Hauskauf ohne Gutachter: Führt "plötzliche" Unbewohnbarkeit zu außergewöhnlichen Belastungen?

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Muss die Allgemeinheit zahlen, wenn ein Steuerpflichtiger sich hoch verschuldet hat für den Kauf eines Haus, das er wegen Baufälligkeit gar nicht bewohnen kann?

Gerät jemand unverschuldet in eine außergewöhnliche Notsituation, dann hat er Anspruch auf Unterstützung durch die Allgemeinheit - zum Beispiel bei Krankheit oder Schäden an Wohnung und Hausrat. Im Bereich der Einkommensteuer reduzieren in diesem Fällen außergewöhnliche Belastungen die Steuerlast und sogen so auf Kosten der Allgemeinheit wenigstens für eine finanzielle Entlastung.

Jetzt hatte das FG Düsseldorf folgenden Fall zu entscheiden:

Die Eheleute Leichtsinnig haben ein Einfamilienhaus gekauft. Den Kaufpreis haben sie fremdfinanziert. Der Kaufvertrag enthielt die üblichen Haftungsklauseln:

  • Verkauf des Grundbesitzes ohne Gewähr,
  • ohne Haftung für sichtbare und unsichtbare Mängel sowie unbekannte Altlasten.

Die offizielle Übergabe fand im August statt. Damals wurde im Übergabeprotokoll festgehalten, dass sich das haus in vertragsgemäßem Zustand befindet. Eine solche Übergabe ist notwendig, dass zwischen Kaufvertrag und Besitzübergang der Immobilie einige Zeit vergeht, in der sich der Zustand des Objektes verändern kann.

Bereits im November und damit nur drei Monate nach Übergabe stellte das Bauordnungsamt die akute Einsturzgefahr der Immobilie fest. Die Ursachen der Einsturzgefahr lagen zum Teil in der mangelhaften Ausführung von Handwerkerleistungen aus dem Jahr 1997 und zum Teil in Verschleißerscheinungen, die sich schleichend eingestellt haben.

Die Eheleute Leichsinnig mussten sich also eine Wohnung mieten, um nicht auf der Straße zu sitzen. Sie forderten den Kaufpreis von den Verkäufern zurück und gingen mit dieser Forderung bis vor den Bundesgerichtshof. Der gab aber den Verkäufern Recht.

Folglich sind die Eheleute Leichtsinnig nun auf Jahre hinaus doppelt belastet: Sie müssen die Annuitäten für das Haus zahlen und gleichzeitig Miete, denn sie können das Haus ja nicht bewohnen.

In der Hoffnung auf finanzielle Entlastung setzten die Eheleute ihre Kaltmiete als außergewöhnliche Belastungen an. Diesen Abzug ließ der Finanzbeamte aber nicht zu und so zogen die Eheleute Leichtsinnig vor das Finanzgericht. Dort bekamen sie zwar Recht. Das letzte Wort ist hier aber noch nicht gesprochen, denn nun muss der BFH entscheiden (Urteil des FG Düsseldorf vom 13.12.2007, Az. 14 K 6385/04 E, BFH-Revision VI R 62/08 vormals III R 54/08).

Unseres Erachtens haben die klagenden Eheleute kaum Chancen auf ein positives Urteil: Wenn das Bauordnungsamt eine akute Einsturzgefahr erkennen kann, dann kann das auch ein anderer Fachmann. Und wenn jemand so viel Geld in ein Objekt steck, ohne sich vorher fachkundigen Rat zu holen, dann liegt eigenes Verschulden vor oder zumindest grobe Fahrlässigkeit.

Dennoch: Sollten auch Sie sich in eine solch ungünstige Lage gebracht haben, dann bietet Ihnen die Revision VI R 62/08 wenigstens einen Hoffnungsschimmer. Immerhin hat sich ja auch das Finanzgericht Düsseldorf auf die Seite der Kläger geschlagen. Legen Sie also Einspruch ein und beantragen Sie das Ruhen des Verfahrens bis zur Klärung der Rechtslage.

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