Angehörigenverträge: Miethöhe bis Silvester überprüfen

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Wollen Immobilienbesitzer das Finanzamt an den Bau- oder Erwerbskosten, Erhaltungsmaßnahmen sowie den laufenden Aufwendungen und Kreditzinsen eines Hauses beteiligen, lässt sich dies über ein lukratives familieninternes Sparmodell umsetzen.

Hierbei wird eine Wohnung deutlich unter Marktniveau an Verwandte vermietet, was zu geringen steuerpflichtigen Einnahmen, aber vollem Werbungskostenabzug führt. Klassisches Beispiel ist das Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind mit seiner Familie lebt.

Werden Haus oder Wohnung verbilligt vermietet, sind die erhaltenen Einnahmen zu versteuern. Ob im Gegenzug die Werbungskosten in voller Höhe oder nur anteilig mindernd berücksichtigt werden, hängt von der vereinbarten Miete ab, die nicht nur auf dem Papier stehen darf. Hierbei gibt es vier Alternativen:

  1. Die Miete beträgt mindestens 75% des ortsüblichen Preises: Dann akzeptiert das Finanzamt ohne weitere Prüfung Schuldzinsen, Gebäudeabschreibung und alle mit der Wohnung im Zusammenhang stehenden Aufwendungen.
  2. Die Miete liegt zwischen 74,9 und 56% des ortsüblichen Preises: Der Hausbesitzer muss dem Finanzamt über eine langfristige Prognose nachweisen, dass er in Zukunft tatsächlich Überschüsse erzielen kann. Dann gibt es ebenfalls die vollen Werbungskosten.
  3. Es handelt sich um Mieten unter 56% des ortsüblichen Preises: In diesem Fall kann der Hausaufwand generell nur anteilig bei der Steuer abgesetzt werden. Liegt das Niveau beispielsweise bei 40%, fallen 60% der Werbungskosten steuerlich unter den Tisch.
  4. Wohnung oder Haus werden kostenlos überlassen: Mangels Einnahmen kann überhaupt nichts von der Steuer abgesetzt werden.

Als Referenzwert gelten vergleichbar ausgestattete Wohnungen in der Nachbarschaft oder der örtliche Mietspiegel. Da es immer auf den Abgleich mit der ortsüblichen Marktmiete ankommt, ist der erforderliche Fremdvergleich in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Die kritische Frage dabei: Hält die Angehörigenmiete noch immer in der Höhe mit Zahlungen von fremden Dritten mit, sodass die Hürden von 75 oder 56% noch überschritten werden? Ist das nicht mehr der Fall, wird das lukrative Sparmodell steuerrechtlich nicht mehr anerkannt.

Aus diesem Grund sollten bestehende Mietverträge mit Kindern, Enkeln, den (Groß-)Eltern oder anderen Verwandten regelmäßig darauf geprüft werden, ob sie noch immer den üblichen Konditionen entsprechen und in der Praxis auch so durchgeführt werden. Dies gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten. Ein passender Termin für die Überprüfung ist der Jahreswechsel. Halten die Verträge hier kritischen Fragen von Finanzbeamten stand, steht dem Kostenabzug auch 2011 nichts im Wege.

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