Hausbau oder Kauf einer Immobilie III

Einführung

Seit der Abschaffung der Eigenheimzulage ist die selbst genutzte Immobilie aus einkommensteuerlicher Sicht nicht mehr relevant. Aus diesem Grund werden wir uns in diesem Beitrag nur noch mit vermieteten Immobilien beschäftigen.

Wenn Sie mit einer Immobilie steuerpflichtige Einnahmen erzielen, sind alle Aufwendungen abziehbar, die damit zusammenhängen. Das ist immer dann der Fall, wenn eine Immobilie ganz oder teilweise vermietet ist.

1. Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

1.1 Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer fällt bei der entgeltlichen Veräußerung von Immobilien in Deutschland an. Das sind im Wesentlichen:

  • Kauf von unbebauten Grundstücken,

  • Kauf von Häusern jeglicher Größe,

  • Kauf von Eigentumswohnungen (eingeschlossen Sondereigentum),

  • Kauf von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden,

  • Vorgänge im Zusammenhang mit Erbbau- und Nießbrauchsrechten wie Bestellung, Verlängerung oder Verkauf.

Schon bald nach der Beurkundung des Kaufs beim Notar werden Sie den Grunderwerbsteuerbescheid erhalten.

Man kann festhalten, dass nahezu jeder entgeltliche Erwerb von Immobilien in Deutschland zur Grunderwerbsteuer herangezogen wird. Die beabsichtigte Nutzung ist hierbei nicht von Bedeutung. Gerade hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass auch bei Eigennutzung von Gebäuden die Erhebung der Grunderwerbsteuer rechtmäßig ist, obwohl es keinerlei Begünstigung zum Beispiel durch die mittlerweile abgeschaffte Eigenheimzulage gibt (BFH-Urteil vom 22.6.2010, II R 4/09, BFH/NV 2010 S. 1661).

1.2 Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Nach dem Gesetz sind die Steuerschuldner die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen. Das hört sich etwas kompliziert an, bedeutet aber nichts anderes, als dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die Grunderwerbsteuer schulden.

Dabei ist zu beachten, dass Verkäufer und Käufer die Steuer nicht zur Hälfte zahlen müssen, sondern Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer sind. Das Finanzamt könnte sich also einen von beiden heraussuchen, der die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.

In den meisten notariellen Kaufverträgen wird daher festgehalten, wer die Grunderwerbsteuer entrichten soll. Nahezu ausnahmslos wird vertraglich der Käufer des Grundstücks zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Von diesem wird das Finanzamt zunächst die Steuer einfordern.

Sollte aber die Grunderwerbsteuer bei diesem nicht einzutreiben sein, kann das Finanzamt aufgrund der gesetzlichen Gesamtschuldnerschaft auch den anderen Vertragspartner in Anspruch nehmen.

Bei gerichtlichen Auktionen, in denen eine Immobilie oder ein Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren den Eigentümer wechselt, ist aber stets der Meistbietende der Steuerschuldner.

Voraussetzung für die Entstehung der Grunderwerbsteuer ist, dass bei einem im Inland belegenen Grundstück ein Erwerbsvorgang stattfindet. Die Grunderwerbsteuer entsteht, wenn sich der Verkäufer und Käufer in einem notariellen Vertrag auf die Übereignung eines Grundstücks einigen und das entsprechende Verpflichtungsgeschäft wirksam ist. Die Zahlung des Kaufpreises ist für das Entstehen der Grunderwerbsteuer ohne Bedeutung.

Wenn Sie das Grundstück ohne notariellen Vertrag, also beispielsweise in einer Zwangsversteigerung erwerben, entsteht der Steueranspruch mit der Abgabe des Meistgebotes. Ansonsten führen sämtliche denkbaren Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen, zur Steuerentstehung.

1.3 Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht

Nicht alle Vorgänge unterliegen der Steuerpflicht. Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung sind:

Kleinbetragsregelung

Wenn die Gegenleistung nicht höher als 2.500,– € ist, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dies ist aber kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Ist der Kaufpreis nur einen Euro höher, wird auf den gesamten Betrag die Grunderwerbsteuer berechnet (§ 3 Nr. 1 GrEStG).

Schenkungen und Erbschaften

Bei Schenkungen von Grundstücken oder Erbschaften im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hier mangelt es zudem auch an der Gegenleistung (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Zahlt einer der Erben die Miterben eines Grundstücks bei der Erbauseinandersetzung aus, ist das zunächt einmal ein entgeltlicher Grundstückserwerb. Nach § 3 Nr. 3 GrEStG ist dieser Sonderfall von Grunderwerb ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit.

Bei Schenkungen unter Auflage wird der Wert der Auflage als Grundlage der Besteuerung herangezogen. Steuerpflichtig ist der Wert solcher Auflagen, der bei der Schenkungsteuer abgezogen werden kann. Das gilt auch für den Nießbrauch, z.B. für ein Wohnrecht. Auf den Wert des Nießbrauchsrechtes fällt damit Grunderwerbsteuer an. Vereinfacht kann man sagen, dass lediglich eine Doppelbesteuerung vermieden werden soll: Entweder hat der neue Grundstückseigentümer die Belastung durch Erbschaft-/Schenkungsteuer oder durch die Grunderwerbsteuer zu tragen.

Weitere Steuerbefreiungen
  • Veräußerungen zwischen Ehepartnern unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Durch eine Gesetzesänderung im Jahressteuergesetz 2010 wurde jetzt eine völlige Gleichstellung von gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern erreicht. Hierdurch fällt bei Grundstücksübertragungen zwischen Lebenspartnern keine Grunderwerbsteuer mehr an.

  • Ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit sind Grundstücksübertragungen durch den geschiedenen Ehe-/Lebenspartner des Veräußerers, wenn diese im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung bzw. Aufhebung der Partnerschaft erfolgen (§ 3 Nr. 5 GrEStG).

  • Bei Grundstücksveräußerungen, bei denen Erwerber und Veräußerer in gerader Linie miteinander verwandt sind, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Verwandte in gerader Linie sind:

    • Großeltern

    • Eltern

    • Kinder

    • Adoptivkinder ( diese sind den eigenen Kindern rechtlich gleichgestellt).

    Zweifelsfragen tauchen oft auf, wenn die Eltern zum Beispiel ein Haus zu gleichen Anteilen an Tochter und Schwiegersohn verkaufen. Der gesamte Verkauf bleibt in diesen Fällen nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Es werden nämlich auch die Ehegatten der Angehörigen in gerader Linie begünstigt. Dies gilt auch für Stiefkinder und deren Ehegatten.

1.4 Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Wie bereits beschrieben hat weder die Übergabe des Grundstücks noch die Grundbucheintragung und auch nicht die Kaufpreiszahlung Einfluss auf die Entstehung der Steuer.

Das Finanzamt wird den Steuerbescheid erlassen, sobald es aus der Mitteilung des Notars von der Grundstücksveräußerung erfährt. Nach § 18 GrEStG sind die Notare verpflichtet, der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag eine Veräußerungsanzeige zu übersenden. Wenn das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid erstellt hat und dieser verschickt wurde, ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zur Zahlung fällig.

Erst wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, wird das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen.

Obwohl die Zahlung der Grunderwerbsteuer nach dem BGB keine zwingende Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch ist, dürfen die Grundbuchämter nach § 22 GrEStG die Eintragung erst vornehmen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

Diesen Betrag sollten Sie daher bereits bei der Finanzierung des Grundstücks mit einplanen, weil eine Stundung kaum in Betracht kommt.

1.5 Bemessungsgrundlage

1.5.1 Bei Zahlung eines Kaufpreises

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die Gegenleistung, die der Erwerber aufwendet, um das Eigentum an der Immobilie zu erhalten. Neben dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis können dies auch die mit übernommenen Verbindlichkeiten sein oder auch Rechte, die an dem Grundstück bestehen (z.B. Renten-, Wohn- und Nießbrauchsrechte).

Nicht in die Bemessungsgrundlage eingerechnet werden die anfallenden Notarkosten und die auf den Erwerb entfallenden Grunderwerbsteuern selbst.

Maklergebühren zählen nur dann zur Bemessungsgrundlage, wenn Sie diese vertraglich übernehmen, obwohl eigentlich der Verkäufer laut Maklervertrag der Schuldner der Courtage wäre.

Beispiel:

Der Verkäufer hat den Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt und verpflichtet sich zur Zahlung einer Erfolgsprovision. Im Notarvertrag wird die Verpflichtung zur Zahlung der Provision auf den Käufer abgewälzt.

Die Provision ist in voller Höhe grunderwerbsteuerpflichtig, da sie laut Maklervertrag zunächst vom Verkäufer geschuldet wurde.

Beispiel:

Der Verkäufer hat den Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt. Laut Maklervertrag ist die Leistung für den Verkäufer kostenlos, der Käufer zahlt jedoch eine Maklerprovision.

Die Provisionszahlung des Käufers unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, denn er zahlt aufgrund eigener Verpflichtung gegenüber dem Makler.

Möchten Sie mehr wissen?

Im Gesamtbeitrag finden Sie noch weitere Informationen zu den Themen:

  • Der Käufer hat Anschaffungskosten

  • Der Bauherr hat Herstellungskosten

  • ABC der Herstellungskosten

  • Anschaffungs-/Herstellungskosten sind abschreibbar

  • Teilweise Vermietung: Kauf und Bau steueroptimal finanzieren

  • Grundsteuer auf den Immobilienbesitz

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