Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft I

1. Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft

Viele Wohnungseigentümer sind älter als 60 Jahre. Da kommt also in den nächsten Jahren einiges auf die jüngere Generation zu. Sei es, dass sie den Haus- und Grundbesitz später erben oder dass Alt und Jung noch zu Lebzeiten der Alteigentümer gemeinsam die vorweggenommene Erbfolge regeln.

Erbschaft bedeutet, dass das Vermögen des Verstorbenen (Erblasser) auf einen oder mehrere Erben übergeht. Erbfall ist der Tod des Erblassers. Der Nachlass ist das Vermögen des Erblassers zum Zeitpunkt des Erbfalls.

Vorweggenommene Erbfolge bedeutet, dass bereits zu Lebzeiten Vermögen auf spätere Erben übertragen wird, zum Beispiel durch Schenkung.

Die Unterscheidung zwischen Erbschaft und vorweggenommener Erbfolge ist wichtig: Denn eine Erbschaft löst andere steuerliche Folgen aus als eine vorweggenommene Erbfolge. Deshalb können die steuerlichen Konsequenzen ausschlaggebend dafür sein, ob ein Grundstück zum Beispiel bereits jetzt und nicht erst später durch eine Erbschaft auf die jüngere Generation übertragen wird.

Darüber hinaus müssen folgende Fragen geklärt werden:

1.1 Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich?

Erbschaft ist steuerlich nicht gleich Erbschaft – und dementsprechend ist vorweggenommene Erbfolge nicht gleich vorweggenommene Erbfolge. Welche Steuervorteile sich für Sie bei einer Erbschaft einerseits und einer vorweggenommenen Erbfolge andererseits ergeben, entscheidet sich danach, ob die Vermögensübertragung

  • unentgeltlich,

  • vollentgeltlich oder

  • teilentgeltlich ist.

Unentgeltlich bedeutet: Sie erhalten das Vermögen, ohne dafür eine Gegenleistung erbringen zu müssen. Unentgeltlich ist typischerweise eine Schenkung oder eine Erbschaft.

Vollentgeltlich bedeutet: Sie erbringen eine Gegenleistung, die dem Wert des erhaltenen Vermögens entspricht. Typischerweise ist ein Erwerb durch Kaufvertrag vollentgeltlich.

Teilentgeltlich bedeutet: Sie erbringen eine Gegenleistung, die jedoch nicht dem Wert des übertragenen Vermögens entspricht. Das Vermögen wird also teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich erworben.

Weitere Einzelheiten zum unentgeltlichen, teilentgeltlichen und vollentgeltlichen Erwerb lesen Sie im Kapitel »Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?«.

Warum ist die Unterscheidung nach unentgeltlich, vollentgeltlich und teilentgeltlich so wichtig? Nur wenn Sie das Vermögen voll- oder teilentgeltlich erwerben, haben Sie eigene Anschaffungskosten. Und nur wenn Sie eigene Anschaffungskosten haben, können Sie selbst dafür eine Abschreibung in Anspruch nehmen.

Die Unterscheidung in unentgeltliche oder (teil-)entgeltliche Vermögensübertragung ist darüber hinaus bedeutsam für die Einkommensteuer, die Grunderwerbsteuer und die Erbschaft- und Schenkungsteuer:

  • Am allerwichtigsten für Sie ist die Einkommensteuer. Denn diese bestimmt Ihre Steuervorteile in den Jahren nach der Vermögensübertragung. Die einkommensteuerliche Seite einer Erbschaft oder einer vorweggenommenen Erbfolge wollen wir deshalb für Sie in diesem Beitrag detailliert beleuchten.

  • Der entgeltliche Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung unterliegt zwar grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Vermögensübertragungen unter nahen Angehörigen sind aber meistens von dieser Steuer befreit (§ 3 Grunderwerbsteuergesetz).

  • Bei einem unentgeltlichen Erwerb muss Erbschaftsteuer (bei einer Erbschaft) bzw. Schenkungsteuer (bei einer Schenkung) gezahlt werden. Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällt jedoch erst dann an, wenn bestimmte Freibeträge überschritten werden.

Wichtiger Hinweis: Mit der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer werden wir uns in diesem Beitrag nicht beschäftigen.

1.2 Vermietung oder Selbstnutzung?

Wenn Sie wissen, dass Sie das übernommene Vermögen unentgeltlich oder teilentgeltlich erhalten, sollten Sie sich mit den einzelnen Steuerfolgen auseinandersetzen. Diese steuerlichen Auswirkungen Ihrer Vermögensübertragung sehen für die Vermietung und bei einer Selbstnutzung ganz unterschiedlich aus:

Das gilt bei Vermietung

Wenn Sie das übernommene Haus vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gegenüber einem »normalen« entgeltlichen Erwerb gibt es aber Besonderheiten bei einigen Werbungskosten und bei den Abschreibungen:

  • Soweit Sie das Haus unentgeltlich übernommen haben, treten Sie steuerlich in die Fußstapfen Ihres Rechtsvorgängers und werden so behandelt, wie wenn dieser das Haus oder die Wohnung weiterhin vermieten würde oder vermietet hätte (§ 11d EStDV). Sie können also zum Beispiel die vom Rechtsvorgänger begonnene Abschreibung fortsetzen, auch wenn Sie selbst gar keine eigenen Anschaffungskosten haben.

  • Soweit Sie das Haus oder die Wohnung entgeltlich erworben haben, haben Sie eigene Anschaffungskosten, für die Sie ebenfalls eine Abschreibung vornehmen können.

Weitere Einzelheiten zur Vermietung lesen Sie im Kapitel »Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet«.

Das gilt bei Selbstnutzung

Selbst genutzte Immobilien werden seit Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1.1.2006 steuerlich nicht mehr gefördert. Wollen Sie eine Immobilie selbst nutzen, spielen steuerliche Erwägungen bei der Übertragung für den zukünftigen Eigentümer keine Rolle.

War das Objekt bis zur Übertragung jedoch vermietet oder gewerblich genutzt, muss der bisherige Eigentümer prüfen, ob bei einer entgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragung bei ihm eine Steuerbelastung entsteht.

Das gilt bei teilweiser Vermietung/Selbstnutzung

Wenn Sie bei einer Erbschaft oder einer vorweggenommenen Erbfolge ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus übernehmen und dieses Haus zum Teil vermietet und zum Teil selbst genutzt werden soll, dann müssen Sie Ihre Aufwendungen wegen der unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen nach dem Verhältnis der Nutz- oder Wohnflächen aufteilen. Das gilt zum Beispiel für die eigenen Anschaffungskosten, für die Abschreibung Ihres Rechtsvorgängers, die Sie fortsetzen dürfen, für anfallende Reparaturkosten oder für Schuldzinsen. Steuerlich ist nur noch der vermietete Teil von Bedeutung.

Möchten Sie mehr wissen?

Im Gesamtbeitrag finden Sie noch weitere Informationen zu den Themen:

  • Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?

  • Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet

  • Sonderfragen

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