Keine Treuhandgebühr bei Bankwechsel
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Wenn die eigene Immobilienfinanzierung ausläuft, tut man gut daran, rechtzeitig nach einer vorteilhaften Anschlussfinanzierung zu suchen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10.9.2019 lohnt es sich mehr denn je, bei einem guten Angebot zu einer anderen Bank zu wechseln.
Die bisher finanzierende Bank (die Ex) darf danach nämlich keine Treuhandgebühren beim Umschulden von Immobilienkrediten auf eine andere Bank fordern (Az. XI ZR 7/19).
Wichtig: Möglicherweise gilt in entsprechenden Fällen eine zehnjährige Verjährungsfrist. Es können also auch Altfälle wieder aufgerollt werden.
Einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung schicken die meisten Banken Immobilieneigentümern ein Angebot zur Verlängerung des Kredits zu (Prolongationsangebot). Teilweise – so bei der Ing-DiBa – kann man sich auch selbst verschiedene Varianten mit unterschiedlicher Laufzeit und Tilgungsrate durchrechnen und das passende Angebot heraussuchen. Eine solche Art der Anschlussfinanzierung funktioniert unbürokratisch. Oft reicht die Unterschrift unter den neuen Vertrag. Gebühren für die Kreditverlängerung erhebt die Bank dabei nicht.
Anders war dies bisher, wenn man eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank wählte. Regelmäßig erhob die »Ex-Bank« dabei Treuhandgebühren für die Ablösung des Kundendarlehens. Auf eine Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands hat der BGH das Erheben entsprechender Gebühren als rechtswidrig erklärt. Der minimale Aufwand für die Freigabe des Darlehens sei mit dem gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB zu zahlenden Zins abzugelten.
Nach dem Urteil wird der Bankwechsel bei Auslaufen der Finanzierung deutlich attraktiver. Hier fallen nur noch Notar- und Grundbuchgebühren an. Das Urteil gilt auch rückwirkend für Fälle in der Vergangenheit.
Beispiel:
Ein Geldtipps-Leser aus Köln war im September 2018 bei Auslaufen seiner Finanzierung bei der DSL zur Ing-DiBa gewechselt. Die DSL hatte dafür insgesamt 264,97 € in Rechnung gestellt. Von unserem Leser unter Hinweis auf das BGH-Urteil angeschrieben, erstattete die Bank hiervon 200,– € Treuhandgebühren. Bei den verbleibenden 64,97 € handele es sich um notarielle Beglaubigungskosten, die nicht erstattungsfähig seien.
Drei- oder zehnjährige Verjährungsfrist
Im BGH-Urteil findet sich zur Verjährungsfrist die Anmerkung, dass hier die »allgemeinen Vorschriften der §§ 194 ff. BGB« gelten. Die Anmerkung bezieht sich auf die Abmahnkosten der Verbraucherzentrale, gilt aber auch für die Forderung selbst – also für die Erstattung der Treuhandkosten. Die Formulierung des BGH lässt allerdings offen, ob hier die dreijährige Verjährungsfrist von § 195 oder eine zehnjährige Verjährungsfrist von § 199 Abs. 4 BGB gilt.
Mit der dreijährigen Verjährungsfrist könnten bis Ende 2020 in Fällen, in denen eine Bank seit dem 1.1.2017 Treuhandgebühren erhoben hat, Rückforderungen gestellt werden. Die zehnjährige Verjährungsfrist würde »Gebührenfälle« seit 2010 erfassen.
Am 29.10.2014 fällte der BGH ein Urteil zu Bearbeitungsgebühren für Bankkredite. Dabei ging es um die Erhebung von Bearbeitungsgebühren für Konsumkredite (Az. ZR 3 XI 48/13 und XI ZR 17/14). Nach dem Urteil konnten Verbraucher, denen für einen Konsumkredit – etwa für ein Auto oder einen neuen Fernseher – Bearbeitungsgebühren abgenommen worden waren, diese für bis zu zehn Jahre alte Verträge zurückfordern, entschieden die Bundesrichter.
Die Zehn-Jahres-First berechneten die Richter dabei rückwirkend vom Tag des Urteils. Damals galten also Forderungen zu Verträgen erst dann als verjährt, wenn diese vor dem 29.10.2004 abgeschlossen worden waren. Die zehnjährige Frist galt in diesem Fall ausnahmsweise wegen der bei entsprechenden Verträgen bis dahin unsicheren oder zweifelhaften Rechtslage. Die Zehn-Jahres-Frist griff in diesem Fall datumsgenau rückwirkend ab dem Tag der Gerichtsentscheidung, durch die Klarheit hergestellt wurde. Entsprechendes könnte auch in Hinblick auf die von den Banken erhobenen Treuhandgebühren gelten.
(MS)