Immobilien kaufen, bauen und vermieten: So optimieren Sie Ihre Steuern

Einführung

Seit der Abschaffung der Eigenheimzulage ist die selbst genutzte Immobilie aus einkommensteuerlicher Sicht nicht mehr relevant. Aus diesem Grund werden wir uns in diesem Beitrag nur noch mit vermieteten Immobilien beschäftigen.

Wenn Sie mit einer Immobilie steuerpflichtige Einnahmen erzielen, sind alle Aufwendungen abziehbar, die damit zusammenhängen. Das ist immer dann der Fall, wenn eine Immobilie ganz oder teilweise vermietet ist.

1. Der Käufer hat Anschaffungskosten

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Grundbesitz zu erwerben. Meist wird Grund und Boden durch Kauf übertragen. Kaufen können Sie ein Grundstück oder andere Immobilien (Häuser, Wohnungen) durch einen vor einem Notar geschlossenen und von diesem beurkundeten Kaufvertrag oder aber durch einen gleichstehenden Rechtsakt wie die Abgabe des Höchstgebotes und den Zuschlag in einem Versteigerungsverfahren. Auch wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger kaufen, der das Objekt nach Ihren Vorgaben erstellt, gelten Sie als Käufer und nicht als Bauherr.

1.1 Was gehört zu den Anschaffungskosten?

Egal auf welchem Weg Sie eine Immobilie anschaffen: Sie müssen immer einen Kaufpreis zahlen. Dieser Kaufpreis ist die Basis der Ermittlung Ihrer Anschaffungskosten der Immobilie. Neben dem direkten Kaufpreis gehören noch Anschaffungsnebenkosten dazu. Das sind alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit dem Kaufvertrag und der Eigentumsübertragung stehen, nämlich

Einführung

1. Der Käufer hat Anschaffungskosten

1.1 Was gehört zu den Anschaffungskosten?

Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages und eventuell für die Verwaltung des Notaranderkontos,
Grunderwerbsteuer beim Kauf eines bebauten Grundstücks,
Gebühren des Grundbuchamtes für Eigentümerwechsel einschließlich eventueller Gebühren für Auflassungsvormerkung,
Maklerprovision für die Vermittlung des Objekts,
Fahrtkosten im Zusammenhang mit dem erworbenen Objekt,
Telefonkosten im Zusammenhang mit dem erworbenen Objekt,
Schätz- und Gutachterkosten,
Gerichtskosten bei Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren.

Andere Kosten, die nicht direkt dem Objekt zurechenbar sind, können als Werbungskosten sofort abgezogen werden. Hierzu gehören z.B. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld im Zusammenhang mit einer Kaufpreisfinanzierung.

Erben Sie ein Grundstück, entstehen Ihnen keine Anschaffungskosten, sondern Sie führen die Anschaffungskosten des Erblassers fort.

Anders ist es dagegen zu werten, wenn Sie einen Miterben auszahlen oder eine auf einem Erbteil lastende Schuld mit übernehmen müssen. In diesem Fall entstehen Ihnen als Erben neue, eigene Anschaffungskosten.

Wird eine Immobilie im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolgeregelung übertragen, gelten die gleichen Regelungen. Müssen Sie selbst keine Zahlungen für die Übertragung aufbringen, entstehen keine neuen Anschaffungskosten und Sie treten in die Rechtsposition des Übergebers ein, indem Sie steuerlich seine Anschaffungskosten fortschreiben. Müssen Sie dagegen ein Gleichstellungsgeld an Geschwister zahlen oder Verbindlichkeiten übernehmen, um von den Eltern eine Immobilie übertragen zu bekommen, entstehen in dieser Höhe neue Anschaffungskosten. Wenn Sie eine Immobilie gegen die Zusage einer Versorgungsleistung übernehmen, wird der Barwert dieser Versorgungsleistung zu den Anschaffungskosten gerechnet.

Anschaffungskosten dürfen nicht direkt bei Zahlung steuerlich angesetzt werden. Da die Kosten im Zusammenhang mit der langfristigen Erzielung von Einkünften stehen, müssen diese Kosten auf die Nutzungsdauer der Immobilie durch Abschreibungen verteilt werden. Abschreiben können Sie die Kosten für abnutzbare Wirtschaftsgüter. Bei Immobilien bedeutet das, dass nur Kosten im Zusammenhang mit Gebäuden, nicht aber Kosten für Grund und Boden abgeschrieben werden können. Man geht davon aus, dass sich zwar ein Gebäude im Laufe der Zeit abnutzt, ein Grundstück aber keiner Abnutzung unterliegt.

1.2 So ermitteln Sie die Anschaffungskosten

Beim Erwerb einer Immobilie können die Anschaffungskosten nicht in einer Summe steuerlich berücksichtigt werden. Die Kosten sind aufzuteilen in die Kosten für die Immobilie selbst, die Kosten für Grund und Boden sowie Kosten für andere Dinge, die zusammen mit einer Immobilie erworben werden, wie beispielsweise eine Einbauküche oder andere Ausstattungsteile der Immobilie (Sauna, Schwimmbad, andere Einbauten).

Die genannten Bestandteile der Immobilie haben eine unterschiedliche Lebensdauer, daher können die Kosten auch in verschiedener Art und Weise geltend gemacht werden. So können Kosten für Grund und Boden nicht abgeschrieben werden, da man davon ausgeht, dass hier kein Verbrauch oder Wertverlust eintritt. Eine Einbauküche dagegen wird nach wesentlich kürzerer Zeit wertlos werden als die Immobilie selbst. Um hier eine Basis für die Abschreibungsberechnung zu erhalten, müssen Sie zunächst den einheitlich gezahlten Kaufpreis auf die verschiedenen Wirtschaftsgüter aufteilen.

Anschaffungskosten bei einem Neubau

Kaufpreis lt. Kaufvertrag (inkl. Erschließungskosten)
+	eventuelle Aufzahlungen für Sonderwünsche und/oder Kosten für eigene Baumaßnahmen und Einbauten
=	Gesamtkaufpreis
+	Anschaffungsnebenkosten
=	Anschaffungskosten der Immobilie
./.	Grund- und Bodenanteil (da nicht abschreibbar)
./.	Kosten für die erstmalige Anlage des Gartens, für Küche, Sauna, Schwimmbecken (werden separat abgeschrieben)
=	Anschaffungskosten des Gebäudes (abzuschreiben)

Etwas umfangreicher ist die Ermittlung der Anschaffungskosten, wenn Sie einen Altbau kaufen. Hier können neben dem gezahlten Kaufpreis auch Schulden des Verkäufers mit übernommen werden, wodurch zusätzliche Anschaffungskosten entstehen. Nicht zum Kaufpreis gehören dagegen z.B. bereits angesammelte Instandhaltungsrücklagen, die bei einer Eigentumswohnung ebenfalls mit übernommen werden.

Darüber hinaus können Ihnen auch nach dem Kauf nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten entstehen. Darunter versteht die Finanzverwaltung z.B. kurz nach dem Kauf angefallene Kosten für erhebliche Renovierungen oder Verbesserungen an dem gekauften Objekt.

Anschaffungskosten bei einem Altbau

Kaufpreis lt. Kaufvertrag
+	eventuell auf den Kaufpreis angerechnete Restschuld eines Hypothekendarlehens
./.	im Kaufpreis enthaltene Anschaffungskosten für selbstständig begünstigte Baumaßnahmen (z.B. bei Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten)
./.	im Kaufpreis enthaltene Anschaffungskosten für Einrichtungsgegenstände, Sauna, Schwimmbecken etc. (werden für sich abgeschrieben)
./.	übernommene Instandhaltungsrücklage (nur bei Eigentumswohnung)
+	Anschaffungsnebenkosten
=	Anschaffungskosten der Immobilie
./.	Grund- und Bodenanteil (nicht abzuschreiben)
+	nachträgliche Anschaffungskosten aufgrund von Renovierungen
+	nachträgliche Herstellungskosten (sofern nicht als eigene Baumaßnahme abschreibbar)
=	Anschaffungskosten des Gebäudes (abzuschreiben)

So teilen Sie den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf

Möchten Sie die Abschreibung ermitteln, die Sie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen können, müssen Sie die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie aufteilen in Anschaffungskosten des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes (Haus oder Wohnung) andererseits. Den Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, müssen Sie aus den Anschaffungskosten herausrechnen. Denn ein Grundstück nutzt sich durch Vermietung nicht ab. Es gibt keinen Wertverlust, der durch die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden darf.

Keine Aufteilung der Anschaffungskosten erfolgt bei Erwerb eines Erbbaurechts, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück bebaut hat und ihm der Erwerber nur etwas für das Gebäude zahlt.

Eine feste Regelung, wie die Kosten bei Kauf einer Immobilie aufzuteilen sind, gibt es nicht. Haben Sie aber im Kaufvertrag eine Vereinbarung getroffen, wie der Kaufpreis sich auf Grundstück und Gebäude verteilen soll, muss das Finanzamt sich daran halten. Ausnahme: Sie sind offensichtlich weit von allen vernünftigen Erwägungen entfernt und weisen den Grundstückspreis viel geringer aus, als es dem Wert entsprechen würde (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397; BFH-Urteil vom 29.10.2019, IX R 38/17, BFH/NV 2020 S. 720). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn rund 75 % vom Bodenrichtwert abgewichen wird.

Bestehen konkrete Zweifel an der Aufteilung, die der Steuerpflichtige vorgenommen hat, kann das Finanzamt eine andere Kaufpreisaufteilung vornehmen. Dabei darf es aber nicht ohne Prüfung die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums benutzen. Verfügt das Finanzamt nicht über die notwendige Sachkunde, selbst eine Aufteilung vorzunehmen, muss es dazu das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen (BFH-Beschluss vom 21.1.2020, IX R 26/19, BFH/NV 2021 S. 252).

Die Aufteilung ist beim Kauf eines Neubaus in der Regel unproblematisch. Bei einem Erwerb vom Bauträger stellt dieser Ihnen auf Wunsch zumeist eine Bescheinigung für das Finanzamt aus, in der er seinen Verkaufspreis für den Grund und Boden angegeben hat. Eine solche Bescheinigung wird von den meisten Finanzämtern akzeptiert, es sei denn, es besteht offensichtlich ein Missverhältnis zu den tatsächlichen Werten. Es ist also nicht möglich, beim Kauf eines Hauses das Grundstück im Kaufvertrag mit einem symbolischen Preis von einem Euro zu bewerten, um so den vollen Kaufpreis abschreiben zu können.

In solchen Fällen und dann, wenn der Verkäufer den Wert für Ihren Grund und Boden nicht angegeben hat, müssen Sie selbst die Kaufpreisaufteilung vornehmen. In der Regel werden Sie – besonders in einem Neubaugebiet – die Grundstückspreise, die in der Umgebung Ihres Grundstücks gezahlt wurden, kennen. Den Quadratmeterpreis müssen Sie dann mit der Gesamtfläche Ihres Grundstücks multiplizieren. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, entfällt das Ergebnis nur in Höhe Ihres Miteigentumsanteils auf Sie.

Wert von Grund und Boden = (Preis pro m² Grund und Boden) × (Gesamtfläche des Grundstücks) × Miteigentumsanteil

Der so errechnete Wert für den Grund und Boden geht dann in die Berechnung von dessen Anschaffungskosten ein. Dazu gehören auch die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungsnebenkosten.

Anschaffungskosten für Grund und Boden = (Wert von Grund und Boden/Kaufpreis) × Gesamt-Anschaffungskosten der Immobilie

Beispiel:

Kaufpreis für ein Einfamilienhaus 200.000,– €, Anschaffungsnebenkosten 10.000,– € (d.h. Gesamt-Anschaffungskosten 210.000,– €), Wert Grund und Boden 40.000,– €.

Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden betragen dann 42.000,– € (= [40.000,– €/200.000,– €] × 210.000,– €) und die abzuschreibenden Anschaffungskosten des Gebäudes 168.000,– € (= 210.000,– € ./. 42.000,– €).

Die Feststellung des Grund- und Bodenwertes ist vor allem beim Kauf eines älteren Gebäudes ein Problem. Es gibt drei Möglichkeiten:

Hatten Sie bereits für die Überprüfung des Kaufpreises einen Gutachter beauftragt, können Sie dieses Gutachten auch für die Kaufpreisaufteilung heranziehen. Die vom Gutachter ermittelten Verkehrswerte für den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits werden in der Regel vom Finanzamt akzeptiert.
Sie können auch im notariellen Kaufvertrag den Kaufpreis auf den Grund und Boden und das Gebäude aufteilen. Dem Verkäufer wird egal sein, wie Sie aufteilen. Der Vorteil: Das Finanzamt muss die vertragliche Kaufpreisaufteilung übernehmen, solange diese nicht zu einer unangemessenen Bewertung führt (BFH-Urteil vom 18.1.2006, IX R 34/05, BFH/NV 2006 S. 1634). Die Aufteilung ist dann unangemessen, wenn der im Notarvertrag festgelegte Grund- und Bodenwert den Verkehrswert um mindestens 10 % unterschreitet oder die Altbausubstanz unter dem Einstandswert des Bauträgers verkauft wurde (Verfügung der OFD Koblenz vom 31.3.2009, DB 2009 S. 1046; FG Thüringen vom 20.2.2008, III 740/05, EFG 2013 S. 1905).
Ohne Gutachten und kaufvertragliche Aufteilung müssen Sie in der Steuererklärung eine eigene Kaufpreisaufteilung vornehmen, z.B. anhand des Bodenrichtwerts, und dem Finanzamt erläutern. Eine nachträglich ausgestellte Bescheinigung des Verkäufers über den Grundstücksanteil genügt nicht (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl. 2001 II S. 183). Oft akzeptiert das Finanzamt eine Pauschalaufteilung im Verhältnis 20/80, d.h., 20 % der Anschaffungskosten entfallen auf den Grund und Boden, 80 % auf das Gebäude.

1.3.1 Verkehrswert des Grund und Bodens

Das Finanzamt darf eine eigene Kaufpreisaufteilung vornehmen, wenn Ihre Aufteilung unangemessen ist. Es muss dann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte für das Gebäude und den Grund und Boden zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses aufteilen (BMF-Schreiben vom 26.2.2007, BStBl. 2007 I S. 269, Tz. 14).

Beispiel:

Sie haben für insgesamt 200.000,– € ein Einfamilienhaus erworben. Bei einem Verkehrswert des Grund und Bodens von 55.000,– € und des Gebäudes von 165.000,– € ergibt sich insgesamt ein Grundstückswert von 220.000,– €. Das Verhältnis des Verkehrswerts für den Grund und Boden zum Grundstückswert beträgt 1/4 (= 55.000,– €/220.000,– €), das des Verkehrswertes für das Gebäude somit 3/4. Damit beträgt der nicht abschreibbare Grund- und Bodenanteil ein Viertel der Anschaffungskosten von 200.000,– €, also 50.000,– €. Für das Gebäude bleiben dann 150.000,– € abzuschreibende Anschaffungskosten übrig.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert für den Grund und Boden (Bodenwert) anhand des »Bodenrichtwerts« (§ 16 Immobilienwertermittlungsverordnung). Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke in einem bestimmten Gebiet und werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, ermittelt (§ 179 BewG; § 196 BauGB).

Bodenwert = Bodenrichtwert pro m² × Grundstücksfläche

Beispiel:

Für eine Immobilie auf einem 250 m² großen Grundstück wird am 3.3.2021 ein Kaufvertrag abgeschlossen. Der Bodenrichtwert zum 31.12.2020 wird laut Gutachterausschuss mit 250,– € pro m² angesetzt. Es ergibt sich also ein Verkehrswert des Grundstücks von 250 × 250,– € = 62.500,– €.

Sie haben das Recht, den vom Finanzamt zugrunde gelegten Bodenrichtwert zu überprüfen und wertmindernde Umstände vorzubringen (BFH-Urteil vom 15.1.1985, IX R 81/83, BStBl. 1985 II S. 252). Denn eine Kaufpreisaufteilung ist für Sie umso günstiger, je niedriger der Verkehrswert für den Grund und Boden angesetzt wird. Am besten rufen Sie beim Gutachterausschuss der Gemeinde an oder sehen dort die Bodenrichtwertkarte ein:

Stellen Sie zunächst fest, ob das Finanzamt die richtige Bodenrichtwertkarte herangezogen hat, nämlich die für das Kalenderjahr des Kaufvertragsabschlusses.
Der Bodenrichtwert gilt für ein Grundstück, das ganz bestimmte Merkmale aufweist. Durch welche Merkmale ein »Bodenrichtwertgrundstück« umschrieben wird, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Weicht das gekaufte Grundstück von diesen Merkmalen ab, muss der Bodenrichtwert korrigiert werden (FG Köln vom 14.1.1988, 5 K 296/86, EFG 1988 S. 294; FG Düsseldorf vom 10.9.1993, 14 K 255/88 F, EFG 1994 S. 190).
Überlegen Sie, ob es besondere Umstände gibt, die den Bodenrichtwert ebenfalls mindern können (BFH-Urteil vom 11.5.2005, II R 21/02, BStBl. 2005 II S. 686), zum Beispiel eine ungünstige Nachbarschaftsbebauung (z.B. Gewerbebetrieb in der Nachbarschaft und dadurch Lärm oder Geruchsbelästigungen) oder die schlechte Lage des Grundstücks (z.B. an einer Hauptverkehrsstraße oder Bahnlinie).

Hat das Finanzamt bereits einen Bebauungsabschlag vorgenommen, ist dieser oftmals für alle Grundstücksarten gleich (etwa bei Gebäuden eines Baujahres), sodass darüber hinausgehende individuelle Gegebenheiten Ihres Objekts noch nicht berücksichtigt sind.
Als Käufer einer Eigentumswohnung haben Sie mit dem Kaufpreis entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil auch für den Grund und Boden bezahlt. Haben andere Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Teilflächen des Bodens, dürfen diese Teilflächen bei der Kaufpreisaufteilung der nicht sondernutzungsberechtigten Eigentümer nur zur Hälfte angesetzt werden (FG Berlin vom 18.5.1989, I 256/86, EFG 1989 S. 627).

Stehen Sie der Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt skeptisch gegenüber, dann können Sie das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen einholen. Dieses Gutachten müssen Sie aber bezahlen.

Das Finanzamt können Sie bei im Einspruchsverfahren streitigen Grundstücksbewertungen leider nicht dazu verpflichten, ein solches unabhängiges Gutachten einzuholen (BFH-Urteil vom 31.8.1994, X R 170/93, BFH/NV 1995 S. 299). Im Klageverfahren vor dem Finanzgericht gilt das hauseigene Gutachten des Finanzamtes jedoch nicht als unabhängiger Sachverständigenbeweis.

1.3.2 Verkehrswert des Gebäudes

Nach dem Verkehrswert für Grund und Boden muss das Finanzamt noch den Verkehrswert für das Gebäude ermitteln. Einige Finanzämter machen es sich einfach: Steht der Verkehrswert für Grund und Boden fest, dann entfällt die Differenz zum Kaufpreis auf das Gebäude.

Diese »Restwertmethode« hat der BFH aber ausdrücklich abgelehnt (BFH-Urteil vom 15.1.1985, IX R 81/83, BStBl. 1985 II S. 252). Sie verursacht einen zu geringen Kaufpreisanteil für das Gebäude, wenn Sie die Immobilie zu einem sehr günstigen Preis erworben haben – etwa bei einem Kauf von Verwandten, im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder bei Kauf eines »Scheidungshauses«.

Beispiel:

Sie haben für insgesamt 200.000,– € ein Einfamilienhaus erworben. Bei einem Verkehrswert des Grund und Bodens von 55.000,– € und des Gebäudes von 165.000,– € ergibt sich insgesamt ein Grundstückswert von 220.000,– €. Nach der Restwertmethode entfallen auf das Gebäude abzuschreibende Anschaffungskosten von 145.000,– € (= 200.000,– € ./. 55.000,– €). Sie haben aber für die Immobilie 20.000,– € weniger bezahlt als die Summe der Verkehrswerte ausmacht. Daher ist das Verhältnis des Verkehrswerts des Gebäudes zum Grundstückswert (165.000,– €/220.000,– € = 0,75) der Berechnung zugrunde zu legen, sodass sich für das Gebäude abzuschreibende 150.000,– € ergeben (75 % von 200.000,– €). Das sind 5.000,– € mehr als nach der Restwertmethode.

Der Verkehrswert des Gebäudes (Gebäudewert) ist nach dem Sachwertverfahren gemäß § 21 Immobilienwertermittlungsverordnung zu errechnen (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl. 2001 II S. 183).

Wie der Sachwert zu berechnen ist, regelt die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL). Ausgangsbasis für die Ermittlung sind dabei die Bruttogrundfläche des Gebäudes, die Gebäudeart und der Standard des Gebäudes, aus dem sich ein Brutto-Grundflächen-Kostenwert ergibt. Dieser Wert gibt an, was die Herstellung eines Gebäudes in der beschriebenen Ausstattung typischerweise kostet. Das Alter des Gebäudes wird über Wertminderungen berücksichtigt.

Damit die Werte auch die Preisentwicklung seit Festlegung der Normalherstellungskosten auf das Basisjahr 2010 berücksichtigen, wird der ermittelte Wert mit dem Baupreisindex an die aktuellen Wertverhältnisse angepasst.

Ebenfalls werterhöhend können Außenanlagen berücksichtigt werden. Dazu gehören zum Beispiel befestigte Einfahrten, Parkplätze oder ähnliche Anlagen. Hier sollen die Herstellungskosten – verringert um eine Alterswertminderung – in die Bewertung einbezogen werden.

So ermitteln Sie die Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche ist die Grundfläche eines Geschosses ohne Abzug von Flächenverlusten durch Wände, Treppen und Ähnliches. Gemessen wird dabei die Außenlänge des Gebäudes (vgl. DIN 277/1987). Es werden nur überdachte Gebäudebereiche berücksichtigt, auch wenn diese nicht vollständig umschlossen sind, wie beispielsweise eine nach einer Seite geöffnete Loggia. Auch Dachgeschoss- und Kellerflächen werden einbezogen, wenn sie genutzt werden können.

Nutzbar nach den Vorschriften der Sachwertrichtlinie sind diese Flächen, wenn die Raumhöhe mindestens 1,25 m beträgt und die Räume zugänglich sind. Als Zugang genügt dabei auch ein einfacher Einstieg zur Nutzung als Lagerraum. Bei Dachböden muss natürlich zusätzlich die Decke die Belastung tragen können.

Je nach Bauart und Ausstattung des Gebäudes wird die Brutto-Grundfläche mit dem Kostenwert multipliziert. Welcher Kostenwert angenommen werden soll, wurde ebenfalls in der Sachwertrichtlinie festgelegt. Für ein frei stehendes Einfamilienhaus wird bei einfacher Ausstattung ein Wert von 545,– € bis 785,– € je Quadratmeter Grundfläche angesetzt, bei hochwertiger Ausstattung (Standardstufe 5) sind es zwischen 1.050,– € und 1.775,– € je Quadratmeter Grundfläche.

Beispiel:

Ein zehn Jahre altes Einfamilienhaus mit zwei Wohngeschossen hat Außenmaße von 10 × 10 m. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, hat aber durchgängig eine Höhe von mehr als 1,25 m. Ein Keller ist nicht vorhanden. Die Bruttogrundfläche beträgt je Etage (Erdgeschoss, 1. Stock, Dachgeschoss) 10 m × 10 m = 100 m², insgesamt also 300 m².

Die Wohnfläche beträgt 150 m², das Grundstück ist 250 m² groß. Der Bodenrichtwert beträgt 250,– € pro m².

Bei gehobener Ausstattung (Standardstufe 4) wird ein Kostenwert von 955,– € je m² angesetzt. Für ein frei stehendes Einfamilienhaus ohne Keller wird der Wert mit dem Faktor 1,3 multipliziert. Es ergibt sich ein Gebäudewert von 300 × 955,– € × 1,3 = 372.450,– €.

Der so ermittelte Wert bezieht sich auf das Jahr 2010 und muss nun mithilfe des Baupreisindexes noch auf die Verhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepasst werden. Fand die Bewertung im Jahr 2021 statt, beträgt dieser Index 129,2. Also ergibt sich ein Gebäudewert von 372.450,– € × 129,2/100 = 481.205,– € (abgerundet).

Von diesem Wert muss nun noch eine Alterswertminderung abgezogen werden. Die Alterswertminderung wird in der Sachwertrichtlinie als Quotient aus Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter ermittelt. Dabei wird die Nutzungsdauer aber nicht wie bei der steuerlichen Abschreibung auf 50 Jahre angesetzt. Für die Bewertung im Sachwertverfahren wird bei Wohngebäuden eine Nutzungsdauer von 70 Jahren unterstellt. Ist das Gebäude zehn Jahre alt, ergibt sich der Abschlag für die Alterswertminderung nach dieser Formel:

Alterswertminderung in % =	Gesamtnutzungsdauer ./. Restnutzungsdauer	× 100
	Gesamtnutzungsdauer

Alterswertminderung in % =	70 ./. 60	× 100 = 14,29
	70

Nach dem Abzug der Alterswertminderung ergibt sich so für unser Musterobjekt ein Gebäudewert von 412.441,– €.

Hinweis: Wenn Sie keine Aussage zu einer Kaufpreisaufteilung machen, nutzt die Finanzverwaltung eigene Annahmen. Dabei wird bei Einfamilienhäusern vor Baujahr 1995 ein Wohnstandard Stufe 2, zwischen 1995 und 2004 Stufe 3 und ab 2005 Stufe 4 angesetzt.

Gesamtverkehrswert und Kaufpreisaufteilung

Die Werte für Grundstück und Gebäude werden zu einem Gesamtverkehrswert addiert und der Anteil für das Grundstück und für das Gebäude ermittelt.

Beispiel:

	Bewertungsverfahren	Anteil	Kaufpreisanteil
Gebäudewert	412.441,– €	86,84 %	434.200,– €
Grundstückswert	62.500,– €	13,16 %	65.800,– €
Gesamt	474.941,– €	100 %	500.000,– €

Nach den so ermittelten Werten wird der Kaufpreis aufgeteilt. Wird unser Beispielobjekt für 500.000,– € verkauft, werden 86,84 %, also 434.200,– € als Kaufpreis des Gebäudes betrachtet und als Abschreibungsgrundlage angesetzt. Der verbleibende Teil der Anschaffungskosten wird als Kosten des Grundstücks nicht abgeschrieben.

Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums

Das Bundesfinanzministerium stellt auf seiner Homepage www.bundesfinanzministerium.de eine Arbeitshilfe für die Aufteilung des Kaufpreises bei Immobilienkäufen nach 2012 bereit. Mithilfe einer Excel-Tabelle kann die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude vorgenommen werden. Hinterlegt sind hierbei die Brutto-Herstellungskosten für die verschiedenen Gebäudetypen.

Vor Kaufvertragsabschluss kann mit dem Programm ermittelt werden, welche Kaufpreisaufteilung von der Finanzverwaltung akzeptiert wird.

Nutzen Sie die Berechnung schon vor Abschluss des Kaufvertrages. Weist der Kaufvertrag eine abweichende Verteilung des Kaufpreises für Grundstück und Gebäude aus, wird das Finanzamt diesen Wert anerkennen, wenn er nicht zu stark von der vorgegebenen Verteilung abweicht. Kennen Sie die Vergleichswerte der Finanzverwaltung, können Sie die Preisverhandlungen daran ausrichten.

Hinweis: Das Programm rechnet die Kaufpreisaufteilung anhand der Wohnfläche aus. Dazu wird der Bruttogrundflächen-Kostenwert mit dem Faktor 2,3 in einen Herstellungspreis je Quadratmeter Wohnfläche umgerechnet. Durch die Nutzung des Näherungsansatzes über die Wohnfläche ist die Berechnung leichter durchzuführen. Die Ermittlung der Grundflächen entfällt. Im Einzelfall kann es dadurch aber auch zu Abweichungen in der Bewertung kommen.

Beispiel:

Für die Berechnungshilfe benötigen wir nur wenige Daten des Gebäudes aus dem obigen Beispiel:

Das Gebäude (Baujahr 2011) wurde 2021 verkauft und hat eine Wohnfläche von 150 m². Mit diesen Daten ermittelt das Programm den Herstellungspreis des Gebäudes und führt auch die Anpassung an die aktuellen Preise durch.

Für die Berechnung des Grundstückswertes werden nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, in unserem Beispiel 250 m² mit einem Bodenrichtwert von 250,– € pro m², benötigt. Als letzte Information muss lediglich noch der Gesamtkaufpreis angegeben werden, damit eine Aufteilung erfolgen kann.

Die Arbeitshilfe ermittelt dieses Ergebnis:

	Bewertungsverfahren	Anteil	Kaufpreisanteil
Gebäudewert	273.600,– €	81,41 %	407.050,– €
Grundstückswert	62.500,– €	18,59 %	92.950,– €
	336.100,– €	100 %	500.000,– €

Fazit: Da es sich bei dem Angebot des Finanzministeriums lediglich um eine Arbeitshilfe handelt, kann es für Sie sinnvoll sein, eine Berechnung mithilfe der Sachwertrichtlinie anzustellen. In unserem Beispiel ergibt sich durch die detailliertere Berechnung eine höhere Abschreibungsbasis.

Darum sollten Sie in jedem Fall die Ergebnisse des vereinfachten Verfahrens prüfen. Das Berechnungsschema des BMF ist stark vereinfacht, weshalb keine regionalen Unterschiede bei Baupreisen berücksichtigt werden.

Auch wird für die Ausstattung der Immobilie ein pauschaler Ansatz vorgenommen. Besonders bei Gebäuden mit luxuriöser Ausstattung wird ein zu geringer Gebäudewert ermittelt. Liegen diese in Regionen mit sehr hohen Bodenwerten, kann das zu extremen Abweichungen führen. Für München kommt es teilweise bei der Nutzung der Berechnungshilfe zu Bodenwertanteilen von mehr als 80 %.

Hat das Finanzamt Ihrer Meinung nach einen zu geringen Gebäudewert angesetzt, so bringen Sie Argumente für eine Korrektur nach oben vor. Ein höherer Verkehrswert ist insbesondere angebracht bei einer umfassenden Sanierung oder einer Ausstattung, die über das übliche Maß bei vergleichbaren Gebäuden hinausgeht (z.B. mehrere Bäder, Whirlwanne, wertvolle Einbauküche, Marmorfliesen, Alarmanlage).

Notfalls müssen Sie ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Das lohnt sich aber dann nicht, wenn Ihre Gutachterkosten die mögliche Steuerersparnis übersteigen.

Der Bauherr hat Herstellungskosten

Herstellungskosten haben Sie, wenn Sie »Bauherr« sind. Als Bauherr besitzen Sie ein Grundstück, auf dem Sie ein Gebäude individuell von einem Architekten oder in Fertigbauweise errichten lassen. Sie bauen auf eigene Rechnung und Gefahr und beherrschen das Baugeschehen. Als Bauherr haben Sie rechtlich und tatsächlich die Planung und Ausführung des Bauvorhabens in der Hand und tragen wirtschaftlich das damit verbundene Risiko (sog. »Bauherrenwagnis«).

Bauherr sind Sie auch dann, wenn Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer des Grund und Bodens eingetragen werden, sondern »nur« aufgrund eines Erbbaurechts bauen oder auf fremdem Grund und Boden bauen dürfen, und wenn Sie an einem bereits bestehenden Gebäude Ausbauten, Erweiterungen und Umbauten vornehmen. Es kommt nicht darauf an, ob Sie dieses Gebäude als Bauherr selbst errichtet oder als Käufer erworben haben.

Haben Sie zuerst ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend das Haus gebaut, müssen Sie im Gegensatz zum Käufer die Kosten nicht aufteilen. Denn die Anschaffungskosten des Grund und Bodens, für die es mangels Abnutzung keine Abschreibungen gibt, stehen fest. Zu diesen Kosten zählen der Kaufpreis für das unbebaute Grundstück, die Grundstücksnebenkosten und erstmalige Erschließungskosten.

Zu den Grundstücksnebenkosten gehören alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Kauf eines unbebauten Grundstücks anfallen, also

die Grunderwerbsteuer,
die Gebühren des Grundbuchamtes für den Eigentümerwechsel inklusive der Gebühren für eine eventuelle Auflassungsvormerkung,
die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages,
Maklergebühren für die Vermittlung des unbebauten Grundstücks,
Kosten für die Vermessung des Grund und Bodens,
Telefonkosten, zum Beispiel für Gespräche mit Notar oder Makler,
Fahrtkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grund und Bodens.

ABC der Herstellungskosten

Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die beim Bau eines Gebäudes bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung anfallen (reine Baukosten und Baunebenkosten). Diese können steuerlich über Abschreibungen geltend gemacht werden. Davon zu trennen sind die nicht abschreibbaren Anschaffungskosten des Grund und Bodens.

Alle Einzelheiten finden Sie in dem folgenden »ABC der Herstellungskosten«. Ein Pfeil (→) verweist auf ein anderes Stichwort im ABC.

Abbruchkosten

Ein Erwerb mit Abbruchabsicht wird angenommen, wenn zwischen dem Kaufvertragsdatum und dem Abbruch des Altbaus weniger als drei Jahre liegen (BFH-Urteil vom 12.6.1978, GrS 1/77, BStBl. 1978 II S. 620). War das Gebäude technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbraucht und wollen Sie einen Neubau errichten, gehören die Abbruch- und Planungskosten sowie der Restbuchwert der entfernten Gebäudeteile zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes und müssen abgeschrieben werden.

Ein Erwerb ohne Abbruchabsicht liegt vor, wenn zwischen dem Datum des Kaufvertrages und dem Gebäudeabbruch wegen wirtschaftlichen und technischen Verbrauchs mehr als drei Jahre liegen. Dann gehören die Abbruch- und Aufräumungskosten zu den sofort abziehbaren Werbungskosten, wenn das abgebrochene Gebäude vermietet war (BFH-Urteil vom 31.3.1998, IX R 26/96, BFH/NV 1998 S. 1212). Den Restwert des abgebrochenen Gebäudes können Sie über eine »Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung« (AfaA) ebenfalls in einer Summe steuerlich absetzen. Wurde das abgebrochene Gebäude vorher selbst genutzt oder stand es leer, gehören die Abbruch- und Aufräumungskosten und ggf. der Restwert des abgeschriebenen Gebäudes zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes, wenn es vermietet werden soll (BFH-Urteil vom 16.4.2002, IX R 50/00, BStBl. 2002 II S. 805).

Bei einem Gebäudeabriss nach einer Schenkung oder Erbschaft gelten die gleichen steuerlichen Grundsätze (BFH-Urteil vom 6.12.1995, X R 116/91, BStBl. 1996 II S. 358).

Abstandszahlungen

Abstandszahlungen im Zusammenhang mit der Errichtung eines neuen Gebäudes zur Ablösung von Nutzungsrechten Dritter an dem abzubrechenden Gebäude oder dem zu bebauenden Grund und Boden sind Herstellungskosten des neuen Gebäudes (BFH-Urteil vom 1.10.1975, I R 243/73, BStBl. 1976 II S. 184).

Abstandszahlungen an Nachbarn, durch die auch für spätere Gebäude das Recht auf die Grenzbebauung erworben wird, zählen zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Zahlungen an Nachbarn, die gegen die Baugenehmigung Widerspruch eingelegt hatten, sind Herstellungskosten des Gebäudes.

Abstandszahlungen an die Gemeinde, mit denen Sie sich von der Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen freikaufen, sind ebenfalls Herstellungskosten des zu errichtenden Gebäudes (BFH-Urteil vom 8.3.1984, IX R 45/80, BStBl. 1984 II S. 702).

Alarmanlage

Aufwendungen für eine Alarmanlage sind Herstellungskosten, und zwar auch bei nachträglichem Einbau (BFH-Urteil vom 16.2.1993, IX R 85/88, BStBl. 1993 II S. 544).

Anliegerbeiträge

→ Erschließungs- und Anschlusskosten

Anwalts- und Gerichtskosten

Die Kosten wegen eines Rechtsstreits mit Architekten, Baulieferanten oder Bauhandwerkern sind Herstellungskosten (BFH-Urteil vom 30.1.1996, IX R 1/93, BFH/NV 1996 S. 542).

Balkon, Terrasse

Die Errichtung von Balkonen, Terrassen, Freitreppen oder Stützmauern führen zu Herstellungskosten des Gebäudes.

Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft

Als Bauherr müssen Sie Ihre freiwilligen Helfer gegen die Folgen von Arbeitsunfällen bei der zuständigen Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft versichern. Das gilt unabhängig davon, ob und wie Sie Ihre Helfer bezahlen. Die Beiträge zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Baukosten/Baumaterial

Kosten für Bauarbeiten jeglicher Art sind Herstellungskosten, egal, ob es sich dabei um Aufwendungen für das Baumaterial, für die Bezahlung der Handwerker oder für deren Verköstigung handelt. Auch die Kosten für auf der Baustelle gestohlenes Baumaterial sind Herstellungskosten. Wird das Baumaterial allerdings für übliche Renovierungsarbeiten eingesetzt, liegt Erhaltungsaufwand vor. Herstellungskosten sind auch alle Baunebenkosten wie das Architektenhonorar, die Gebühren für die Baugenehmigung, Bauabnahme, statische Berechnungen usw.

Wenn Sie als Bauherr Ihre ursprüngliche Bauplanung aufgeben und von vorne anfangen, zählen die vergeblichen Planungskosten für das ursprünglich ins Auge gefasste Bauvorhaben zu den Herstellungskosten des letztendlich errichteten gleichartigen Gebäudes bzw. des Ausbaus/der Erweiterung (BFH-Urteil vom 3.11.2005, IX B 110/05, BFH/NV 2006 S. 295).

Eigenleistung

Der Wert der eigenen Arbeitsleistung sowie freiwillige und nicht bezahlte Hilfeleistungen von Verwandten, Bekannten oder Nachbarn zählen leider nicht zu den Herstellungskosten eines Gebäudes und können steuerlich nicht geltend gemacht werden (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91, BStBl. 1995 II S. 713). Siehe aber → Fahrtkosten, → Trinkgelder, → Vergütung an Bekannte oder Verwandte.

Einbaumöbel, Einrichtungsgegenstände

Die Kosten für einen Einbauschrank gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn alle Wände des Einbauschranks bis auf die Vorderseite vom Mauerwerk des Gebäudes gebildet werden. Alle übrigen Einbaumöbel werden behandelt wie Einrichtungsgegenstände, auch wenn sie zur besseren Ausnutzung des Raumes an dessen Maße angepasst und/oder mit dem Gebäude verbunden sind (BFH-Urteil vom 1.12.1970, VI R 358/69, BStBl. 1971 II S. 162). → Küche

Einrichtungsgegenstände (z.B. Möbel, Teppiche) sind steuerlich selbstständige Wirtschaftsgüter. Die Aufwendungen für jedes einzelne Möbelstück können über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden (bei Anschaffung ab 1.1.2001: über 13 Jahre) oder – sofern sie weniger als 800,– € (ohne USt.) gekostet haben – sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden. Vermieten Sie die Wohnung im Laufe des Jahres nach Ihrer Selbstnutzung, können Sie trotzdem einen Einrichtungsgegenstand, den Sie während der Vermietungszeit oder zumindest im Jahr der Vermietung für nicht mehr als 800,– € gekauft haben, voll absetzen (keine zeitanteilige Kürzung).

Einbauten

Die Kosten für alle eingebauten und mit dem Gebäude fest verbundenen Gegenstände, die im Zuge der Fertigstellung eines Gebäudes eingebaut werden, sind Herstellungskosten. Dazu gehören die Anlagen für Elektrizität, Gas, Wasser, eingebaute Rundfunk- und Fernsehantennen (→ Kabelanschluss), Blitzschutzanlage, Fahrstuhlanlage, Heizungsanlage einschließlich der dazugehörenden Heizkörper, Wasseraufbereitungsanlage (z.B. Wasserenthärtungsanlage), sanitäre Anlagen (nicht Badezimmerschrank), Deckenvertäfelung, Fenster und Türen, Fensterläden, → Alarmanlage, → Markise, Sonnenjalousien, → Rollläden.

Einfriedungen

Die Einfriedung eines Wohngebäudes kann aus Zäunen, Mauern, Hecken, Büschen und Bäumen an der Grundstücksgrenze bestehen. Die Kosten hierfür gehören grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes (BFH-Urteil vom 15.12.1977, VIII R 121/73, BStBl. 1978 II S. 210). Bei übergroßen Grundstücken kann die Umzäunung dagegen ein selbstständig abzuschreibendes Wirtschaftsgut sein.

Erdarbeiten

Die Kosten für die beim Hausbau anfallenden Erdarbeiten sind Herstellungskosten des Gebäudes. Dazu gehören die Ausgaben für die Freimachung des Geländes von Buschwerk und Bäumen, für den Aushub des Bodens für die Baugrube und seinen Abtransport und für die Hangabtragung.

Erschließungs- und Anschlusskosten

Erschließungsbeiträge (Anliegerbeiträge) sind Beiträge, die von der Gemeinde erhoben werden für die Anlage öffentlicher Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen, Grünanlagen usw. sowie für Anlagen zur Ableitung von Abwasser, zur Versorgung des Gebäudes mit Strom, Gas, Wärme und Wasser. Zu den Herstellungskosten des Gebäudes zählen nur

die Kosten für die Anlagen zur Ableitung von Abwässern, soweit sie auf die Hausanschlusskosten einschließlich der Kanalanstichgebühr entfallen, die der Eigentümer beim Hausbau für die Herstellung der Zuleitungsanlagen vom Gebäude zum öffentlichen Kanal aufwendet,
Aufwendungen für den Bau einer Sickergrube und
die Kosten für die Anschlüsse an die Versorgungsnetze für Strom, Gas, Wasser und Wärme.

Dagegen zählen zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens

die Beiträge für die erstmalige Erschließung eines Grundstücks durch Straßen, Wege usw. (BFH-Urteil vom 7.11.1995, IX R 54/94, BStBl. 1996 II S. 190),
Kanalanschlussgebühren (Kanal- oder Sielbaubeiträge) für den erstmaligen Anschluss an das Kanalnetz der Gemeinde (BFH-Urteil vom 18.7.1972, VIII R 43/68, BStBl. 1972 II S. 931),
Beiträge für den erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an die Wasser-, Strom- und Gasversorgung der Gemeinde (BFH-Urteil vom 14.3.1989, IX R 138/88, BFH/NV 1989 S. 633).

Die genannten Beiträge für die erstmalige Erschließung gehören auch dann noch zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens, wenn sie erst Jahre nach der Fertigstellung der Immobilie erhoben werden (BFH-Urteil vom 3.7.1997, III R 114/95, BStBl. 1997 II S. 811).

Etwas anderes gilt aber, wenn bereits vorhandene Erschließungs- und Versorgungseinrichtungen ersetzt, erneuert oder modernisiert werden. Ersetzen Sie einen vorhandenen Kanalanschluss, handelt es sich um Erhaltungsaufwand. Das gilt auch dann, wenn die angeschlossene Immobilie abgebrochen und neu gebaut wird (BFH-Urteil vom 3.9.2019, IX R 2/19, BStBl. 2020 II S. 191).

Fahrtkosten

Fahrtkosten des Bauherrn gehören grundsätzlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Das gilt für

Fahrten zur Beschaffung von Baumaterial oder zu Baufachmessen,
Fahrten zur Baustelle, auch wenn die Baustelle über einen längeren Zeitraum regelmäßig aufgesucht wird (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91, BStBl. 1995 II S. 713), und
Fahrten für Behördengänge, Notarbesuche etc., soweit die jeweiligen Fahrten nicht mit der Anschaffung des Grund und Bodens im Zusammenhang stehen.

Abgerechnet werden die einzelnen Fahrten wie bei Auswärtstätigkeiten: Für jeden mit dem Pkw gefahrenen Kilometer dürfen Sie demnach die Reisekostenpauschale von 0,30 € zu den Herstellungskosten zählen. Bei längerer Abwesenheit können Sie auch noch Verpflegungspauschbeträge geltend machen.

Fußböden

Aufwendungen für Fußböden zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes (BMF-Schreiben vom 5.5.1977, BStBl. 1977 I S. 246 Tz. 24),

wenn sie durchgehend verklebt sind und nicht ohne die Gefahr erheblicher Beschädigung vom Gebäude getrennt werden können (z.B. fest verklebter Teppichboden) oder
wenn sie lose auf Beton oder einem anderen Untergrund aufgelegt werden und dieser Untergrund üblicherweise noch nicht als fertiger Fußboden anzusehen ist (z.B. Teppichboden auf Estrich).

Wird dagegen ein Fußbodenbelag lose auf einem üblicherweise nutzbaren Boden aufgelegt (z.B. Teppichboden auf Parkett), sind die Kosten hierfür keine Herstellungskosten, sondern Aufwendungen für ein selbstständiges Wirtschaftsgut. Die Kosten können über acht Jahre abgeschrieben werden, bei hochwertiger Qualität ab 500,– €/m² über 15 Jahre.

Garage, Carport, Stellplatz

Die Aufwendungen für eine Garage, einen Carport oder Stellplatz sind Herstellungskosten und können nur zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden, und zwar auch bei fehlender baulicher Verbindung zwischen Wohnung und Garage. Das gilt genauso bei nachträglicher Errichtung einer Garage (BFH-Urteil vom 28.6.1983, VIII R 179/79, BStBl. 1984 II S. 196).

Für die Garage gibt es jedoch eine eigene Abschreibung, wenn

diese getrennt von dem vermieteten Gebäude auf einem anderen Grundstück liegt, z.B. auf der anderen Straßenseite (BMF-Schreiben vom 28.5.1997, BStBl. 1997 I S. 592 Tz. 7);
auf einem unbebauten Grundstück mehrere Garagen zur Vermietung errichtet werden;
Sie die Eigentumswohnung selbst nutzen und nur die Garage vermieten.

Für eine Fertiggarage auf eigenem Grundstück wird normalerweise eine Nutzungsdauer von 20 Jahren zugrunde gelegt. Daraus ergibt sich ein über die Jahre konstanter Abschreibungssatz von 5 %.

Gartenanlagen

Die Kosten für die erstmalige Erstellung der Gartenanlage und des Vorgartens (Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern, Einsaat des Rasens, Anlage der Blumenbeete usw.) werden auf zehn Jahre verteilt abgeschrieben. Aufwendungen für die Instandhaltung der Gartenanlage dürfen Sie als Werbungskosten sofort absetzen. Wird eine einmal fertiggestellte Gartenanlage verändert oder ergänzt, können Aufwendungen unter 4.000,– € (Rechnungsbetrag ohne USt.) als Erhaltungsaufwand ebenfalls sofort abgezogen werden. Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass die Mieter den Garten mitbenutzen dürfen. Für nur vom Vermieter benutzbare Gärten gibt es dagegen keine Steuervorteile.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens (bei Kauf eines unbebauten Grundstücks) bzw. zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten des bebauten Grundstücks (beim Haus- oder Wohnungskauf, oft auch beim Bau).

Der Europäische Gerichtshof hat entschieden, dass die Doppelbelastung von Bauleistungen mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer nicht gegen das gemeinschaftsrechtliche Mehrbelastungsverbot verstößt (EuGH, Urteil vom 27.11.2008, C-156/08, BFH/NV 2009 S. 531). Eine solche Doppelbelastung tritt auf, wenn das Finanzamt die künftigen Bauhandwerkerleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines unbebauten Grundstücks miteinbezieht. Denn die Bauhandwerker berechnen dem Bauherrn auch Umsatzsteuer für ihre Leistungen.

Im vom EuGH entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar ein Bauunternehmen mit dem Bau eines Einfamilienhauses beauftragt und ein unbebautes Grundstück von einer Grundstücksgesellschaft erworben, die mit dem Bauunternehmen verflochten war. Ein Beteiligter an der Grundstücksgesellschaft war nämlich gleichzeitig Gesellschafter-Geschäftsführer der Baufirma. In solchen Fällen wird nach BFH-Rechtsprechung Grunderwerbsteuer auch auf die künftigen Baukosten fällig.

Um die Grunderwerbsteuer auf die Bauleistungen zu vermeiden, sollten Bauherren eine eigenständige Baufirma ohne Verbindung zum Grundstücksverkäufer beauftragen.

Heiz-, Strom- und Wasserkosten

Die messtechnischen Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz-, Strom- und Wasserkosten sind Herstellungskosten des Gebäudes, wenn diese Anlagen im Zuge der Errichtung eines Gebäudes eingebaut werden. Bei späterem Einbau handelt es sich um Erhaltungsaufwand. Heizkosten während der Bauphase bis zur Fertigstellung für die Trocknung des Gebäudes und die Kosten für den Strom- und Wasserverbrauch während der Bauphase sind Herstellungskosten des Gebäudes.

Kabelanschluss

Aufwendungen für den Kabelanschluss (einschließlich der einmaligen Anschlussgebühr) sind nur dann Herstellungskosten des Gebäudes, wenn sie bei Errichtung eines Neubaus anfallen.

Kinderspielplatz

Die Kosten für einen Kinderspielplatz gehören zu den Herstellungskosten.

Küche

Wer eine Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einer vermieteten Immobilie vollständig erneuert, kann die Aufwendungen dafür grundsätzlich nicht mehr als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen. Vielmehr gilt: Die Einbauküche ist ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut, dessen Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer von zehn Jahren abzuschreiben sind.

In der Vergangenheit galten Herd und Spüle einer Einbauküche als Bestandteile des Gebäudes und wurden deshalb den Herstellungskosten des Gebäudes hinzugerechnet. Diese Einordnung stammte noch aus der Zeit, als Spülen und Kochstellen fest mit dem Gebäude verbunden und teilweise vermauert waren. Sie konnten nicht ohne Zerstörung entfernt werden, weshalb eine Einstufung als Gebäudeteil erfolgte. Lange hat die Rechtsprechung an dieser Einschätzung festgehalten.

2017 hat der Bundesfinanzhof seine Meinung geändert und die Eigenschaften moderner Einbauküchen als Grundlage seiner Einschätzung herangezogen. Herd und Spüle haben aus Sicht des BFH dabei keine besondere Stellung mehr, weil sie bei einem Ausbau der Küche nicht beschädigt werden und an anderer Stelle wieder eingesetzt werden können.

Vielmehr wird eine Einbauküche heutzutage in der Regel als einheitliches Wirtschaftsgut in einer Wohnung eingebaut. Denn ihre Bestandteile dienen nicht nur dem gleichen Zweck, sondern sind – meist durch eine Arbeitsplatte und oft auch untereinander – dauerhaft miteinander verbunden und zeigen auch ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild (BFH-Urteil vom 3.8.2016, IX R 14/15, BStBl. 2017 II S. 437). Die Abschreibung über zehn Jahre gilt auch dann, wenn einzelne Elemente unter der Betragsgrenze für die Einstufung als geringwertige Wirtschaftsgüter bleiben.

Die Verwaltung wendet das Urteil an, lässt aber für die noch offenen Steuererklärungen bis einschließlich 2016 übergangsweise zu, dass Steuerpflichtige die bisherige Regelung nutzen. Das bedeutet: Werden Spüle und – je nach Region – Herd erneuert oder ausgetauscht, führt das im Rahmen dieser Übergangsregelung zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand (BMF-Schreiben vom 16.5.2017 - IV C 1 - S 2211/07/10005 :001 BStBl 2017 I S. 775).

Auch nach der neuen Rechtsprechnung bleibt die Einbauküche in Einzelfällen ein wesentlicher Gebäudebestandteil, und zwar dann, wenn sie an einer bestimmten Stelle eingepasst und dabei mit Seiten- und Rückwand des Gebäudes verbunden wird.

Weil sich der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung nur mit in sich verbundenen Einbauküchen beschäftigt hat, sind einige Fragen offen geblieben. Unklar ist, wie moderne frei stehende Kühlgeräte, ein frei stehender Herd alter Bauart oder eine untergeschobene Waschmaschine in einer Küchenzeile zu beurteilen sind. Die genannten Elemente sind nicht fest verbunden und können ohne Werkzeug herausgezogen und entfernt werden. Das legt den Schluss nahe, dass hier eine Betrachtung dieser Geräte als eigenständige Wirtschaftsgüter zulässig sein kann. In diesem Fall gilt hier auch die Vereinfachungsregel für geringwertige Wirtschaftsgüter.

Eine weitere Folge des Urteils: Das Abzugsverbot als Erhaltungsaufwand führt auch dazu, dass Kosten für die Erneuerung einer Einbauküche innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung einer Immobilie beim anschaffungsnahen Aufwand außen vor bleiben. Das bedeutet: Es können andere Aufwendungen für Renovierungen bis zu einer Grenze von 15 % der Anschaffungskosten abgezogen werden.

Markise, Sonnen-Außenjalousien

Die Aufwendungen für eine Markise oder für Sonnen-Außenjalousien sind Herstellungskosten des Gebäudes. Das gilt auch, wenn sie nach Fertigstellung des Gebäudes erstmalig eingebaut werden.

Richtfest

Die Kosten für die Ausrichtung eines Richtfestes sind Herstellungskosten des Gebäudes.

Rollläden

Die Aufwendungen für den erstmaligen Einbau von Rollläden sind Herstellungskosten, auch wenn der Einbau erst nachträglich erfolgt ist (BFH-Urteil vom 21.4.1993, X R 1/91, BFH/NV 1994 S. 158).

Sauna, Schwimmbad

Die Sauna im Keller oder der Swimmingpool im Garten sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Die Aufwendungen hierfür sind entsprechend ihrer Nutzungsdauer abzuschreiben. Zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehören aber die Kosten für ein Schwimmbad im Keller des Wohngebäudes.

Schadensersatz

Schadensersatzleistungen für Schäden an einem Nachbargrundstück, die durch einen Neubau verursacht werden, sind Herstellungskosten (Hessisches FG vom 21.4.1999, 10 K 2818/97, EFG 1999 S. 814).

Trinkgelder

Trinkgelder und Aufwendungen für die Verpflegung der am Bau beschäftigten Handwerker sind Herstellungskosten. Am besten zeichnen Sie auf, wann Sie wem wie viel gegeben haben. Die Trinkgelder dürfen allerdings nicht zu hoch bemessen sein, weil das Finanzamt sonst eine Entlohnung für Schwarzarbeit vermuten kann.

Umbaukosten

Müssen Sie ein Objekt umbauen, um die Nutzung z.B. von Büro- zu Wohnraum ändern zu können, gehören die Kosten nicht zu den Herstellungskosten, sondern zum Erhaltungsaufwand (FG Münster vom 29.1.2015, 12 K 3193/12 E, DStR 2017 S. 6).

Umsatzsteuer

Die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer gehört zu den Herstellungskosten, außer Sie haben zur Umsatzsteuer optiert und sind daher zum Vorsteuerabzug berechtigt (§ 9b Abs. 1 EStG).

Vergütung an Bekannte oder Verwandte

Wenn Ihnen Bekannte, Freunde, Nachbarn oder Verwandte als Nichtunternehmer beim Bau des Hauses helfen, zählen die von Ihnen gezahlten Vergütungen zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Wird nichtselbstständig gearbeitet, sind Sie Arbeitgeber und müssen für Ihre Teilzeitbeschäftigten einen bestimmten Prozentsatz der Vergütung als Lohnsteuer an das Finanzamt abführen. Diese zusätzliche Lohnsteuer zählt genauso wie die Vergütungen zu Ihren Herstellungskosten.

Wenn Ihre Helfer für die Vergütung Einkommensteuer zahlen müssen, weil zum Beispiel der Härteausgleichsbetrag für Nebeneinkünfte von Arbeitnehmern oder die Hinzuverdienstgrenze von Rentnern überschritten ist, bietet sich als Alternative die Zahlung eines angemessenen → Trinkgeldes mit Verpflegung und Ersatz der Fahrtkosten nach den Grundsätzen einer Auswärtstätigkeit an. Das bedeutet: Für jeden mit dem Pkw gefahrenen Kilometer dürfen Sie die Reisekostenpauschale von 0,30 € ansetzen. Diese Aufwendungen zählen zu Ihren Herstellungskosten und müssen von den Helfern nicht versteuert werden.

Zufahrt, Gehweg, Hofbefestigung

Ein Fahr- und/oder Gehweg von der Grundstücksgrenze bis zum Hauseingang oder zur Garage, ein Gehweg um das Haus herum, die Hofbefestigung oder der Abstellplatz für die Mülltonnen sind Außenanlagen und gehören bei einem Wohngebäude zu den unselbstständigen Gebäudeteilen. Deshalb zählen die Aufwendungen hierfür (z.B. für die Pflasterung) zu den Herstellungskosten des Gebäudes (BFH-Urteil vom 15.10.1965, VI 181/65 U, BStBl. 1966 III S. 12; FG Baden-Württemberg vom 21.9.1995, 14 K 132/93, EFG 1996 S. 134).

Zuschüsse

Zuschüsse aus öffentlichen oder privaten Mitteln zu den Herstellungskosten müssen Sie von den zusammengerechneten Herstellungskosten abziehen. Gekürzt werden die Herstellungskosten, sobald die Zuschüsse bewilligt sind. Wann die Zuschüsse ausbezahlt werden, spielt keine Rolle.

Ab dem Jahr der Bewilligung des Zuschusses dürfen bei Vermietung also nur noch die um den Zuschuss gekürzten Herstellungskosten abgeschrieben werden.

Anschaffungs-/Herstellungskosten sind abschreibbar

Anschaffungs- und Herstellungskosten dienen der Erzielung von Einkünften. Daher dürfen Sie diese Ausgaben bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens aus Vermietung und Verpachtung anrechnen. Anders als Werbungskosten, die der kurzfristigen Einkommenssicherung dienen, führen Anschaffungs- und Herstellungskosten langfristig zu Einnahmen. Aus diesem Grund dürfen Sie die Kosten auch nicht in einer Summe absetzen, sondern müssen sie auf die zu erwartende Nutzungsdauer der Immobilie verteilen.

Obwohl auch für Grundstücke Anschaffungskosten entstehen, kommen Abschreibungen hier nicht infrage, da ein Grundstück keiner Abnutzung unterliegt; es verbraucht sich nicht.

4.1 Wer darf abschreiben?

Abschreibungen dürfen die folgenden Personen beanspruchen, wenn sie Einkünfte erzielen. Was umgangssprachlich als Abschreibung bezeichnet wird, heißt genauer »Absetzung für Abnutzung«.

Dem Eigentümer wird mit der Abschreibung ermöglicht, die von ihm getragenen Anschaffungskosten oder Herstellungskosten auf die voraussichtliche Nutzungsdauer zu verteilen und steuermindernd geltend zu machen.

Damit ist schon klargestellt, dass der Mieter einer Immobilie keine Abschreibungen auf das von ihm gemietete Objekt bekommen kann. Die Abschreibungen stehen vielmehr dem Eigentümer zu, der im Gegenzug aber auch die erhaltene Miete als Einnahme versteuern muss.

Abschreibungen können im Bereich der Vermietung aber auch bei Erbbaurechten oder bei Bauten auf fremdem Grund und Boden von demjenigen in Anspruch genommen werden, der das Gebäude errichtet oder erworben hat.

Damit jemand eine Abschreibung in Anspruch nehmen kann, sind zwei Bedingungen zu erfüllen:

Das Objekt muss zumindest teilweise der Erzielung von Einkünften dienen.
Derjenige, der die Abschreibung in Anspruch nehmen möchte, muss die Anschaffungskosten selbst getragen haben oder sie müssen ihm zuzurechnen sein.

Mit der Erzielung von Einkünften ist gemeint, dass eine Immobilie nicht ausschließlich eigenen Wohnzwecken dienen darf, sondern auch mit Einkünften in Zusammenhang stehen muss. Dazu gehört nicht nur die Vermietung an fremde Personen, sondern auch eine Nutzung für eigene gewerbliche oder berufliche Zwecke.

In einem Haus können neben der eigenen Wohnung beispielsweise Räume sein, die als Lagerraum für den eigenen Gewerbebetrieb genutzt werden.

Auch ein Arbeitszimmer ist, soweit es steuerlich anerkannt wird, als Raum anzusehen, der zur Erzielung von Einkünften dient. Abschreibungen können allerdings nur für den Teil abgezogen werden, der auch die Einkünfte betrifft.

Wenn jemand nur anteilig Eigentümer einer Immobilie ist, können auch die Abschreibungen nur entsprechend seinem Eigentumsanteil in Anspruch genommen werden.

In wenigen Ausnahmefällen kann es dazu kommen, dass Sie auch dann Abschreibungen geltend machen können, wenn Sie selbst die Anschaffungskosten nicht getragen haben. Erben Sie eine Immobilie oder werden durch eine Schenkung Eigentümer, treten Sie die Rechtsnachfolge des bisherigen Eigentümers an.

Wichtig: Es werden stets die ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers abgeschrieben und nicht etwa der Zeitwert zum Eigentumsübergang.

Bei Erbschaften sollten Sie die alten Steuererklärungen und andere Unterlagen nicht voreilig wegwerfen. Oft finden sich hierin nützliche Informationen, die bei der Steuererklärung des Erben sehr hilfreich sein können.

Neben der bereits angesprochenen Höhe der Abschreibungen im Vermietungsbereich können dies auch Hinweise auf Beteiligungen oder Geldanlagen sein, die bisher noch nicht bekannt waren.

Unklar war die Rechtslage häufig, wenn statt einer Immobilie eine zweckgebundene Schenkung von Bargeld erfolgte, mit dem die Immobilie gekauft werden musste. Eine solche mittelbare Grundstücksschenkung wird bei der Festsetzung von Schenkungsteuer so behandelt, als sei eine Immobilie verschenkt worden. Da der Immobilieneigentümer die Anschaffungskosten nicht selbst getragen hat, wurde der Ansatz von Abschreibungen hier zeitweise verweigert.

Da aber eine solche mittelbare Grundstücksschenkung nur eine wirtschaftliche Abkürzung ist und stattdessen der Schenker die Immobilie auch selbst kaufen und dann verschenken könnte, hat sich der BFH auf die Seite der Immobilieneigentümer gestellt. Die Richter stellten klar, dass auch bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung der Beschenkte Abschreibungen so geltend machen darf, als habe er die Immobilie geschenkt bekommen (BFH-Urteil vom 4.10.2016, IX R 26/15, BStBl. 2017 II S. 343).

4.2 Wann beginnt/endet die Abschreibung?

4.2.1 Beginn der Abschreibung

Grundsätzlich können Abschreibungen erst ab dem Zeitpunkt erfolgen, an dem das entsprechende Objekt fertiggestellt ist. Auch wenn sich die Bauzeit über mehrere Jahre erstrecken sollte, ist damit die Fertigstellung zum vorgesehenen Gebrauch gemeint.

Selbst wenn einzelne Gewerke wie der Rohbau eines Mietshauses vollständig abgeschlossen sind, kann eine Abschreibung hierauf nicht erfolgen, da das Gebäude selbst nicht gebrauchsfähig ist.

Der Zeitpunkt, ab dem ein Eigentümer die Abschreibungen beanspruchen kann, hängt auch davon ab, wann er über sein Eigentum verfügen konnte.

Wenn die Immobilie schlüsselfertig durch einen Bauträger errichtet wurde, beginnen die Abschreibungen mit dem Zeitpunkt der Übernahme und Abnahme des Objektes durch den Auftraggeber.

Bei selbst errichteten Immobilien können die Abschreibungen erstmals zum Zeitpunkt der endgültigen Fertigstellung vorgenommen werden. Selbst wenn das Objekt noch einige Zeit leer steht, weil noch nicht der passende Mieter gefunden ist, können Abschreibungen trotzdem schon erfolgen, wenn die Gebrauchsfähigkeit gegeben ist. Eine Wohnung wird dann als bezugsfertig angesehen, wenn die wesentlichen Arbeiten erledigt sind. Sollten nur noch kleine Restarbeiten ausstehen, ist dies nicht schädlich.

Den Zeitpunkt der Fertigstellung /Gebrauchsfähigkeit sollte man in geeigneter Form festhalten. Haben Sie mit dem Bauunternehmen die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) als Vertragsgrundlage vereinbart, erhalten Sie in der Regel nach Fertigstellung der Arbeiten eine sogenannte Fertigstellungsanzeige mit der Aufforderung, die Arbeiten abzunehmen. Wird diese Anzeige schriftlich gemacht, kann diese als Anhaltspunkt für den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes herangezogen werden.

Die Fertigstellung kann auch durch den Zeitpunkt des Abschlusses von Gebäudeversicherungen dokumentiert werden.

Immobilien, die bereits beim Kauf gebrauchsfähig sind, können ab dem Zeitpunkt des Gefahrenübergangs vom neuen Eigentümer abgeschrieben werden. In notariellen Kaufverträgen wird dieser Zeitpunkt als Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahren benannt.

Dieser Tag wird in den meisten Fällen nicht auf den Beginn eines Kalenderjahres fallen. Die Abschreibung kann daher für das Jahr der Anschaffung meist nur zeitanteilig erfolgen. Der Fachausdruck hierfür nennt sich »pro rata temporis«. Aus Gründen der Vereinfachung wird die anteilige Abschreibung auf monatlicher Basis berechnet. Für jeden Monat, in dem die Bedingungen für die Geltendmachung von Abschreibungen erfüllt waren, wird 1/12 des jährlichen Abschreibungsbetrages angesetzt. Eine Anschaffung am letzten Tag des Kalendermonats genügt dabei, um die Abschreibung für den vollen Monat zu bekommen.

Beispiel:

Jahresbetrag der Abschreibung: 24.000,– €

Anschaffung der Immobilie am 30. Juni

Abschreibung im Anschaffungsjahr von Juni bis Dezember, also für sieben Monate

Abschreibungsbetrag im Anschaffungsjahr: 7/12 von 24.000,– € = 14.000,– €.

4.2.2 Ende der Abschreibung

Die Abschreibungsdauer läuft maximal bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Objekt auf 0,– € abgeschrieben ist.

Weiterhin endet die Abschreibung, wenn Sie die Immobilie nicht weiter zur Erzielung von Einkünften nutzen. Das kann mit Verkauf der Fall sein oder auch dann, wenn die Nutzung geändert wird (z.B. Selbstnutzung statt Vermietung).

Im Jahr, in dem die Einkunftserzielungsabsicht wegfällt, ist die Abschreibung dann ebenfalls nur zeitanteilig abzuziehen. Wie bei Beginn der Abschreibung erfolgt wieder eine Aufteilung nach Kalendermonaten. Auch hier wird der Monat, in dem die Abschreibung endet, noch voll berücksichtigt.

4.3 Wie darf abgeschrieben werden?

An dieser Stelle soll lediglich die Abschreibung für Gebäude dargestellt werden, die sich im Privatvermögen befinden. Für Gebäude, die zum Vermögen eines Unternehmens gehören, gelten teilweise andere Regelungen.

4.3.1 Lineare Abschreibung

Bei Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes nach dem 31.12.2005 ist nur noch die lineare Abschreibung zugelassen. Hierunter versteht man die Abschreibung in gleichbleibenden Jahresbeträgen.

Die Berechnung der linearen Abschreibung ist sehr einfach: Die Bemessungsgrundlage wird gleichmäßig auf die Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren verteilt. Es ergibt sich damit ein Abschreibungssatz von 2,5 oder 2 % für jedes Jahr.

Wie lange und in welcher Höhe die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden, hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:

Ältere Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, können mit jährlich 2,5 % auf 40 Jahre abgeschrieben werden.
Gebäude, deren Fertigstellung nach dem 31.12.1924 liegt, dürfen mit jährlich 2 % auf 50 Jahre abgeschrieben werden.

Wichtig: Die Abschreibungsdauer beginnt für jeden Käufer neu, auch wenn der Voreigentümer die Immobilie bereits voll abgeschrieben hatte.

Beispiel:

Im Jahr 01 haben Sie eine Eigentumswohnung für 150.000,– € inklusive sämtlicher Nebenkosten gekauft und möchten die Wohnung vermieten. Sie wurde 1972 vom vorherigen Eigentümer neu errichtet und vermietet. Der vorherige Eigentümer hat daher bereits in der Vergangenheit seine Herstellungskosten abgeschrieben.

Der Anteil des Grund und Bodens, der im Kaufpreis mit enthalten ist, beträgt 30.000,– €, der Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahren war am 29. März des Jahres 01.

Nach Abzug des nicht abzuschreibenden Grund- und Bodenanteils beträgt die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung 120.000,– €. Bei 2 % jährlicher Abschreibung ergibt sich ein Jahresbetrag von 2.400,– €.

Im ersten Jahr kann die Abschreibung für den Zeitraum März bis Dezember, also für zehn Monate in Anspruch genommen werden. Damit können Sie im Anschaffungsjahr 2.000,– € (= 10/12 von 2.400,– €) steuermindernd als Abschreibung geltend machen.

In den Folgejahren werden jeweils 2.400,– € als Abschreibung berücksichtigt.

4.3.2 Degressive Abschreibung

Eine degressive Abschreibung ist eine Abschreibung, deren Höhe sich ändert: In den ersten Jahren ist der Abschreibungssatz hoch, im Laufe der Jahre wird er immer niedriger. Sie dürfen die degressive Abschreibung nur in Höhe der gesetzlich vorgeschriebenen Prozentsätze vornehmen, diese also weder erhöhen noch verringern. Die degressive Abschreibung ist so ausgelegt, dass am Ende das Gebäude ebenfalls vollständig, also auf 0,– €, abgeschrieben ist.

Bei Neubauwohnungen oder Neubauwohnhäusern, die Sie bis zum 31.12.2005 angeschafft oder hergestellt hatten, bestand noch ein Wahlrecht zwischen degressiver und linearer AfA. Obwohl diese Abschreibungsmöglichkeit ab dem 1.1.2006 nicht mehr gewählt werden kann, gibt es noch eine Vielzahl von Altfällen. Vielleicht wenden Sie bereits selbst die degressive Abschreibungsmethode bei Vermietungsobjekten an, die Sie schon länger besitzen.

Aber auch wenn Sie in Zukunft eine Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft unentgeltlich erwerben, können Sie die degressive Abschreibung fortführen, falls der Rechtsvorgänger sich für diese Methode entschieden hatte.

Höhe der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG:
bei Gebäuden mit Bauantrag oder Anschaffungsdatum vor dem 1.1.1995
im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren	5,00 %
in den darauffolgenden 6 Jahren	2,50 %
in den darauffolgenden 36 Jahren	1,25 %

bei Gebäuden, soweit sie Wohnzwecken dienen, mit Bauantrag oder Anschaffungsdatum nach dem 28.2.1989 und vor dem 1.1.1996
im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren	7,00 %
in den darauffolgenden 6 Jahren	5,00 %
in den darauffolgenden 6 Jahren	2,00 %
in den darauffolgenden 24 Jahren	1,25 %

bei Gebäuden, soweit sie Wohnzwecken dienen, mit Bauantrag oder Anschaffungsdatum nach dem 31.12.1995 und vor dem 1.1.2004
im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren	5,00 %
in den darauffolgenden 6 Jahren	2,50 %
in den darauffolgenden 36 Jahren	1,25 %

bei Gebäuden, soweit sie Wohnzwecken dienen, mit Bauantrag oder Anschaffungsdatum nach dem 31.12.2003 und vor dem 1.1.2006
im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren	4,00 %
in den darauffolgenden 8 Jahren	2,50 %
in den darauffolgenden 32 Jahren	1,25 %

Achtung: Wenn Sie Ihre Immobilie zu Wohnzwecken vermietet hatten und deshalb die degressive AfA erhalten haben, ändert sich dies, sobald das Objekt anderweitig genutzt wird. Vermieten Sie beispielsweise an einen Arzt für dessen Praxis, können Sie die degressive Abschreibung nicht weiter fortführen. Mit Beginn der Nutzungsänderung müssen Sie dann zur linearen AfA mit 2 % übergehen.

4.3.3 Außergewöhnliche Abnutzung

Bei einer Immobilie geht man bei der Berechnung der Abschreibung von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Danach sind die Gebäude vollständig abgeschrieben.

Obwohl in unseren Breiten die Gebäude in der Realität auch nach 50 Jahren noch werthaltig sind, kann es vorkommen, dass Gebäude eine weitaus kürzere Lebensdauer haben. Die Gründe hierfür können beispielsweise in außergewöhnlichen Naturereignissen wie Hochwasser, Stürmen oder Bergschäden liegen. In diesen Fällen dürfen Sie den ungewöhnlich hohen und schnellen Wertverlust durch Ansatz einer außerordentlichen Abschreibung auch steuerlich berücksichtigen. Zu beachten ist, dass eine dauerhafte Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Gebäudes vorliegen muss.

Es ist aber auch vorstellbar, dass für ein noch intaktes nutzbares Gebäude die außergewöhnliche Abschreibung infrage kommt – wenn Sie zum Beispiel ein Grundstück mit einem alten Haus vermieten und sich dann entschließen, das alte Objekt abzureißen, um ein neues Gebäude zu errichten, das auch wieder vermietet werden soll. In diesem Fall könnten Sie den Restwert des alten abzureißenden Gebäudes in voller Höhe abschreiben.

Dagegen wäre eine Restwertabschreibung nicht erlaubt, wenn Sie ein bisher von Ihnen vermietetes Gebäude abreißen, um das Grundstück besser veräußern zu können. Eine Ausnahme sieht der BFH, wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes nachweislich deutlich kürzer ist als die nach den oben dargestellten Regelungen des Einkommensteuergesetzes angenommenen typischen Nutzungszeiten von Immobilien (BFH-Urteil vom 4.3.2008, IX R 16/07, BFH/NV 2008 S. 1310).

In dem konkreten Fall hatte eine Privatperson eine Halle zum Betrieb einer Paketverteilungsanlage vermietet. Nach Ablauf des Mietvertrages von 15 Jahren war keine anderweitige sinnvolle wirtschaftliche Verwendung für die Halle möglich. Der Eigentümer hat daraufhin eine Abschreibung des Restbuchwertes angesetzt. Sein zuständiges Finanzamt bestand dagegen auf der typischen Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Der Immobilieneigentümer klagte und berief sich auf § 7 EStG, wonach eine höhere Abschreibung zulässig ist, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die im Einkommensteuergesetz vorgesehene Abschreibungsdauer.

Die Richter des BFH gaben ihm recht. Bedingung für den Ansatz einer kürzeren Abschreibungsdauer ist aber, dass das Gebäude technisch verschlissen ist oder dass die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung oder Verwertung endgültig entfallen ist.

Bevor Sie also ein Gebäude abreißen und eine erhöhte Abschreibung geltend machen, sollten Sie diese beiden Tatbestände durch Gutachten belegen können. Dann darf auch Ihr Finanzamt nichts mehr gegen die schnellere Abschreibung einwenden.

4.3.4 Baudenkmäler und Sanierungsgebäude

Baudenkmäler werden steuerlich besonders gefördert. Bei Vermietung geschieht das durch höhere Abschreibungsmöglichkeiten und im Bereich der Selbstnutzung über einen Sonderausgabenabzug. Der Gesetzgeber will mit diesen Fördermöglichkeiten einen Anreiz zur Sanierung von erhaltenswerter Bausubstanz geben.

Für Selbstnutzer sind die steuerlichen Vergünstigungen im Zusammenhang mit Immobilien stark eingeschränkt. Seit dem Wegfall der Eigenheimzulage zum 31.12.2005 gibt es faktisch keine staatlichen Subventionen mehr für das selbst bewohnte Haus.

Da die grundsätzlichen Voraussetzungen für Eigennutzung und Vermietung identisch sind, stellen wir sie zunächst gemeinsam dar:

Baudenkmäler

Begünstigt sind Aufwendungen für Gebäude im Inland, die nach landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmal ausgewiesen wurden. Dabei genügt es, wenn die Denkmaleigenschaft sich auf einen Gebäudeteil beschränkt oder nur ein Ensembleschutz besteht. Unter Ensembleschutz versteht man mehrere Gebäude, die insgesamt als erhaltungswürdig betrachtet werden. Dabei kann es sich beispielsweise um Straßenabschnitte oder auch einen historischen Platz handeln.

Bemessungsgrundlage

Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen (bei Selbstnutzung), die zur Erhaltung des Baudenkmales oder zu seiner vernünftigen Nutzung erforderlich sind, werden begünstigt. Hierbei werden auch Kosten berücksichtigt, die zu einer sinnvollen und zeitgemäßen Nutzung des Gebäudes erforderlich sind. Unstrittig ist beispielsweise, dass Heizungs- und Sanitäranlagen auf einen zeitgemäßen Standard gebracht werden können. Zweifel hinsichtlich der zeitgemäßen Nutzung kommen aber auf, wenn es um Luxussanierungen geht, bei denen zum Beispiel ein Aufzug oder ein Designerbad eingebaut wird. Die Begriffe sinnvolle und zeitgemäße Nutzung sind sehr dehnbar und auslegungsfähig und bieten daher viel Raum für unterschiedliche Rechtsauffassungen.

Wenn bei einem Gebäude der Denkmalschutz nur einen Teil des Objekts betrifft, sind auch nur diejenigen Kosten begünstigt, die hierauf entfallen. Steht etwa nur der historische Giebel unter Denkmalschutz, ist auch nur dessen Sanierung begünstigt. Ebenso sind bei Gebäuden im Ensembleschutz nur die Kosten begünstigt, die das äußere Erscheinungsbild betreffen und sich auf das »Ensemble« auswirken.

In einem besonderen Fall war sogar der Neuaufbau eines Penthouses auf ein Denkmalobjekt teilweise förderfähig. Das Penthouse war als Eigentumswohnung gestaltet. Dadurch gehört zum Eigentum auch ein Miteigentumsanteil an gemeinsam von allen Eigentümern genutzten Gebäudeteilen. Da diese Teile unter Denkmalschutz standen, konnte darauf auch die Sonderabschreibung für Baudenkmäler geltend gemacht werden (BFH-Urteil vom 10.10.2017, X R 6/16, BStBl. 2018 II S. 272).

Wichtig: Sämtliche Baumaßnahmen können nur dann steuerlich anerkannt werden, wenn eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erfolgt ist.

Hierbei ist der Bescheid der Denkmalschutzbehörde als Grundlagenbescheid zu sehen, an den die Finanzbehörde gebunden ist (FG Sachsen vom 3.9.2015, 6 K 1537/13). Folgende Details müssen aus der Bescheinigung hervorgehen:

Eigenschaft des Gebäudes als Denkmal,
Erforderlichkeit der Aufwendungen,
Beschreibung der auszuführenden Arbeiten/Gewerke,
Höhe der Aufwendungen.

Mit der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde gibt es öfter Probleme im Besteuerungsverfahren. Es kommt vor, dass die Bescheinigung erst lange nach Abschluss der Sanierungsarbeiten vorliegt. Ist der Steuerbescheid für das entsprechende Jahr schon ergangen, muss er geändert werden. Weil der Denkmalbescheid als Grundlagenbescheid gilt, berechtigt er auch zur Änderung eines bereits bestandskräftigen Steuerbescheids. Selbst wenn die Bescheinigung nicht alle Punkte der Denkmalschutzvorschriften erfasst, muss das Finanzamt dennoch nachträglich eine Sachverhaltsprüfung vornehmen (BFH-Urteil vom 19.2.2019, X R 17/18, BFH/NV 2019 S. 801).

Diese Wirkung als Grundlagenbescheid hat die Denkmalschutzbescheinigung auch dann, wenn sie einen Fehler enthält. Selbst in diesem Fall muss das Finanzamt die Bescheinigung akzeptieren und kann nicht eigenständig den Sachverhalt der Bescheinigung überprüfen. Nur für den Fall, dass die Bescheinigung nicht rechtsgültig erlassen wurde oder widerrufen wird, kann die Förderabschreibung verweigert werden (BFH-Urteil vom 17.4.2018, IX R 27/17, BStBl. 2018 II S. 597).

Keine Bindungswirkung hat der Bescheid der Denkmalschutzbehörde bezüglich der Frage, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten handelt. Die Prüfung der Denkmalschutzbehörde endet mit der Abnahme des Objektes, bei der geprüft wird, ob die Bauausführung auch entsprechend den gemachten Vorgaben erfolgt ist. Das Finanzamt prüft selbstständig, ob es sich bei den Maßnahmen um begünstigte Aufwendungen handelt oder ob neue Gebäudeteile geschaffen werden, für die die Sonderabschreibung nicht gewährt wird.

Sofern Zuschüsse zu den Baumaßnahmen geflossen sind, wird die Bemessungsgrundlage entsprechend vermindert.

Steuerliche Förderung hängt von der Nutzungsart des Baudenkmals ab

Liegen die Voraussetzungen für ein Baudenkmal vor, hängen die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten davon ab, ob das Baudenkmal selbst genutzt wird oder vermietet werden soll:

Selbstnutzung

Im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden neun Jahren können jeweils 9 % der begünstigten Erhaltungs- und Herstellungskosten als Sonderausgaben abgezogen werden, insgesamt also 90 % der Kosten.

Falls in einem Jahr der Höchstbetrag von 9 % nicht in Anspruch genommen wurde, gibt es keine Möglichkeit, das nachzuholen.

Vermietung

Im Bereich der Vermietung können die Herstellungsaufwendungen für begünstigte Baumaßnahmen mit einem erhöhten Satz abgeschrieben werden:

Im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren	9 % p.a. × 8 Jahre = 72 %
In den nächsten 4 Jahren jeweils	7 % p.a. × 4 Jahre = 28 %

Damit sind die als Herstellungsaufwendungen qualifizierten Kosten für Baudenkmäler schon nach zwölf Jahren komplett abgeschrieben.

Gebäude in Sanierungsgebieten

Die Begünstigung entspricht von der Systematik her den Darstellungen bei Baudenkmälern: Bei selbst genutzten Immobilien wird die Begünstigung über den Sonderausgabenabzug erreicht und bei vermieteten Objekten über erhöhte Abschreibungen.

Geförderte Objekte sind hier Gebäude, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen. Begünstigt sind Maßnahmen, die der Beseitigung von Missständen und Mängeln dienen. Bescheinigt werden die Voraussetzungen und die durchzuführenden Maßnahmen von den jeweiligen Gemeinden.

Zum Verfahren der Anerkennung der Sanierungsmaßnahmen hat der Bundesfinanzhof zwei wichtige Entscheidungen getroffen: Liegt eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vor, dass es sich um ein Baudenkmal handelt, ist diese als Grundlagenbescheid für die Finanzverwaltung bindend. Eigene Untersuchungen, ob eine Sanierung erfolgte, sind im Rahmen der Steuerfestsetzung nicht anzustellen. Nur die Höhe der Aufwendungen ist festzustellen (BFH-Urteil vom 22.10.2014, X R 15/13, BStBl. 2015 II S. 367). Dennoch kann die Anerkennung der Aufwendungen gelegentlich schwierig werden, da die Bearbeitung in den Denkmalschutzbehörden teilweise sehr lange dauert. In diesem Fall kann der Ansatz der Sanierungsaufwendungen unter Vorbehalt erfolgen. Will das Finanzamt davon abweichen, muss eine Begründung erfolgen, warum der Ansatz verweigert wird (BFH-Urteil vom 14.5.2014, X R 7/12, BStBl. 2015 II S. 12).

4.3.5 Restwertabschreibungen

Die Restwertabschreibung nach § 7b EStG gibt es nur für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den alten Bundesländern, die vor dem 1.1.1987 angeschafft bzw. fertiggestellt und in den ersten acht Jahren erhöht nach § 7b EStG mit 5 % abgeschrieben wurden. Soweit Sie die Immobilie vermieten, dürfen Sie 2,5 % des Restwertes über 40 Jahre abschreiben. Ermittelt wird der Restwert immer für das neunte Jahr ab Anschaffung/Fertigstellung, auch wenn die Immobilie erst später vermietet wird.

Für die Anschaffung/Fertigstellung von vermieteten Neubauten und die Modernisierung vermieteter Altbauten in den neuen Bundesländern bzw. in (West- und Ost-)Berlin (Gebietsstand zum 3.10.1990) gab es bis einschließlich 1998 eine Sonderabschreibung nach § 4 FördG. Bis zum Jahr 2002 waren AfA-Beträge nach § 4 FördG absetzbar, die Sie nicht ausgeschöpft hatten. Den nach fünf Jahren Sonder-AfA noch nicht abgeschriebenen Restwert können Sie bei Neubauten auf die nächsten 45 Jahre bzw. bei Altbauten bis zum 10. Jahr gleichmäßig verteilen (Restwertabschreibung).

4.3.6 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Nehmen Sie größere Investitionen an Ihrer Immobilie vor, sind die Kosten hierfür in vielen Fällen als nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten einzustufen. Damit können Sie diese Kosten nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, sondern müssen sie über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben.

Fallen nachträgliche Herstellungskosten an, müssen Sie die Abschreibungsgrundlage und den jährlichen Abschreibungsbetrag neu ermitteln. Zu den ursprünglichen Anschaffungskosten oder Herstellungskosten werden die neu angefallenen Herstellungskosten hinzugerechnet. Die so ermittelten Gesamtherstellungskosten werden nun mit dem ursprünglichen Abschreibungssatz multipliziert. Sie erhalten dann den neuen Gesamtbetrag der Jahresabschreibung. Mit diesem Wert wird das Gebäude ab dem Jahr abgeschrieben, in dem die nachträglichen Herstellungskosten angefallen sind.

Die Abschreibungsgrundlage erhöhen Sie in dem Jahr, in dem die nachträglichen Herstellungskosten angefallen sind, um den Betrag der nachträglichen Herstellungskosten. Wann im Jahr die Kosten entstehen, spielt keine Rolle. Sie werden immer so berücksichtigt, als wären sie zu Beginn des Jahres angefallen.

Beispiel:

Herr Meier hat im Jahr 01 eine vermietete Immobilie gekauft. Der Kaufpreis betrug 400.000,– €, wovon 300.000,– € auf das Gebäude entfallen. Diesen Teil der Anschaffungskosten schreibt er mit 2 % jährlich ab, also 6.000,– €. Nach 50 Jahren hätte er so die vollen Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich geltend gemacht.

So verläuft die Abschreibung in den ersten Jahren (alle Beträge in Euro):

Jahr	Buchwert Jahresanfang	Jahres-AfA	Buchwert Jahresende
01	300.000,–	6.000,–	294.000,–
02	294.000,–	6.000,–	288.000,–
03	288.000,–	6.000,–	282.000,–
04	282.000,–	6.000,–	276.000,–
05	276.000,–	6.000,–	270.000,–
06	270.000,–	6.000,–	264.000,–
07	264.000,–	6.000,–	258.000,–
08	258.000,–	6.000,–	252.000,–
09	252.000,–	6.000,–	246.000,–
10	246.000,–	6.000,–	240.000,–

Im Jahr 11 werden an dem Gebäude umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt, die zu nachträglichen Herstellungskosten von 50.000,– € führen. Die Abschreibungsgrundlage für den Zeitraum ab dem Jahr 11 ist damit neu zu berechnen:

(ursprüngliche Anschaffungskosten + nachträgliche Herstellungskosten) × AfA-Satz = neuer Abschreibungsbetrag

(300.000,– € + 50.000,– €) × 2 % = 7.000,– €

Der neue Buchwert ergibt sich durch Hinzurechnung der nachträglichen Herstellungskosten zum Restbuchwert am Ende des Jahres 10 mit 240.000,– € + 50.000,– € = 290.000,– €. Ab dem Jahr 11 muss dann wie in der folgenden Übersicht dargestellt abgeschrieben werden:

Jahr	Buchwert Jahresanfang	Jahres-AfA	Buchwert Jahresende
	(in Euro)	(in Euro)	(in Euro)
11	290.000,–	7.000,–	283.000,–
12	283.000,–	7.000,–	276.000,–
13	276.000,–	7.000,–	269.000,–
14	269.000,–	7.000,–	262.000,–
15	262.000,–	7.000,–	255.000,–
16	255.000,–	7.000,–	248.000,–
... ... ...	... ... ...	... ... ...	... ... ...
49	24.000,–	7.000,–	17.000,–
50	17.000,–	7.000,–	10.000,–
51	10.000,–	7.000,–	3.000,–
52	3.000,–	3.000,–	0,–

Durch die nachträglichen Herstellungskosten kann sich der Abschreibungszeitraum verlängern. In unserem Beispiel verlängert sich die Abschreibungsdauer des Gebäudes um zwei Jahre.

4.3.7 Geerbte Immobilie

Erben Sie eine Immobilie, entstehen Ihnen im Normalfall keine Anschaffungskosten. Als Alleinerbe treten Sie in die Rechtsposition des Erblassers ein und setzen dessen Abschreibung fort.

Erweitern Sie die Immobilie oder führen umfangreiche Sanierungen durch, können Ihnen hierfür eigene Herstellungskosten entstehen, die Sie abschreiben müssen. Bisher sind Finanzämter und -gerichte strikt davon ausgegangen, dass es bei einem unentgeltlichen Erwerb keine eigenen Anschaffungskosten geben kann.

Von dieser Einschätzung ist der Bundesfinanzhof 2013 zum ersten Mal abgewichen und hat Folgendes entschieden: Gehört zur Erbmasse eine vermietete Immobilie, können Sie Aufwendungen für Grundbucheintragung, Beratung und die Auflösung einer Erbengemeinschaft als Anschaffungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Bedingung: Die Kosten sind angefallen, um die Mieteinnahmen auch in Zukunft zu erzielen (BFH-Urteil vom 9.7.2013, IX R 43/11, BFH/NV 2013 S. 1853).

Die Erben hatten die Kosten für Grundbucheintragung und andere Ausgaben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung als Anschaffungsnebenkosten zu dem unentgeltlichen Immobilienerwerb durch die Erbschaft geltend gemacht. Soweit die Aufwendungen für den Erwerb einer Immobilie anfallen, die später zu Mieteinnahmen führt, sind die Ausgaben als Werbungskosten anzusehen. Denn sie dienen dem Erhalt und der Sicherung der steuerpflichtigen Mieteinnahmen.

Weil die Aufwendungen beim Erwerb anfallen, müssen sie wie Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Dabei kommt in der Regel ein Abschreibungssatz von 2 % zur Anwendung.

Abschreiben können Sie aber nur den Teil der Anschaffungsnebenkosten, der auf das Gebäude entfällt. Denn anders als ein Gebäude nutzt sich Grund und Boden nicht ab und kann nicht abgeschrieben werden.

Darum können auch die auf das Grundstück entfallenden Anschaffungsnebenkosten nicht geltend gemacht werden. Hier gibt es erst dann eine Berücksichtigung, wenn bei einem Verkauf der Veräußerungsgewinn ermittelt wird. Dann erhöhen die Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks den Anschaffungspreis und reduzieren so einen möglichen Veräußerungsgewinn.

Beispiel:

Bei der Erbauseinandersetzung übernimmt Frau Voß eine vermietete Immobilie aus der Erbmasse. Für Grundbucheintragungen und Beratung zur Übernahme der Immobilie entstehen ihr Aufwendungen von 5.000,– €. Den Wert der Immobilie taxiert ein Gutachter auf 500.000,– €, wovon 100.000,– € auf das Grundstück entfallen.

80 % der Anschaffungsnebenkosten von 5.000,– € sind dem Gebäude zuzurechnen und können mit 2 % jährlich abgeschrieben werden. Frau Voß kann jährlich 80,– € der Anschaffungsnebenkosten (5.000,– € × 80 % × 2 %) zusätzlich geltend machen. Für das Gebäude selbst setzt sie die Abschreibungen des Erblassers fort.

Förderung des Mietwohnungsneubaus durch Sonderabschreibung

Bezahlbare Mietwohnungen sind besonders in den Städten knapp. Darum fördert der Gesetzgeber die Neuschaffung von Mietwohnungen mit einer zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeit. Für neu gebaute Mietwohnungen, für die der Bauantrag zwischen dem 31.8.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wurde oder wird, kann in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von 5 % jährlich in Anspruch genommen werden.

Als Datum der Antragstellung gilt das Eingangsdatum des Bauantrags oder der Bauanzeige beim zuständigen Bauamt. Wird ein Antrag abgelehnt oder später noch einmal verändert, gilt das Eingangsdatum des letzten Bauantrages als Antragsdatum.

Das wird gefördert:

Die Schaffung neuen Wohnraums durch Neubau, Erweiterung oder Umnutzung
mit Anschaffungskosten von maximal 3.000,– €/m², der
für mindestens zehn Jahre als Mietwohnung genutzt wird.

Durch diese sehr engen Vorgaben soll sichergestellt werden, dass keine besonders teuren Luxuswohnungen von der steuerlichen Förderung profitieren. Auch die enge Bindung an die wohnwirtschaftliche Nutzung hat den Zweck, eine missbräuchliche Gestaltung der Sonderabschreibung zu verhindern. Ferienwohnungen sind nicht förderfähig.

Gefördert werden solche Wohnungen im Jahr der Fertigstellung und den drei folgenden Jahren. Hier kann der Bauherr die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.

Kaufen Sie eine Wohnung und vermieten diese anschließend, können Sie nach dem Wortlaut von § 7b EStG die Sonderabschreibung nutzen, wenn die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde.

So hoch ist die Förderung

Erfüllt ein Bauvorhaben die Fördervoraussetzungen, kann der Bauherr innerhalb der ersten vier Jahre zusätzlich zur normalen Abschreibung eine Sonderabschreibung in Höhe von 5 % geltend machen. Die Sonderabschreibung ist begrenzt auf maximal 2.000,– € Bemessungsgrundlage je Quadratmeter Wohnfläche. Haben Sie eine neue Wohnung mit geringeren Kosten als 2.000,– € pro Quadratmeter geschaffen, sind die tatsächlichen Anschaffungs-/Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

So können Sie die Wohnung schneller abschreiben und erhalten dadurch einen steuerlichen Vorteil. Die schneller geltend gemachten Anschaffungskosten führen zu einer früheren Steuerentlastung.

Beispiel:

Sie haben nach Bauantragstellung im Oktober 2018 ein Einfamilienhaus gebaut. Die Herstellungskosten des Gebäudes mit 100 Quadratmeter Wohnfläche betrugen 200.000,– €, also 2.000,– € pro Quadratmeter. Sie dürfen in den ersten vier Jahren die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen. Das Gebäude wird im Oktober 2019 fertiggestellt und vermietet.

So wird die Abschreibung berechnet

Regulär können Sie das Objekt mit 2 % pro Jahr abschreiben. Das macht eine Abschreibung von 4.000,– € pro Jahr. Im Jahr 2019 können Sie die reguläre Abschreibung nur für drei Monate geltend machen, also 4.000,– €/12 × 3 = 1.000,– €.

Die Sonderabschreibung dagegen wird in voller Höhe gewährt. In den ersten fünf Jahren sieht die Abschreibung also so aus (alle Beträge in Euro):

Jahr	Buchwert Jahresbeginn	Regel-AfA	Sonder-AfA
1	200.000	1.000	10.000
2	189.000	4.000	10.000
3	175.000	4.000	10.000
4	161.000	4.000	10.000
5	147.000	3.144,39	0

So können in den vier Jahren in unserem Beispiel 40.000,– € zusätzlicher Abschreibung geltend gemacht werden. Für einen Investor mit einem Grenzsteuersatz von 42 % fließen so in diesem Zeitraum 16.800,– € der Investition über die vorzeitige Abschreibung zurück. Der verbleibende Restwert wird danach auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Übersteigen die Anschaffungskosten den Betrag von 2.000,– € pro Quadratmeter und bleiben unter 3.000,– € je Quadratmeter, können Sie die Sonderabschreibung dennoch nutzen. Allerdings wird sie nur auf einen Höchstbetrag von 2.000,– € je Quadratmeter gewährt. Höhere Kosten steigern also nur die reguläre Abschreibung. Hätte unser Beispielobjekt 300.000,– € Herstellungskosten verursacht, sähe die Abschreibung in den ersten fünf Jahren so aus (alle Beträge in Euro):

Jahr	Buchwert Jahresbeginn	Regel-AfA	Sonder-AfA
1	300.000	1.500	10.000
2	288.500	6.000	10.000
3	272.500	6.000	10.000
4	256.500	6.000	10.000
5	240.500	5.144,39	0

Letztmalig kann die Sonderabschreibung im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Das bedeutet: Für Gebäude, die nach 2023 fertiggestellt werden, kann die volle Abschreibung nicht mehr ausgenutzt werden.

Beispiel:

Sie kaufen 2024 eine im Oktober 2024 fertiggestellte Eigentumswohnung, für die 2021 der Bauantrag gestellt wurde. Für die Wohnung mit 100 m² Größe werden 200.000,– € Herstellungskosten ermittelt. Damit haben Sie Anspruch auf die Sonderabschreibung. Und so sähe die Abschreibung in den ersten fünf Jahren aus (alle Beträge in Euro):

Jahr	Buchwert Jahresbeginn	Regel-AfA	Sonder-AfA
2024	200.000	1.000	10.000
2025	189.000	4.000	10.000
2026	175.000	4.000	10.000
2027	161.000	3.302,56	0

Achtung: Weil die letztmalige Nutzung der Sonderabschreibung 2026 gestattet ist, können Sie nur für drei Jahre von der Förderung des Mietwohnungsneubaus profitieren.

Was gilt als förderfähige Wohnung?

Die Mindestanforderungen an eine Wohnung sind im Bewertungsgesetz geregelt. Danach muss eine Wohnung mindestens 23 m ² Fläche haben und in sich abgeschlossen sein. Außerdem muss sie die Führung eines eigenen Hausstands ermöglichen. Dazu muss eine Kochmöglichkeit ebenso vorhanden sein wie ein Bad oder Dusche und eine Toilette.

Für Wohnungen mit weniger als 23 m ² kann die Sonderabschreibung nur in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnung in einem Studentenwohnheim oder als geschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Einrichtung für betreutes Wohnen liegt. Hier akzeptiert die Finanzverwaltung Einheiten ab 20 m² als förderfähige Wohnung, wenn mindestens ein Bad/WC und eine Kochgelegenheit wie eine Kleinküche vorhanden sind.

Als neu geschaffen gilt eine Wohnung, wenn eine neue Vermieteinheit entsteht. Das ist immer der Fall, wenn eine Wohnimmobilie neu gebaut wird. Das gilt auch, wenn eine Gewerbefläche in Wohnraum umgewandelt wird oder durch Aufstockung eines Gebäudes neuer Wohnraum entsteht.

Umbauten an einer vorhandenen Wohnung

Bauen Sie vorhandenen Wohnraum um, entsteht nicht unbedingt eine neue Mietwohnung, die gefördert werden kann. Wird eine Wohnung vergrößert, gilt das nicht als neu und die Sonderabschreibung kann nicht genutzt werden.

Sonderfall: Teilung einer Wohnung

Teilen Sie eine größere Wohnung dagegen in zwei getrennte Wohneinheiten auf, dann entsteht eine neue Wohnung, für die die Sonderabschreibung genutzt werden kann. Als neu gilt die Wohnung, bei der Bad und Küche neu geschaffen werden. Die Wohnung, in der die vorhandene Küche und das Bad verbleiben, gilt als alte Wohnung.

Wichtig: Achten Sie darauf, wenn Sie eine der neu entstandenen Wohnungen selbst nutzen möchten, die alte Wohnung zu nutzen.

Achtung: In diesen Fällen wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht

Streng sind die Regelungen für den dauerhaften Erhalt der Sonderabschreibung: Sie wird nur gewährt, wenn Sie die neu geschaffene Wohnung ab Fertigstellung für zehn Jahre zu Wohnzwecken vermieten. Das bedeutet: Ändert sich die Nutzung innerhalb der ersten zehn Jahre nach Anschaffung oder Herstellung, wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht. Auch eine gewerbliche Vermietung führt zur nachträglichen Aufhebung der Sonderabschreibung.

Verkauf der Wohnung

Verkaufen Sie die geförderte Immobilie innerhalb von zehn Jahren, ist der Veräußerungserlös nach § 23 EStG steuerpflichtig. In diesem Fall erhöht die Sonderabschreibung Ihren zu versteuernden Gewinn.

Kommt es zu einem Verkauf der Immobilie, bei dem der Veräußerungserlös steuerfrei bleibt, sieht § 7b Abs. 4 EStG vor, dass in diesem Fall die Sonderabschreibung wieder rückgängig gemacht wird.

So werden die Kosten einer Wohnung ermittelt

Bei einem Einfamilienhaus ist die Baukostenobergrenze leicht zu ermitteln, weil alle Kosten und Flächen bekannt sind. Anders sieht es beim Kauf einer Wohnung aus. Mit der Wohnung kaufen Sie häufig Nebenräume wie Keller oder einen (Tief-)Garagenstellplatz. Außerdem gehören gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Waschraum, Fahrradkeller, Treppenhaus und Technikräume anteilig zur gekauften Wohnung. Würde nur die eigentliche Wohnfläche der Wohnung bei der Ermittlung der Baukostengrenze berücksichtigt, wäre die Sonderabschreibung in vielen Fällen ausgeschlossen. In einem Erlass hat das BMF Stellung bezogen, welche Flächen in die Berechnung einbezogen werden dürfen (BMF-Schreiben vom 7.7.2020, BStBl. 2020 I S. 623).

So bestimmen Sie die Anschaffungskosten

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Wohnung werden genauso ermittelt, wie es für die Festlegung der Gebäudeabschreibung vorgesehen ist. Damit gehören auch Maklerprovisionen, Notarkosten, Grundbuchgebühren, aber auch Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten oder Gutachterkosten zu den Anschaffungskosten der Wohnung.

Nicht zu den Anschaffungskosten, die in die Abschreibung einbezogen werden, gehören Aufwendungen für Außenanlagen. Ebenso wenig gehören unbewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäudebestandteile sind, in die Abschreibungsgrundlage hinein.

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, müssen die Kosten der Möbel nicht in die Baukostenobergrenze einbezogen werden.

Aufteilung von Flächen, die nur teilweise zum vermieteten Wohnraum gehören

Damit die Sonderabschreibung überhaupt genutzt werden kann, darf die Grenze der abschreibungsfähigen Anschaffungs-/Herstellungskosten von 3.000,– € je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschritten werden. Tatsächlich berechnet wird die Sonderabschreibung allerdings auf der Basis von maximal 2.000,– € je Quadratmeter. Um das zu prüfen, müssen diese Flächen und die Kosten zunächst einmal ermittelt werden. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten zu ermitteln, ist meist nicht problematisch.

Bei der Wohnflächenermittlung ist aber zu prüfen, welche Räume einbezogen werden müssen. Dazu hat das Bundesfinanzministerium Stellung bezogen (BMF-Schreiben vom 7.7.2020, BStBl. 2020 I S. 623, Rz. 49ff.). Die Finanzverwaltung stellt auf die Nutzfläche des Gebäudes ab. Nutzflächen umfassen nicht nur die reine Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, also die Räume der Wohnung selbst. Vielmehr gehören auch Nebenräume wie Dachboden, Waschküche, Kellerraum, Fahrrad- und Kinderwagen-Abstellraum und ähnliche dazu, die zur gemeinsamen Benutzung der Bewohner gedacht sind. Eine Garage wird jeweils der Wohnung zugerechnet, der sie auch zur Benutzung zusteht.

Einen wichtigen Hinweis enthält der Erlass des Bundesfinanzministeriums in Rz. 53 zu den Kosten von Sonderausstattungen, wie sie beispielsweise für eine barrierefreie Wohnung anfallen könnten: Diese Kosten werden nicht einer einzelnen Wohnung zugeordnet, sondern über alle Wohnungen eines Gebäudes verteilt erfasst. Sonderausstattungen können aber aus der Kostenbetrachtung herausgelassen werden, wenn sie eindeutig nicht zu begünstigtem Wohnraum, sondern zu anderen Nutzflächen wie Gewerberaum oder selbst genutztem Wohnraum gehören.

Beispiel:

Ein Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von 700 m² wird für Kosten von insgesamt 1,8 Millionen € neu gebaut. Die Nutzung verteilt sich auf folgende Flächen:

Mietwohnungen, inklusive zugeordneter Nebenräume wie Keller	300 m²
Gewerblich genutzte Flächen	300 m²
Nebenräume, die gemeinschaftlich genutzt werden	50 m²
Funktionsflächen (z.B. Flächen für Haustechnik, Aufzüge, Treppenläufe etc.)	50 m²
Nutzfläche insgesamt	700 m²

Die Baukosten nach DIN 277 (alle Räume werden berücksichtigt) betragen pro m² 2.571,– € (= 1,8 Millionen € / 700 m²). Es ist also grundsätzlich eine Sonderabschreibung möglich, da die Quadratmeter-Kosten unter 3.000,– € liegen.

Von diesen Kosten darf allerdings nur ein Teil als Basis für die Sonderabschreibung angesetzt werden. Diesen Anteil ermitteln Sie wie folgt:

Zu den abschreibungsfähigen Kosten gehören auch die Kosten für die zu einer vermieteten Wohnung gehörenden Nebenräume und Anteile an gemeinschaftlichen Flächen.
Nicht berücksichtigt werden Kosten für nicht als Wohnung vermietete Räume und den darauf entfallenden Teil der gemeinsam genutzten Räume.

Das bedeutet konkret: In unserem Beispiel sind genau 50 % der Fläche als Wohnraum vermietet (300 m² von insgesamt 600 m²). Die Nebenräume (50 m²) werden deshalb halb dem Gewerbe und halb dem Wohnraum zugerechnet. Die Funktionsflächen (ebenfalls 50 m²) bleiben bei der Berechnung außen vor.

Die maximale Abschreibungsgrundlage muss also anhand einer Fläche von 325 m² ermittelt werden (= 300 m² vermietete Wohnfläche + 50 % von 50 m² Gemeinschaftsfläche, also 25 m²).

Weil die Baukosten wie oben ermittelt über 2.000,– €/m² betragen, können nur 2.000,– €/m² als Abschreibungsbasis genutzt werden. Für die vermietete Fläche ergibt das insgesamt

2.000,– €/m² × 325 m² = 650.000,– €.

Auf Basis dieser 650.000,– € wird die Sonderabschreibung nach § 7b berechnet.

Nachträgliche Herstellungskosten

Fallen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung weitere Kosten von mehr als 15 % der Anschaffungskosten an, können diese als nachträgliche Herstellungskosten eingestuft werden. Ebenfalls zu nachträglichen Herstellungskosten gehören Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung des Objektes dienen. Diese Kosten werden nachträglich den Anschaffungskosten hinzugerechnet und auf die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben.

Steigt durch solche nachträglichen Herstellungskosten der Anschaffungspreis der Immobilie auf mehr als 3.000,– € pro Quadratmeter an, entfällt rückwirkend die Grundbedingung für die Inanspruchnahme der Förderung. Auch in diesem Fall muss rückwirkend die Sonderabschreibung aufgehoben werden.

De-minimis-Begrenzung

Die steuerliche Förderung gilt nach EU-Recht als eine Form der Subvention und unterliegt darum auch der EU-Subventionskontrolle. Wie bei vielen anderen Förderprogrammen auch müssen darum die sogenannten De-minimis-Regelungen eingehalten werden. Danach dürfen die Subventionen für einen Bürger in einem Zeitraum von drei Jahren die Summe von 200.000,– € nicht übersteigen, ohne vorher die Subvention bei der EU-Kommission anmelden zu müssen. Hat ein Investor diesen Förderwert bereits durch andere Maßnahmen, wie beispielsweise zinsgünstige Förderdarlehen, überschritten, kann er die Sonderabschreibung nicht mehr nutzen.

Ob es sich bei der Sonderabschreibung nach § 7b EStG überhaupt um eine Subvention im Sinne der De-minimis-Regelungen der EU handelt, ist nicht abschließend geklärt. Viele Experten sind der Ansicht, dies sei nicht der Fall. Das Bundesfinanzministerium hat die Förderung des Mietwohnungsneubaus aber nicht bei der EU-Kommission angemeldet und damit explizit von den Subventionsregelungen ausgenommen. Konsequenz: Erstmals ist im Steuerrecht die Subventionskontrolle der EU-Kommission zu beachten.

Es fehlt darum aktuell noch an genauen Definitionen, was in die Prüfung einzubeziehen ist und wie die Vorschriften im Steuerrecht umgesetzt werden sollen. Bis dahin gilt: Haben Sie privat oder in einem Ihrer Unternehmen eine Förderung erhalten, die berücksichtigt werden muss, gab es dazu eine De-minimis-Bescheinigung. Das kann der Fall sein, wenn Sie Zuschüsse zur Installation erneuerbarer Energieträger oder zinsgünstige KfW-Darlehen erhalten oder KfW-geförderte Beratungsleistungen in Anspruch genommen haben. In diesem Fall prüfen Sie unbedingt Ihre Akten.

In den meisten Fällen werden Sie die Grenze von 200.000,– € Förderwert für drei Jahre nicht übersteigen.

Vorsicht, Falle: Anschaffung zum Jahreswechsel

Kaufen Sie eine Wohnung, um sie zu vermieten, können Sie die zusätzliche Abschreibung nur dann in Anspruch nehmen, wenn die Wohnung im Jahr der Fertigstellung angeschafft wurde. Bei einem Immobilienkauf im Jahresverlauf ist das unproblematisch. Bei einem Kauf um den Jahreswechsel kann eine unglückliche Terminwahl aber zum Verlust der Sonderabschreibung führen.

Als angeschafft gilt die Immobilie dann, wenn auch das wirtschaftliche Eigentum übertragen wurde. Entscheidend hierfür sind die Vereinbarungen, die Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag treffen. Hierzu gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Häufig wird ein Eigentumsübergang erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung vereinbart. In anderen Fällen wird vereinbart, dass Gefahr, Nutzen und Lasten bereits mit Übergabe der Immobilie erfolgen sollen, also zum Beispiel mit Übergabe der Wohnungsschlüssel.

Vereinbaren Sie einen Übergang erst bei vollständiger Kaufpreiszahlung, wird das ein Problem, wenn die Kaufpreiszahlung erst im Folgejahr beim Verkäufer eingeht. In diesem Fall erfolgen die Anschaffung und Fertigstellung der Immobilie nicht mehr im gleichen Jahr und Sie haben Ihren Anspruch auf die Sonderabschreibung verloren.

Kaufen Sie eine zur Vermietung bestimmte Immobilie zum Jahresende, prüfen Sie unbedingt, ob Sie die Voraussetzung für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG einhalten können. Gegebenenfalls vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass bereits mit Vertragsschluss und Übergabe der Wohnungsschlüssel der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgen soll. Der Verkäufer wird dies zunächst vermutlich nicht mit Begeisterung aufnehmen, aber für die Förderung ist diese Regelung unerlässlich.

Eine zweite Möglichkeit, um sich die Förderung zu sichern: die Wohnung zum Jahresende noch nicht fertigstellen. Dazu ist entscheidend, wann die Wohnung als fertiggestellt gilt. Das ist dann der Fall, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Bezug zumutbar wäre. Das bedeutet nicht, dass sämtliche Baumaßnahmen am Gebäude abgeschlossen sein müssen. Die Wohnung muss aber als solche bewohnbar sein.

Es müssen also Sanitäranlagen, Fenster, Türen, Heizungsanlage und Versorgungsleitungen vollständig installiert sein. Eine Bauabnahme ist für eine Fertigstellung im steuerrechtlichen Sinne aber nicht erforderlich. Verhandeln Sie über den Kauf einer Immobilie kurz vor Jahresende, lassen sich durch kluge Planung die Förderansprüche retten.

Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass einige Installationsarbeiten erst im kommenden Jahr durchgeführt werden und verschieben Sie damit den Termin der Fertigstellung der Wohnung. Denn: Wenn Kauf und Fertigstellung in das gleiche Jahr fallen, können Sie die Sonderabschreibung für sich nutzen. So können Sie beispielsweise vereinbaren, dass die Sanitäreinrichtung erst nach dem Kauf installiert wird und der Käufer so die Möglichkeit hat, Einfluss auf die Farbwahl zu nehmen oder den Fußbodenbelag auszusuchen.

Teilweise Vermietung: Kauf und Bau steueroptimal finanzieren

Häufig ist ein Gebäude nicht ausschließlich vermietet, sondern der Eigentümer nutzt einen Teil der Immobilie selbst als Wohnung. Nicht wenige Häuser werden heute bereits bei der Planung mit einer vermieteten Einliegerwohnung konzipiert, die später durch die Mieteinnahmen einen Teil der Finanzierungsaufwendungen tragen soll.

In diesen Fällen können Sie bereits bei der Finanzierungsplanung der Immobilie die Weichen für eine spätere Reduzierung der Steuerbelastung stellen. Besonders, wenn Teile des Objektes mit Eigenkapital und ein Teil der Kosten mit einem Darlehen finanziert werden, kommt es auf eine frühzeitige Planung und steuerlich optimierte Gestaltung an.

In der Regel werden die Kosten der Immobilie einheitlich beglichen. In einem Vertrag wird die gesamte Immobilie gekauft oder der Bau in Auftrag gegeben. Wird ein Teil der Kosten finanziert und ein Teil aus Eigenkapital beglichen, ist diese Vorgehensweise steuerlich ungünstig.

Der Teil der Darlehenszinsen, der auf den vermieteten Teil der Immobilie entfällt, ist steuerlich als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Wird das gesamte Gebäude in einem einheitlichen Vertrag gekauft/gebaut, werden die Kosten der Finanzierung zwischen beiden Gebäudeteilen aufgeteilt. Als Aufteilungsschlüssel wird die Wohn-/Nutzfläche verwendet.

Beispiel:

Familie Obermüller kauft für 300.000,– € ein Wohnhaus mit zwei Wohnungen à 150 m². 150.000,– € können mit Eigenkapital bezahlt werden. Der Restbetrag von 150.000,– € wird über ein Bankdarlehen finanziert. Eine Wohnung wird von der Familie selbst bezogen, die zweite Wohnung vermietet.

Da die Bank das Darlehen zunächst auf das Konto der Familie überweist und der Kaufpreis von dort zusammen mit dem Eigenkapital in einer Summe gezahlt wird, kommt es bei der steuerlichen Berücksichtigung des Darlehens zu folgender Einordnung:

Das Darlehen wird anteilig den beiden Wohnungen zugerechnet. 50 % der Finanzierungskosten betreffen die selbst genutzte Wohnung. Diese Kosten gehören zur privaten Lebensführung der Familie und können steuerlich keine Berücksichtigung finden.

Nur 50 % des Darlehens werden der Finanzierung der vermieteten Wohnung zugerechnet. Dieser Teil der Finanzierungskosten ist steuerlich abzugsfähig.

Sie können die Zuordnung der Finanzierungsaufwendungen beeinflussen, indem Sie entsprechende Vereinbarungen in Kauf- und Bauverträgen treffen und die Zahlungen aufteilen. Wickeln Sie die Zahlungen für selbst und fremdgenutzte Teile der Immobilie über das gleiche Konto ab, können Sie ein Darlehen nicht mehr ausschließlich einem Gebäudeteil zuordnen (BFH-Urteil vom 12.3.2019, IX R 2/18, BFH/NV 2019 S. 1073; BFH-Urteil vom 4.2.2020, IX R 1/18, BStBl. 2020 II S. 311).

Möchten Sie ein Darlehen ausschließlich dem Teil der Immobilie zuordnen, der vermietet werden soll, darf die Auszahlung des Darlehens auf keinen Fall vor Bezahlung des Kaufpreises mit anderen Geldern vermischt werden. Sorgen Sie für eine separate Überweisung des Kaufpreisanteils für den vermieteten Gebäudeteil.

5.1 Optimierung beim Kauf einer Immobilie

Um eine Zuordnung der Finanzierungsaufwendungen und Kaufpreisanteile zu den einzelnen Gebäudeteilen möglichst genau sicherzustellen, gehen Sie wie folgt vor:

Ordnen Sie Ihr Eigenkapital vollständig dem Gebäudeteil zu, der selbst genutzt werden soll.
Den vermieteten Teil des Gebäudes hingegen bezahlen Sie vollständig durch Aufnahme von Darlehen.
Benötigen Sie darüber hinaus auch Fremdmittel zur Finanzierung des selbst genutzten Teils, trennen Sie die Darlehen unbedingt streng voneinander.

Halten Sie bereits im notariellen Kaufvertrag die Kaufpreisanteile für einzelne Gebäudeteile fest. Werden darüber hinaus auch noch Einrichtungsgegenstände mit erworben, sollten Sie diese ebenfalls im Vertrag genau bezeichnen und einen Kaufpreis für diese Gegenstände vereinbaren.

Werden Einrichtungsgegenstände mit gekauft, sollten Sie den Preis hierfür separat im Kaufvertrag vereinbaren. Damit können Sie die Einrichtungsgegenstände getrennt von der Immobilie abschreiben. Da hier in der Regel deutlich kürzere Abschreibungszeiten gelten, erzielen Sie auf diese Weise höhere Abschreibungen in den ersten Jahren nach dem Kauf und können schneller einen Steuervorteil realisieren.

Sind die Kaufpreise der einzelnen Gebäudeteile gesondert vereinbart, müssen Sie darauf achten, dass die Zahlungen auch getrennt fließen. Werden Darlehen benötigt, schließen Sie diese getrennt für die einzelnen Gebäudeteile ab. Wichtig ist, dass das Darlehen, das zur Finanzierung des vermieteten Gebäudeteils dient, klar zu erkennen und diesem Teil zugeordnet ist. Darauf müssen Sie achten:

Die Darlehenssumme darf den Kaufpreis des vermieteten Teils nicht übersteigen.
Vermerken Sie im Verwendungszweck des Darlehensvertrages bereits die Finanzierung des vermieteten Gebäudeteils der zu kaufenden Immobilie.
Die Darlehenssumme darf nicht mit anderen Geldern vermischt werden, die zur Bezahlung des selbst genutzten Gebäudeteils verwendet werden. Lassen Sie die Darlehenssumme direkt von der Bank mit dem entsprechenden Betreff an den Verkäufer oder auf das Notaranderkonto überweisen. Der Kaufpreis für den selbst genutzten Gebäudeteil muss in jedem Fall separat überwiesen werden.

Im Kaufvertrag können Sie die Preisanteile den verschiedenen Gebäudeteilen zuordnen. Dabei können Sie entweder nach Flächenanteilen vorgehen oder sich an Verkehrswerten orientieren. Liegt der Kaufpreisanteil der vermieteten Wohnung bei Ansatz des Verkehrswertes über dem Anteil bei einer Aufteilung nach der Wohnfläche, können Sie diesen Ansatz wählen. So erhöhen Sie den Anteil der abzugsfähigen Schuldzinsen. Dokumentieren Sie unbedingt, auf welcher Basis Sie den Verkehrswert bestimmt haben, damit es später nicht zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung kommt.

Möchten Sie auf Nummer sicher gehen, können Sie im Kaufvertrag einige zusätzliche Vereinbarungen treffen, die eine Kaufpreisaufteilung erleichtern. Dazu kann eine Immobilie in mehrere Einheiten zerlegt werden. Anstelle eines Zweifamilienhauses teilt bereits der Verkäufer das Objekt in zwei Eigentumswohnungen auf, die anschließend beide an den neuen Eigentümer übertragen werden.

Dabei gibt es zwei getrennte Erwerbsvorgänge, bei denen ein individueller Kaufpreis vereinbart werden kann. Auch die Finanzierung können Sie nun in zwei getrennten Verträgen regeln. Für die optimale Anerkennung von Schuldzinsen setzen Sie das gesamte Eigenkapital für die Wohnung ein, die Sie selbst nutzen möchten, und begleichen den Kaufpreis des Gebäudeteils, der vermietet werden soll, vollständig aus Fremdmitteln.

5.2 Optimierung beim Bau einer Immobilie

Auch wenn Sie eine Immobilie selbst bauen, können Sie durch richtige Gestaltung der Zahlungen die Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen beeinflussen. Dazu müssen Sie dafür sorgen, dass die Kosten zwischen den Gebäudeteilen möglichst präzise zu trennen sind.

Kosten, die nur einen bestimmten Gebäudeteil betreffen, müssen diesem direkt zugeordnet werden. Das sind zum Beispiel Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in einer bestimmten Wohnung. Diese Kosten müssen entweder auf einer gesonderten Rechnung stehen oder Sie als Bauherr müssen sie in Ihrer Kostenaufstellung gesondert ausweisen.
Kosten des Gesamtgebäudes müssen den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohnflächen anteilig zugeordnet werden. Das betrifft zum Beispiel die Aufwendungen für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung oder den Außenanstrich.

Planen Sie den Bau- und Finanzierungsvorgang möglichst genau

Die Steuergestaltung beginnt in der Praxis so früh wie möglich. Bereits vor Erteilung der Aufträge und Aufnahme der Finanzierungsverhandlungen sollten Sie auch die steuerlichen Aspekte in die Planung mit einbeziehen. Sind Verträge erst einmal geschlossen, ist eine Anpassung an steuerliche Erfordernisse nicht mehr möglich.

Im ersten Schritt Ihrer Planungen ermitteln Sie die Herstellungskosten der selbst genutzten und vermieteten Gebäudeteile so exakt wie möglich. Kosten, die sich auf die gesamte Immobilie beziehen, ordnen Sie nach der Wohnfläche den unterschiedlichen Gebäudeteilen zu. Ebenso verfahren Sie mit Kosten, die in der Rechnung nicht eindeutig einem Gebäudeteil zugeordnet werden können.

Vereinbaren Sie soweit möglich getrennte Abrechnungen für die unterschiedlichen Gebäudeteile so, dass Sie nur wenige Kosten nach der Wohnfläche umlegen müssen. Dokumentieren Sie die Kostenaufteilung präzise. Wenn Sie Angebote im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens einholen, können Sie bereits hier die Kostenaufteilung durch getrennte Ausschreibungen vornehmen.

Mit dieser Aufteilung kennen Sie die genauen Kosten des vermieteten Gebäudeteils und können die Darlehen in der richtigen Höhe verhandeln.
Im zweiten Schritt nehmen Sie die Darlehen entsprechend der Kostenaufteilung auf. Wichtig ist hierbei, dass die Darlehenssumme für den vermieteten Teil der Immobilie die Herstellungskosten der vermieteten Wohnung in keinem Fall übersteigen darf. Halten Sie den Verwendungszweck der Darlehen explizit im Darlehensvertrag fest.

Bei der Festlegung der Tilgungsvereinbarungen für die Darlehen sollten Sie die Darlehen, die zur Finanzierung des selbst genutzten Immobilienteils dienen, bevorzugen. So verringern Sie die Zinskosten für den selbst genutzten Teil sehr schnell, während die Zinsen für den vermieteten Teil höher ausfallen. Da nur die Zinsen für den vermieteten Teil als Werbungskosten abzugsfähig sind, erhöhen Sie damit Ihren Steuervorteil.

Trennen Sie die Zahlungsflüsse schon in der Bauphase

Für die anstehenden Zahlungen richten Sie getrennte Baukonten ein. Ein Konto wird für alle Zahlungen im Zusammenhang mit dem selbst zu nutzenden Gebäudeteil verwendet, das zweite Konto dient zur Abwicklung aller Zahlungen, die den vermieteten Teil betreffen. So trennen Sie die Zahlungsflüsse von Beginn an und haben später keine Probleme, die Zuordnung der Kosten zu einem Gebäudeteil zu belegen. Lassen Sie die Darlehen entsprechend der Zuordnung zu den Gebäudeteilen auf die beiden Konten auszahlen. Achten Sie darauf, dass Ihr Eigenkapital auf das Konto für den selbst genutzten Gebäudeteil fließt.

Soweit Sie bereits in der Planung mit den Handwerkern getrennte Aufträge vereinbart haben, erhalten Sie nun automatisch getrennte Rechnungen.

Rechnungen, die Ihre selbst genutzte Wohnung betreffen, zahlen Sie von dem Baukonto, auf das Ihr Eigenkapital und die Darlehensmittel für diesen Gebäudeteil geflossen sind.
Rechnungen, die den später vermieteten Teil betreffen, begleichen Sie von dem Konto, auf das ausschließlich das Fremdkapital für die Finanzierung der Mietwohnung geflossen ist.
Rechnungen, die ausnahmsweise nicht aufgeteilt sind, müssen Sie nach der Wohnfläche aufteilen und in zwei Teilbeträgen von beiden Baukonten begleichen.

Wichtig: Zahlen Sie auf keinen Fall eine Rechnung, die beide Gebäudeteile betrifft, ausschließlich von einem der beiden Baukonten. Damit verlieren Sie die klare Trennung der Kosten für die beiden Gebäudeteile und könnten die Werbungskosten und Finanzierungskosten nur noch nach den Wohnflächenanteilen verteilen.

Geldbeschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Kosten, die Ihnen für die Beschaffung von Finanzmitteln entstehen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Kreditbeschaffung, Eintragung von Sicherheiten im Grundbuch und ähnliche Aufwendungen. Verkaufen Sie eine Immobilie, um mit dem Erlös ein Vermietungsobjekt zu finanzieren, können auch die dabei anfallenden Kosten als Anschaffungskosten der neuen Immobilie anerkannt werden. Voraussetzung ist, dass der Verkaufserlös nachweislich für die Finanzierung vorgesehen war. Das könnten Sie zum Beispiel durch Vereinbarungen mit der Bank bei der Darlehensaufnahme belegen (BFH-Urteil vom 29.10.2019, IX R 22/18, BFH/NV 2020 S. 194).

Anschlussfinanzierung

Es ist üblich, ein Darlehen nicht bis zur vollständigen Tilgung der Schuld fest zu vereinbaren. Häufig werden die Konditionen nur für einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren festgeschrieben. Ist das Darlehen danach noch nicht vollständig getilgt, muss eine neue Vereinbarung getroffen werden.

Hatten Sie Ihre gemischt genutzte Immobilie bisher mit zwei getrennten Darlehen für den selbst genutzten und den vermieteten Teil finanziert, können Sie auch bei der Verlängerung der Darlehen so verfahren und zwei neue Verträge abschließen.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Darlehen in einem Vertrag zusammenzuführen. Da nun kein Eigenkapital mehr aufgebracht wird, lässt sich jetzt genau feststellen, welcher Anteil eines zusammengefassten Darlehens für den vermieteten Teil der Immobilie verwendet wird. Sie können die Zinsen splitten und den Anteil, der auf die vermietete Immobilienfläche entfällt, als Werbungskosten ansetzen (FG Baden-Württemberg vom 29.10.2018, 10 K 1825/17, DStRE 2020, 246).

Problemfall Trennung und Abfindung von Miteigentümern

Schwierig wird die Aufteilung der Finanzierungsaufwendungen auf einen selbst genutzten und einen fremd vermieteten Gebäudeteil, wenn eine Miteigentümergemeinschaft aufgelöst wird und einer der Eigentümer das Objekt teilweise selbst nutzt.

Vor dem Finanzgericht Hamburg war die Frage zu klären, wie die Schuldzinsen auf ein Darlehen anzusetzen sind, mit dem ein Ehepartner nach der Trennung den Miteigentumsanteil am gemeinsamen Zweifamilienhaus abgefunden hatte. Die Partner hatten das Haus lange gemeinsam genutzt. Zuletzt bewohnte jeder eine eigene Wohnung in dem Objekt. Nach dem Auszug der Partnerin erwarb der Ehemann deren Gebäudeanteil und vermietete die frei gewordene Wohnung. Die anfallenden Finanzierungszinsen ordnete er in voller Höhe als Werbungskosten den Vermietungseinkünften zu.

Finanzamt und Finanzgericht dagegen teilten die Werbungskosten anteilig auf beide Wohneinheiten auf. Da nicht explizit die vermietete Wohneinheit gekauft wurde, sondern ein Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude, sahen sie eine konkrete Zuordnung nicht gegeben. Vielmehr haben beide Ehepartner vor dem Verkauf je 50 % an der Gesamtimmobilie besessen, sodass 50 % der selbst genutzten Einheit und 50 % der vermieteten Einheit verkauft wurden (FG Hamburg vom 25.9.2014, 2 K 28/14).

Eine klare Zuordnung aller Kosten wäre hier erst dann möglich gewesen, wenn die Partner zuvor die Immobilie geteilt und jedem Partner die von ihm genutzte Einheit als Eigentumswohnung übertragen hätten. Ob die damit verbundenen Kosten den Vorteil des höheren Werbungskostenabzugs rechtfertigen, muss im Einzelfall zuvor geprüft werden.

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

6.1 Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer fällt bei der entgeltlichen Veräußerung von Immobilien in Deutschland an. Das sind im Wesentlichen:

Kauf von unbebauten Grundstücken,
Kauf von Häusern jeglicher Größe,
Kauf von Eigentumswohnungen (eingeschlossen Sondereigentum),
Kauf von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden,
Vorgänge im Zusammenhang mit Erbbau- und Nießbrauchsrechten wie Bestellung, Verlängerung oder Verkauf.

Schon bald nach der Beurkundung des Kaufs beim Notar werden Sie den Grunderwerbsteuerbescheid erhalten.

Man kann festhalten, dass nahezu jeder entgeltliche Erwerb von Immobilien in Deutschland zur Grunderwerbsteuer herangezogen wird. Die beabsichtigte Nutzung ist hierbei nicht von Bedeutung. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch bei Eigennutzung von Gebäuden die Erhebung der Grunderwerbsteuer rechtmäßig ist, obwohl es keinerlei Begünstigung zum Beispiel durch die abgeschaffte Eigenheimzulage gibt (BFH-Urteil vom 22.6.2010, II R 4/09, BFH/NV 2010 S. 1661).

Keine Grunderwerbsteuer fällt für mit der Immobilie gekauftes Zubehör und Einrichtungsgegenstände an. So wird für den Kaufpreis einer übernommenen Einbauküche keine Grunderwerbsteuer fällig, auch wenn sie zusammen mit dem Grundstück erworben wird. Bedingung: Der Kaufpreis ist angemessen und nicht überhöht. Weisen Sie den Preis im Kaufvertrag separat aus, spart das Grunderwerbsteuer (FG Köln vom 8.11.2017, 5 K 2938/16).

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Nach dem Gesetz sind die Steuerschuldner die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen. Das hört sich etwas kompliziert an, bedeutet aber nichts anderes, als dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die Grunderwerbsteuer schulden.

Dabei ist zu beachten, dass Verkäufer und Käufer die Steuer nicht zur Hälfte zahlen müssen, sondern Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer sind. Das Finanzamt könnte sich also einen von beiden heraussuchen, der die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.

In den meisten notariellen Kaufverträgen wird daher festgehalten, wer die Grunderwerbsteuer entrichten soll. Nahezu ausnahmslos wird vertraglich der Käufer des Grundstücks zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Von diesem wird das Finanzamt zunächst die Steuer einfordern.

Sollte aber die Grunderwerbsteuer bei diesem nicht einzutreiben sein, kann das Finanzamt aufgrund der gesetzlichen Gesamtschuldnerschaft auch den anderen Vertragspartner in Anspruch nehmen.

Bei gerichtlichen Auktionen, in denen eine Immobilie oder ein Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren den Eigentümer wechselt, ist aber stets der Meistbietende der Steuerschuldner.

Voraussetzung für die Entstehung der Grunderwerbsteuer ist, dass bei einem im Inland belegenen Grundstück ein Erwerbsvorgang stattfindet. Die Grunderwerbsteuer entsteht, wenn sich der Verkäufer und Käufer in einem notariellen Vertrag auf die Übereignung eines Grundstücks einigen und das entsprechende Verpflichtungsgeschäft wirksam ist. Die Zahlung des Kaufpreises ist für das Entstehen der Grunderwerbsteuer ohne Bedeutung.

Wenn Sie das Grundstück ohne notariellen Vertrag, also beispielsweise in einer Zwangsversteigerung erwerben, entsteht der Steueranspruch mit der Abgabe des Meistgebotes. Ansonsten führen sämtliche denkbaren Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen, zur Steuerentstehung.

Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht

Nicht alle Vorgänge unterliegen der Steuerpflicht. Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung sind:

Kleinbetragsregelung

Wenn die Gegenleistung nicht höher als 2.500,– € ist, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies ist aber kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Ist der Kaufpreis nur einen Euro höher, wird auf den gesamten Betrag die Grunderwerbsteuer berechnet (§ 3 Nr. 1 GrEStG).

Schenkungen und Erbschaften

Bei Schenkungen von Grundstücken oder Erbschaften im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hier mangelt es zudem auch an der Gegenleistung (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Zahlt einer der Erben die Miterben eines Grundstücks bei der Erbauseinandersetzung aus, ist das zunächst einmal ein entgeltlicher Grundstückserwerb. Nach § 3 Nr. 3 GrEStG ist dieser Sonderfall von Grunderwerb ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit.

Bei Schenkungen unter Auflage wird der Wert der Auflage als Grundlage der Besteuerung herangezogen. Steuerpflichtig ist der Wert solcher Auflagen, der bei der Schenkungsteuer abgezogen werden kann. Das gilt auch für den Nießbrauch, z.B. für ein Wohnrecht. Auf den Wert des Nießbrauchsrechtes fällt damit Grunderwerbsteuer an. Vereinfacht kann man sagen, dass lediglich eine Doppelbesteuerung vermieden werden soll: Entweder hat der neue Grundstückseigentümer die Belastung durch Erbschaft-/Schenkungsteuer oder durch die Grunderwerbsteuer zu tragen.

Weitere Steuerbefreiungen

Veräußerungen zwischen Ehepartnern unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Durch eine Gesetzesänderung im Jahressteuergesetz 2010 wurde jetzt eine völlige Gleichstellung von gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern erreicht. Hierdurch fällt bei Grundstücksübertragungen zwischen Lebenspartnern keine Grunderwerbsteuer mehr an.
Ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit sind Grundstücksübertragungen durch den geschiedenen Ehe-/Lebenspartner des Veräußerers, wenn diese im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Partnerschaft erfolgen (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
Bei Grundstücksveräußerungen, bei denen Erwerber und Veräußerer in gerader Linie miteinander verwandt sind, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Verwandte in gerader Linie sind:
- Großeltern
- Eltern
- Kinder
- Adoptivkinder (diese sind den eigenen Kindern rechtlich gleichgestellt).
Zweifelsfragen tauchen oft auf, wenn die Eltern zum Beispiel ein Haus zu gleichen Anteilen an Tochter und Schwiegersohn verkaufen. Der gesamte Verkauf bleibt in diesen Fällen nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Es werden nämlich auch die Ehegatten der Angehörigen in gerader Linie begünstigt. Dies gilt auch für Stiefkinder und deren Ehegatten.

Grundstückserwerbe unter Geschwistern sind meistens steuerpflichtig

Nicht befreit sind dagegen Grundstückserwerbe unter Geschwistern. Hier wird die Grunderwerbsteuer fällig.

In einer besonderen Fallgestaltung hat der BFH aber von der Erhebung von Grunderwerbsteuer ausnahmsweise abgesehen. Unter Geschwistern war ein Grundstück übertragen worden, das zuvor von den Eltern beiden Geschwistern hälftig geschenkt worden war. Bei der Übertragung war eine Rückfallklausel vereinbart. Bei der späteren Schenkung eines weiteren Grundstücks sollte das Eigentum am ersten Grundstück auf den anderen Geschwisterteil übergehen. Anstelle des Rückfalls an die Eltern und anschließender Schenkung wurde das Grundstück direkt unter den Geschwistern übertragen.

Nachdem Grunderwerbsteuer auf diese Übertragung erhoben wurde, ging der Fall bis zum BFH. Dort entschieden die Richter: Das wirtschaftliche Ergebnis hätte auch durch mehrere Übertragungsvorgänge steuerfrei ablaufen können, wenn zuerst der Rückfall an die Eltern und eine anschließende Schenkung an den Empfänger durchgeführt worden wäre. Darum sahen die Richter von einer Grunderwerbsteuererhebung ab, weil nur der Verfahrensweg abgekürzt war (BFH-Urteil vom 07.11.2018, II R 38/15, BStBl. 2019 II S. 325).

Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Wie bereits beschrieben hat weder die Übergabe des Grundstücks noch die Grundbucheintragung und auch nicht die Kaufpreiszahlung Einfluss auf die Entstehung der Steuer.

Das Finanzamt wird den Steuerbescheid erlassen, sobald es aus der Mitteilung des Notars von der Grundstücksveräußerung erfährt. Nach § 18 GrEStG sind die Notare verpflichtet, der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag eine Veräußerungsanzeige zu übersenden. Wenn das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid erstellt hat und dieser verschickt wurde, ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zur Zahlung fällig.

Erst wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, wird das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen.

Obwohl die Zahlung der Grunderwerbsteuer nach dem BGB keine zwingende Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch ist, dürfen die Grundbuchämter nach § 22 GrEStG die Eintragung erst vornehmen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

Diesen Betrag sollten Sie daher bereits bei der Finanzierung des Grundstücks mit einplanen, weil eine Stundung kaum in Betracht kommt.

6.5 Bemessungsgrundlage

6.5.1 Bei Zahlung eines Kaufpreises

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die Gegenleistung, die der Erwerber aufwendet, um das Eigentum an der Immobilie zu erhalten. Neben dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis können dies auch die mit übernommenen Verbindlichkeiten sein oder auch Rechte, die an dem Grundstück bestehen (z.B. Renten-, Wohn- und Nießbrauchsrechte).

Es kommt bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer aber nicht zwingend darauf an, dass der vereinbarte Kaufpreis tatsächlich geflossen ist. Der Bundesfinanzhof hatte einen Fall zu beurteilen, in dem eine GmbH vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises für ein Grundstück insolvent wurde. Dennoch war die Grunderwerbsteuer nach dem vereinbarten Kaufpreis anzusetzen und wurde nicht gemindert, wie es der Insolvenzverwalter beantragt hatte (BFH-Urteil vom 12.5.2016, II R 39/14, BStBl. 2017 II S. 63). Diese Entscheidung kann besonders weitreichende Folgen haben, wenn der Verkäufer die Grunderwerbsteuer schuldet. Hier kann auch dann die volle Steuerschuld auf Sie zukommen, wenn der Kaufpreis nicht oder noch nicht ganz geflossen ist.

Nicht in die Bemessungsgrundlage eingerechnet werden die anfallenden Notarkosten und die auf den Erwerb entfallenden Grunderwerbsteuern selbst.

Maklergebühren zählen nur dann zur Bemessungsgrundlage, wenn Sie diese vertraglich übernehmen, obwohl eigentlich der Verkäufer laut Maklervertrag der Schuldner der Courtage wäre.

Beispiel:

Der Verkäufer hat den Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt und verpflichtet sich zur Zahlung einer Erfolgsprovision. Im Notarvertrag wird die Verpflichtung zur Zahlung der Provision auf den Käufer abgewälzt.

Die Provision ist in voller Höhe grunderwerbsteuerpflichtig, da sie laut Maklervertrag zunächst vom Verkäufer geschuldet wurde.

Beispiel:

Der Verkäufer hat den Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt. Laut Maklervertrag ist die Leistung für den Verkäufer kostenlos, der Käufer zahlt jedoch eine Maklerprovision.

Die Provisionszahlung des Käufers unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, denn er zahlt aufgrund eigener Verpflichtung gegenüber dem Makler.

6.5.2 Wenn eine Zahlung nicht zugeordnet werden kann

In der Praxis finden auch Grundstücksübertragungen statt, bei denen kein Kaufpreis direkt ermittelt werden kann. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Unternehmen verkauft wird und zum Betriebsvermögen auch Grundstücke gehören. Gibt es keine Vereinbarung, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt, muss der Anteil auf anderem Weg ermittelt werden.

Genauso verhält es sich, wenn eine Gegenleistung nicht direkt ermittelt oder bewertet werden kann, beispielsweise, wenn eine Immobilie als Gegenleistung für die Übernahme künftiger Pflegeleistungen übertragen wird.

Damit hier eine Grunderwerbsteuer festgesetzt werden kann, muss ein Wert als Besteuerungsgrundlage ermittelt werden, der dem Immobilienwert möglichst nahe kommt. In der Vergangenheit sah das Grunderwerbsteuerrecht hierfür eine vereinfachte Bewertung vor, die in der Praxis zu deutlich niedrigeren Werten als den Verkehrswert führte. Diese Praxis war vom Bundesverfassungsgericht verworfen worden (Beschluss vom 23.6.2015, Az. 1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11).

Für alle noch offenen Fälle seit 2009 und zukünftige Festsetzungen hat der Gesetzgeber nun reagiert: Die Grunderwerbsteuer wird bei Fehlen einer bewertbaren Gegenleistung auf Basis der Grundbesitzwerte festgesetzt, die sich nach den Vorschriften aus § 151 BewG ergeben. Diese Vorschriften sind auch bei der Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer maßgeblich.

6.6 Steuersatz

Die Grunderwerbsteuer beträgt gemäß § 11 GrEStG grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Allerdings können die Bundesländer einen abweichenden Steuersatz festlegen. Von dieser Möglichkeit haben fast alle Bundesländer Gebrauch gemacht und den Steuersatz nach oben angepasst.

Hinweis: Wie hoch der Steuersatz in einem bestimmten Bundesland ist, erfahren Sie auf den Internetseiten des jeweiligen Landesfinanzministeriums.

6.7 So können Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen

Im Notarvertrag kann durch detaillierte Aufschlüsselung des Kaufpreises Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbsteuer genommen werden. Denn grundsätzlich gilt: Es soll nur der Erwerb der Immobilie besteuert werden. Damit fallen Einrichtungsgegenstände, die beim Kauf in der Immobilie verbleiben und mit übernommen werden, nicht unter die Grunderwerbsteuer.

Begünstigte Einrichtungsgegenstände können z.B. Einbauküche, Sauna, Lampen sein, wobei fest mit dem Gebäude verbundene Wandschränke meist nicht hierzu zählen.

Wenn mit dem Kauf einer Immobilie auch Einrichtungsgegenstände erworben werden, sollte man daher darauf achten, den Kaufpreis bereits im notariellen Vertrag aufzuteilen. Hierbei sollten Sie aber realistisch bleiben. Die Aufteilung darf nicht zu unangemessenen Gestaltungen führen. Das Finanzamt wird sich zur Berechnung der Grunderwerbsteuer keine Verträge unterschieben lassen, bei denen die Einrichtung im Verhältnis zum Grundstückskaufpreis unangemessen hoch ist.

Ist die Preisaufteilung unrealistisch, wird das Finanzamt von einem Missbrauch steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO ausgehen und die Aufteilung nicht anerkennen. Doch auch dafür gibt es Grenzen. Das Finanzgericht Köln sah bei einem Kaufpreis von 390.000,– € einen Betrag von 7.500,– € für die mitverkaufte Küche und 2.000,– € für eine Markise nicht als zu hoch an. Die Preise lagen deutlich unter dem Neuwert der Gegenstände und waren nach Ansicht der Richter damit angemessen (FG Köln vom 8.11.2017, 5 K 2938/16).

Im Zwangsversteigerungsverfahren erworbene Grundstücke unterliegen ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Hierbei ist die Gegenleistung das Meistgebot zuzüglich des Werts der Rechte, die weiterhin bestehen bleiben. Oftmals werden Grundschulden des Voreigentümers mit übernommen und sind in die Bemessungsgrundlage mit einzurechnen. Bei einem Tausch besteht die Bemessungsgrundlage nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG im Verkehrswert des hingegebenen Grundstücks, korrigiert um etwaige Aufzahlungen.

6.7.1 Grunderwerbsteuer als Bauherr

Ein Bauherr, der in eigener Regie ein Grundstück bebauen lässt, muss auf das Gebäude keine Grunderwerbsteuer zahlen. Grunderwerbsteuer kann lediglich für den Erwerb des unbebauten Grundstücks anfallen. Wenn Sie hingegen beabsichtigen, ein Haus von einem Generalunternehmer bauen zu lassen, können etliche Fallstricke lauern.

Sie sollten unbedingt darauf achten, dass der Vertrag, mit dem das Grundstück gekauft wird, strikt vom Bauvertrag getrennt ist. Sobald Sie Grundstück und Haus in einem einheitlichen Vertrag kaufen, fällt auf die Gesamtsumme die Grunderwerbsteuer an. Auch Verträge, die bei erster Betrachtung voneinander getrennt, aber faktisch miteinander verbunden sind, werden insgesamt mit Grunderwerbsteuer belastet.

Beispiel:

Sie kaufen von einem Bauträger ein Grundstück, das dieser bereits auf Vorrat hat. Hierbei ist es meist so, dass Sie dieses Grundstück überhaupt nur bekommen, weil Sie sich verpflichten, den Bauträger gleichfalls mit der Errichtung der Immobilie zu beauftragen. In diesem Fall sind die Verträge wirtschaftlich miteinander verbunden.

Insbesondere bei Fertighausfirmen kommt es oft vor, dass diese bereits geeignete Grundstücke in der Auswahl haben oder mit den Grundstücksverkäufern entsprechende Vereinbarungen geschlossen haben. Beide Verträge sind in diesen Fällen eng miteinander verbunden und werden zur Grunderwerbsteuer herangezogen.

Der Bundesfinanzhof sieht hier sehr schnell einen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag. Selbst wenn der Bauträger nicht selbst Verkäufer des Grundstücks ist und den Grundstückskauf nur vermittelt, kann das ein einheitlicher Vorgang sein. Grunderwerbsteuer fällt dann auch auf den Baupreis an (BFH-Urteil vom 27.9.2012, II R 7/12, BStBl. 2013 II S. 86).

Eine Beurteilung von Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung als getrennte Vorgänge wird faktisch nur dann vorliegen, wenn der Bauherr eigenständig nach einer Baufirma sucht und keine Verbindung zum Verkäufer des Grundstücks besteht. Sie müssen also selbst darüber entscheiden können, wen Sie mit der Bauausführung beauftragen.

Daher sollte man sich als Bauherr gut überlegen, ob man ein einheitliches Bauangebot annimmt, da mindestens 3,5 % der Bausumme, die zusätzlich als Grunderwerbsteuer berechnet werden, doch ein ansehnlicher Betrag sind.

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat die beim Kauf und Bau von Immobilien fällige Grunderwerbsteuer als zulässig anerkannt. Die Grunderwerbsteuer wird daher beim Kauf von einem Bauträger zusätzlich zur Umsatzsteuer auf Bauleistungen erhoben.

6.7.2 Erwerb von sanierungsbedürftigen Gebäuden

Wie bei den Fällen, in denen vom Bauträger ein zu errichtendes Gebäude mit dazugehörigem Grundstück erworben wird, verhält es sich auch bei Sanierungen und Renovierungen. Wenn Sie mit dem Veräußerer der Immobilie vereinbart haben, dass dieser die Sanierung oder Renovierung vornimmt, wird die Grunderwerbsteuer von der Gesamtsumme berechnet. Auch hier helfen getrennte Verträge für Immobilienkauf und Renovierung nicht weiter. Es wird dabei stets davon ausgegangen, dass der Käufer das Ziel hatte, eine Immobilie in bezugsfertigem Zustand zu erwerben.

6.7.3 Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlt mit dem Wohngeld jeden Monat auch in die Instandhaltungsrücklage. Hiermit wird ein Guthaben geschaffen, das bei Bedarf für größere Instandhaltungen der Wohnanlage verwendet wird. Bei Verkauf einer Eigentumswohnung geht der Anteil an der Instandhaltungsrücklage automatisch auf den neuen Eigentümer über.

Der für die Wohnung vereinbarte Kaufpreis entfällt damit automatisch auch auf das Guthaben der Instandhaltungsrücklage. Sie sollten daher stets den Betrag der Instandhaltungsrücklage beim Verwalter in Erfahrung bringen, der zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf die von Ihnen erworbene Wohnung entfällt. Am unproblematischsten ist es, wenn dieser Betrag bereits im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen ist. Bei einem angenommenen Guthaben von 10.000,– € beläuft sich die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer immerhin auf mindestens 350,– €.

6.7.4 Erschließungskosten

Bei bereits vollständig erschlossenen Grundstücken sind die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten und fallen damit ebenfalls unter die Grunderwerbsteuer. Etwas anderes kann nur bei folgenden Fallgestaltungen infrage kommen:

Die Erschließungskosten waren bei Abschluss des Kaufvertrages noch nicht fällig.
Grundstücke, die von der Gemeinde gekauft wurden, sind noch nicht vollständig erschlossen. Die Erschließungskosten werden dann meist per Abgabenbescheid erhoben und fallen nicht unter die Grunderwerbsteuer.
Die Gemeinde hat die Erschließung nach § 124 Baugesetzbuch auf einen Dritten übertragen, von dem Sie das Grundstück kaufen möchten. Wenn der Gegenstand der Übereignungsverpflichtung das unerschlossene Grundstück ist, gehört das vom Erwerber zu zahlende Entgelt für die künftige Erschließung nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Inhaltsübersicht

Immobilien kaufen, bauen und vermieten: So optimieren Sie Ihre Steuern

Einführung

1. Der Käufer hat Anschaffungskosten

1.1 Was gehört zu den Anschaffungskosten?

Einführung

1. Der Käufer hat Anschaffungskosten

1.1 Was gehört zu den Anschaffungskosten?

1.2 So ermitteln Sie die Anschaffungskosten

Anschaffungskosten bei einem Neubau

Anschaffungskosten bei einem Altbau

Beispiel:

1.3.1 Verkehrswert des Grund und Bodens

Beispiel:

Beispiel:

1.3.2 Verkehrswert des Gebäudes

Beispiel:

So ermitteln Sie die Bruttogrundfläche

Beispiel:

Gesamtverkehrswert und Kaufpreisaufteilung

Beispiel:

Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums

Beispiel:

Abbruchkosten

Abstandszahlungen

Alarmanlage

Anliegerbeiträge

Anwalts- und Gerichtskosten

Balkon, Terrasse

Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft

Baukosten/Baumaterial

Eigenleistung

Einbaumöbel, Einrichtungsgegenstände

Einbauten

Einfriedungen

Erdarbeiten

Erschließungs- und Anschlusskosten

Fahrtkosten

Fußböden

Garage, Carport, Stellplatz

Gartenanlagen

Grunderwerbsteuer

Heiz-, Strom- und Wasserkosten

Kabelanschluss

Kinderspielplatz

Küche

Markise, Sonnen-Außenjalousien

Richtfest

Rollläden

Sauna, Schwimmbad

Schadensersatz

Trinkgelder

Umbaukosten

Umsatzsteuer

Vergütung an Bekannte oder Verwandte

Zufahrt, Gehweg, Hofbefestigung

Zuschüsse

4.1 Wer darf abschreiben?

4.2 Wann beginnt/endet die Abschreibung?

4.2.1 Beginn der Abschreibung

Beispiel:

4.2.2 Ende der Abschreibung

4.3 Wie darf abgeschrieben werden?

4.3.1 Lineare Abschreibung

Beispiel:

4.3.2 Degressive Abschreibung

4.3.3 Außergewöhnliche Abnutzung

4.3.4 Baudenkmäler und Sanierungsgebäude

Baudenkmäler

Bemessungsgrundlage

Steuerliche Förderung hängt von der Nutzungsart des Baudenkmals ab

Gebäude in Sanierungsgebieten

4.3.5 Restwertabschreibungen

4.3.6 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Beispiel:

4.3.7 Geerbte Immobilie

Beispiel:

So hoch ist die Förderung

Beispiel:

So wird die Abschreibung berechnet