Mieter macht alles kaputt: Sofortabzug statt Abschreibung

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Kosten zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter in einer gerade erst angeschafften Wohnung mutwillig verursacht hat, können sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Das entschied der BFH.

Es handle sich in diesen Fällen nicht um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG, erklärten die Richter (diese müssten über mehrere Jahre abgeschrieben werden).

Im entschiedenen Fall hatte die Klägerin im Jahr 2007 eine vermietete Eigentumswohnung erworben, die sich damals in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand befand. Im Jahr darauf kam es zum Disput mit der Mieterin, deren Mietverhältnis die Klägerin beim Kauf der Wohnung übernommen hatte. Die Klägerin kündigte letztendlich den Mietvertrag und musste bei der Rückgabe der Mietwohnung feststellen, dass die Mieterin ihr einige erst jüngst verursachte Schäden hinterließ, beispielsweise eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen. Darüber hinaus hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet; dadurch war es zu Folgeschäden gekommen.

Zur Beseitigung dieser Schäden machte die Klägerin in ihrer Steuererklärung Kosten in Höhe von rund 20.000 Euro als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Mangels Zahlungsfähigkeit der Mieterin könnte sie keine Ersatzansprüche gegen die Mieterin durchsetzen.

Das Finanzamt lehnte den Sofortabzug ab und ging davon aus, dass es sich hier um anschaffungsnahe Herstellungskosten handele: der zur Schadenbeseitigung aufgewendete Betrag überschreite 15 % der Anschaffungskosten für das Immobilienobjekt, daher könnten die Kosten nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.

Doch der BFH gab der Klägerin Recht: Zwar gehörten zu den als Herstellungskosten der AfA unterliegenden Aufwendungen nach dem Wortlaut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen wie etwa Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft.

Demgegenüber seien Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht durch bisher nicht sichtbare Mängel angelegt war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.

Die für die Vermieterin erfreuliche Folge: Solche Aufwendungen können als Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden (BFH-Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 6/16).

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