Hausbau oder Kauf einer Immobilie II

Einführung

Seit der Abschaffung der Eigenheimzulage ist die selbst genutzte Immobilie aus einkommensteuerlicher Sicht nicht mehr relevant. Aus diesem Grund werden wir uns in diesem Beitrag nur noch mit vermieteten Immobilien beschäftigen.

Wenn Sie mit einer Immobilie steuerpflichtige Einnahmen erzielen, sind alle Aufwendungen abziehbar, die damit zusammenhängen. Das ist immer dann der Fall, wenn eine Immobilie ganz oder teilweise vermietet ist.

1. Anschaffungs-/Herstellungskosten sind abschreibbar

Anschaffungs- und Herstellungskosten dienen der Erzielung von Einkünften. Daher dürfen Sie diese Ausgaben bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens aus Vermietung und Verpachtung anrechnen. Anders als Werbungskosten, die der kurzfristigen Einkommenssicherung dienen, führen Anschaffungs- und Herstellungskosten langfristig zu Einnahmen. Aus diesem Grund dürfen Sie die Kosten auch nicht in einer Summe absetzen, sondern müssen sie auf die zu erwartende Nutzungsdauer der Immobilie verteilen.

Obwohl auch für Grundstücke Anschaffungskosten entstehen, kommen Abschreibungen hier nicht infrage, da ein Grundstück keiner Abnutzung unterliegt; es verbraucht sich nicht.

1.1 Wer darf abschreiben?

Abschreibungen dürfen die folgenden Personen beanspruchen, wenn sie Einkünfte erzielen. Was umgangssprachlich als Abschreibung bezeichnet wird, heißt genauer »Absetzung für Abnutzung«.

Dem Eigentümer wird mit der Abschreibung ermöglicht, die von ihm getragenen Anschaffungskosten oder Herstellungskosten auf die voraussichtliche Nutzungsdauer zu verteilen und steuermindernd geltend zu machen.

Damit ist schon klargestellt, dass der Mieter einer Immobilie keine Abschreibungen auf das von ihm gemietete Objekt bekommen kann. Die Abschreibungen stehen vielmehr dem Eigentümer zu, der im Gegenzug aber auch die erhaltene Miete als Einnahme versteuern muss.

Abschreibungen können im Bereich der Vermietung aber auch bei Erbbaurechten oder bei Bauten auf fremdem Grund und Boden von demjenigen in Anspruch genommen werden, der das Gebäude errichtet oder erworben hat.

Damit jemand eine Abschreibung in Anspruch nehmen kann, sind zwei Bedingungen zu erfüllen:

  1. Das Objekt muss zumindest teilweise der Erzielung von Einkünften dienen.

  2. Derjenige, der die Abschreibung in Anspruch nehmen möchte, muss die Anschaffungskosten selbst getragen haben oder sie müssen ihm zuzurechnen sein.

Mit der Erzielung von Einkünften ist gemeint, dass eine Immobilie nicht ausschließlich eigenen Wohnzwecken dienen darf, sondern auch mit Einkünften in Zusammenhang stehen muss. Dazu gehört nicht nur die Vermietung an fremde Personen, sondern auch eine Nutzung für eigene gewerbliche oder berufliche Zwecke.

In einem Haus können neben der eigenen Wohnung beispielsweise Räume sein, die als Lagerraum für den eigenen Gewerbebetrieb genutzt werden.

Auch ein Arbeitszimmer ist, soweit es steuerlich anerkannt wird, als Raum anzusehen, der zur Erzielung von Einkünften dient. Abschreibungen können allerdings nur für den Teil abgezogen werden, der auch die Einkünfte betrifft.

Wenn jemand nur anteilig Eigentümer einer Immobilie ist, können auch die Abschreibungen nur entsprechend seinem Eigentumsanteil in Anspruch genommen werden.

Sonderfälle bei den Abschreibungsmöglichkeiten kann es beispielsweise geben, wenn jemand eine Immobilie geerbt hat. Anschaffungskosten sind dem Erben selbst nicht entstanden, weil er das Objekt unentgeltlich erhalten hat. Da ein Erbe in die Stellung des Rechtsvorgängers eintritt, kann er dessen Anschaffungskosten trotzdem abschreiben.

Wichtig: Es werden stets die ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers abgeschrieben und nicht etwa der Zeitwert zum Eigentumsübergang.

Bei Erbschaften sollten Sie die alten Steuererklärungen und andere Unterlagen nicht voreilig wegwerfen. Oft finden sich hierin nützliche Informationen, die bei der Steuererklärung des Erben sehr hilfreich sein können.

Neben der bereits angesprochenen Höhe der Abschreibungen im Vermietungsbereich können dies auch Hinweise auf Beteiligungen oder Geldanlagen sein, die bisher noch nicht bekannt waren.

1.2 Wann beginnt/endet die Abschreibung?

1.2.1 Beginn der Abschreibung

Grundsätzlich können Abschreibungen erst ab dem Zeitpunkt erfolgen, an dem das entsprechende Objekt fertiggestellt ist. Auch wenn sich die Bauzeit über mehrere Jahre erstrecken sollte, ist damit die Fertigstellung zum vorgesehenen Gebrauch gemeint.

Selbst wenn einzelne Gewerke wie der Rohbau eines Mietshauses vollständig abgeschlossen sind, kann eine Abschreibung hierauf nicht erfolgen, da das Gebäude selbst nicht gebrauchsfähig ist.

Der Zeitpunkt, ab dem ein Eigentümer die Abschreibungen beanspruchen kann, hängt auch davon ab, wann er über sein Eigentum verfügen konnte.

Wenn die Immobilie schlüsselfertig durch einen Bauträger errichtet wurde, beginnen die Abschreibungen mit dem Zeitpunkt der Übernahme und Abnahme des Objektes durch den Auftraggeber.

Bei selbst errichteten Immobilien können die Abschreibungen erstmals zum Zeitpunkt der endgültigen Fertigstellung vorgenommen werden. Selbst wenn das Objekt noch einige Zeit leer steht, weil noch nicht der passende Mieter gefunden ist, können Abschreibungen trotzdem schon erfolgen, wenn die Gebrauchsfähigkeitgegeben ist. Eine Wohnung wird dann als bezugsfertig angesehen, wenn die wesentlichen Arbeiten erledigt sind. Sollten nur noch kleine Restarbeiten ausstehen, ist dies nicht schädlich.

Den Zeitpunkt der Fertigstellung /Gebrauchsfähigkeit sollte man in geeigneter Form festhalten. Haben Sie mit dem Bauunternehmen die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) als Vertragsgrundlage vereinbart, erhalten Sie in der Regel nach Fertigstellung der Arbeiten eine sogenannte Fertigstellungsanzeige mit der Aufforderung, die Arbeiten abzunehmen. Wird diese Anzeige schriftlich gemacht, kann diese als Anhaltspunkt für den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes herangezogen werden.

Die Fertigstellung kann auch durch den Zeitpunkt des Abschlusses von Gebäudeversicherungen dokumentiert werden.

Immobilien, die bereits beim Kauf gebrauchsfähig sind, können ab dem Zeitpunkt des Gefahrenübergangs vom neuen Eigentümer abgeschrieben werden. In notariellen Kaufverträgen wird dieser Zeitpunkt als Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahren benannt.

Dieser Tag wird in den meisten Fällen nicht auf den Beginn eines Kalenderjahres fallen. Die Abschreibung kann daher für das Jahr der Anschaffung meist nur zeitanteilig erfolgen. Der Fachausdruck hierfür nennt sich »pro rata temporis«. Aus Gründen der Vereinfachung wird die anteilige Abschreibung auf monatlicher Basis berechnet. Für jeden Monat, in dem die Bedingungen für die Geltendmachung von Abschreibungen erfüllt waren, wird 1/12 des jährlichen Abschreibungsbetrages angesetzt. Eine Anschaffung am letzten Tag des Kalendermonats genügt dabei, um die Abschreibung für den vollen Monat zu bekommen.

Beispiel:

Jahresbetrag der Abschreibung: 24.000,– €

Anschaffung der Immobilie am 30. Juni

Abschreibung im Anschaffungsjahr von Juni bis Dezember, also für sieben Monate

Abschreibungsbetrag im Anschaffungsjahr: 7/12 von 24.000,– € = 14.000,– €.

1.2.2 Ende der Abschreibung

Die Abschreibungsdauer läuft maximal bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Objekt auf 0,– € abgeschrieben ist.

Weiterhin endet die Abschreibung, wenn Sie die Immobilie nicht weiter zur Erzielung von Einkünften nutzen. Das kann mit Verkauf der Fall sein oder auch dann, wenn die Nutzung geändert wird (z.B. Selbstnutzung statt Vermietung).

Im Jahr, in dem die Einkunftserzielungsabsicht wegfällt, ist die Abschreibung dann ebenfalls nur zeitanteilig abzuziehen. Wie bei Beginn der Abschreibung erfolgt wieder eine Aufteilung nach Kalendermonaten. Auch hier wird der Monat, in dem die Abschreibung endet, noch voll berücksichtigt.

1.3 Wie darf abgeschrieben werden?

An dieser Stelle soll lediglich die Abschreibung für Gebäude dargestellt werden, die sich im Privatvermögen befinden. Für Gebäude, die zum Vermögen eines Unternehmens gehören, gelten teilweise andere Regelungen.

1.3.1 Lineare Abschreibung

Bei Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes nach dem 31.12.2005 ist nur noch die lineare Abschreibung zugelassen. Hierunter versteht man die Abschreibung in gleichbleibenden Jahresbeträgen.

Die Berechnung der linearen Abschreibung ist sehr einfach: Die Bemessungsgrundlage wird gleichmäßig auf die Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren verteilt. Es ergibt sich damit ein Abschreibungssatz von 2,5 oder 2 % für jedes Jahr.

Wie lange und in welcher Höhe die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden, hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:

  • Ältere Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, können mit jährlich 2,5 % auf 40 Jahre abgeschrieben werden.

  • Gebäude, deren Fertigstellung nach dem 31.12.1924 liegt, dürfen mit jährlich 2 % auf 50 Jahre abgeschrieben werden.

Wichtig: Die Abschreibungsdauer beginnt für jeden Käufer neu, auch wenn der Voreigentümer die Immobilie bereits voll abgeschrieben hatte.

Beispiel:

Im Jahr 01 haben Sie eine Eigentumswohnung für 150.000,– € inklusive sämtlicher Nebenkosten gekauft und möchten die Wohnung vermieten. Sie wurde 1972 vom vorherigen Eigentümer neu errichtet und vermietet. Der vorherige Eigentümer hat daher bereits in der Vergangenheit seine Herstellungskosten abgeschrieben.

Der Anteil des Grund und Bodens, der im Kaufpreis mit enthalten ist, beträgt 30.000,– €, der Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahren war am 29.3.01.

Nach Abzug des nicht abzuschreibenden Grund- und Bodenanteils beträgt die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung 120.000,– €. Bei 2 % jährlicher Abschreibung ergibt sich ein Jahresbetrag von 2.400,– €.

Im ersten Jahr kann die Abschreibung für den Zeitraum März bis Dezember, also für 10 Monate in Anspruch genommen werden. Damit können Sie im Anschaffungsjahr 2.000,– € (= 10/12 von 2.400,– €) steuermindernd als Abschreibung geltend machen.

In den Folgejahren werden jeweils 2.400,– € als Abschreibung berücksichtigt.

Möchten Sie mehr wissen?

Im Gesamtbeitrag finden Sie noch weitere Informationen zu den Themen:

  • Der Käufer hat Anschaffungskosten

  • Der Bauherr hat Herstellungskosten

  • ABC der Herstellungskosten

  • Wie darf sonst noch abgeschrieben werden

  • Teilweise Vermietung: Kauf und Bau steueroptimal finanzieren

  • Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

  • Grundsteuer auf den Immobilienbesitz

Hier gelangen Sie zum Gesamtbeitrag!

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