Eigentumswohnung kaufen: Grunderwerbsteuer auch auf Instandhaltungsrücklage

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis der Immobilie (§ 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG).

Nicht hierunter fällt zum Beispiel bewegliches Zubehör, das Sie mit dem Grundstück oder Gebäude erwerben. So kommt es häufig vor, dass zusammen mit einer Immobilie noch eine Einbauküche oder andere Möbel übernommen werden. Diese Vereinbarung wird häufig mit dem Notarvertrag getroffen. Wird dafür ein Kaufpreis vereinbart, zählt dieser bei der Grunderwerbsteuer nicht mit.

Grunderwerbsteuer auf Instandhaltungsrücklage?

Eine besondere Konstellation ergibt sich, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder anderes Miteigentum einer Eigentümergemeinschaft erwerben. Solche Wohnungseigentümergemeinschaften haben meistens eine Instandhaltungsrücklage angespart, aus der laufende Renovierungsarbeiten bezahlt werden können. Beim Kauf geht ein Anteil dieser Rücklage automatisch auf den neuen Wohnungseigentümer über. Der ausscheidende Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, einen Anteil am zurückgelegten Guthaben ausgezahlt zu erhalten.

Weil die Instandhaltungsrücklage untrennbar mit dem Immobilienbesitz verbunden ist, setzte das Finanzamt in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung des BFH in ähnlichen Fällen die Grunderwerbsteuer auf den vollständigen Kaufpreis fest.

So auch in einem Fall, der zunächst in erster Instanz vom FG Köln verhandelt wurde: Der Steuerpflichtige beantragte, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage zu reduzieren, während sein Finanzamt den vollen Kaufpreis als Bemessungsgrundlage heranzog. Er scheiterte mit seinem Einspruch und der Klage in der ersten Instanz (FG Köln, Urteil vom 17.10.2017, Az. 5 K 2297/16).

BFH entscheidet gegen Käufer

Da der BFH in den letzten Jahren seine Rechtsprechung in der Angelegenheit wegen der Novelle des Wohnungseigentumsrechts verändert hat, wurde ihm der Vorgang noch einmal zur Entscheidung vorgelegt. Dieses Revisionsverfahren ist inzwischen ebenfalls entschieden – mit einem für den Käufer unerfreulichen Ergebnis: Beim Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern, erklärte der BFH. 

Im Klartext heißt das: Grunderwerbsteuer ist auch auf die Instandhaltungsrücklage zu zahlen (BFH-Urteil vom 16.9.2020, Az. II R 49/17).