Altbaukauf: BFH akzeptiert Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag

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Nach dem Kauf eines Altbaus müssen Sie für die Berechnung der Abschreibung die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie aufteilen in Anschaffungskosten des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes (Haus oder Wohnung) andererseits. Denn die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten dürfen nicht abgeschrieben werden.

Oft erfolgt die Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag. Das Finanzamt muss die vertragliche Aufteilung übernehmen, solange diese nicht zu einer unangemessenen Bewertung führt.

Nach bisheriger strenger Auffassung der Finanzverwaltung liegt eine solche vor, wenn der vom Käufer angesetzte Wert für den Grund und Boden den amtlichen Bodenrichtwert um mindestens 10 % unterschreitet. Denn je niedriger der Bodenwert ist, umso höher ist die Gebäudeabschreibung und damit die Steuerersparnis aufgrund der vermieteten Immobilie.

Der Bundesfinanzhof hat dazu aber entschieden, dass die im Steuerrecht allgemein angewendete Wesentlichkeitsgrenze von 10 % hier nicht gilt. Vielmehr könne eine Unterschreitung von 10 % oder mehr nicht automatisch als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden und rechtfertige damit für sich genommen noch keine schätzweise, ungünstigere Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt anhand eigener Kriterien (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14). Es handele sich lediglich um ein Indiz für eine unsachgemäße Bewertung, sodass im Einzelfall anhand des Zustands und des Wohnwerts der Immobilie (Lage, soziales Umfeld) geprüft werden müsse, ob ein Abschlag vom Bodenrichtwert gerechtfertigt sei.

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