Günstig vermieten in der Familie: So wird gerechnet

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Bei der verbilligten Überlassung von Wohnraum wird die ortsübliche Miete zum Vergleich herangezogen. Wie diese berechnet wird, erklärt der BFH.

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete, also die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen.

Das erklärten die Richter in folgendem Fall:

Ein Ehepaar vermietete eine Wohnung an die Mutter des Mannes. In seiner Steuererklärung gab das Paar Mieteinnahmen von 3.024 Euro an, denen Werbungskosten in Höhe von 11.228 Euro gegenüber standen.

Das Finanzamt berücksichtigte die so entstandenen Verluste nicht und erklärte, die von der Mutter gezahlte Kaltmiete habe nur 62,28 % der ortsüblichen Kaltmiete betragen. Für die volle Anerkennung der Werbungskosten muss die verbilligte Miete mindestens 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

Der Fall betrifft das Jahr 2011 - inzwischen liegt die Grenze bei 66% der ortsüblichen Vergleichmiete!

Da die Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren negativ sei, so das Finanzamt weiter, seien die Werbungskosten anteilig aufzuteilen. Ein Teil der Kosten könne zudem ohnehin nicht anerkannt werden.

Das erstentscheidende Finanzgericht gab dem Finanzamt Recht und wies darauf hin, dass die Vergleichsmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG die ortsübliche Kaltmiete sei, nicht die Warmmiete. Betriebskosten seien nicht in die Vergleichsrechnung einzubeziehen.

Die Vermieter zogen weiter vor den BFH, wo sie weiter die Meinung vertraten, dass bei der Berechnung nach § 21 Abs. 2 EStG die Warmmieten und nicht die Kaltmieten zugrunde zu legen seien. Die Miete der Mutter habe bei dieser Berechnung weit mehr als die erforderlichen 75% der Vergleichsmiete betragen, nämlich genau 80,03 %. Die Werbungskosten seien daher in vollem Umfang abzugsfähig.

Das sah der BFH auch so und entschied:

Das Finanzgericht hat rechtsfehlerhaft für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote die ortsübliche Kalt- anstelle der Warmmiete zugrunde gelegt. Dabei ist unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen. Das Urteil des Finanzgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (BFH-Urteil vom 10.5.2016, Az. IX R 44/15).

Jetzt muss sich das Finanzgericht noch einmal mit dem Fall beschäftigen und Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachholen. Es muss also die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten feststellen und dann auf dieser Grundlage die Entgeltlichkeitsquote (und damit die Höhe des Werbungskostenabzugs im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) neu ermitteln.

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