Leerstand bei nicht marktgerechter Immobilie: keine Werbungskosten

Ist eine Immobilie wegen ihrer baulichen Gestaltung nicht vermietbar, müssen Sie das Gebäude möglicherweise umgestalten, um den Werbungskostenabzug zu sichern.

Vermieter mit hohen Werbungskostenüberschüssen müssen aufpassen. Nur wenn sie eine ernsthafte Einkunftserzielungsabsicht haben und diese auch nachweisen können, wird der Fiskus ihre Vermietungsverluste akzeptieren. Schwierig wird das bei lange leer stehenden Wohnungen. Hier reicht allein der Nachweis von ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder fortgesetzte Anzeigen in Zeitungen bzw. im Internet unter Umständen nicht aus.

Im Streitfall ging es um ein Wohn- und Geschäftsgrundstück, auf dem 1976 ein dreigeschossiges Gebäude errichtet wurde. Im Erdgeschoss, Keller und ersten Obergeschoss waren ein Ladengeschäft sowie Lager- und Personalräume gewerblich vermietet. Mehrere Wohnungen sowie einige Räume in den oberen Geschossen standen seit der Fertigstellung durchgehend leer. Letztere wurden 1988 für gewerbliche Vermietungen umgebaut. Interessenten aus den Jahren 1989 und 1993 mieteten die Räume nicht, da ein Aufzug fehlte. Die Kläger beauftragten zwar einen Makler, gestalteten das Gebäude jedoch nicht um und suchten auch keine Privatinteressenten.

Die auf die leer stehenden Räume entfallenden Aufwendungen erkannte der Bundesfinanzhof bei der Einkommensteuerveranlagung 2003 nicht als Werbungskosten an (BFH-Urteil vom 25.6.2009, Az. IX R 54/08). Begründung der Richter: Besteht kein Markt und ist die Immobile daher nicht vermietbar, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet, möglicherweise auch durch bauliche Veränderungen auf einen vermietbaren Zustand hinwirken. Er hätte versuchen müssen, die Räumlichkeiten Privatinteressenten anzubieten. Derartige Anstrengungen hat er aber nicht unternommen, sondern blieb untätig. Dieses Verhalten spricht gegen die Vermietungsabsicht.

Der BFH hat ausdrücklich offen gelassen, ob und ggf. wie lange die Vermietungsabsicht fortbestehen kann, wenn das Objekt wegen eines strukturellen Überangebots vergleichbarer Immobilien in unmittelbarer Nähe nicht mehr vermietbar ist.