Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

In den meisten Fällen werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch die entgeltliche Überlassung von Zimmern, Wohnungen, Immobilien oder durch die Verpachtung von Grundbesitz erzielt. Zu den Einkünften aus Vermietung gehören aber auch die Entgelte aus der Vermietung von Betriebsvermögen und Wirtschaftsgütern sowie aus der zeitlichen Überlassung von Rechten. Hierzu gehören schriftstellerische, künstlerische und gewerbliche Urheberrechte. Des weiteren gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen.

Werden Grundstücke, Immobilien und Rechte nicht im Privatvermögen, sondern im Betriebsvermögen gehalten, wird das durch die Nutzungsüberlassung (Vermietung und Verpachtung) erzielte Entgelt den Betriebseinnahmen zugerechnet. In der Folge entstehen Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Ab 2004 müssen Vermieter neue Umsatzsteuerpflichten erfüllen. So besteht künftig eine neue Zahlungsverpflichtung beziehungsweise Steuerschuldnerschaft des Vermieters für Reinigungsleistungen ausländischer Unternehmen und für Bauleistungen. Vermietet ein Vermieter mehr als zwei Wohnungen, so muss er die Umsatzsteuer nicht an das Unternehmen, sondern direkt an das Finanzamt zahlen.

Der BFH hat mit Urteil vom 17. August 2001 – V R 1/01 – (BStBl 2002 II S. 833) entschieden, dass die Aufteilung von Vorsteuerbeträgen durch den Unternehmer nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze (Umsatzschlüssel) stets als sachgerechte Schätzung i.S.d. § 15 Abs. 4 UStG anzuerkennen ist.

Zur Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietungseinkünften siehe BMF-Schreiben vom 8.10.2004.