Vermieter: Abzug von Werbungskosten auch bei Aufgabe der Vermietungsabsicht möglich

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Kosten für die Renovierung einer selbstgenutzten Wohnung können Sie steuerlich nicht geltend machen? Doch! Wenn Sie nachweisen können, dass Sie während der Renovierung noch die Vermietung der Wohnung planten.

Die Aufwendungen für die Renovierung einer Wohnung, die der Eigentümer anschließend selbst bezieht, sind dann als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn ihm der Nachweis gelingt, dass er die Renovierung in der Absicht vorgenommen hatte, die Wohnung anschließend zu vermieten, und diese Absicht erst nach Abschluss der Arbeiten aufgegeben hat. So fasst das FG Hamburg sein Urteil vom 15.6.2011 zusammen (Az. 1 K 14/10, rechtskräftig).

Folgenden Sachverhalt hatten die Richter zu verhandeln:

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks, das mit zwei Mehrfamilienhäusern bebaut ist. Bis zum Jahresende 2005 alle Wohnungen vermietet – bis auf eine Zweizimmerwohnung, in der der Eigentümer selbst lebte.

Im Oktober 2005 kündigte der Mieter einer Dreizimmerwohnung in einem der Häuser. Noch bevor der Mieter auszig, stellte der Eigentümer im Vorgarten des Grundstücks an der Straße ein Schild auf mit dem Hinweis, dass im Haus eine Dreizimmerwohnung zu vermieten sei. Außerdem beauftragte er einen Makler mit der Suche nach einem Mieter. Mit diesen Maßnahmen waren in der Vergangenheit alle Wohnungen auf dem Grundstück vermietet worden, ohne dass es zu längeren Leerständen kam. Zeitungsinserate oder Inserate in Internetportalen schaltete der Eigentümer daher nicht.

Von Januar bis Mai 2006 wurde die Wohnung für etwas über 100.000 Euro renoviert. Anfang Juli zog der Eigentümer selbst in die frisch renovierte Wohnung ein. Die bis dahin genutzte Zweizimmerwohnung vermietete er.

Das Finanzamt erkannte die Kosten für die Renovierung noch als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung an. Es ging nämlich davon aus, dass der Eigentümer nach dem Auszug der Mieter zum Jahresende 2005 nicht mehr die Absicht zur Vermietung der Wohnung hatte, sondern die Wohnung aufwändig für die Selbstnutzung herrichten ließ.

Das Finanzgericht ließ den Werbungskostenabzug jedoch zu. Ausschlaggebend dafür waren das Vermietungsschild im Vorgarten und die Beauftragung des Maklers. Dieser hatte vor Gericht ausgesagt, er habe erst zwischen April und Juni erfahren, dass der Eigentümereventuell selbst in die neu renovierte Wohnung ziehen wolle.

Außerdem hatte der Eigentümer dem späteren Mieter der Zweizimmerwohnung zunächst die Dreizimmerwohnung gezeigt. Da der Mieter alleinstehend war, suchte er jedoch nach einer kleineren Wohnung. So war die Idee entstanden, die Zweizimmerwohnung zu vermieten und die größere Wohnung selbst zu nutzen.

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