Mietausfälle aufgrund von Corona?
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Kann Ihr Mieter die monatliche Miete aufgrund von Corona-bedingter Kurzarbeit oder eines Jobverlusts durch die Pandemie nicht mehr zahlen? Und Sie erlassen vorübergehend die Zahlungen zum Teil oder komplett, aber wollen dennoch die Werbungskosten in vollem Umfang geltend machen? Dann haben wir gute Nachrichten für Sie!
Der vorübergehende Erlass der Monatsmiete aufgrund eines Corona-bedingten finanziellen Engpasses hat keine Auswirkungen auf Ihren Werbungskostenabzug. Das hat die Finanzverwaltung in einer bundeseinheitlichen Verfügung klargestellt (OFD NRW, Kurz-Info ESt 2020/16 vom 2.12.2020, DStR 2021 S. 292).
Das betrifft vor allem folgende Mietverhältnisse:
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Vermietung von Wohnraum zu einer marktüblichen Miete an Dritte oder verbilligt an einen Angehörigen: Sobald die monatlichen Mietzahlungen aufgrund Ihres Erlasses unter die Grenze von 66 % (ab 2021: 50 %) gemäß § 21 Abs. 2 EStG der ortsüblichen Marktmiete fallen, können trotzdem die Werbungskosten in vollem Umfang steuermindernd berücksichtigt werden. Diese Entscheidung basiert auf der Tatsache, dass sich an der vereinbarten Miethöhe nichts geändert hat. War der Kostenabzug bereits vor dem Mieterlass wegen Unterschreitens der Grenze nur gekürzt möglich, erfolgt durch den Mieterlass keine weitere Kürzung.
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Vermietung oder Verpachtung von gewerblich genutzten Räumen: Hierbei ist von Ihnen immer die Einkunftserzielungsabsicht nachzuweisen, da diese im Gegensatz zur dauerhaften Wohnraumvermietung vom Finanzamt nicht unterstellt wird. Zwar führt der Miet- oder Pachterlass zu höheren Verlusten, das wirkt sich aber nach der OFD-Verfügung nicht negativ auf Ihre Einkunftserzielungsabsicht aus. Voraussetzung ist, dass diese nicht schon vor dem Erlass vom Finanzamt angezweifelt wurde.
Vermieter sollten grundsätzlich den Mieterlass zum Nachweis für das Finanzamt schriftlich vereinbaren und darin den Grund für den Erlass mit aufnehmen. Hierbei sind die Corona-bedingten Lohn- oder Honorarausfälle bei Wohnraummietern bzw. Umsatzausfälle bei gewerblichen Mietern und daher eine gefährdete wirtschaftliche Existenz des Mieters bei Weiterzahlung der Grundmiete in der im Mietvertrag vereinbarten Höhe in jedem Fall zu erwähnen.
Grundsätzlich gilt: Zahlt Ihr Mieter keine Miete mehr, fließen Ihnen keine Einnahmen zu. Dadurch stehen die Werbungskosten in keinem Zusammenhang mit Einnahmen und können auch nicht abgezogen werden. Mietausfallversicherungen und Zahlungen aus Mietgarantien sind – im besten Fall – Ersatz für entgangene Mieteinnahmen. Bei Elementarschäden werden von den Versicherungen teilweise Zahlungen für Einnahmeverluste (Mietausfall) geleistet.
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(KH)