BGH: Nachbarn können Vermietung einer Eigentumswohnung an Touristen (meist) nicht verhindern

30.07.2019, 00:00 Uhr - 

Wer in einer Eigentumswohnung lebt, hat es – Gott sei Dank oder mitunter auch notgedrungen – mit den Miteigentümern zu tun. Diese kommen unter anderem ins Spiel, wenn es um die (einträgliche) Kurzzeit-Vermietung der eigenen Wohnung geht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 12.4.2019 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer auch gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft sein Sondereigentum tageweise vermieten darf (Az. V ZR 112/18). Der BGH befand: Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird.

Ein nachträgliches Verbot der Ferienvermietung sei jedenfalls nicht statthaft. Konkret ging es um einen Streit zwischen Wohnungseigentümern einer Wohnanlage im Emsland. Eine Eigentümerin vermietete ihre Wohnung immer mal wieder an Feriengäste. Die übrigen Eigentümer fühlten sich durch die wechselnden Gäste im Haus gestört und erwirkten in einer Eigentümerversammlung mit einer Dreiviertelmehrheit ein Verbot der Kurzzeit-Vermietung.

Bereits am 15.10.2010 hatte der BGH entschieden, dass die Kurzzeitvermietung in Eigentumswohnungen grundsätzlich zulässig ist, solange nichts anderes vereinbart wurde (Az. V ZR 72/09). Der Leitsatz des damaligen Urteils lautet: "Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung".

Im aktuell entschiedenen Fall war die Erlaubnis zu einer solchen Vermutung zunächst sogar in der Teilungserklärung verankert, wurde anschließend jedoch von der Eigentümerversammlung gegen den Willen der an der Kurzeitvermietung interessierten Miteigentümerin beschlossen. Generell gilt zwar, dass auch solche Regelungen in der Teilungsvereinbarung mit qualifizierter Mehrheit geändert werden können.

Der BGH befand jedoch, dass "zum Schutz der Minderheit ... bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten" seien. Das gelte unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber »mehrheitsfeste« Rechte der Sondereigentümer beträfen. Hierzu gehöre die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese habe schließlich entscheidenden Einfluss auf den Wert der jeweiligen Wohneinheit.

Derartige Eingriffe dürften nur mit Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll, erfolgen. Das ergebe sich u.a. aus der Eigentumsgarantie von Art. 14 des Grundgesetzes. Allerdings gibt das BGH-Urteil auch in Fällen, in denen die Kurzeit-Vermietung zunächst per Teilungserklärung nicht ausgeschlossen war, keinen Freibrief für eine schrankenlose Untervermietung her.

Das Gericht weist in seiner Entscheidung ausdrücklich auf andere Rechtsschutzmöglichkeiten hin. Miteigentümer müssten dann aber mit der Kurzzeitvermietung einhergehende Störungen "wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste" belegen.

In solchen Fällen könne ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 des Wohnungseigentümergesetzes bestehen. Dort heißt es: "Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht".

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