Was die neuen Mietspiegel Vermietern und Mietern bringen
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Seit dem 1.7.2022 sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Dabei gelten allerdings Übergangsfristen: Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel hatten, mussten bis zum 1.1.2023 einen einfachen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen. Entscheidet sich die Kommune für einen qualifizierten Mietspiegel, gewährt das Gesetz dafür Zeit bis 1.1.2024. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.
Für viele Mieter und Wohnungssuchende ist es wie ein Albtraum: Die Mieten sind in zahlreichen deutschen Städten in den vergangenen Jahren rasant gestiegen, vor allem, wenn Immobilien neu vermietet wurden. Jedes Jahr verschicken Vermieter zwei Millionen Mieterhöhungen, die sie mit dem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete oder einer Modernisierung begründen.
Mehr als ein Drittel dieser Mieterhöhungen sind nach Angaben des Deutschen Mieterbunds unzulässig, fehlerhaft oder einfach zu hoch – wohl auch, weil sich viele private Vermieter mit den komplizierten Vorschriften für Mieterhöhungen nicht auskennen. Mit dem Mietspiegelreformgesetz hat die Bundesregierung mehr Rechtssicherheit geschaffen. Seit dem 1.7.2022 ist das Gesetz in Kraft – nachfolgend ein kurzer Wegweiser.
Wofür sind Mietspiegel gut?
Mietspiegel geben die durchschnittlichen Mieten in einer Kommune an, abhängig von Größe, Lage, Ausstattung und Alter der Wohnung. Sie gelten als das wichtigste Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
Diese Angabe kann Vermietern helfen, Mieterhöhungen zu begründen. Außerdem sind Mietspiegel eine Hilfe, um die zulässige Ortsmiete zu bestimmen, wenn Wohnimmobilien in Städten mit Mietpreisbremse vermietet werden.
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Wo gibt es Mietspiegel und wo nicht?
Diese Mietpreis-Übersichten gibt es vor allem in Großstädten. Diese werden meist von den Gemeinden selbst erstellt. Dem Mietspiegelreport der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung zufolge hatten jedoch Anfang 2021 von den 200 größten Städten in Deutschland 72 Städte oder 36 % keinen Mietspiegel.
Darunter waren 18 Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse gilt beziehungsweise gelten soll. Ohne Mietspiegel ist die Mietpreisbremse aber de facto unwirksam und wahrscheinlich auch rechtlich ungültig.
Im Gesetz zur Mietpreisbremse ist vorgeschrieben, dass die Miete in angespannten Wohnungsmärkten beim Abschluss eines Neuvertrags höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Davon ausgenommen sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.
Was ist mit der Mietspiegel-Reform zur Pflicht geworden?
Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit dem 1.7.2022 verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Darauf hatte sich noch die alte Bundesregierung nach jahrelangem Ringen geeinigt.
Dabei gelten allerdings Übergangsfristen: Städte dieser Größe, die bislang über keinen Mietspiegel verfügen, müssen bis zum 1.1.2023 einen einfachen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen. Entscheidet sich die Kommune für einen qualifizierten Mietspiegel, gewährt das Gesetz dafür Zeit bis zum 1.1.2024.
Nach Angaben der Bundesregierung kommen die einfachen Mietspiegel vor allem für kleinere Städte infrage, weil sie kostengünstiger sind. Sie bieten lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, erstellt von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter.
Qualifizierte Mietspiegel hingegen sollen auf einer repräsentativen Stichprobe beruhen und nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. Details regelt die neue Mietspiegel-Verordnung.
Was regelt das neue Gesetz noch?
Vermieter und Mieter sollen künftig dazu verpflichtet sein, Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnung zu geben. Voraussetzungen: Sie wurden per Zufallsprinzip für eine Stichprobe ausgewählt, und es handelt sich um eine Umfrage für einen qualifizierten Mietspiegel. Diese Auskunftspflicht soll die Datengrundlage verbessern. Wer nicht vollständig oder korrekt antwortet, muss mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro rechnen.
Bislang war die Teilnahme an solchen Umfragen freiwillig. Deshalb hingen die Ergebnisse davon ab, wer dabei mitmachte. Beteiligten sich beispielsweise in einer gemischten Wohngegend überwiegend Gutverdienende mit teuren Mieten, konnte dies das Bild der Mietsituation am Wohnungsmarkt erheblich verzerren.
Außerdem sind einfache Mietspiegel jeder Stadt wie bisher nach zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Qualifizierte Mietspiegel sind nach vier Jahren neu zu erstellen.
Warum führen Mietspiegel immer wieder zu Streit?
Die Aussagekraft von Mietspiegeln ist seit Langem umstritten. Vor Gericht muss immer wieder geklärt werden, ob eine Mieterhöhung zulässig ist oder nicht und inwieweit Mietspiegel wirklich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen angefertigt worden sind.
Die Bundesregierung hofft, dass die Reform auch dazu beiträgt, dass der Weg von Mietern und Vermietern in Zukunft nicht mehr so häufig vor den Richter führt – immerhin soll es künftig ja nun Mindeststandards geben, um die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig abzubilden.
Diese Hoffnung ist durchaus berechtigt. Das Gesetz und die entsprechende Verordnung sind klar genug formuliert, um juristische Streitigkeiten wegen der Mietspiegel zumindest zu begrenzen.
Welche Zeiträume sind für die Vergleichsmiete relevant?
Umstritten ist ebenso die Verlängerung des zu betrachtenden Zeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel. Diesen hatte die alte Bundesregierung bereits zu Jahresbeginn 2020 auf sechs Jahre verlängert. Vorher waren dafür nur Mietverträge von Belang, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen worden waren. Die Bundesregierung hatte damit versucht, den Anstieg der Mieten zu dämpfen.
Dieser Versuch hatte keinen Erfolg, weil das Einbeziehen von älteren und damit günstigeren Mieten keinen allzu großen Einfluss auf die Entwicklung der Mieten hatte. Die Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, GdW und IVD, hatten sich gegen eine Verlängerung der Fristen gewandt, weil die Daten sonst noch weniger die aktuellen Miethöhen wiedergegeben hätten.
Wie wirkt sich die Reform auf die Mieten aus?
Das neue Gesetz könnte dazu beitragen, den Anstieg der Mieten zu bremsen. Der Grund: In Städten ohne gültigen Mietspiegel ist kaum feststellbar, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich ist.
Findige Vermieter könnten dann leichter Mieterhöhungen durchsetzen. Schließlich läuft ohne Mietspiegel die Mietpreisbremse nun einmal ins Leere. Liegt hingegen ein Mietspiegel vor, könnten Mieter sich gegen unangemessene Mieterhöhungen besser wehren, weil sich die zulässige Miethöhe leichter überprüfen lässt.
Warum kann es trotzdem zu Mieterhöhungen kommen?
Die Einführung eines Mietspiegels kann anfangs auch zu Mieterhöhungen führen. Dafür sprechen zwei Gründe:
→ Der eine oder andere Vermieter könnte versucht sein, unter Hinweis auf drei vergleichbare Mieten die Miete vorab noch schnell zu erhöhen.
→ Oder Vermieter könnten die neue Mietübersicht nutzen, um auf einen lange Zeit unveränderten Mietpreis bis zur maximal zulässigen Grenze etwas aufzuschlagen.
Mittelfristig könnte das sogar einen dämpfenden Effekt haben, denn die moderat erhöhten Mieten fließen ja später in die Aktualisierung der Mietspiegel ein. Und das ist für die Mieter immer noch besser, als wenn Vermieter nach Gutdünken Mieten erhöhen, weil sie wissen, dass Mieter ohnehin nur ausnahmsweise juristisch dagegen vorgehen.
Von diesem Gesetz könnten beide Parteien profitieren. Vielleicht trägt der Zugewinn an Rechtssicherheit sogar dazu bei, dass sich manche Vermieter und Mieter besser miteinander vertragen.
(AI)