Möblierte Wohnung: Verbilligte Vermietung an Angehörige

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Vermieten Sie zu einem vergünstigten Preis an Angehörige, kann das zu einer Kürzung des Werbungskostenabzugs führen, wenn die Miete zu gering ausfällt.

Seit 2012 müssen Eigentümer bei vereinbarten Mieten unterhalb von 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete nachweisen, dass sie mit der Vermietung trotzdem einen Überschuss erzielen werden. Nur dann werden die Werbungskosten im Zusammenhang mit diesem Mietverhältnis in voller Höhe steuerlich anerkannt.

Bis Ende 2011 lag diese Grenze bei 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Was ist als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, wenn zusammen mit der Wohnung Einrichtungsgegenstände wie Küche, Waschmaschine oder Trockner vermietet werden?

In einem Fall vor dem Finanzgericht Düsseldorf hatten die klagenden Eltern von 2006 bis 2010 eine Wohnung an ihren Sohn vermietet und ihm dabei genau diese Gegenstände überlassen. Die Anschaffungskosten dafür von insgesamt rund 11.000 Euro setzten sie in ihrer Steuererklärung an.

Nun ist es aber so, dass sich die ortsübliche Miete und damit der Vergleichsmaßstab erhöht, wenn dem Mieter Einrichtungsgegenstände zur Nutzung überlassen werden. Genau das haben die Eltern im konkreten Fall nicht bedacht, denn sie berücksichtigten die Anschaffungskosten der mit überlassenen Gegenstände bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht.

Nach Berechnungen des Finanzamts wurde dadurch die in den Streitjahren geltende Grenze von 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete unterschritten. Konsequenz: Die Behörde erkannte nur einen Teil der Werbungskosten im Zusammenhang mit der verbilligt überlassenen Wohnung an.

Gegen diese Kürzung der Werbungskosten wandten sich die Kläger vor dem Finanzgericht. Sie strebten eine deutlich längere Abschreibung für die Einbauküche an und bestritten die Möglichkeit, die Kosten für Trockner und Waschmaschine ebenfalls in die Vergleichsmiete mit einzubeziehen. In diesem Fall wäre eine Überschussermittlung als Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht nicht erforderlich gewesen.

Die Kläger scheiterten aber vor dem Finanzgericht, das sich den Argumenten des Finanzamtes anschloss und keinen Anlass sah, die strittigen Steuerbescheide aufzuheben oder zu ändern.

Die Richter legten fest: Der Kaltmiete muss ein Möblierungszuschlag für die Einbauküche und die Nutzungsmöglichkeit von Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen AfA zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4% hinzugerechnet werden, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist (FG Düsseldorf, Urteil vom 3.11.2016, Az. 11 K 3115/14 E). Beim BFH läuft ein Revisionsverfahren (Az. IX R 14/17).

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