Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft III

1. Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet

Erwerben Sie durch Erbschaft oder vorweggenommene Erbfolge Grundbesitz, haben Sie als Rechtsnachfolger alle Rechte und Pflichten, die der Grundbesitz mit sich bringt. Vermieten Sie den Grundbesitz, müssen Sie die Einkünfte versteuern – wie jeder andere Vermieter auch. Gleichzeitig dürfen Sie aber auch die Kosten, die Ihnen bei der Vermietung entstehen, als Werbungskosten geltend machen – wie jeder andere Vermieter auch.

Je nachdem, ob der Erwerb vollentgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich war, ergeben sich für die Abschreibung und andere Werbungskosten unterschiedliche Konsequenzen.

1.1 So können Sie die Abschreibungen nutzen

Abschreiben bedeutet: Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Gebäudes oder einer Wohnung werden über mehrere Jahre verteilt. Sie können Jahr für Jahr jeweils nur einen Teil Ihrer Kosten in der Steuererklärung absetzen. Der jährlich abzugsfähige Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten heißt Abschreibung, Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA.

Sie können nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Gebäuden abschreiben, nicht bei Grundstücken.

Je nachdem, ob Ihr Grundbesitz in den alten oder neuen Bundesländern liegt, können die Abschreibungen unterschiedlich sein.

1.1.1 Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb

Erwerben Sie eine Wohnung oder ein Haus unentgeltlich, haben Sie keine eigenen Anschaffungskosten. Das gilt zum Beispiel für die Erbschaft eines Alleinerben.

Obwohl Sie keine eigenen Anschaffungskosten haben, können Sie Abschreibungen vornehmen. Und so geht es: Als Rechtsnachfolger treten Sie in die Fußstapfen Ihres Rechtsvorgängers (z.B. Erblasser). Das bedeutet, Sie können die vom Rechtsvorgänger begonnenen Abschreibungen fortsetzen – und zwar so lange, wie Sie die Immobilie vermieten und noch nicht alle Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben sind (§ 11d EStDV).

Wenn der Rechtsvorgänger linear abgeschrieben hat

Lineare Abschreibung bedeutet: Es gibt nur einen Abschreibungssatz für alle Kalenderjahre (§ 7 Abs. 4 EStG).

Bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung jährlich 2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Daraus ergibt sich eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren.

Der Rechtsnachfolger schreibt jährlich 2 % der Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers ab.

Beispiel:

Am 30.6.2016 stirbt Herr Einsam und hinterlässt seinem einzigen Sohn ein vermietetes Einfamilienhaus. Er selbst hat es am 1.1.1972 für umgerechnet 150.000,– € angeschafft (ohne Kosten für Grund und Boden). Das Haus wird linear mit 2 % abgeschrieben. Auch ab 2016 beträgt die Abschreibung nach wie vor 2 % von 150.000,– € = 3.000,– €.

Dieser Abschreibungsbetrag gehört für das Jahr 2016 zur Hälfte in die Steuererklärung des Vaters. Die andere Hälfte kann der Sohn in seiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Ab 2017 schreibt der Sohn den vollen Jahresbetrag von 3.000,– € ab. Die Abschreibung endet 50 Jahre nach der Anschaffung durch den Vater.

Wenn der Rechtsvorgänger degressiv abgeschrieben hat

Degressive Abschreibung bedeutet: Die Abschreibungssätze sind in den Anfangsjahren hoch und werden im Laufe der Zeit immer niedriger (§ 7 Abs. 5 EStG).

Bei der degressiven Abschreibung ist der Rechtsnachfolger an die für den Rechtsvorgänger geltenden Abschreibungssätze der degressiven Abschreibung gebunden. Übernimmt er also zum Beispiel das Haus im zehnten Jahr nach der Fertigstellung, dann gelten für ihn die gestaffelten Abschreibungssätze für das zehnte und die für folgende Jahre vorgesehenen Prozentsätze.

Die Höhe und die Dauer der degressiven Abschreibung hängen davon ab, wann für den Bau des Hauses der Bauantrag gestellt oder bei Kauf der Immobilie der Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

So hoch ist die degressive Abschreibung bei Wohneigentum

Bauantrag/Kaufvertrag 1.1.1996 – 31.12.2003

Bauantrag/Kaufvertrag 1.1.2004 – 31.12.2005

8 Jahre × 5 % = 40 %
anschließend
6 Jahre × 2,5 % = 15 %
36 Jahre × 1,25 % = 45 %

10 Jahre × 4 % = 40 %
anschließend
8 Jahre × 2,5 % = 20 %
32 Jahre × 1,25 % = 40 %

Beispiel:

Frau Warnke erbt 2014 ein Einfamilienhaus. Der Erblasser hatte es im Jahr 2003 gebaut, der Bauantrag wurde am 2.1.2000 gestellt. So wird das Haus abgeschrieben:

  • 2003 bis 2010: 5 %

  • 2011 bis 2016: 2,5 %

  • ab 2017: 1,25 %

Hinweis: Die degressive Abschreibung wird beim unentgeltlichen Erwerb in Zukunft seltener werden. Grund: Diese Abschreibung gibt es nicht mehr, wenn Sie für Ihr Gebäude den Bauantrag nach dem 31.12.2005 eingereicht beziehungsweise Ihren Kaufvertrag nach diesem Termin abgeschlossen haben.

Wenn der Rechtsvorgänger in den alten Bundesländern nach § 7b EStG abgeschrieben hat

Der Rechtsnachfolger kann auch die Restwertabschreibung des Rechtsvorgängers nach § 7b EStG fortsetzen. Er schreibt dann weiterhin den Restwert mit 2,5 % ab.

Wenn der Rechtsvorgänger die Eigenheimzulage oder die 10-e-Förderung erhalten hat

Hat der Rechtsvorgänger das Objekt selbst genutzt und hierfür die Eigenheimzulage oder die 10-e-Förderung erhalten, muss der Rechtsnachfolger bei einer Vermietung auf die lineare Abschreibung umsteigen.

Wenn der Rechtsvorgänger in den neuen Bundesländern nach § 4 Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet abgeschrieben hat

Wer bis Ende 1998 für neue Häuser und Wohnungen in den neuen Bundesländern gesorgt hat, erhielt in den ersten fünf Jahren eine Sonderabschreibung in Höhe von 50 % oder 25 %/20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (§ 4 Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet).

Ab dem sechsten Jahr kann der noch nicht abgeschriebene Restwert auf 45 Jahre verteilt werden, es ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 2,22 % des Restwerts. Der Rechtsnachfolger kann auch diese Abschreibung des Rechtsvorgängers fortsetzen.

Wenn der Rechtsvorgänger die Immobilie bisher selbst genutzt und keinerlei Förderung beantragt hat

Oft gehört eine Immobilie dem Rechtsvorgänger schon seit etlichen Jahren oder befindet sich seit Jahrzehnten im Familienbesitz. Eine Abschreibung oder Förderung war aber nie möglich, wurde nie beantragt oder ist heute nicht mehr feststellbar. Befindet sich diese Immobilie zum Zeitpunkt der Vermögensübergabe an den Rechtsnachfolger schon länger als 50 Jahre im Familienbesitz und sind in den zurückliegenden Jahren keine umfangreichen nachträglichen Herstellungskosten entstanden, erhält heute der Rechtsnachfolger leider keine Abschreibung mehr.

Sind seit Anschaffung oder Fertigstellung durch den oder die Rechtsvorgänger noch keine 50 Jahre vergangen, kann der Rechtsnachfolger Abschreibungen vornehmen. Liegen keine Unterlagen über die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr vor, müssen diese Kosten geschätzt werden.

Das gilt für alle Vermögensübertragungen
  • In dem Jahr, in dem das Gebäude von dem Rechtsvorgänger auf den Rechtsnachfolger übertragen wird, werden alle Abschreibungen zeitanteilig aufgeteilt (nach Monaten oder auch nach Wochen).

  • Hat der Rechtsvorgänger das Haus oder die Wohnung in den Jahren vor der Vermögensübertragung selbst genutzt, sollte der Rechtsnachfolger die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung überprüfen (Anschaffungs- und Herstellungskosten). Ergeben sich dabei höhere Anschaffungs- und Herstellungskosten, steigt auch die Abschreibung bei Vermietung entsprechend.

    Gleiches gilt, wenn der Rechtsvorgänger nachträgliche Herstellungskosten hatte und hierfür keine Förderung beantragt hatte oder nicht beantragen konnte (z.B. für den Anbau einer Garage oder für den Ausbau des Dachgeschosses).

    Gibt es über die Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten keine Unterlagen mehr, dann müssten Sie die Aufwendungen glaubhaft machen (zum Beispiel Datum des Bauantrags für Ausbau des Dachgeschosses). Schätzen Sie in diesem Fall die tatsächlich entstandenen Baukosten. Der Wert der eigenen Arbeitsleistung erhöht die Herstellungskosten und damit die Abschreibung des Rechtsnachfolgers nicht.

  • Entstehen dem Rechtsnachfolger für das übernommene Objekt nachträgliche Herstellungskosten, werden diese den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers hinzugezählt.

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Im Gesamtbeitrag finden Sie noch weitere Informationen zu den Themen:

  • Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft

  • Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?

  • Das sind Ihre Werbungskosten

  • Sonderfragen

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