Anschaffungsnahe Herstellungskosten: BFH verschärft Regelung

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Aufwendungen für die Instandhaltung und Modernisierung eines Gebäudes können entweder sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Herstellungsaufwand sein. In der Regel handelt es sich um Werbungskosten.

In den ersten drei Jahren nach der Anschaffung gibt es aber eine Besonderheit: Übersteigen die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung in diesem Zeitraum 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft und müssen auf die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Was genau als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft werden kann und wie die Grenze von 15% ermittelt wird, beschäftigt die Gerichte immer wieder. Der Bundesfinanzhof hat in drei Entscheidungen die bisherige Praxis weiter konkretisiert und die Regelungen insgesamt verschärft. Grundsätzlich gehören alle Sanierungskosten zu den Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um reine Schönheitsreparaturen, um echte Anschaffungskosten oder um Kosten für eine wesentliche Verbesserung des Gebäudezustands handelt. Alle Kosten werden zusammengerechnet, eine Aufsplittung ist nicht zulässig. Und darum ging es konkret:

Im ersten Fall hat das Finanzamt alle innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf angefallenen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen zu Herstellungsaufwand umqualifiziert. Darunter waren auch Kosten für die Wartung der Heizungsanlage, die regelmäßig jährlich anfallen. Auch das Finanzgericht stufte alle angefallenen Aufwendungen wegen Überschreitens der 15 %-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein. Damit schossen Finanzamt und Finanzgericht über die Regelungen des Einkommensteuergesetzes hinaus. Der BFH stellte noch einmal heraus, dass üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten, zu denen die Wartung der Heizung eindeutig gehört, nicht zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen können (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 22/15).

In einem weiteren Verfahren stellte sich der BFH dagegen auf die Seite des Finanzamtes. Die Kläger hatten nach dem Immobilienkauf die Fenster ausgetauscht und Sanierungsarbeiten vorgenommen, die Gesamtkosten für beides lagen oberhalb der 15%-Grenze. Die Sanierungskosten von weniger als 15% setzten sie als Werbungskosten an. Begründung: Die Kosten der neuen Fenster müssen aus den anschaffungsnahen Herstellungskosten herausgerechnet werden, da sie erforderlich waren, um das Haus überhaupt vermieten zu können. Nach den Vorschriften des Handelsrechts sind sie deshalb echte Anschaffungskosten.

Anders sieht es der BFH: Alle Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung, auch Erhaltungsaufwendungen, sind innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu rechnen. Dazu gehört u.a. der Austausch von Fenstern, Fußbodenbelägen, Elektro- oder Heizungsanlage und Ähnliches. Die handelsrechtliche Einordnung der Kosten ist dabei unbedeutend (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 15/15).

Ein drittes Urteil befasste sich mit einer ungewöhnlichen Konstellation. Hier hatte der Bauherr einen Teil des Materials beschafft, das von Handwerkern in seiner Immobilie verarbeitet wurde. Zusätzlich hatte er Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt und einem Handwerker in Rechnung gestellt. Es war in der Veranlagung nicht eindeutig festzustellen, ob die später erstatteten Aufwendungen und Leistungen in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einbezogen wurden.

Die Richter des BFH entschieden daher, die Sachverhaltsprüfung noch einmal an das Finanzgericht zurückzugeben. Dazu legten sie fest, dass nur die tatsächlich vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwendungen zu berücksichtigen sind (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 25/14).

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