Gemischt genutzte Gebäude: Mehr Schuldzinsen abziehbar

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Wenn Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines gemischt genutzten Gebäudes teils mit Eigenkapital und teils mithilfe von Darlehen finanzieren, können Sie die Schuldzinsen dafür in bestimmten Fällen in voller Höhe als Werbungskosten abziehen - und nicht nur anteilig für den vermieteten Gebäudeteil. Voraussetzung: Sie verwenden die Darlehensmittel tatsächlich, um den vermieteten Gebäudeteil zu finanzieren.

Am besten schließen Sie separate Darlehensverträge ab und vereinbaren mit der Bank eine getrennte Auszahlung der einzelnen Darlehensbeträge.

Was passiert, wenn das für den vermieteten Teil aufgenommene Darlehen höher ist als die auf diesen Teil entfallenden Anschaffungskosten?

Erfreuliche Antwort des BFH: Um den Prozentsatz der abziehbaren Schuldzinsen zu ermitteln, muss das Finanzamt in diesem Fall die anteiligen Anschaffungskosten für den vermieteten Gebäudeteil durch den aufgenommenen Darlehensbetrag teilen - und nicht durch die Anschaffungskosten des Gebäudes, die höher sind. Ihr Vorteil: Sie können einen größeren Teil der Schuldzinsen absetzen als bei der sonst üblichen Nutzflächenaufteilung (BFH-Urteil vom 1.3.2005, IX R 58/03, BStBl. 2005 II S. 597).

Beispiel:

Sie erwerben eine Immobilie für € 400.000 und vermieten diese zu 70%. Auf den vermieteten Teil entfallen vom Kaufpreis folglich € 280.000. Zur Finanzierung nehmen Sie ein Darlehen von € 350.000 auf, das Sie der Mietwohnung zuordnen.

Bei einer Aufteilung nach den Nutzflächen wären nur 70% der Schuldzinsen als Werbungskosten anzuerkennen (= € 280.000/ € 400.000). Nach dem neuen BFH-Urteil sind die Zinsen so weit abziehbar, wie die Anschaffungskosten des vermieteten Gebäudeteils mit dem Darlehen bezahlt werden. Dementsprechend sind 80% der Schuldzinsen dem vermieteten Gebäudeteil zuzuordnen (= € 280.000/ € 350.000).

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