Langjähriger Wohnungsleerstand: Richter geben Tipps zum Kostenabzug

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Der BFH hat die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind.

Der BFH hatte erst jüngst in vier im Wesentlichen inhaltsgleichen Urteilen (Az. IX R 14/12, IX R 39/11, IX R 40/11 und IX R 41/11) die in der Praxis wichtigen Prinzipien vorgegeben, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter seine Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien abziehen kann.

Wichtig ist, dass der Haus- oder Wohnungsbesitzer ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet.

In dem jetzt veröffentlichten Urteil ging es um die Anerkennung von Werbungskostenüberschüssen für eine leer stehende Wohnung (BFH-Urteil vom 11.12.2012, IX R 68/10 ).

Laut BFH kann jeder Steuerpflichtige grundsätzlich selbst entscheiden, wie er das von ihm angebotenen Mietobjekt am Wohnungsmarkt präsentiert. Die vom Hausbesitzer im vorliegenden Urteilsfall nachweislich

  • laufende Sichtung regionaler Wochenzeitungen nach Mietgesuchen

  • unternommenen und dann gesteigerten Reaktionen auf die Mietersuche

  • vorgenommene Bewerbung des Mietobjekts

sind als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen. Für langjährig leerstehende Wohnimmobilien sind dabei erhöhte Anforderungen an die Nachhaltigkeit der Bemühungen zu stellen. Im entschiedenen Fall wurde beispielsweise vom Vermieter erwartet, dass er mit nahezu allen in Betracht kommenden Interessenten tatsächlich Kontakt aufnimmt.

Zu Unrecht, so der BFH, gehen Finanzamt und Finanzgericht pauschal davon aus, dass keine Vermietungsabsicht angenommen werden kann, weil Wohnungsbesitzer keine geeigneteren Schritte der Vermarktung ihres Objekts gewählt hätten. Denn die Antwort auf die Frage, welche Schritte als erfolgversprechend anzusehen sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Dabei steht dem Steuerpflichtigen ein angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu.

Im entschiedenen Fall hatte die eigenverantwortliche Mietersuche später Erfolg und führte zu einer ununterbrochenen und bis heute andauernden Vermietung. Das sei ein Beweis dafür, dass die Vermietungsbemühungen richtig waren, erklärten die Richter.

Weitere Verfahren anhängig

Zum allgemeinen Problem des Leerstands von Wohnungen sind beim BFH noch eine Reihe von weiteren Verfahren anhängig, etwa unter den Aktenzeichen IX R 39/11, IX R 40/11, IX R 41/11, IX R 9/12, IX R 19/11 und IX R 7/10. Dabei geht es um folgend Punkte:

  • Ernsthafte Vermietungsbemühung in der Zeit des Leerstands

  • Vermietungs- und gleichzeitige Verkaufsabsicht

  • Leerstand bei Unter- bzw. Zwischenvermietung

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