Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude
-
Wird ein Gebäude verkauft, geht das in der Regel nicht, ohne dass auch der Grund und Boden verkauft wird, auf dem das Gebäude steht. Steuerlich führt das zu Schwierigkeiten bei der Festsetzung der Abschreibung auf das Gebäude, weil der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück verteilt werden muss.
Nur der Kaufpreis für das Gebäude darf abgeschrieben werden. Ein Wertverlust durch die Abnutzung von Grundstücken wird steuerlich nicht anerkannt, weil Grund und Boden sich im Normalfall nicht abnutzen.
Wird nun aber ein Grundstück mit einem Gebäude darauf verkauft, muss festgestellt werden, welche Anschaffungskosten auf das Gebäude entfallen, weil nur dieser Teil der Kosten über eine Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden kann. Gib es eine Vereinbarung im Kaufvertrag, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundstück und welcher Teil auf das Gebäude entfallen soll, ist das Finanzamt angehalten, sich bei der Festsetzung der Gebäudeabschreibung an diese Vereinbarung zu halten. Das gilt aber nur dann, wenn die Vereinbarung nicht ein offensichtliches Missverhältnis offenbart. Diese Einschätzung war immer wieder Anlass zum Streit.
Dass eine Ermittlung des Grundstücksanteils durch die Restwertmethode nicht angemessen ist, hat der BFH schon vor Jahren entschieden (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97 ). Bei der Restwertmethode wird vom Kaufpreis der Wert des Gebäudes abgezogen. Der verbleibende Wert wird als Grundstückspreis angesehen. Das führt dazu, dass der Grundstückspreis niedriger ausfällt und ein größerer Anteil des Kaufpreises abgeschrieben werden kann.
Fällt der Gesamtkaufpreis geringer aus als die Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude, muss der Preis im Verhältnis der Werte aufgeteilt werden. Dazu war bisher immer eine aufwendige Berechnung erforderlich. Mit dieser Berechnung war auch zu prüfen, ob der Ansatz in Kaufverträgen im offensichtlichen Missverhältnis zu den tatsächlichen Werten steht.
Berechnungsprogramm des Bundesfinanzministeriums
Jetzt hat das Bundesfinanzministerium ein kleines Berechnungsprogramm als Excel-Tabelle für die Ermittlung der Kaufpreisaufteilung zur Verfügung gestellt. Damit können Finanzamt und Käufer den angemessenen Kaufpreisanteil für das Gebäude als Basis der Abschreibung ermitteln. Aus dem Kaufpreis, den Wohnflächenangaben, der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt die Tabelle die Aufteilung des Kaufpreises nach den Vorgaben des BFH. Vor Kaufvertragsabschluss kann mit dem Programm ermittelt werden, welche Kaufpreisaufteilung von der Finanzverwaltung akzeptiert wird.
Nutzen Sie die Berechnung schon vor Abschluss des Kaufvertrages. Weist der Kaufvertrag eine abweichende Verteilung des Kaufpreises für Grundstück und Gebäude aus, wird das Finanzamt diesen Wert anerkennen, wenn er nicht über Gebühr von der vorgegebenen Verteilung abweicht. Kennen Sie die Vergleichswerte der Finanzverwaltung, können Sie die Preisverhandlungen daran ausrichten.