Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf: nicht immer Werbungskosten

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Die Vorfälligkeitsentschädigung für eine Darlehensablösung ist nicht immer im Rahmen der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, entschied der BFH.

Das Problem: Zwar sind Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, Werbungskosten. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlt wird, kann dazu gehören.

Aber: Es muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit steuerbaren Einkünften bestehen – und genau das war in dem vom BFH entschiedenen Sachverhalt nicht der Fall. Denn die betroffene Immobilien-Verkäuferin hatte die Vertragsanpassung nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte.

Für die Richter hieß das: Ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht daher gerade nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie (BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13 ).

Ausdrücklich wiesen die Richter noch darauf hin, dass auch die aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermochte. Denn die Verkäuferin hätte die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen können.

Der Fall: Die Klägerin veräußerte ein von ihr im Jahre 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobilienobjekt im Jahr 2010. Im Veräußerungsvertrag hatte sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes verpflichtet. Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht. Klage und Revision der Klägerin hatten keinen Erfolg.

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