Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen als nachträgliche Werbungskosten

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Dürfen Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen nach dem Verkauf des Mietobjekts als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden?

Der BFH hat diese Frage bisher unterschiedlich entschieden:

2005 entschied der BFH, dass Zinsen für ein Darlehen, mit dem Erhaltungsaufwendungen finanziert worden sind, als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Ob ein etwaiger Veräußerungserlös zur Schuldentilgung ausgereicht hätte, war irrelevant.

Dem stehen zwei Urteile aus den Jahren 2007 und 2012 sowie der Grundsatz der steuerlichen Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei Gewinn- und Überschusseinkunftsarten entgegen.

Das sagen die Finanzminister der Länder

Jetzt haben sich die Landes-Finanzministerien in einem sogenannten koordinierten Ländererlass geäußert. Danach ist Voraussetzung für den nachträglichen Werbungskostenabzug für Schuldzinsen bei darlehensfinanzierten Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, dass nach Veräußerung des Mietobjekts der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

Ihre Auffassung begründen die Länder wie folgt:

Der durch die tatsächliche Verwendung des Darlehens zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten geschaffene Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bleibt zwar grundsätzlich nach Beendigung der Vermietungstätigkeit bestehen. Wird der Veräußerungserlös aber nicht zur Tilgung dieses Darlehens verwendet, kann eine daneben bestehende bzw. neu entstehende relevante private Motivation für die Beibehaltung des Darlehens den ursprünglich gesetzten wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang überlagern und damit durchbrechen.

Bestehen im Zusammenhang mit dem veräußerten Mietobjekt mehrere Darlehensverbindlichkeiten, ist für die steuerliche Anerkennung der Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung der Verbindlichkeiten entscheidend, dass die Darlehen nach Maßgabe der konkreten Vertragssituationen marktüblich und wirtschaftlich unter Berücksichtigung der Zinskonditionen abgelöst werden.

Anwendbarkeit dieser Auffassung

Diese Rechtsgrundsätze sind erstmals anzuwenden auf entsprechende Schuldzinszahlungen, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts nach dem 31.12.2013 rechtswirksam abgeschlossen ist (Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 15.1.2014 , Az. IV C 1 - S-2211 / 11 / 10001 :001).

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