Ein langsamer Freizeithandwerker kauft sich ein Zweifamilienhaus und beginnt sofort mit der Renovierungsarbeiten, die sich über das ganze Haus erstrecken. Innerhalb eines Jahres stellt er eine Wohnung fertig, bezieht diese und renoviert vielleicht etwas baumüde geworden an der zweiten (Dachgeschoss-) Wohnung weiter. Da die Kosten der Renovierung bereits im ersten Jahr knapp an die 15-%-Grenze herankommen, rechnet er diese bereits im ersten Jahr zum anschaffungsnahen Aufwand und macht für die zu vermietende Dachgeschosswohnung - neben den anteiligen Finanzierungskosten - anteilig auch die lineare Abschreibung von 2 % geltend. Dies wird vom Finanzamt unter dem Vorbehalt der Nachprüfung akzeptiert.

Der Bauherr, inzwischen Familienvater geworden, hat noch weniger Zeit und kommt noch langsamer voran, macht aber jedes Jahr vierstellige Summen als anschaffungsnahen Aufwand geltend. Die Steuerbescheide erhalten jedes mal den Vermerk "Vorbehalt der Nachprüfung". Nachdem der Bauherr gehört hat, dass sich die 15-%-Regelung nur auf die ersten drei Jahre erstrecken darf, macht er im 6. Jahr aus dem anschaffungsnahem Aufwand Erhaltungsaufwendungen. Zu seiner Freude wird dies vorbehaltlos akzeptiert.

Nun stellt das FA vor dem Hintergrund der unter Vorbehalt stehenden Steuererklärungen noch vor Abgabe der nächsten Steuererklärung die Vermietungsabsicht der DG-Wohnung in Frage und fordert alternativ die ultimative Vorlage einer Fertigstellungsanzeige. Da der Bauherr die Wohnung tatsächlich fertiggestellt hat, macht er nun für das 6. und letzte Jahr Erhaltungsaufwendungen geltend und bittet gleichzeitig das FA um die Änderung der anschaffungsnahen Aufwandes der Jahre 4 und 5 hin zum Erhaltungsaufwand. Dies wird abgelehnt und gleichzeitig wird zum Ausdruck gebracht, dass die hohe Steuererstattung für das 5. Jahr fälschlicherweise zu Stande gekommen ist.


In den Steuertipps steht dazu folgendes: Nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG ist nur solcher Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand zu berücksichtigen, der innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt wird. Das bedeutet:
Die Dreijahresgrenze gilt strikt. Vermieter dürften also ein Gestaltungsrecht haben und können ziemlich genau das Ende des Dreijahreszeitraums abwarten und erst danach mit umfangreichen Renovierungen / Modernisierungen beginnen. Die 15 %-Grenze dürfte dann keine Rolle spielen.
Bei einer Sanierung in Raten über mehrere Jahre ist die Dauer der Gesamtmaßnahme maßgeblich. Denn alles, was einheitlich geplant und durchgeführt wird, gilt als eine Baumaßnahme. Somit dürfen einzelne Bauarbeiten nicht für sich als Erhaltungsaufwand gewertet werden, auch wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre stattfinden und aufwandsmäßig unter der 15 %-Grenze liegen (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl. 2003 I S. 386 Tz. 31). Die Finanzverwaltung prüft darüber hinaus sogar über einen Zeitraum von fünf Jah ren, ob eine Sanierung in Raten vorliegt. Gleiches gilt, wenn Sie nach der Anschaffung eines Mehrfamilienhauses nacheinander Wohnung für Wohnung renovieren. Auch hier gelten alle einzelnen Baumaßnahmen als eine einzige Maßnahme (BFH-Urteil vom 30.7.1991, IX R 123/90, BStBl. 1992 II S. 30).

Zu meinem besseren Verständnis: Bestätigt der Text aus den Steuertipps die Auslegung des FA?