Untervermietung der Wohnung bei Auslandsaufenthalt rechtens ¿
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Wer sich beruflich oder privat für eine befristete Zeit im Ausland aufhält, möchte danach gerne in seine eigenen vier Wände zurückkehren. Für Mieter bietet sich dann eine zeitweise Untervermietung an. Doch darf er überhaupt untervermieten?
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat entschieden, dass der Vermieter in solchen Fällen zwar gefragt werden muss, aber die Zustimmung in der Regel nicht verweigern darf (Az. 3 C 234/19).
Zudem darf er keine besonderen Nachweise zur Glaubhaftmachung des Auslandsaufenthalts verlangen. Grundsätzlich haben Mieter – so die Formulierung des Bundesgerichtshofs (BGH) in einer Entscheidung vom 11.6.2014 (Az. VIII ZR 349/13) – einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung durch den Vermieter.
Dieser Anspruch ist in § 553 BGB geregelt und nur an sehr wenige Voraussetzungen geknüpft. Der BGH befand, dass es reicht, dass der Mieter ein "berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen kann" und "den Wohnraum nicht vollständig dem Dritten überlässt".
Es muss mindestens ein Raum von der Untervermietung ausgenommen sein, etwa für eine Wochenendübernachtung des eigentlichen Mieters oder zur Unterstellung von dessen Möbeln.
Eine Untervermietung der kompletten Wohnung kann vom Vermieter generell abgelehnt werden.
Voraussetzung für das Recht zur Untervermietung ist keineswegs, dass der Lebensmittelpunkt des untervermietenden Mieters weiterhin am Ort der Mietwohnung bleibt, was bei einem längeren Auslandsaufenthalt – etwa wenn Rentner den kompletten Winter im Süden verbringen oder bei einem langen beruflichen Aufenthalt im Ausland – durchaus strittig sein kann.
Es gibt auch keine festgelegte Mindest- oder Höchstdauer der Untervermietung.
Mieter muss um Erlaubnis zur Untervermietung fragen
Grundsätzlich gilt allerdings: Ohne Einschaltung des Vermieters darf die Untervermietung nicht erfolgen. Es gilt die Regel: Die Erlaubnis zur Untervermietung muss vom Mieter verlangt werden. Durch diese gesetzliche Regelung wird allerdings vor allem sichergestellt, dass der Vermieter über die Untervermietung informiert wird, denn "Nein" sagen darf er nur in extremen Ausnahmefällen.
Das gilt – so die Formulierung in § 553 BGB – dann, wenn in der Person des Untermieters "ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann".
Solche Gründe könnten beispielsweise vorliegen, wenn in der Wohnung Prostitution getrieben werden soll. Die Veto-Möglichkeit des Vermieters ist allerdings sehr eng gefasst, und greift nur in seltenen Fällen.
Fehlender Nachweis kein Grund, Untervermietung zu verwehren
Im Fall, über den nun in Berlin entschieden wurde, ging es um einen Dozenten, der seinem Vermieter mitgeteilt hatte, dass er für zwei Jahre im Ausland arbeiten werde und deshalb seine Wohnung untervermieten wolle. Dabei legte er eine Bescheinigung seines Arbeitgebers vor.
Der Vermieter lehnte die Untervermietung mit dem Argument ab, dass ihm der Mieter keine offiziellen Dokumente, wie z.B. eine Kopie des Visums, vorgelegt hatte. Vor dem Amtsgericht Berlin bekam der Dozent recht, die Vorlage der Bescheinigung des Arbeitgebers reiche allemal.
Zudem habe der Kläger nachgewiesen, dass er wegen der durch den Auslandsaufenthalt nötigen doppelten Haushaltsführung wirtschaftlich auf die Untervermietung angewiesen sei.
(MS)