Zwangsversteigerung: Grunderwerbsteuer bemisst sich nach Meistgebot

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Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

Das entschied der BFH und wies die Revision der Wohnungskäufer als unbegründet zurück.

Diese hatten als Meistbietende bei Zwangsversteigerungen insgesamt drei Eigentumswohnungen erworben. Das Finanzamt hatte ausgehend von dem jeweiligen Meistgebot als Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer festgesetzt.

Die Immobilienkäufer waren der Auffassung, die jeweiligen Bemessungsgrundlagen müssten um die anteilig auf die jeweiligen Eigentumswohnungen entfallenden, angesparten Instandhaltungsrückstellungen gemindert werden.

Finanzgericht und BFH waren anderer Meinung: Der Grunderwerbsteuer unterliege nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren für ein inländisches Grundstück, stellte der BFH klar. Die Steuer bemesse sich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gelte als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sei daher nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern (BFH-Urteil vom 2.3.2016, II R 27/14 ).

Für den speziellen Fall des Erwerbs einer Eigentumswohnung und der dafür bereits gebildeten Instandhaltungsrückstellungen präzisierten die Richter:

  • Gegenstand der Versteigerung einer Eigentumswohnung ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

  • Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft.

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband sui generis.

  • Die Wohnungseigentümer haben keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie verfügen oder in den ihre Gläubiger vollstrecken können.

  • Der mit dem Zuschlag im Versteigerungsverfahren verbundene gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Ersteher rechtfertigt es nicht, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die anteilig auf die Eigentumswohnung entfallende Instandhaltungsrückstellung herabzusetzen.

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