Abschreibung / Gebäude

Ausgangspunkt für die Berechnung der Gebäudeabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die anteiligen Grundstückskosten. Fallen Kosten auf die Einheit von Grundstück und Gebäude, so sind die Kosten aufzuteilen.

Maklerprovisionen, Notargebühren müssen zum Teil dem Gebäude und zum Teil dem Grundstück zugerechnet werden. Wurde im Kaufvertrag der Gebäudewert nicht vom Grundstück getrennt, ist für die Abschreibung eine Aufteilung vorzunehmen. Der Wert des Grundstücks kann dabei an Hand von Bodenrichtwertkarten ermittelt werden. Informationen zu den Bodenrichtwerten geben die Bewertungsstellen des Finanzamts.

Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, existieren selbstständige Gebäudeteile, die auch selbstständig abschreibungsfähig sind. Dabei können unterschiedliche Abschreibungsmethoden zur Anwendungen kommen. In den Einkommensteuerrichtlinien werden folgende selbstständige Nutzungen unterschieden: Nutzung zu eigenen Betriebszwecken, Vermietung für fremde Betriebszwecke, Vermietung zu fremden Wohnzwecken und Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Grundsätzlich können alle Gebäude linear abgeschrieben werden. Die degressive Abschreibung kann nur bei selbst hergestellten Gebäuden oder bei Gebäuden, die im Jahr der Fertigstellung erworben werden, zur Anwendung kommen, vorausgesetzt der Bauantrag wurde vor den unten angegebenen Zeitpunkten gestellt. Die degressive AfA kann auch auf Grundbesitz angewendet werden, der sich im EU- und EWR-Raum befindet.

Die Abschreibung ist vorzunehmen, sobald das Gebäude angeschafft oder hergestellt (fertiggestellt) ist. Für die Höhe des Abschreibungssatzes ist zu unterscheiden, ob das Gebäude zum Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen gehört und gewerblichen Zwecken oder Wohnzwecken dient.

Lineare Abschreibung

  • Bei Gebäuden, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt worden ist, beträgt die Abschreibung jährlich 3 %.

  • Bei Gebäuden, die nicht zum Betriebsvermögen gehören und Wohnzwecken dienen und

  • die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 % und

  • die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

  • Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen unter Nummer 1. weniger als 33 Jahre, in den Fällen Nummer 2.1. weniger als 50 Jahre, in den Fällen Nummer 2.2. weniger als 40 Jahre, so können anstelle der angegebenen Abschreibungen die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Abschreibungen vorgenommen werden.

    Degressive Abschreibung

    Bei Gebäuden, die vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sind, können als Abschreibung die folgenden Beträge abgezogen werden:

  • bei Gebäuden die zum Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines vor dem 01.01.1994 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

  • im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren jeweils 10 %,

  • in den darauf folgenden 3 Jahren jeweils 5 %,

  • in den darauf folgenden 18 Jahren jeweils 2,5 %.

  • bei Gebäuden die zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen gehören und Wohnzwecken dienen und die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines vor dem 01.01.1995 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

  • im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils 5 %,

  • in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 2,5 %,

  • in den darauf folgenden 36 Jahren jeweils 1,25 %.

  • bei Gebäuden die Wohnzwecken dienen und die vom Steuerpflichtigen

  • auf Grund eines nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.1996 gestellten Bauantrags hergestellt oder nach dem 28.02.1989 auf Grund eines nach dem 28.02.1989 und vor dem 01.01.1996 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

  • im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren jeweils 7 %,

  • in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 5 %,

  • in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 2 %,

  • in den darauf folgenden 24 Jahren jeweils 1,25 %.

  • auf Grund eines nach dem 31.12.1995 und vor dem 01.01.2004 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines nach dem 31.12.1995 und vor dem 01.01.2004 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

  • im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils 5 %,

  • in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 2,5 %,

  • in den darauf folgenden 36 Jahren jeweils 1,25 %.

  • auf Grund eines nach dem 31.12.2003 und vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines nach dem 31.12.2003 und vor dem 01.01.2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,

  • im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren jeweils 4 %,

  • in den darauf folgenden 8 Jahren jeweils 2,5 %,

  • in den darauf folgenden 32 Jahren jeweils 1,25 %.

  • Gesetze und Urteile (Quellen)

    BFH 16.12.1981 - I R 131 / 78

    BFH 19.12.1972 - VIII R 124 / 69

    § 7 EStG

    R 7.1 bis 7.4 EStR

    Der Begriff »Abschreibung / Gebäude« wird im allgemeinen Sprachgebrauch gleichbedeutend mit »Gebäudeabschreibung« verwendet.