Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft II

1. Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?

Je nachdem, ob die Vermögensübertragung entgeltlich oder unentgeltlich ist, ergeben sich für Sie unterschiedliche einkommensteuerliche Konsequenzen.

1.1 Das gilt bei einer Erbschaft

Stirbt der Eigentümer eines Grundstücks oder von Wohneigentum, geht sein Vermögen auf einen oder mehrere Erben über. Diese Vermögensübertragung durch Erbschaft ist zunächst unentgeltlich. Denn es fehlt eine Gegenleistung des Erben (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 1).

Ob es bei der Unentgeltlichkeit bleibt, ist abhängig davon, ob es nur einen Alleinerben gibt oder ob mehrere Erben vorhanden sind.

1.1.1 Sie sind Alleinerbe

Gibt es nur einen Erben, geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen unentgeltlich auf ihn über. Der Alleinerbe hat also den Grundbesitz unentgeltlich erworben.

Das gilt nicht nur bei der gesetzlichen Erbfolge. Auch wenn der Erblasser durch Testament einen Alleinerben bestimmt hat (gewillkürte Erbfolge), erwirbt der Alleinerbe den Nachlass unentgeltlich.

Die Erbschaft bleibt auch in den folgenden Fällen unentgeltlich:

  • Erfüllung eines Vermächtnisses:

    Durch ein Vermächtnis bestimmt der Erblasser, dass meist nicht der Erbe, sondern eine bestimmte andere Person einen bestimmten Teil des Vermögens erhalten soll (z.B. einen Geldbetrag oder einen Gegenstand). Der Erbe selbst ist zwar durch das Vermächtnis belastet, denn er muss den Geldbetrag zahlen oder den Gegenstand herausgeben. Trotzdem bleibt die Erbschaft unentgeltlich (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 60).

  • Auszahlung eines Pflichtteils:

    Einen Pflichtteil erhält jemand, wenn er durch Testament von der Erbschaft ausgeschlossen wurde. Muss der Erbe Pflichtteile ausbezahlen, bleibt die Erbschaft trotzdem unentgeltlich (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 35).

    Anders sieht es aus, wenn der Pflichtteilsberechtigte und der Erbe vereinbaren, zur Erfüllung der Pflichtteilsschuld ein Grundstück aus dem Nachlass an den Pflichtteilsberechtigten zu übertragen. In diesem Fall liegt ein entgeltlicher Vorgang vor. Der Pflichtteilsberechtigte hat Anschaffungskosten in Höhe des Verkehrswerts des Grundstücks, der Erbe hat in gleicher Höhe einen Veräußerungsgewinn (BFH-Urteil vom 16.12.2004, III R 38/00, BStBl. 2005 II S. 554; BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 35).

  • Übernahme von Verbindlichkeiten:

    Oft übernimmt der Erbe zusammen mit dem Vermögen des Erblassers Verbindlichkeiten, mit denen das Vermögen belastet ist (z.B. Hypothek). Auch in diesem Fall hat der Alleinerbe das Vermögen trotz der Übernahme der Verbindlichkeiten unentgeltlich erhalten (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 23).

1.1.2 Sie erben zusammen mit mehreren Erben (Miterben)

Gibt es mehrere Erben, erben diese als Erbengemeinschaft. Der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Ebenso wie der Alleinerbe erwirbt die Erbengemeinschaft das Vermögen zunächst unentgeltlich.

Auch wenn die Erbengemeinschaft Vermächtnisse erfüllt, Pflichtteile ausbezahlt oder Verbindlichkeiten übernimmt, hat sie das Vermögen nur unentgeltlich erworben. Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Sie sind Alleinerbe«.

Gehört zum Erbe auch ein Grundstück, bilden die Erben eine Miteigentümergemeinschaft. Sie muss in der Regel eine gemeinsame Steuererklärung abgeben.

1.1.3 Erbauseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft löst sich auf

Wenn es mehrere Erben gibt, erwerben sie als Erbengemeinschaft den Nachlass gemeinsam. In der Regel bleibt eine Erbengemeinschaft nicht auf Dauer bestehen. Denn jeder Miterbe kann verlangen, dass der Nachlass unter den Miterben entsprechend den Erbteilen aufgeteilt wird: Das ist die Erbauseinandersetzung. Sie ist grundsätzlich ein unentgeltlicher Vorgang, soweit keine Abfindungen oder Gleichstellungsgelder gezahlt werden. Aber: Ist Grundbesitz vererbt worden, übernimmt bei einer Auseinandersetzung meist ein Miterbe den Grundbesitz. An die anderen Miterben zahlt er eine Abfindung. Teilen die Erben bei einer Auseinandersetzung den Nachlass unter sich auf, gilt:

  • Der Miterbe, der die Anteile der anderen Erben erwirbt, hat seinen eigenen Anteil unentgeltlich erworben.

  • Sobald er jedoch einen anderen Erben abfindet, erwirbt er teilentgeltlich und es entstehen ihm eigene Anschaffungskosten (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 26).

  • Übernimmt ein Miterbe neben dem Grundbesitz auch Verbindlichkeiten (z.B. Hypotheken) und tritt er für die Schulden des Erblassers ein, liegen in Höhe der übernommenen Verbindlichkeiten keine Anschaffungskosten vor. Das gilt auch, wenn die übernommenen Verbindlichkeiten höher sind als die Erbquote (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 23).

    Grund: Wenn der Saldo aus übernommenem Vermögen und Schulden der Erbquote entspricht, spielt es keine Rolle, ob die Verbindlichkeiten selbst die Erbquote übersteigen oder nicht. Ein anderslautendes BFH-Urteil hat die Finanzverwaltung mit einem Nichtanwendungserlass belegt (BFH-Urteil vom 14.12.2004, IX R 23/02, BStBl. 2006 II S. 296; BMF-Schreiben vom 30.3.2006, BStBl. 2006 I S. 306).

    Allerdings lassen die Gerichte in diesem Fall nicht locker: So hat das Finanzgericht Düsseldorf Verbindlichkeiten oberhalb der Erbquote als Anschaffungskosten anerkannt (FG Düsseldorf vom 27.8.2008, 11 K 3323/07 E). Die Revision der Finanzverwaltung gegen diese Entscheidung wurde vom Bundesfinanzhof als unbegründet zurückgewiesen (BFH-Urteil vom 14.7.2009, IX R 48/08, BFH/NV 2009 S. 1808).

    Beispiel:

    Max und Moritz sind Erben zu je 50 %. Zum Nachlass gehört ein Grundstück im Wert von 500.000,– €, das noch mit einer Hypothek von 250.000,– € belastet ist. Außerdem gibt es noch Wertpapiere im Wert von 750.000,– €.

    Max erhält bei der Erbauseinandersetzung das Grundstück. Moritz bekommt die Wertpapiere und übernimmt die Hypothek. Da beide den gleichen Wert bekommen, liegt ein unentgeltlicher Vorgang ohne Anschaffungskosten vor. Das bedeutet: Moritz kann die übernommenen Verbindlichkeiten nicht berücksichtigen. Es spielt keine Rolle, dass er 100 % der Verbindlichkeiten übernimmt, obwohl ihm nur 50 % des Erbes zustehen. Denn der Saldo aus dem Vermögen und den Schulden entspricht genau der Erbquote von 50 %.

Findet die Auseinandersetzung innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod des Erblassers statt, wird das übernommene Grundstück von Anfang an dem übernehmenden Miterben zugerechnet. Die Sechsmonatsfrist halten Sie ein, wenn innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall eine klare und rechtlich bindende Vereinbarung über die Auseinandersetzung und ihre Modalitäten vorliegt. Es wird also so getan, als ob sich die Erbengemeinschaft bereits unmittelbar nach dem Erbfall auseinandergesetzt hätte.

Voraussetzung: Der Notarvertrag muss den Übergang von Nutzen und Lasten für das übernommene Grundvermögen auf den Zeitpunkt des Erbfalles festlegen. Anschließend muss die Auseinandersetzung entsprechend der Vereinbarung durchgeführt werden. Sollte der Wert des Grundstücks zwischen den Miterben noch strittig sein, kann dieser auch erst nach sechs Monaten festgelegt werden (BMF-Schreiben vom 14.3.2006, BStBl. 2006 I S. 253 Tz. 8u.9). In der Praxis dürfte das Folgendes bedeuten:

  • Verkauft die Erbengemeinschaft im Zuge der Auseinandersetzung den gemeinschaftlichen Grundbesitz, wird sie für die Einkünfte daraus im Normalfall eine Feststellungserklärung abgeben.

  • Bekommt als Ergebnis der Erbauseinandersetzung einer der Erben den Grundbesitz im Alleineigentum, gibt der entsprechende Erbe die Einkünfte dagegen in seiner persönlichen Steuererklärung an. Eine Feststellungserklärung ist dann nicht notwendig.

Höhere Abfindung bedeutet mehr Abschreibung

Die Höhe der Abfindungszahlungen – und damit auch die Höhe der Anschaffungskosten – ist abhängig davon, wie sich der Nachlass zusammensetzt. Die Höhe der Abfindungszahlungen hängt davon ab,

  • ob nur ein Grundstück vererbt wird,

  • ob neben dem Grundstück noch Wertpapiere oder Barvermögen vorhanden sind oder

  • ob mit dem Grundstück auch Verbindlichkeiten übernommen werden.

Generell gilt: Je höher die Abfindungszahlungen, desto höher die Anschaffungskosten und damit die möglichen Steuervorteile, insbesondere die Abschreibungen. Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet«. Der übernehmende Miterbe sollte deshalb immer versuchen, durch eine geschickte Gestaltung eine möglichst hohe Abfindungszahlung zu erreichen. Wie das im Einzelnen funktioniert, zeigen wir Ihnen in den folgenden Fällen.

Fall 1: Ein unbelastetes Grundstück oder eine Eigentumswohnung als Nachlass

Besteht der Nachlass nur aus einem Grundstück bzw. einer Eigentumswohnung, erwirbt der Miterbe, der die anderen Miterben abfindet, den Grundbesitz in Höhe der Abfindungszahlung entgeltlich.

Beispiel:

Die beiden Brüder Max und Moritz erben zu gleichen Teilen ein bebautes Grundstück. Der Verkehrswert beträgt insgesamt 300.000,– €. Davon entfallen 250.000,– € auf das Gebäude und 50.000,– € auf den Grund und Boden. Bei der Auseinandersetzung erhält Max das bebaute Grundstück und muss seinem Bruder Moritz dafür eine Abfindung in Höhe von 150.000,– € zahlen (= 300.000,– € : 2).

Max hat das Grundstück in Höhe seines Erbteils (50 % von 300.000,– €) unentgeltlich und in Höhe der Abfindungszahlung ( 150.000,– €) entgeltlich erworben. Das bedeutet, dass er das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben hat.

Möchten Sie mehr wissen?

Im Gesamtbeitrag finden Sie noch weitere Informationen zu den Themen:

  • Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft

  • Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge

  • Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet

  • Sonderfragen

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