Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau vorzeitig kündigen

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Kann ich ein KfW-Darlehen kündigen? Kann die Kündigung schädlich für die Finanzierung sein? Fällt bei der Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nicht nur Darlehen von Privatbanken, sondern auch die der staatlichen KfW Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder von Landesförderbanken können vorzeitig gekündigt werden. Die Ursachen hierfür liegen vielfach in der Aufgabe oder dem Verkauf des Immobilieninvestments. Doch auch andere Gründe können eine Rolle spielen. Beispielsweise möchte der Eigentümer vor Beginn der Rentenzeit schuldenfrei sein und somit den Klotz am Bein »Immobilie« loswerden.

Hinweis: Im Folgenden wird speziell auf die Darlehen der KfW Bank eingegangen. Jedoch gilt das Geschriebene im Wesentlichen auch für Förderkredite der Landesförderbanken der Bundesländer. Beim Verkauf ist auch eine Übertragung des KfW-Kredites möglich, sofern dieser beim neuen Eigentümer grundpfandrechtlich besichert bleibt. Eine Kündigung bei Verkauf ist also nicht zwingend notwendig. Dies hätte ggf. auch den Vorteil, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Die KfW-Bank ist kein gewöhnliches Institut. Es werden staatlich subventionierte Kredite vergeben, um spezielle – politisch gewollte – Projekte zu fördern. Hierzu zählt auch der Bereich der Baufinanzierung. So gibt es drei Fragen, die mit einem Darlehen bei der KfW Bank oder auch den Landesbanken verbunden sind: Kann ich den Kredit kündigen? Kann die Kündigung auch schädlich für die Finanzierung sein? Fällt bei der Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Kann ich den Kredit kündigen?

Diese Frage ist mit einem klaren »Ja« zu beantworten. Hier gelten die gleichen Rechte, die auch bei Kündigungen bei privatwirtschaftlichen Banken anfallen. Auch ein Sonderkündigungsrecht besteht, wenn die Zinsbindung einen Zeitraum von mehr als zehn Jahre umfasst. Dann ist die Kündigung im 10. Jahr möglich.

Kann die Kündigung auch schädlich für die Finanzierung sein?

Dies ist ein besonders heikler Punkt, da bei einem KfW-Darlehen oder Darlehen der Landesförderbanken unter Umständen ein zentrales Puzzlestück entfällt. Erstens schafft der Staat durch die Kreditvergabe ein Stück mehr Sicherheit auch für andere Kreditgeber und zweitens es kommt ganz auf den Rang im Grundbuch an, in dem das KfW-Darlehen steht. Problematisch ist, wenn die KfW Bank im 2. Rang steht. Dann müsste ein privatwirtschaftlicher Kreditgeber gefunden werden, der diesen Rang übernimmt.

Steht zur Ablösung ein Darlehen von der Bausparkasse zur Verfügung, ist dies wesentlich einfacher, da Bausparkassen aufgrund ihrer Ausrichtung auch in den 2. Rang gehen können. Schwieriger ist es hingegen, einen Kredit auf dem freien Markt zu bekommen. Am einfachsten geht dies noch, wenn die privatwirtschaftliche Bank aus dem 1. Rang die gesamte Finanzierung übernimmt. Mit einem gewissen Zinsaufschlag muss dann gerechnet werden. Fast aussichtslos für ein neues Darlehen wird die Lage, falls die Verlängerung von privatwirtschaftlichem oder KfW-Darlehen im zweiten Rang zu unterschiedlichen Zeiten ansteht.

In diesem Fall sträuben sich vielfach die Banken. Dann bleibt nur der langwierige Weg, bis zum Ende der Zinsbindung im ersten Rang zu warten und die Zinsfestschreibung beider Verträge darauf zu synchronisieren. Das heißt, beide Verträge weisen die gleiche Laufzeit auf, sodass am Ende ein Gesamtpaket der Finanzierung entsteht, damit ein neuer Kreditgeber auch die gesamte Finanzierung übernehmen kann. Ob sich dies dann noch finanziell lohnt, ist aber fraglich.

Auch in einem weiteren Fall ist es praktisch aussichtslos, einen neuen Kreditgeber zu finden: Übernahm die KfW eine Bürgschaft über das gesamte Finanzierungsvolumen, würde nach Kündigung auch die Bürgschaft wegfallen. Daher ist so ein Gesamtfinanzierungspaket in Zusammenarbeit mit einer privatwirtschaftlichen Bank nicht kündbar, ohne die Gesamtfinanzierung zu gefährden. Im Grunde genommen lohnt sich eine Kündigung eines KfW-Darlehens eigentlich nur, wenn dieses mit eigenem Kapital wenigstens zum Großteil getilgt wird.

Auch wenn das geförderte Objekt verkauft werden soll und damit die gesamte Finanzierung hinfällig wird, wird dieser Schritt zu einem Muss.

Fällt bei der Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Dies hängt immer von den Vertragsbedingungen bei Abschluss ab. In der Regel lassen sich die Programme der KfW in zwei Bereiche untergliedern: Im ersten Bereich handelt es sich um Programme, die mit Bundesmitteln bezuschusst sind, im zweiten Bereich um Programme ausschließlich aus KfW-Mitteln.

Bezuschusste Programme finden sich in den Programmsparten Energie und Sanierung sowie beim altersgerechten Umbau. Ein KfW-eigenes Programm ist das Wohneigentumsprogramm. Vorteil der Programme mit Bundesmitteln: Hier fällt bei Kündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Anders beim Wohneigentumsprogramm: Hier fällt grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Selbstverständlich fällt auch bei Kündigung durch die KfW eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Wohneigentumsprogramm an. Dabei spielt es keine Rolle, ob dies aufgrund von Zahlungsverzug oder vertragswidriger Verwendung geschah.

Es gab durchaus schon Fälle, bei denen die Hausbank für den privatwirtschaftlichen Teil plus KfW-Kredit eine gesamte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt hat. Dies ist unzulässig. Zudem entsteht dadurch auch nicht selten eine Falschberechnung durch einen unterschiedlichen Zinssatz. Daher muss für jeden Kreditteil eine eigenständige Berechnung erstellt und getrennt in Rechnung gestellt werden.

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