, einen Ausbau, die Finanzierung größerer Renovierungskosten oder eine Umschuldung auf, wird ein solches Darlehen oft nicht zu 100 % ausgezahlt, sondern mit einem Abzug – dem sogenannten »Damnum« oder »Disagio«.

Banken und (Bau-)Sparkassen bieten Ihnen ein solches Darlehen an zu unterschiedlichen Zinssätzen mit unterschiedlich hohem Damnum. Die Effektivverzinsung bleibt dabei regelmäßig gleich. Sie können wählen: Je höher das Damnum jetzt ist, desto niedriger ist später der Nominalzins (und umgekehrt). Das Damnum ist eine Art Zinsvorauszahlung: Wer jetzt ein hohes Damnum zahlt, muss später nur niedrige Zinsen zahlen. So sieht der Werbungskostenabzug des Damnums im Einzelnen aus:

• Das Damnum ist sofort in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig, wenn es bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren maximal 5 % der Darlehenssumme beträgt. In diesen Fällen betrachtet der Gesetzgeber das Damnum als »marktüblich«.

  Der darüber hinausgehende Teil des Damnums ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum oder bei dessen Fehlen auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

  Beispiel:

  Für ein Darlehen, dessen Zinsen für einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben sind, soll ein Damnum von 8 % gezahlt werden.

  Der »marktübliche« Betrag von 5 % ist sofort als Werbungskosten abziehbar. Den über die 5 % hinausgehenden Damnumsbetrag (also 3 %) müssen Sie dagegen auf den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren mit jährlich 0,3 % verteilen.

• Wollen Sie das Darlehen erst im nächsten Jahr für eine vermietete Immobilie einsetzen, den Steuervorteil für das Damnum aber schon für das laufende Kalenderjahr nutzen, gilt: Sie müssen mit dem Darlehensgeber vereinbaren, dass Sie das Damnum schon vor der Darlehensauszahlung entrichten.

  Allerdings ist ein im Voraus gezahltes Disagio nur unter folgender Voraussetzung als Werbungskosten abziehbar: Innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie das Damnum entrichtet haben, werden mindestens 30 % der Darlehenssumme ausgezahlt. In den 30 % ist das Disagio enthalten. Das bedeutet: Bei einem Damnum von 5 % reicht schon eine Zahlung von 25 % des Darlehensbetrags aus, um den Werbungskostenabzug für das Damnum zu bekommen (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546 Tz. 15 und 50).

Nehmen Sie für das Damnum ein Zusatzdarlehen (Tilgungs-/Streckungsdarlehen) auf, ist ein Werbungskostenabzug erst dann möglich, wenn Sie die Tilgungsraten für das Zusatzdarlehen zahlen (BMF-Schreiben vom 31.12.1994, BStBl. 1994 I S. 887 Tz. 92).

Erstatten Sie dem Veräußerer ein bei dessen Darlehensaufnahme einbehaltenes Damnum, gehört dieser Erstattungsbetrag nicht zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern zu den Anschaffungskosten (BFH-Urteil vom 17.2.1981, VIII R 95/80, BStBl. 1981 II S. 466).

Inzwischen hat der BFH die strikte Grenze von 5 % für ein sofort abzugsfähiges Disagio aufgeweicht. Denn nach der Gesetzesbegründung zum Disagioabzug soll ein über das übliche Maß hinausgehende Disagio nicht sofort abgezogen werden. Was unter dem Begriff »übliches Maß« zu verstehen ist, hatte der Gesetzgeber bei Einführung der Regelung so erläutert: Ein Kredit ist dann nicht marktüblich, wenn der Nominalzins ungewöhnlich niedrig ist. Nach Meinung des Bundesfinanzministeriums ist ein Disagio nur dann marktüblich, wenn es nicht über 5 % liegt und das Darlehen mindestens fünf Jahre läuft.

Anders der BFH: Was marktüblich ist, richtet sich nach der aktuellen Situation auf dem Kapitalmarkt bezogen auf die konkrete Immobilie. Wird ein Darlehen bei einer Geschäftsbank aufgenommen, ist anzunehmen, dass die Bank eine größere Anzahl ähnlicher Darlehen vergibt. Damit ist nach Ansicht der Richter bereits durch die Darlehensaufnahme bei einer Geschäftsbank zunächst einmal von einem marktüblichen Darlehen auszugehen. Dagegen darf die Marktüblichkeit nicht an einen festen Zinssatz gekoppelt werden.

Als Anhaltspunkte für nicht marktübliche Darlehensvereinbarungen müssen weitere Umstände hinzukommen. Das könnten eine besonders geringe Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, persönliche Beziehungen zwischen Darlehensnehmer und Kreditgeber oder andere atypische Gestaltungen sein. Nur wenn durch solche Indizien eine unübliche Gestaltung anzunehmen ist, kann bei einem Darlehen von einer Geschäftsbank der sofortige Abzug des Disagios verweigert werden.

Ob solche Anhaltspunkte in dem konkreten Fall (10 % Disagio bei zehn Jahren Zinsbindung) vorlagen, hatte der BFH nicht zu entscheiden. Diese Sachverhaltsaufklärung ist Aufgabe des Finanzgerichts, an das der BFH den Fall zurückverwiesen hat (BFH-Urteil vom 8.3.2016, IX R 38/14, BFH/NV 2016 S. 1206).

Eigenleistungen

Egal, ob Sie selbst (aus)bauen, Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten selbst durchführen oder nur die Hausverwaltung selbst vornehmen: Den Wert der eigenen Arbeitsleistung können Sie steuerlich leider nicht geltend machen (BFH-Urteil vom 1.10.1985, IX R 58/81, BStBl. 1986 II S. 142). Nur wenn Sie tatsächlich zum Beispiel einen Handwerker bezahlt haben, erkennt das Finanzamt auch die Kosten an.

Einbaumöbel

Einbaumöbel gehören zu den Herstellungskosten.

Energieausweis

Als Eigentümer müssen Sie den Energieausweis einem Interessenten vor Abschluss eines neuen Mietvertrages oder dem Verkauf eines Hauses vorlegen, so die EnEV. Der Interessent muss also die Möglichkeit haben, sich den Ausweis anzuschauen.

Sie genügen Ihrer Pflicht, wenn Sie den Ausweis während der Besichtigung aushängen oder auslegen. Einer Aufforderung durch den Interessenten müssen Sie nachkommen und den Ausweis vorlegen. Das Original oder eine Kopie des Ausweises muss spätestens nach Vertragsabschluss übergeben werden.

Als Eigentümer können Sie mit einem Bußgeld belangt werden, wenn entgegen der Vorgaben der EnEV Energieausweise nicht übergeben werden oder in Anzeigen nicht die notwendigen Angaben enthalten sind. Das kann Sie bis zu 15.000,– € kosten.

Bei Neuvermietungen und Verkauf muss also spätestens ein Energieausweis erstellt werden. Es gibt zwei grundverschiedene Arten von Energieausweisen:

• Der Bedarfsausweis bildet den Energiebedarf anhand einer Analyse der Gebäudesubstanz und -ausstattung ab. So spielt das Verhalten der Bewohner in der Untersuchung keine Rolle und hat damit keine Auswirkungen auf die Energieeinstufung des Gebäudes.

• Der Verbrauchsausweis ermittelt den Energiebedarf für Heizung und Warmwasserbereitung anhand der konkreten Verbrauchsdaten der letzten drei oder mehr Jahre. Das Ergebnis spiegelt damit auch in großem Maß das Nutzerverhalten wider. Wurde ein Gebäude nur wenig geheizt, kann auch in einem schlecht isolierten Haus ein auf den ersten Blick niedriger Energieverbrauch im Verbrauchsausweis ausgewiesen werden. Umgekehrt stellen sich die Verbrauchsdaten entsprechend schlechter dar, wenn die bisherigen Bewohner ihre Räume höher als üblich geheizt hatten.

Welchen Energieausweis Sie benötigen, hängt davon ab, wann für Ihr Haus der Bauantrag gestellt wurde:

• Wurde der Bauantrag für Ihre Immobilie vor dem 1.11.1977 gestellt, benötigen Sie als Vermieter eines Gebäudes mit bis zu vier Wohneinheiten einen Bedarfsausweis. Bei Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten können Sie zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis wählen.

• Bei Bauantragstellung ab dem 1.11.1977 besteht ein Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis – und zwar unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude.

Das kostet ein Energieausweis

Die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises sind nicht festgeschrieben. Sie finden hier Angebote in einer großen Preisspanne von etwa 25,– € für einen einfach zu erstellenden Verbrauchsausweis bis zu mehr als 1.000,– € für Bedarfsausweise von komplex zu begutachtenden Gebäuden. Müssen Sie einen Energieausweis erstellen lassen, können Sie bei der Deutschen Energie-Agentur erfahren, wo in Ihrer Nähe zugelassene Energieberater für die Erstellung des Energieausweises zu finden sind (http://www.dena.de/). Werden größere Sanierungsarbeiten am Gebäude durchgeführt, kann der Architekt zugleich auch den Energieausweis ausstellen.

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sind im Jahr der Entstehung als Werbungskosten in voller Höhe abziehbar.

Erbauseinandersetzung und vorweggenommene Erbfolge

Abfindungszahlungen, die ein Miteigentümer einer Erbengemeinschaft an einen Miterben für die Übernahme einer Immobilie leistet, sind Anschaffungskosten. Das Gleiche gilt, wenn in vorweggenommener Erbfolge eine Immobilie auf die jüngere Generation übertragen wird und Gleichstellungsgelder an die Geschwister gezahlt oder Verbindlichkeiten übernommen werden müssen. Werden diese Zahlungen für ein Mietobjekt fremdfinanziert, sind die Schuldzinsen Werbungskosten.

Erbbaurecht

• Die vom Erbbauberechtigten gezahlten Erbbauzinsen sind im Jahr der Zahlung Werbungskosten. Allerdings: Werden Erbbauzinsen für mehr als fünf Jahre vorausgezahlt, sind sie auf den gesamten Nutzungszeitraum gleichmäßig zu verteilen (§ 11 Abs. 2 Satz 3 EStG). Konsequenz: Bei einer (verbleibenden) Laufzeit des Erbbaurechts von beispielsweise 60 Jahren können Sie in jedem Jahr nur 1/60 des gezahlten Betrags als Werbungskosten absetzen.

• Einmalige Aufwendungen für den Erwerb eines Erbbaurechts (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Vermessungsgebühren, Notarkosten, Gerichtskosten) sind Anschaffungskosten des Erbbaurechts und können nur über die Laufzeit des Erbbaurechts verteilt abgeschrieben werden (BFH-Urteil vom 4.6.1991, X R 136/87, BStBl. 1992 II S. 70).

• Die vom Erbbauberechtigten gezahlten Erschließungskosten gehören ebenfalls zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts, wenn der Erbbaurechtsvertrag bzw. der auf Übertragung des Erbbaurechts gerichtete Vertrag nach dem 31.12.1991 abgeschlossen wurde (BMF-Schreiben vom 16.12.1991, BStBl. 1991 I S. 1011).

Erschließungs- und Anschlusskosten

Aufwendungen für die Erneuerung der bereits vorhandenen Erschließungs- und Versorgungseinrichtungen sind grundsätzlich als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig. Anders ist es bei den Beiträgen für die Finanzierung erstmals durchgeführter Erschließungsmaßnahmen: Sie gehören zu den Herstellungskosten.

Die folgenden Aufwendungen sind sofort abziehbar:

• Aufwendungen für den Anschluss an die Kanalisation als Ersatz für eine Sickergrube oder eine eigene Kläranlage;

• Ergänzungsbeiträge, die bei bereits an die Kanalisation angeschlossenen Grundstücken für die Modernisierung des Abwassernetzes gezahlt werden müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob bereits in der Vergangenheit Beiträge erhoben wurden. Entscheidend ist, dass das Grundstück schon vor Beitragsfestsetzung vollständig erschlossen war (BFH-Urteil vom 3.8.2005, I R 36/04, BStBl. 2006 II S. 369).

  Dagegen gehören Erschließungsbeiträge zu den nicht abziehbaren nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens, wenn sie wegen einer zwischenzeitlich geänderten Beitragsbemessung nacherhoben werden (BFH-Urteil vom 3.7.1997, III R 114/95, BStBl. 1997 II S. 811).

• Aufwendungen für den Ersatz eines vorhandenen Anschlusses an das Wasser-, Strom-, Gas- oder Fernwärmenetz;

• Aufwendungen für den erstmaligen Anschluss an das Erdgasnetz oder die Fernwärmeversorgung im Zusammenhang mit der Umstellung einer bereits vorhandenen Heizungsanlage. Das gilt auch für die Kosten des Anschlusses an die städtische Wasserversorgung, wenn das Grundstück zuvor durch ein privates Unternehmen mit Wasser versorgt wurde;

• die Straßenbaukostenbeiträge, die die Gemeinde zur Schaffung einer verkehrsberuhigten Zone oder einer Fußgängerzone für die bauliche Veränderung der Straße und der Gehwege verlangt, wenn das Grundstück vorher bereits durch eine Straße erschlossen war (BFH-Urteil vom 22.3.1994, IX R 52/90, BStBl. 1994 II S. 842);

• Ergänzungsbeiträge für die Modernisierung vorhandener Erschließungseinrichtungen, zum Beispiel Straßenausbaubeiträge für die Ersetzung und Modernisierung der bereits vorhandenen und vollständig ausgebauten Straße.

  Erschließungsbeiträge für eine öffentliche Straße, die sich nicht wesentlich von der bisher vorhandenen Privatstraße unterscheidet und diese ersetzt, gehören zum Erhaltungsaufwand (BFH-Urteil vom 7.11.1995, IX R 99/93, BStBl. 1996 II S. 89). Das gilt sogar dann, wenn eine 20 Jahre alte, öffentliche Straße ersetzt wird, die von der Gemeinde lediglich als Provisorium betrachtet wurde (BFH-Urteil vom 19.12.1995, IX R 5/95, BStBl. 1996 II S. 134). Entscheidend ist, ob bereits mit der ursprünglichen Straße das Grundstück baureif und damit nutzbar war. Keine Rolle spielt dagegen die Substanz- oder Zustandsverbesserung der ausgebauten Straße (BFH-Urteil vom 16.7.1996, IX R 55/94, BFH/NV 1997 S. 178).

  Wird allerdings ein durch einen Privatweg an das öffentliche Straßennetz angebundenes Grundstück zusätzlich durch eine erstmals errichtete öffentliche Straße erschlossen, können die Beiträge für die zweite Erschließung nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens sein und damit nicht abziehbar. Voraussetzung: Der Grundstückswert steigt aufgrund einer erweiterten Nutzbarkeit oder einer günstigeren Lage (BFH-Urteil vom 7.11.1995, IX R 54/94, BStBl. 1996 II S. 190). Im entschiedenen Fall war das Grundstück nach der Zweiterschließung direkt von einer öffentlichen Straße aus zugänglich und nicht mehr nur durch ein angrenzendes (dem Kläger ebenfalls gehörendes) Grundstück.

Fachliteratur

Die Kosten für Fachliteratur sind Werbungskosten, wenn diese Fachliteratur sich inhaltlich mit sofort abzugsfähigen Werbungskosten beschäftigt. Das gilt zum Beispiel für Fachliteratur zu folgenden Themen: Finanzierung oder Umschuldung, Mietrecht, Besteuerung des vermieteten Haus- und Grundbesitzes oder Durchführung von Renovierungsarbeiten. Dagegen sind Aufwendungen für Fachliteratur, in der es um den Kauf einer Immobilie oder um den (Aus-)Bau eines Hauses geht, Anschaffungs-/Herstellungskosten.

Anerkannt werden diese Aufwendungen aber nur, wenn es sich tatsächlich um Fachliteratur handelt. Die Aufwendungen für reine Einrichtungszeitschriften sind nicht abzugsfähig.

Fahrtkosten

Der Grund Ihrer Fahrt entscheidet über die Steuervorteile für Ihre Fahrtkosten. Als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind die Fahrtkosten für

• die Fahrten zur Bank,

• die Fahrten zur Besichtigung der letztendlich nicht erworbenen Immobilien,

• die Fahrten zu Baumärkten und zu dem vermieteten Objekt, wenn Sie Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten durchführen und die Kosten für diese Arbeiten zum Erhaltungsaufwand zählen,

• die Fahrten zu Behörden, wenn es um das vermietete Objekt geht,

• die Fahrten zum Mietobjekt, um sich mit zukünftigen Mietern zu treffen,

• die Fahrten zur Eigentümerversammlung bei Vermietung einer Eigentumswohnung,

• die Fahrten zur Haus-/Wohnungsübergabe (BFH-Urteil vom 11.7.2000, IX R 48/96, BStBl. 2001 II S. 784).

Die genannten Fahrten sind nur dann abziehbar, wenn sie ausschließlich mit der Vermietung zusammenhängen. Andernfalls handelt es sich um gemischte Aufwendungen, die nicht in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar sind. Bei diesen Fahrten ist zu unterscheiden, welcher Anteil der Fahrtkosten im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entstanden ist und welcher Anteil privat veranlasst ist.

Für diese Kostenaufteilung muss ein objektivierbarer und nachvollziehbarer Aufteilungsschlüssel gefunden werden. Verknüpfen Sie beispielsweise die Fahrt zu einer Mietimmobilie mit einem Besuch bei Angehörigen, die in der Nähe wohnen, könnten Sie beispielsweise die Zeit, die Sie bei Ihrer Immobilie verbringen, etwa um dort Wartungsarbeiten vorzunehmen, ins Verhältnis setzen zu der Zeit, die der privat veranlasste Besuch einnimmt.

Allerdings: Lässt sich kein geeigneter Aufteilungsschlüssel für die Unterscheidung in privat veranlasste und steuerlich relevante Kostenteile finden, wird die Finanzverwaltung die Kosten insgesamt nicht anerkennen (BFH-Beschluss vom 21.9.2009, GrS 1/06, BStBl. 2010 II S. 672; BMF-Schreiben vom 6.7.2010, BStBl. 2010 I S. 614).

Dem Finanzamt gegenüber müssen Sie auflisten, wann, wohin und wie viele Kilometer Sie aus welchem Grund gefahren sind. Fahren Sie als Vermieter nur gelegentlich – zum Beispiel ein- bis zweimal monatlich – zu Ihrem Mietobjekt, um dort kleinere Reparaturen durchführen zu lassen oder einfach nach dem Rechten zu sehen, können Sie ebenfalls die Dienstreisepauschale ansetzen sowie Verpflegungsmehraufwand geltend machen. Wie das genau funktioniert, können Sie unter dem Stichwort »Besichtigungsfahrten« nachlesen.

Nur bei umfangreicherem Grundbesitz mit regelmäßigen Fahrten dorthin betrachtet das Finanzamt diese als Fahrten zu einer »regelmäßigen Tätigkeitsstätte« und erkennt nur die Entfernungspauschale wie bei Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte an. Dazu einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

• Im Urteil des FG Berlin vom 11.2.2015, 7 K 7084/13, EFG 2015 S. 1087 sahen die Richter zwei Objekte des Vermieters als regemäßige Tätigkeitsstätten an. Der Eigentümer war in einem Jahr 125-mal zum ersten Objekt und 175-mal zum zweiten Mietobjekt gefahren. Eine Revision wies der BFH in diesem Fall zurück (BFH-Urteil vom 1.12.2015, IX R 18/15, BStBl. 2016 II S. 532).

• Im Urteil des Hessischen FG vom 29.4.1993, 10 K 3886/89, EFG 1993 S. 781 hatte der Vermieter sein Vermietungsobjekt sogar nur einmal wöchentlich aufgesucht, nämlich an jedem Wochenende.

• Im Urteil des FG Düsseldorf vom 4.6.1991, 6 K 89/86 E, EFG 1992 S. 67 betrachteten die Richter das vermietete Zweifamilienhaus als regelmäßige Tätigkeitsstätte, weil der Vermieter alle mit der Verwaltung und Betreuung des Mietobjekts anfallenden Tätigkeiten in dem Zweifamilienhaus ausführte (z.B. Aufbewahrung der Unterlagen, Abrechnung der Nebenkosten, Durchführung von Reparaturen und Gartenarbeiten).

• Im Urteil des FG Münster vom 28.11.1989, VI 2090/86 E, EFG 1990 S. 303 war der Vermieter durchschnittlich zweimal wöchentlich zu seinem Objekt gefahren, um dort kleinere Reparaturen durchzuführen.

Bei einer Abrechnung mit Dienstreisesätzen können Sie jeden gefahrenen Kilometer abrechnen und Verpflegungsmehraufwand geltend machen (BFH-Urteil vom 23.7.1985, IX R 47/81, BFH/NV 1986 S. 27). Sollte das Finanzamt bei der Anerkennung des Verpflegungsmehraufwands Schwierigkeiten machen, dann verweisen Sie auf das genannte Urteil sowie auf § 9 Abs. 5 EStG in Verbindung mit § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 5 EStG und darauf, dass § 9 EStG auch für Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung gilt.

Sie müssen die Werbungskosten glaubhaft machen. Eine Beweispflicht im engen Sinne gibt es nicht. Das Finanzamt kann aber geeignete Unterlagen als Nachweis anfordern. Regelmäßige Fahrten, nur um nach dem Rechten zu sehen, erkennt das Finanzamt meist nur bei näher gelegenen Objekten an. Fahrten über mehrere Hundert Kilometer sind dagegen ohne Nachweis nur in größeren Abständen unproblematisch. Das Finanzamt entscheidet aber im Einzelfall.

Folgende Fahrtkosten gehören nicht zu den Werbungskosten:

• Die Fahrten zum Notar zwecks Beurkundung eines Kaufvertrages gehören zu den Anschaffungskosten.

• Die Fahrtkosten des Bauherrn, der ein Haus baut oder ausbaut, sind Bestandteil der Herstellungskosten.

Fenster und Türen

Die Kosten für die Erneuerung von Fenstern und/oder Türen sind grundsätzlich Erhaltungsaufwand. So können Sie zum Beispiel die Aufwendungen für den Ersatz einfach verglaster Holzfenster durch doppelverglaste Aluminium- oder größere Holzfenster sofort in der Steuererklärung absetzen.

Wenn Sie ein schadhaftes Dachflächenfenster durch eine Dachgaube ersetzen, liegt ebenfalls Erhaltungsaufwand vor (BFH-Urteil vom 19.7.1985, III R 170/80, BFH/NV 1986 S. 24). Das Finanzamt kann sich aber auch auf das BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 beziehen und die Kosten wegen der – wenn auch nur geringfügigen – Vergrößerung der Nutz- bzw. Wohnfläche als Herstellungsaufwand behandeln.

Werden bisher nicht vorhandene Türen oder Fenster neu eingebaut oder wird ausnahmsweise durch die Erneuerung der Fenster das Wesen des Gebäudes verändert (sodass in der Regel eine baurechtliche Genehmigung erforderlich ist), liegt Herstellungsaufwand vor.

Fertigstellung

Werbungskosten kann der (zukünftige) Bauherr schon vor dem Zeitpunkt der Fertigstellung geltend machen. Denken Sie aber daran, dass Sie im Kalenderjahr der Fertigstellung die Abschreibung für die Herstellungskosten des Gebäudes beantragen müssen.

Eine Wohnung ist fertiggestellt und damit bezugsfertig, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind (BFH-Urteil vom 25.7.1980, III R 46/78, BStBl. 1981 II S. 152). Dazu gehört, dass

• die Türen und Fenster eingebaut,

• die Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie die sanitären Einrichtungen vorhanden sind und

• eine Kochmöglichkeit (Herdanschluss) besteht.

Unerheblich ist, dass noch geringfügige Restarbeiten ausstehen. Wenn

• in einzelnen Zimmern der Wohnung die Teppichböden noch nicht verlegt und die Wände noch nicht tapeziert sind,

• im Außenbereich der Außenputz noch nicht angebracht und

• die Zuwege und die Umzäunung noch nicht fertiggestellt sind,

dann ist die Wohnung trotzdem im steuerlichen Sinne fertiggestellt. Das Gleiche gilt, wenn in einer Wohnung zwei Zimmer, Küche, Bad und Toilette uneingeschränkt genutzt werden können und nur Wohn- und Esszimmer noch nicht fertiggestellt sind (BFH-Urteil vom 7.4.1987, IX R 140/84, BStBl. 1987 II S. 567). Die Wohnung gilt also als fertiggestellt, auch wenn sie erst ab dem folgenden Kalenderjahr tatsächlich vermietet wird.

Auf den Abnahmetermin durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. In Zweifelsfällen versucht der Finanzbeamte anhand der eingereichten Rechnungen den Fertigstellungstermin zu überprüfen.

Finanzierungskosten (Geldbeschaffungskosten)

Alle Finanzierungskosten (= Geldbeschaffungskosten) sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Voraussetzung: Sie verwenden das erhaltene Fremdkapital unmittelbar für Ihr vermietetes Haus oder Ihre vermietete Eigentumswohnung.

Sie können das Darlehen einsetzen für die Finanzierung

• der Anschaffungskosten eines unbebauten Grundstücks,

• der Anschaffungs-/Herstellungskosten beim Kauf/Bau eines Hauses,

• der Grunderwerbsteuer,

• der Herstellungskosten bei Ausbauten/Erweiterungen,

• der Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung,

• der laufenden Nebenkosten.

Gefördert werden die erstmalige Finanzierung dieser Kosten und die Umschuldung eines Darlehens, wenn die Kreditmittel ursprünglich für eine vermietete Immobilie verwendet wurden.

Die Absicherung eines Darlehens durch eine Hypothek oder Grundschuld auf Ihrem vermieteten Immobilienbesitz bewirkt leider nicht, dass die Schuldzinsen dann automatisch als Werbungskosten abzugsfähig sind (BFH-Urteil vom 15.1.1980, VIII R 70/78, BStBl. 1980 II S. 348). Entscheidend ist die Verwendung der Darlehensmittel für eine vermietete Immobilie. Das bedeutet:

• Wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld belasten, um mit den Darlehensmitteln zum Beispiel eine zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnung zu finanzieren, dann sind die Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig.

• Wenn Sie dagegen Ihren vermieteten Immobilienbesitz mit einer Hypothek oder Grundschuld belasten und die Darlehensmittel dann für private Zwecke verwenden (beispielsweise für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie, für den Kauf der Wohnungseinrichtung, für den Kauf eines Pkw oder die Finanzierung der Urlaubsreise), sind die Schuldzinsen keine Werbungskosten.

  Seien Sie deshalb auch vorsichtig, wenn die Bank Ihnen eine Finanzierung mit variablem Darlehensrahmen anbietet. Zwar können Sie durch Sondertilgungen Ihre Zinsbelastung senken. Wenn Sie aber den Kredit später wieder erhöhen, um private Ausgaben zu finanzieren (etwa die Reparatur einer selbst genutzten Immobilie oder die Urlaubsreise), dann sind die Schuldzinsen für diesen Erhöhungsbetrag nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Zumeist ist es günstiger, wenn Sie das Geld, das Sie eigentlich für die Sondertilgung einsetzen wollten, für die privaten Investitionen verwenden und gegebenenfalls zwischenzeitlich zinsbringend anlegen.

Zu den sofort abzugsfähigen Finanzierungs-/Geldbeschaffungskosten zählen:

• die Abschlussgebühr für einen Bausparvertrag;

• das Damnum;

• Aufwendungen für Fachliteratur, in der es um die Finanzierungsmöglichkeiten von Haus- und Grundbesitz geht;

• alle Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, also die Aufwendungen

  • für Fahrten zu Banken, (Bau-)Sparkassen und Versicherungsgesellschaften,

  • für Fahrten zum Notar zwecks Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld,

  • für Fahrten zum eventuell vorhandenen Baubetreuer, wenn Fragen der Finanzierung und nicht der Herstellung geklärt werden müssen;

• die Kosten für die Erstellung eines computergestützten Finanzierungsplans durch die Bank oder ein Beratungsbüro;

• die Kosten für Fotokopien zum Beispiel für die Herstellung der Beleihungsunterlagen;

• alle Gebühren der Banken oder (Bau-)Sparkassen für die Darlehensvergabe, zum Beispiel:

  • Gebühren für die Prüfung der Beleihungsunterlagen;

  • Vermittlungsgebühren und Provisionen im Zusammenhang mit der Darlehensvergabe (Gebühren für die Vermittlung des Grundstücks zählen zu den Anschaffungskosten);

  • Wertberechnungsgebühren und Schätzkosten;

  • allgemeine Bearbeitungsgebühren;

• die Gebühren des Grundbuchamtes für die Eintragung des Baudarlehens;

• die Maklergebühren für die Vermittlung eines Baudarlehens;

• die Notarkosten für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld; lassen Sie sich hierfür am besten eine eigene Gebühren- bzw. Honorarabrechnung ausstellen;

• die Portokosten zum Beispiel für die Korrespondenz mit der Bank;

• alle Schuldzinsen;

• alle Telefonkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, also insbesondere für Anrufe bei Banken etc.;

• die Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank bei einer Umschuldung für die vorzeitige Darlehensrückzahlung verlangt, vorausgesetzt, Sie wollen die Immobilie auch nach der Umschuldung weiterhin vermieten (BFH-Urteil vom 23.1.1990, IX R 8/85, BStBl. 1990 II S. 464).

Keine Finanzierungskosten liegen vor, wenn Sie ein Fremdwährungsdarlehen umschulden und dabei einen Währungsverlust realisieren. Wird dadurch ein höheres Darlehen erforderlich, zählt der Teil, der durch den Währungsverlust verursacht wurde, nicht zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 12.3.2019, IX R 36/17, BStBl. 2019 II S. 606).

Auch Aufwendungen, die entstehen, um private Mittel für die Anschaffung einer vermieteten Immobilie frei zu machen, fallen nicht unter die Werbungskosten. So hat der BFH den Ansatz von Aufwendungen für den Verkauf eines Eigenheims abgelehnt, auch wenn der Erlös zur Anschaffung einer vermieteten Immobilie eingesetzt wurde (BFH-Urteil vom 29.10.2019, IX R 22/18, BFH/NV 2020 S. 894).

Finanzierungsnachweis

Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft oder größere Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten durchführt, muss sich vielleicht vom Finanzamt fragen lassen, woher er das eingesetzte Eigenkapital hat. Das Finanzamt will dann feststellen, ob das eingesetzte Eigenkapital in der Vergangenheit ordnungsgemäß versteuert worden ist. Setzen Sie deshalb für Ihre Investitionen nur das Eigenkapital ein, für das Sie die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Vergangenheit ordnungsgemäß versteuert haben bzw. das Sie wegen der Freibeträge nicht versteuern mussten.

Vielleicht haben Sie auch einen Teil Ihres Vermögens vor Kurzem erst geschenkt bekommen oder konnten sich von Ihren Verwandten Geld leihen. Aber Vorsicht: Vermeiden Sie die Schenkungsteuer und setzen Sie auch nur »sauberes« Kapitalvermögen Ihrer Verwandten ein. Oder Sie sprechen mit Ihrer Bank über einen höheren Darlehensbetrag, den Sie dann später nach und nach mit Ihrem Eigenkapital wieder tilgen. Den Verlauf der Darlehenstilgung überprüft das Finanzamt nämlich nur in den seltensten Fällen.

Schuldzinsen als Werbungskosten darf grundsätzlich nur derjenige steuerlich geltend machen, der sie wirtschaftlich getragen hat. Gehört eine Immobilie einem Ehepartner, gibt es deshalb öfter Auseinandersetzungen, ob auch solche Zinsaufwendungen abzugsfähig sind, die der zweite Ehepartner übernommen hat. Unter welchen Bedingungen die Zahlungen des Nichteigentümers als Drittaufwand anzuerkennen sind, hat die Gerichte schon oft beschäftigt.

Abzugsfähig sind die Zinsen nach Ansicht des BFH immer dann, wenn auch der Eigentümer durch den Darlehensvertrag verpflichtet ist. Das ist der Fall, wenn er entweder selbst auch Darlehensnehmer ist oder eine gesamtschuldnerische Mithaftung nach § 421 BGB übernommen hat. Hat der Eigentümer dagegen nur für das vom Ehepartner aufgenommene Darlehen gebürgt oder Grundpfandrechte gebilligt, genügt das nicht für den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten (BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 29/11, BFH/NV 2012 S. 1952).

Fußbodenbelag

Die Aufwendungen für die Erneuerung des Fußbodenbelages sind grundsätzlich sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Es kommt nicht darauf an, ob der alte Bodenbelag bereits verbraucht oder beschädigt war oder ob ein relativ einfacher Bodenbelag (z.B. Linoleumboden, Teppichboden) durch einen aufwendigeren Bodenbelag (z.B. Fliesen, Parkettboden) ersetzt wird. Sie dürfen sogar einen schadhaften Parkettboden mit einem fest verklebten Teppichboden abdecken (BFH-Urteil vom 14.1.1986, IX R 105/83, BFH/NV 1986 S. 399).

Achtung: Achten Sie bei der Verlegung eines neuen Teppichbodens darauf, dass dieser fest verklebt wird. Nur dann liegt sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vor. Wird der Teppichboden dagegen nur lose verlegt, handelt es sich um Anschaffungskosten für ein selbstständiges Wirtschaftsgut, die Sie nur verteilt über acht Jahre abschreiben können.

Garage

Die Garage gehört grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes. In Ausnahmefällen ist sie selbstständig abschreibbar.

Gartenpflege

Die erstmalige Erstellung einer Gartenanlage gehört zu den Herstellungskosten. Dagegen gehören die Aufwendungen für die Instandhaltung des Gartens zu den Werbungskosten.

Grundbuchamt

Gebühren des Grundbuchamtes

• für die Eintragung des Baudarlehens sind als Finanzierungskosten sofort abzugsfähig;

• für die Eintragung des Eigentümerwechsels sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens (beim Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks (beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung).

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens (beim Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten des bebauten Grundstücks (beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, oft auch beim Bauherrn). Das gilt auch für die Säumniszuschläge zur Grunderwerbsteuer (BFH-Urteil vom 14.1.1992, IX R 226/87, BStBl. 1992 II S. 464).

Hausmeister/Hausverwaltung

Wenn Sie für Hausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumung oder die Durchführung kleinerer Reparaturen einen Hausmeister beschäftigen oder für die Nebenkostenabrechnung, den Abschluss der Mietverträge, generell also für die Betreuung Ihrer vermieteten Immobilie(n) einen Hausverwalter bezahlen, dann sind diese Kosten als Werbungskosten steuerlich sofort abzugsfähig.

Oft übernimmt ein Angehöriger oder ein Mieter die Tätigkeit als Hausmeister/Hausverwalter. Der Hausmeister ist zumeist nicht selbstständig tätig. Im Einzelfall kann der Hausverwalter auch selbstständig tätig sein.

Bei einer nicht selbstständigen Tätigkeit wird der Arbeitslohn nur dann als Werbungskosten anerkannt, wenn Sie einen Arbeitsvertrag abschließen und für die ordnungsgemäße Versteuerung des Arbeitslohns sorgen (über Lohnsteuerkarte) oder es sich um eine geringfügige Beschäftigung handelt.

Wenn Sie Ihr eigener Hausmeister/Hausverwalter sind, dürfen Sie zwar nicht Ihre eigene Arbeitsleistung, aber die mit dieser Tätigkeit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen. Dazu gehören Baumaterial, Büromaterial, Fahrtkosten, Telefonkosten und Werkzeuge.

Heizungsanlage

Die Aufwendungen rund um die Heizung sind Werbungskosten, wenn das Haus bereits beheizbar ist und nicht zusätzlich eine selbstständig funktionsfähige Heizquelle geschaffen wird. Zum sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die folgenden Maßnahmen:

• die Wartung, Reparatur oder umfassende Renovierung der Heizungsanlage;

• der Ersatz der gesamten alten Heizungsanlage durch eine neue, moderne Anlage der gleichen Art bzw. der Ersatz einzelner Anlagenteile (beispielsweise ein neuer Brenner);

• die Umstellung der Heizung auf eine andere Energiequelle (beispielsweise von Öl auf Gas), auch wenn die neue Anlage wertvoller ist als die alte oder die alte Anlage technisch noch nicht verbraucht war;

• der Ersatz von Einzelöfen durch eine Zentralheizung;

• die für eine neue Heizungsanlage notwendigen, aber bisher nicht vorhandenen Leitungen und Anlagenteile, zum Beispiel Verstärkung des Stromkabels für Nachtstrom-Speicheröfen oder Einbau des Öltanks bei Umstellung auf Ölzentralheizung;

• unseres Erachtens auch der Einbau zusätzlicher Heizkörper, wenn die bisher im gleichen Raum vorhandenen Heizkörper für die Beheizung des Raumes nicht ausreichten;

• der Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten;

• der nachträgliche Einbau von Thermostatventilen, elektrischen Steuerungs- und Regelungseinrichtungen;

• der Einbau von Vorrichtungen, die eine bestehende Heizungsanlage ergänzen und für sich betrachtet keine zweite selbstständig funktionsfähige Heizungsanlage darstellen.

  Erhaltungsaufwand ist nach dem Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 15.1.1991, EFG 1991 S. 595 der Einbau eines Festbrennstoffkessels neben einer Ölzentralheizung, um das Gebäude zum Beispiel in der Übergangszeit auch mit Holz und anderen festen Brennstoffen beheizen zu können. Wird zur Ergänzung der bisherigen Heizungsanlage eine Wärmepumpe oder eine Wärmerückgewinnungsanlage installiert, dann sind entsprechend diesem Urteil auch die Aufwendungen hierfür Erhaltungsaufwand. Das Gleiche gilt für eine Solaranlage (BFH-Urteil vom 14.7.2004, IX R 52/02, BStBl. 2004 II S. 949).

In den folgenden Fällen gehören die Kosten für die Heizung zum Herstellungsaufwand und können nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden:

• der Einbau zusätzlicher Heizkörper in einem Raum, der vorher nicht beheizt werden konnte;

• der Einbau einer zusätzlichen Heizquelle, die selbstständig und unabhängig von der bestehenden Heizungsanlage funktioniert, also

  • der Einbau eines Kachelofens oder eines Heizkamins,

  • eines Warmluftkamins oder eines Elektrospeicherofens;

• der Ersatz eines offenen Kamins durch einen Kachelofen (BFH-Urteil vom 27.7.2000, X R 26/97, BFH/NV 2001 S. 306).

Immobilienübertragung gegen Rentenzahlung

Manchmal wird gerade unter Familienangehörigen ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht gegen einen bestimmten Kaufpreis, sondern gegen monatliche Zahlungen übertragen. Diese monatlichen Zahlungen werden in der Regel bis an das Lebensende des ehemaligen Eigentümers gezahlt. Vereinbart wird entweder eine Rente (= monatlich gleichbleibende Zahlung) oder eine dauernde Last (= Zahlungen, die in ihrer Höhe monatlich schwanken können). Die Immobilienübertragung kann entweder ein entgeltliches Geschäft oder eine unentgeltliche Vermögensübertragung sein.

Werden der Wert der Immobilie und die monatlichen Rentenzahlungen gegeneinander abgewogen, liegt ein entgeltliches Geschäft vor. Sie sollten Rentenzahlungen vereinbaren. Dann hat der neue Eigentümer, der die Immobilie vermietet, Anschaffungskosten in Höhe der abgezinsten Rentenzahlungen und darf den Ertragsanteil der Rente als Werbungskosten abziehen.

Instandhaltungsrücklage

Als Vermieter einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich das Wohngeld (Hausgeld) an die Hausverwaltung. Allerdings: Den Teil des Wohngeldes, der in die Instandhaltungsrücklage fließt, dürfen Sie leider nicht schon bei der Zahlung an den Verwalter als Werbungskosten abziehen. Erst wenn der Verwalter das Geld aus der Instandhaltungsrücklage tatsächlich für Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten und somit für Erhaltungsaufwand verwendet, können Sie den rechnerisch auf Sie entfallenden Betrag absetzen (BFH-Beschluss vom 9.12.2008, IX B 124/08, BFH/NV 2009 S. 571).

Werden aus der Instandhaltungsrücklage dagegen ausnahmsweise Baumaßnahmen bezahlt, die zum Herstellungsaufwand gehören, zählt der auf Sie entfallende Teilbetrag zu den abschreibungsfähigen Anschaffungs-/Herstellungskosten.

Ob und welche Beträge aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wurden, wie viel davon auf Sie entfällt und ob diese Mittel für Erhaltungs- oder für Herstellungsaufwand verwendet wurden, können Sie der Abrechnung des Hausverwalters entnehmen.

Kabelanschluss

Die Kosten für den nachträglichen Kabelanschluss und die einmalige Gebühr für den Anschluss der privaten Breitbandanlage an das öffentliche Breitbandnetz sind bei bestehenden Gebäuden als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig. Trägt der Vermieter ausnahmsweise die laufenden Gebühren für den Kabelanschluss, sind diese ebenfalls als Werbungskosten abzugsfähig.

Kaufabsicht

Machen Sie Werbungskosten (z.B. Kosten für Besichtigungsfahrten) geltend und haben Sie als künftiger Bauherr im zurückliegenden Kalenderjahr noch kein unbebautes Grundstück gekauft oder als künftiger Erwerber eines Hauses oder einer Eigentumswohnung noch kein geeignetes Objekt gefunden, müssen Sie dem Finanzamt gegenüber unter Umständen Ihre Kaufabsicht nachweisen. Das ist unproblematisch, wenn Sie zum Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung für das zurückliegende Kalenderjahr bereits einen Kaufvertrag abgeschlossen haben.

In allen anderen Fällen tragen Sie einfach Ihre Werbungskosten in die Anlage V ein und geben zusätzlich an, dass Sie ein Objekt zur Vermietung suchen bzw. bauen und vermieten wollen.

Wer aber auch nach Jahren noch nicht fündig wurde, muss damit rechnen, dass das Finanzamt schon einmal eine stichhaltige Begründung dafür haben will. Sie könnten zum Beispiel auf Ihre ausgiebigen Besichtigungstouren verweisen und die Gründe nennen, warum die einzelnen Objekte bisher nicht infrage kamen.

Kauf vom Bauträger

Schuldzinsen, die Ihnen ein Bauträger für seine Finanzierungskosten während der Bauzeit über einen (höheren) Kaufpreis in Rechnung stellt, sind grundsätzlich Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks. Dagegen können Sie in folgenden Fällen die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehen:

• Wenn Sie einen fälligen Teil des Kaufpreises nicht fristgerecht zahlen und der Bauträger deshalb zwischenfinanzieren muss.

• Wenn Sie vereinbarungsgemäß einen Teil des Kaufpreises erst nach dem wirtschaftlichen Übergang des erworbenen Grundstücks bezahlen. In diesem Fall gewährt Ihnen der Verkäufer für den restlichen Kaufpreis faktisch einen Kredit (BFH-Urteil vom 27.7.2004, IX R 32/01, BStBl. 2004 II S. 1002).

Kinderspielplatz

Die Kosten für einen Kinderspielplatz gehören zu den Herstellungskosten.

Kontoführungsgebühren

Kontoführungsgebühren für ein Konto, bei dem alle Buchungen Ihre vermietete Immobilie betreffen (Eingang der Mieten, Überweisung der Rechnungen für Nebenkosten oder Renovierungen, Abbuchung der Schuldzinsen), sind in voller Höhe sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Gibt es auf dem Konto auch private Buchungen, die nichts mit Ihrer vermieteten Immobilie zu tun haben (etwa bei einem privaten Girokonto), müssen Sie die Kontoführungsgebühren im Verhältnis der Anzahl der Buchungen aufteilen (BFH-Urteil vom 9.5.1984, VI R 63/80, BStBl. 1984 II S. 560). Ihr Finanzbeamter hat aber bestimmt nichts dagegen, wenn Sie in diesem Fall bei den Werbungskosten einen Pauschbetrag für Kontoführungsgebühren in Höhe von 16,– € absetzen (Verfügung der OFD Hannover vom 30.4.2002, DStR 2002 S. 1132).

Kontokorrentkredit

Wickeln Sie über ein Girokonto nur Buchungen für Ihr Mietobjekt ab und entsteht ein Sollsaldo, sind die Schuldzinsen hierfür in voller Höhe Werbungskosten.

Wird das Girokonto auch für private Zahlungen verwendet und entsteht oder erhöht sich durch privat veranlasste Zahlungen ein Sollsaldo, erkennt das Finanzamt nur einen Teil der für den Schuldensaldo zu zahlenden Kontokorrentzinsen an. Die Berechnung der abzugsfähigen Zinsen nach der Zinsstaffelmethode (BMF-Schreiben vom 10.11.1993, BStBl. 1993 I S. 930) ist recht kompliziert.

Beachten Sie aber: Bei größeren Renovierungskosten ist ein Bankkredit in der Regel günstiger als der Kontokorrentkredit.

Oft wird auch empfohlen, für eine vermietete Immobilie zwei getrennte Konten (ohne bankinterne Saldenverrechnung) einzurichten. Das Ganze heißt dann »Zwei-Konten-Modell«. Auf das eine Konto fließen die Mieteinnahmen (und evtl. auch das Gehalt), und von dem anderen Konto werden nur die Kosten für das Mietobjekt bezahlt. Die Mieteinnahmen können Sie dann für private Zwecke verwenden, die Schuldzinsen für das Ausgabenkonto sind in voller Höhe Werbungskosten (BFH-Beschluss vom 8.12.1997, GrS 1-2/95, BStBl. 1998 II S. 193). Voll abzugsfähig sind auch die Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem Sie den Sollsaldo des Ausgabenkontos ausgleichen.

Küche

Werden Herd und Spüle erstmalig installiert, gehören die Aufwendungen zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Wer eine Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einer vermieteten Immobilie vollständig erneuert, kann die Aufwendungen dafür grundsätzlich nicht mehr als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen. Vielmehr gilt: Die Einbauküche ist ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut, dessen Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer von zehn Jahren abzuschreiben sind (BFH-Urteil vom 3.8.2016, IX R 14/15, BStBl. 2017 II S. 437).

Unklar ist, wie moderne frei stehende Kühlgeräte, ein frei stehender Herd alter Bauart oder eine untergeschobene Waschmaschine in einer Küchenzeile zu beurteilen sind. Die genannten Elemente sind – anders als bei einer Einbauküche – nicht fest verbunden und können ohne Werkzeug herausgezogen und entfernt werden. Das legt den Schluss nahe, dass hier eine Betrachtung dieser Geräte als eigenständige Wirtschaftsgüter zulässig sein kann.

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Lohnsteuerkarte

Ihren Vermietungsverlust dürfen Sie als Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eintragen lassen. So zahlen Sie schon während des Jahres Monat für Monat weniger Steuern.

Maklergebühren

Maklergebühren für die Vermittlung

• eines neuen Mieters sind sofort abzugsfähige Werbungskosten;

• eines Baudarlehens bei Erstfinanzierung oder Umschuldung sind sofort abzugsfähige Finanzierungskosten;

• eines unbebauten Grundstücks sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens;

• eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sind Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung.

Suchen Sie einen Makler in seinem Büro auf oder treffen Sie sich mit ihm beim Mietobjekt, dann bestimmt der Grund Ihres Treffens, wie die Fahrtkosten steuerlich behandelt werden. Treffen Sie sich beispielsweise mit dem Makler in dem Mietobjekt, weil Sie einen neuen Mieter suchen, sind Ihre Fahrtkosten sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Fallen dagegen Maklergebühren beim Verkauf an, gehören diese nicht zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, sondern sind steuerlich ohne Bedeutung. Eine Ausnahme machte der BFH in dem Fall, dass der Verkaufserlös genutzt wird, um Darlehen zur Finanzierung anderer vermieteter Immobilien zu tilgen (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 22/13, BFH/NV 2014 S. 1195).

Entscheidend ist, dass Sie

• sich bereits zum Verkaufszeitpunkt des Grundstücks anhand objektiver Umstände endgültig entschieden haben, mit dem Verkaufserlös die auf einem anderen Vermietungsobjekt lastenden Kredite abzulösen, und dies auch tatsächlich tun;

• zum Verkaufszeitpunkt (z.B. im Kaufvertrag oder beim Abschluss des Kaufvertrags) so unwiderruflich über den Restkaufpreis verfügen, dass sie ihn unmittelbar für die der Einkunftserzielung dienenden Immobilie festlegen. Das dürfte konkret bedeuten: Sie verpflichten sich, den (Teil-)Kaufpreis unmittelbar an die Gläubiger der Schulden, die auf den Vermietungsobjekten lasten, zu zahlen.

In dem konkreten Fall hatte ein Immobilien-Eigentümer Darlehen auf zwei vermieteten Immobilien durch eine Grundschuld auf einer dritten Immobilie gesichert. Als die dritte Immobilie verkauft wurde, war er gezwungen, einen großen Teil des Verkaufserlöses zur Tilgung der beiden Darlehen auf den anderen Objekten aufzuwenden. Der BFH erkannte die angefallenen Maklerkosten in dem Verhältnis als Werbungskosten bei Vermietung an, wie der Verkaufserlös zur Darlehenstilgung verwendet wurde.

Miete/Mietausfall

Zahlt Ihr Mieter nicht oder steht die Wohnung wegen Mieterwechsels leer, dürfen Sie diesen Mietausfall leider nicht als Werbungskosten absetzen.

Wenn Sie Räume untervermieten, zählt die Miete, die Sie selbst für diese Räume zahlen, zu Ihren Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Miteigentum

Besitzen mehrere Personen gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die vermietet ist oder vermietet werden soll, dann kann nicht jeder Miteigentümer einfach die auf ihn entfallenden Einnahmen und die von ihm getragenen Werbungskosten unmittelbar in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung angeben. Vielmehr müssen zunächst die Einkünfte der Grundstücksgemeinschaft ermittelt und diese dann auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden.

Möbel

Vermieten Sie ein Zimmer oder eine Wohnung möbliert, erhalten Sie für die mitvermieteten Möbel Abschreibungen.

Nachbarschaftshilfe

Die unentgeltliche Hilfe Ihrer Nachbarn bei der Durchführung von Reparaturen oder größeren Baumaßnahmen können Sie steuerlich nicht absetzen, da Ihnen hierfür keine Kosten entstehen.

Belohnen Sie Ihre Helfer mit einem kleinen Geschenk oder zahlen Sie ihnen eine Vergütung in bar, dann sind die dafür entstandenen Aufwendungen abzugsfähig. Je nachdem, ob die übrigen Kosten der durchgeführten Baumaßnahme zum Erhaltungsaufwand (z.B. bei der Renovierung) oder zum Herstellungsaufwand (z.B. beim Ausbau) zählen, gehört auch die Vergütung entweder zum Erhaltungsaufwand oder zum Herstellungsaufwand. Voraussetzung: Sie versteuern die Zahlungen an die fleißigen Helfer ordnungsgemäß. Das sollten Sie schon bei der Bezahlung bedenken.

Nebenkosten

Alle von Ihnen gezahlten Nebenkosten (Betriebskosten), die für Ihr vermietetes Haus oder Ihre vermietete Wohnung anfallen, sind sofort abziehbare Werbungskosten – unabhängig davon, ob Sie sie auf die Mieter umlegen oder nicht. Deshalb gehören zu den Werbungskosten nicht nur die Nebenkosten, die nach der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, sondern auch diejenigen von Ihnen getragenen Nebenkosten, die mietrechtlich nicht umlagefähig sind (z.B. Kosten der Hausverwaltung).

• Soweit Sie für die Nebenkosten eine Umlage erhalten, müssen Sie diese grundsätzlich als Einnahme versteuern. Das bedeutet unterm Strich: Der Nachweis der auf die Mieter umgelegten Nebenkosten bringt Ihnen keinen Steuervorteil, eben weil Sie die Umlage als Einnahme versteuern müssen.

  Zwar will das Finanzamt grundsätzlich, dass Sie die Umlagen auf der Einnahmenseite erfassen. Im Normalfall hat Ihr Finanzamt aber nichts dagegen, wenn Sie die Umlage nicht als Einnahme erfassen und dann auch die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten nicht als Werbungskosten absetzen.

  Soweit Nebenkosten zum Beispiel von den Mietern Ihres Einfamilienhauses direkt an einen Dritten (z.B. Versorgungsunternehmen) gezahlt werden, tauchen diese Beträge in Ihrer Steuererklärung grundsätzlich nicht auf (also weder als Einnahmen noch als Werbungskosten).

• Nachfolgend finden Sie alle Nebenkosten, die Sie als Werbungskosten absetzen können. Wenn Sie die Umlage nicht als Einnahme angeben, müssen Sie aus dieser Liste diejenigen Nebenkosten streichen, die Sie mit den Mietern abgerechnet haben/abrechnen.

• Bei Vermietung einer Eigentumswohnung zahlen Sie für fast alle der genannten Nebenkosten monatlich das Wohngeld (= Hausgeld) an den Hausverwalter. Anstelle der genannten Nebenkosten können Sie deshalb dieses Wohngeld als Werbungskosten abziehen – mit Ausnahme der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.

Nießbrauch

Ein Nießbraucher ist zwar nicht Eigentümer eines Mietobjekts, aber er kann aufgrund des Nießbrauchs Mieteinnahmen erzielen. Er darf dann auch grundsätzlich wie ein Eigentümer Werbungskosten abziehen. Hat er für die Einräumung oder Verlängerung des Nießbrauchs ein Entgelt gezahlt, gehört auch das zu seinen Werbungskosten.

Notar

Notarkosten

• für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld sind Finanzierungskosten (BFH-Urteil vom 1.10.2002, IX R 72/99, BStBl. 2003 II S. 399);

• für die Beurkundung des Kaufvertrags sind nicht abziehbare Anschaffungskosten des Grund und Bodens (beim Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. abziehbare Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks (beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung). Genauso behandelt werden auch die Gebühren für die Verwaltung und Auszahlung des Notaranderkontos.

Die steuerliche Behandlung Ihrer Fahrtkosten zum Notar richtet sich nach dem Grund Ihres Notarbesuchs: Sie sind also entweder Finanzierungs- oder Anschaffungskosten.

Portokosten

Während der Anschaffungs- bzw. Bauphase entstandene Portokosten gehören in der Regel zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten. Alle anderen Portokosten im Zusammenhang mit Ihrem vermieteten Haus- und Grundbesitz sind Werbungskosten (z.B. für Briefe an Ihre Mieter oder an die Bank, für die Übersendung der Nebenkostenabrechnung, für die Korrespondenz mit dem Verwalter oder die Anforderung von Prospektmaterial bei Renovierungen). Im Normalfall hat Ihr Finanzbeamter nichts dagegen, wenn Sie Ihre Portokosten in einer realistischen Höhe schätzen.

Räumungskosten

Müssen Sie nach dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an darin wohnende Mieter Abstandszahlungen leisten, um die Wohnung nach deren vorzeitigem Auszug an einen Dritten vermieten zu können (z.B. an einen nahen Angehörigen), dann sind diese Zahlungen Werbungskosten. Das Gleiche gilt für die Kosten eines Räumungsprozesses, wenn Sie einen Mieter aus welchen Gründen auch immer loswerden wollen, um das Mietobjekt anschließend anderweitig zu vermieten.

Muss der Mieter die Wohnung räumen, weil Sie anschließend selbst einziehen oder die Wohnung einem Dritten unentgeltlich überlassen wollen, müssen Sie die Räumungskosten grundsätzlich aus der eigenen Tasche bezahlen.

Risikolebensversicherung

Beiträge zu einer Risikolebensversicherung sind keine Werbungskosten. Das gilt auch dann, wenn der Abschluss der Risikolebensversicherung unabdingbare Voraussetzung für den Erhalt eines Bauspardarlehens ist. Die Beiträge zur Risikolebensversicherung zählen aber zu den Vorsorgeaufwendungen.

Da der Ansatz von Vorsorgeaufwendungen begrenzt ist, wurde immer wieder versucht, die Versicherungsbeiträge als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften anzusetzen. Der Bundesfinanzhof stellt aber klar: Die Beiträge betreffen in erster Linie die private Vorsorge und gehören damit nicht zu den Werbungskosten. Nach Ansicht der Richter dient die Versicherung hauptsächlich der Absicherung eines Todesfallrisikos. Die Sicherung eines Darlehens hat dagegen eine untergeordnete Bedeutung (BFH-Urteil vom 13.10.2015, IX R 35/14, BStBl. 2016 II S. 210).

Schätzkosten

Schätzkosten

• zur Feststellung des Beleihungswertes sind Finanzierungskosten;

• zur Kaufpreisüberprüfung sind Anschaffungskosten. Voraussetzung: Das geschätzte Objekt wird letztlich erworben. Dagegen sind die Schätzkosten für ein nach der Besichtigung nicht gekauftes Objekt Werbungskosten.

Scheidung

Wer bei einer Scheidung den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners an einer Immobilie entgeltlich übernimmt (durch Zahlung eines Kaufpreises oder durch Übernahme der Verbindlichkeiten), kann die für den übernommenen Miteigentumsanteil zu zahlenden Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen.

Der gezahlte Kaufpreis bzw. die übernommenen Verbindlichkeiten sind Anschaffungskosten für den Anteil an einem bebauten Grundstück. Diese können neben den Anschaffungs-/Herstellungskosten für den bisherigen Miteigentumsanteil abgeschrieben werden.

Wenn der andere Ehepartner Ihren Anspruch auf Zugewinn dadurch erfüllt, dass er Ihnen seinen Miteigentumsanteil überträgt, haben Sie ebenfalls Anschaffungskosten für den übernommenen Miteigentumsanteil, und zwar in Höhe des Zugewinns. Beachten Sie: Oftmals werden der ursprüngliche und der hinzuerworbene Miteigentumsanteil unterschiedlich hoch abgeschrieben.

Erfüllt der eine Ehepartner den Zugewinnausgleichsanspruch des anderen Ehepartners durch Übertragung einer Immobilie/des Miteigentumsanteils an einer Immobilie, droht eine böse Steuerfalle: In diesen Fällen kann das Finanzamt die Hand aufhalten und horrende Steuernachzahlungen fordern.

Das ist der Hintergrund: Die Übertragung einer Immobilie zum Ausgleich des Zugewinns ist aus der Sicht des bisherigen Eigentümer-Ehepartners ein Veräußerungsgeschäft und aus der Sicht des neuen Eigentümer-Ehepartners ein entgeltlicher Erwerb (Verfügung der OFD Frankfurt vom 5.2.2001, S 2256 A - 16 - St II 27, FR 2001 S. 322). Damit liegt ein steuerpflichtiges Veräuße rungsgeschäft vor, wenn bei einer vermieteten Immobilie zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Muss der Alleineigentümer einer vermieteten Immobilie dem anderen Ehepartner einen Zugewinnausgleich zahlen und dafür ein Darlehen aufnehmen, dann sind die Schuldzinsen hierfür nicht als Werbungskosten abzugsfähig (BFH-Urteil vom 11.5.1993, IX R 25/89, BStBl. 1993 II S. 751). Das gilt selbst dann, wenn die Ausgleichsverpflichtung auf den Wert der vermieteten Immobilie zurückzuführen ist oder wenn im Fall der Nichtzahlung ein Vollstreckungszugriff des geschiedenen Ehepartners auf das Mietwohngrundstück gedroht hätte.

Schönheitsreparaturen

Wenn Sie als Eigentümer ausnahmsweise in der Wohnung des Mieters Schönheitsreparaturen durchführen (Tapezieren, Streichen der Wände, Decken, Heizkörper oder Innentüren), gehören diese Aufwendungen zum sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Schönheitsreparaturen, die der Mieter vornimmt, spielen dagegen für die Steuererklärung des Vermieters keine Rolle.

Teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten, gehört

• die vom Vermieter an den Mieter gezahlte Kostenerstattung beim Vermieter im Veranlagungszeitraum der Zahlung zu den Werbungskosten und

• der vom Mieter an den Vermieter gezahlte Zuschuss zu den Schönheitsreparaturen beim Vermieter zu den Mieteinnahmen; dafür darf der Mieter die gezahlten Schönheitsreparaturen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen.

Übersteigen die Schönheitsreparaturen zusammen mit Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten, gelten sie als nachträgliche Anschaffungskosten. Konsequenz: Sie müssen zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden.

Doch das gilt nicht immer: Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einem ganz besonderen Fall zugunsten des Immobilieneigentümers entschieden. Der Käufer hatte eine mängelfreie Eigentumswohnung erworben. Erst danach kam es zu Problemen mit der Mieterin, die bis zu ihrem Auszug erhebliche Schäden an der Wohnung verursachte. Die Kosten der Beseitigung überstiegen dabei die kritische Grenze von 15 % der Anschaffungskosten. Das zuständige Finanzamt legte die gesetzliche Regelung sehr eng aus und stufte die Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein.

Der Steuerpflichtige wollte das nicht akzeptieren und klagte. Da die behobenen Schäden erst nach dem Kauf entstanden waren, sei die Vorschrift zu nachträglichen Herstellungskosten nicht anwendbar. Das Finanzgericht Düsseldorf sah es genauso, ebenso der Bundesfinanzhof (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16, BFH/NV 2017 S. 1652).

Denn in der Gesetzesbegründung gebe es keinen Anhaltspunkt, dass der Gesetzgeber auch die Aufwendungen zur Beseitigung später entstandener Schäden mit der Regelung zu den nachträglichen Herstellungskosten erfassen wollte. Das zeige sich auch daran, dass in diesen Fällen auch eine außerordentliche Wertminderung durch eine Sonderabschreibung geltend gemacht werden kann. Entgegen dem Gesetzeswortlaut entschied sich der BFH in dem konkreten Fall zu einer interpretierenden Auslegung des Gesetzes und gestattete den sofortigen Ansatz der Aufwendungen als Instandhaltungsaufwand.

Schuldzinsen

Die Schuldzinsen für ein Darlehen, das Sie unmittelbar für Ihren vermieteten Haus- und Grundbesitz eingesetzt haben (für den Bau, Kauf, Ausbau, Umbau oder die Renovierung), sind als Finanzierungskosten sofort abzugsfähig. Zu den Werbungskosten zählt aber nur der in den monatlichen Zahlungen enthaltene Zinsanteil und nicht der Tilgungsanteil eines Annuitätendarlehens.

Sofort abzugsfähig sind:

• Schuldzinsen für Grundschulddarlehen (von Banken, Bausparkassen und Versicherungsgesellschaften), für Bauspardarlehen, für Arbeitgeberdarlehen, für Verwandtendarlehen oder für öffentliche Darlehen;

• Erbbauzinsen;

• Zwischenfinanzierungszinsen der Bank, wenn Sie bereits vor Auszahlung des Darlehens Geld brauchen;

• Schuldzinsen für einen Auffüllungskredit oder die Vorfinanzierung eines angesparten Bausparvertrages;

• Bereitstellungszinsen;

• Zinsen, die Sie als Ersteigerer eines Gebäudes bis zur Entrichtung des Bargebots zahlen müssen;

• Verzugszinsen für eine nicht fristgerecht gezahlte Baurate.

Ebenfalls abziehbar sind Schuldzinsen, wenn Sie vereinbarungsgemäß einen Teil des Kaufpreises erst nach dem wirtschaftlichen Übergang des erworbenen Grundstücks bezahlen. In diesem Fall gewährt Ihnen der Verkäufer für den restlichen Kaufpreis faktisch einen Kredit, der mit dem Kauf des Mietobjekts zusammenhängt (BFH-Urteil vom 27.7.2004, IX R 32/01, BStBl. 2004 II S. 1002).

Damit ein Abzug sichergestellt ist, müssen die Zinsen dem vermieteten Objekt eindeutig zuzuordnen sein. Nutzen Sie nur einen Teil der Immobilie zur Vermietung, müssen schon bei Bau und Finanzierung die Kosten und Rechnungen getrennt werden. Nur wenn die Zahlungen aus einem Darlehen nachweislich für Kosten des vermieteten Gebäudeteils geflossen sind, können Sie später auch alle Zinsaufwendungen als Werbungskosten ansetzen (BFH-Urteil vom 4.2.2020, IX R 1/18, BStBl. 2020 II S. 311).

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie und können bestehende Darlehen nicht vollständig aus dem Verkaufserlös zurückführen, dürfen Sie weitere Zinszahlungen als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Bedingung: Der Verkaufserlös wurde zur Tilgung der bestehenden Darlehen eingesetzt (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13, BStBl. 2015 II S. 635; BFH-Urteil vom 20.6.2012, IX R 67/10, BStBl. 2013 II S. 275; BMF-Schreiben vom 27.7.2015, BStBl. 2015 I S. 581).

In der Vergangenheit wurden Immobilienfinanzierungen häufig ohne laufende Darlehenstilgung abgeschlossen. Statt einer Tilgung gab es eine Kapitallebensversicherung, aus deren Ertrag das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt zurückgezahlt werden sollte. Die Verpflichtung zur Bedienung der Lebensversicherungsbeiträge und zu einer Abtretung des Versicherungsvertrages gehörten mit zum Finanzierungskonzept. Nicht selten wurden dabei auch sehr lange Laufzeiten der Versicherungsverträge gewählt. Kommt es zu einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie, ist die Versicherung noch lange nicht fällig. Eine vorzeitige Kündigung würde einen hohen Verlust bedeuten.

Der BFH hatte folgende Frage zu entscheiden: Muss eine Lebensversicherung zur Darlehensrückführung auch mit hohen Verlusten aufgelöst werden oder kann sie zur Weiterführung des Finanzierungskonzepts auch nach Verkauf der Immobilie genutzt werden? Die Antwort der Richter (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 40/14, BStBl. 2016 II S. 78):

• Zum Veräußerungserlös gehört grundsätzlich auch die Versicherungssumme aus einer Lebensversicherung, wenn diese in die Finanzierung einer Mietimmobilie einbezogen wird und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung ist.

• Der Darlehensnehmer muss den Versicherungsvertrag nicht kündigen, sondern kann ihn fortführen, wenn die Versicherung weiterhin der Absicherung des Restdarlehens dient. Die nachträglichen Schuldzinsen kann er dann in voller Höhe abziehen.

Damit ein nicht getilgtes Darlehen nach dem Verkauf weiterhin zu Werbungskosten führt, muss die Absicht zur Erzielung von Mieteinkünften bis zum Verkauf bestanden haben. Das ist zweifellos der Fall, wenn die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt noch vermietet ist. Weniger klar ist das allerdings, wenn nach dem Auszug des letzten Mieters ein Verkauf erfolgt. Liegt zwischen der letzten Mieteinnahme und dem Verkauf des Objektes ein längerer Zeitraum, in dem keine nachhaltigen Vermietungsbemühungen belegt werden können, kann das Finanzamt vermuten, dass die Absicht zur Erzielung von Mieteinkünften schon vor dem Verkauf weggefallen ist. Konsequenz: Es wäre kein Abzug nachträglicher Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung mehr möglich (BFH-Urteil vom 21.1.2014, IX R 37/12, BStBl. 2015 II S. 631).

Steuerberatungskosten

Es sind nur noch die Steuerberatungskosten abziehbar, die sich einer Einkunftsart zuordnen lassen. Bei der Vermietung sind das beispielsweise die Kosten für das Ausfüllen der Anlage V.

Strafen

Geldbußen oder Geldstrafen, die der Hauseigentümer wegen eines Verstoßes gegen gesetzliche oder behördliche Anordnungen zahlen muss, sind keine Werbungskosten.

Stundung von Zinszahlungen

Wenn Sie aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten Ihre Zins- und Tilgungszahlungen an die Bank nicht leisten können, stundet Ihnen die Bank in der Regel die Zinsen. Solange Sie keine Zinsen zahlen, dürfen Sie diese auch nicht als Werbungskosten abziehen. Erst wenn Sie die Zinsen tatsächlich zahlen, werden sie steuerlich berücksichtigt.

Werden die aufgelaufenen Zinsrückstände in ein zusätzliches Darlehen umgewandelt, können Sie diesen Betrag zum Zeitpunkt der Umwandlung als Werbungskosten abziehen. Grund: Zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie die fälligen Zinsen aus den Mitteln des neuen Kredits. Die Schuldzinsen für den Zusatzkredit sind zukünftig ebenfalls als Werbungskosten abzugsfähig.

Telefonkosten

Der Grund Ihres Telefongesprächs entscheidet darüber, wie viele Telefonkosten Sie steuermindernd geltend machen können:

• Telefonkosten, die bei der Suche nach einem Grundstück, einem Haus oder einer Eigentumswohnung anfallen, sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Das gilt genau genommen mit Ausnahme der Telefonkosten im Zusammenhang mit der tatsächlich erworbenen Immobilie.

• Geht es bei dem Telefongespräch um Fragen der erstmaligen Finanzierung oder Umschuldung (z.B. Telefonate mit Banken, Bausparkassen, Kreditvermittlern, Gutachtern, dem Notar oder dem Grundbuchamt), gehören auch die Telefonkosten zu den sofort abzugsfähigen Finanzierungskosten.

• Rufen Sie beim Notar an, um einen Termin für den notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren, sind die Telefonkosten Anschaffungskosten. Geht es um die Grundschuldbestellung, zählen Telefonkosten zu den Finanzierungskosten.

• Als Bauherr telefonieren Sie beim Bau eines Hauses, bei Ausbauten oder Erweiterungen mit dem Architekten, mit Handwerkern, Baumärkten oder Baumateriallieferanten. Die Telefonkosten zählen zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes.

• Telefongespräche mit Handwerkern, die Reparaturen oder Renovierungen durchführen, sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig, wenn auch Ihre Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig sind.

• Telefonkosten im Zusammenhang mit der Vermietung und Verwaltung Ihres Mietobjekts (z.B. Telefonate mit dem Hausverwalter, mit gegenwärtigen oder zukünftigen Mietern, mit dem Makler, mit der Anzeigenannahme der Zeitung) sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Leider gibt es für Ihre Telefonkosten keine Pauschale. Am besten zeichnen Sie auf, wann Sie mit wem aus welchem Grund und wie lange telefoniert haben, und schätzen dann die Gebühr für jedes einzelne Gespräch. Oder Sie lassen sich von Ihrer Telefongesellschaft eine monatliche Auflistung Ihrer gesamten Telefonkosten geben und markieren dann die durch die Vermietung veranlassten Gespräche. Ist Ihnen das zu mühsam? Dann können Sie nur darauf hoffen, dass Ihr Finanzbeamter es akzeptiert, wenn Sie anhand Ihrer Telefonrechnungen die auf die Mietobjekte entfallenden Telefonkosten schätzen.

Trinkgelder

Trinkgelder sind grundsätzlich Werbungskosten. Das gilt für Trinkgelder für die Handwerker bei Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, für den Kaminkehrer oder für die Müllwerker.

Nur wenn Herstellungsarbeiten durchgeführt werden, gehört auch das Trinkgeld für die Handwerker zum Herstellungsaufwand.

Zur Glaubhaftmachung der Trinkgelder gegenüber dem Finanzamt sollten Sie genau aufzeichnen, wann Sie wem welche Beträge gegeben haben.

Umsatzsteuer

Wer Teile des Gebäudes zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken an einen umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer vermietet bzw. als umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer selbst nutzt, muss letztendlich die in den Herstellungs- und Renovierungskosten enthaltene Umsatzsteuer nicht selbst zahlen. Die den Handwerkern gezahlte Umsatzsteuer gehört im Jahr der Zahlung zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bzw. bei Selbstnutzung zu den Betriebsausgaben. Wird sie später vom Finanzamt als Vorsteuer wiedererstattet, muss sie als Einnahme versteuert werden.

Umzugskosten

Räumen Sie eine bisher selbst genutzte Wohnung oder ein Haus, um diese/dieses zu vermieten, gehören Ihre Umzugskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (FG Saarland vom 25.2.1993, 2 K 151/90). In dem entschiedenen Fall hatte sich der Kläger aufgrund einer finanziellen Notlage zur Vermietung entschlossen und ist selbst in eine kleine Mietwohnung am Ort gezogen. Nach Ansicht der Richter war der Umzug eine notwendige Folge der Vermietungsabsicht und die Umzugskosten waren deshalb abziehbar. Die Höhe der Umzugskosten können Sie genauso ermitteln wie bei einem beruflich bedingten Umzug.

Untervermietung

Vermieten Sie Teile Ihrer Wohnung weiter, müssen Sie die anfallenden Kosten aufteilen und zwischen den Kosten für Ihre eigene Nutzung und für die Untervermietung unterscheiden: Kosten, die direkt den einzelnen Räumen zugeordnet werden können, dürfen Sie nach der Wohnfläche verteilen. Bei gemeinsam genutzten Räumen wie Bad, Küche oder einem gemeinsamen Wohnzimmer kann die Aufteilung der Kosten nach Köpfen erfolgen.

Besonders bei der Untervermietung ist es nicht ungewöhnlich, dass die Mieter öfter wechseln. Theoretisch haben Sie in der Zeit bis zu einer neuen Vermietung dann die Möglichkeit, das leer stehende Zimmer selbst zu nutzen. Wegen der engen räumlichen Verbindung zu den eigenen Wohnräumen wurde für diese Zeit oft ein Abzug von Werbungskosten abgelehnt. Damit hat sich der Mieter einer Sechszimmerwohnung nicht zufriedengegeben. Er vermietete vier der Zimmer an wechselnde Untermieter. Steht fest, dass der Raum erneut vermietet werden soll, sind die anfallenden Kosten in der Zeit des Leerstands Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften (BFH-Urteil vom 22.1.2013, IX R 19/11, BStBl. 2013 II S. 376).

Vergebliche Aufwendungen

Was tun, wenn nach erheblichen Planungskosten das Bauvorhaben doch nicht finanziert werden kann, wenn Ihr Bauträger oder Bauunternehmer Ihre Vorauszahlungen einsteckt und dann insolvent wird oder Sie sich – aus welchen Gründen auch immer – entscheiden, doch keine Immobilie zu erwerben oder nicht zu bauen oder auszubauen? – Die Antwort: Beteiligen Sie das Finanzamt an Ihren vergeblichen Aufwendungen! Das geht so:

Versicherungsbeiträge

Beiträge für Versicherungen im Zusammenhang mit Ihrem vermieteten Haus- und Grundbesitz sind Werbungskosten. Abzugsfähig sind die Beiträge

• zur Gebäudeversicherung (gegen Brand, Blitzschlag, Erdbeben, Erdrutsch, Explosion, Glasbruch, Hagel, Lawinen, Leitungswasser, Sturm, Überschwemmungen),

• zur Öltankversicherung,

• zur Mietausfallversicherung,

• zur Grundstücksrechtsschutzversicherung,

• zur Gebäudehaftpflichtversicherung,

• zur Bauwesen- und Bauherren-Haftpflichtversicherung und

• zur Hausratversicherung (nur soweit Sie (teil)möbliert vermieten).

Nicht abzugsfähig sind Beiträge zu einer Risikolebensversicherung.

Vorratsbausparvertrag

Wenn Sie von einem Dritten oder von einem Geldinstitut einen zuteilungsreifen Bausparvertrag erwerben, müssen Sie als eine Art Abschlussgebühr dem Dritten eine »Zinsausfallentschädigung« zahlen. Diese Zinsausfallentschädigung ist als Werbungskosten abziehbar.

Wechselkursverluste

Viele Investoren finanzieren ihre Immobilien mit Krediten im Ausland. Wurden Darlehen in der Schweiz oder in Japan aufgenommen, war das in der Vergangenheit zu einem deutlich niedrigeren Zinssatz möglich. Solange die Wechselkurse sich nicht ändern, führt das zu deutlich geringeren Finanzierungskosten. Verliert der Euro gegenüber der Fremdwährung aber an Wert, muss für die Darlehenszinsen und die Rückzahlung mehr Geld aufgebracht werden.

Besonders seit die Schweiz 2015 die Euro-Bindung des Franken aufgehoben hat, sind die Kosten für die Bedienung und Rückführung von Frankendarlehen massiv gestiegen. Diese Mehrkosten werden häufig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht.

Damit sind die Finanzämter ganz und gar nicht einverstanden. In einem vor dem Finanzgericht Hamburg verhandelten Fall war der Währungsverlust so groß, dass trotz gleichbleibender Tilgungsleistungen in Euro die Schulden des Darlehens in Schweizer Franken anstiegen. Die ursprünglich kalkulierten Zins- und Tilgungsleistungen genügten nicht einmal mehr zur Begleichung der Zinszahlungen. Darum wollten die Immobilieneigentümer die gestiegene Darlehensschuld als zusätzliche Werbungskosten geltend machen, scheiterten damit aber.

Finanzamt und Finanzgericht sind der Ansicht, dass die Währungsverluste dem Bereich der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen sind. Zudem argumentiert das Gericht, dass während der Laufzeit der Darlehen nicht absehbar ist, ob sich letztendlich eine Erhöhung der Anschaffungskosten ergibt, da sich für die späteren Jahre durch eine gegenläufige Währungsentwicklung auch eine Reduzierung der Zahlungen ergeben kann (FG Hamburg vom 21.5.2015, 2 K 197/14, EFG 2015 S. 1705).

Werkzeuge

Wer selbst baut, ausbaut, modernisiert oder repariert, braucht dafür das nötige Werkzeug (Betonmischer, Holzverarbeitungsmaschinen, Leitern, Schweißgeräte, Bohrmaschinen, Schraubenzieher, Zangen etc.).

• Werden die Werkzeuge speziell für Herstellungsarbeiten angeschafft (z.B. für den Neubau einer Immobilie oder den Dachgeschossausbau), zählen die Werkzeugkosten (unabhängig von ihrer Höhe) zum Herstellungsaufwand. Dabei spielt es keine Rolle, was Sie später mit den Werkzeugen machen, also ob Sie sie beispielsweise für Erhaltungsarbeiten einsetzen.

• Benötigen Sie Werkzeuge für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten (Erhaltungsaufwand), sind die Kosten für jedes einzelne Werkzeug sofort abzugsfähig, wenn es ohne Umsatzsteuer maximal 800,– € gekostet hat. Haben Sie mehr bezahlt, müssen Sie das Werkzeug als selbstständiges Wirtschaftsgut über seine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abschreiben.

Schwierigkeiten bei der Anerkennung Ihrer Werkzeugkosten macht das Finanzamt oft, wenn Sie das Werkzeug nach der allgemeinen Lebenserfahrung auch für private Zwecke nutzen können (z.B. eine Bohrmaschine). Dann brauchen Sie Gegenargumente: Sie haben das Werkzeug für eine ganz bestimmte Arbeit angeschafft; Sie besitzen ein ähnliches Werkzeug schon seit Längerem und haben ein zweites nur wegen seiner Spezialfunktion angeschafft; die Werkzeuge sind im Keller des vermieteten Hauses oder beim Hausmeister untergebracht.

Haben Sie einzelne Werkzeuge nicht gekauft, sondern gemietet, gehört die Leihgebühr zum Herstellungsaufwand oder (in voller Höhe) zum Erhaltungsaufwand, je nachdem, ob es sich bei den ausgeführten Arbeiten um Herstellungs- oder Erhaltungsarbeiten handelt.

Zweitwohnungssteuer

Viele Kommunen erheben diese Steuer für das Innehaben einer Wohnung (Zweitwohnung) neben einer Hauptwohnung.

Auch viele Eigentümer von Ferienwohnungen müssen diese Steuer zahlen. Vermieten sie eine solche Wohnung an wechselnde Feriengäste, dann ist der Teil der Zweitwohnungssteuer, der auf die Vermietungszeit entfällt, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Zwischenwände

Die Kosten für das Einziehen neuer, zusätzlicher Wände gehört zum Herstellungsaufwand. Wird dagegen nur die Raumaufteilung durch das Abreißen und Einziehen von Zwischenwänden verändert (wird z.B. die Küche zulasten des Wohnzimmers vergrößert), dann gehören die damit verbundenen Kosten zum Erhaltungsaufwand (BFH-Beschluss vom 21.10.2005, IX S 16/05, BFH/NV 2006 S. 291; BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386).